답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 신축 아파트를 저렴하게 마련하는 기회- 분양가 상한제 덕분에 공공택지를 포함한 일부 지역 아파트는 시세보다 저렴하게 분양됩니다. 흔히 ‘로또 청약’이라는 표현도 여기서 나오죠.- 입주 시점이 되면 주변 아파트 가격만큼 집값이 오르는 경우가 많아, 자산 형성에도 정말 큰 도움이 됩니다.2. 재테크 수단이자 혜택- 일반 적금보다 청약통장의 금리가 더 좋은 경우가 많아 목돈을 모으기에 적합합니다.- 연소득 7천만 원 이하 무주택 세대주라면 연 300만 원 한도 내에서 청약 납입금의 40%까지 소득공제도 받을 수 있어요. 최대 120만 원의 혜택이 생깁니다.3. 진입 장벽이 낮아 누구나 시작할 수 있음- 월 2만 원에서 25만 원까지, 부담 없는 소액으로 청약을 시작할 수 있어요.- 최근엔 청년, 신혼부부, 신생아 가구 등을 위한 특별공급도 확대돼 기회가 더 많아졌어요.■ “혹시 당첨돼도 돈이 부족하면 어쩌죠?”라는 걱정에는이 부분이 가장 고민될 수 있는데요,- 집값 전체를 한 번에 준비할 필요 없이, 통상 계약금 10~20%만 있으면 당첨 후 계약이 가능합니다. 중도금은 대출을 활용하고, 잔금은 입주 시점에 주택담보대출로 마련할 수 있습니다.- 만약 정말 자금이 부족해 어쩔 수 없이 청약을 포기하더라도, 재당첨 제한(몇 년간만 해당)만 있을 뿐, 그간 넣은 원금과 이자는 모두 돌려받으니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.■ 꼭 전하고 싶은 말“당첨은 문자처럼 쉽지 않을 수도 있지만, 청약통장은 내 집 마련의 보험이에요. 지금 큰 금액이 없어도 차곡차곡 납입하면서 가점과 기간을 쌓는 게 중요합니다. 정말 기회가 찾아왔을 때, 통장이 없어 기회를 놓치는 일이 생기지 않게 일단 소액으로라도 시작해 보세요.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 스마트폰만 있으면 가능한 ‘설문조사’가장 대중적이고, 이동 중에도 부담 없이 할 수 있는 부업입니다. - 엠브레인 패널파워: 국내에서 가장 오래된 설문조사 사이트로, 이동 중 짧은 설문에 응답하고 적립금을 받을 수 있어요. - 오피니언월드: 글로벌 설문 조사 플랫폼 중 하나로, 건당 보상이 비교적 높은 편입니다. - 헤이폴: 투표 형태의 간단한 질문이 많아서, 지하철이나 버스 안에서 가볍게 넘기며 적립하기 좋아요.2. 자투리 시간을 활용한 ‘데이터 라벨링’ (난이도: 중하)AI 학습을 도와주는 단순 작업으로, 최근 인기 있는 부업 중 하나예요. - 크라우드웍스: 이미지 속 사물에 박스를 치거나, 주어진 문장을 직접 읽어 녹음하는 등의 작업이 있습니다. - 라벨온: 텍스트 분류나 이미지 검수처럼 비교적 단순한 작업이 많아서, 이동 중에도 큰 부담 없이 할 수 있습니다.3. 생각 정리를 수익으로! ‘콘텐츠 생산’ (난이도: 상)앉아서 이동할 수 있는 환경이라면 특히 추천하고 싶은, 고부가가치 부업입니다. - 블로그 글쓰기: 네이버 블로그나 티스토리에 올릴 글을 미리 스마트폰 메모장에 적어두고, 퇴근 후 발행만 하면 돼요. - 전자책 기획: 자신만의 경험이나 노하우가 있다면, 출퇴근 시간에 목차를 짜고 하루에 한두 쪽씩 원고를 적어보세요. 완성된 원고는 재능마켓에 판매할 수 있는 훌륭한 자산이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. '동의'의 전제 조건이 깨진 상황집주인이 가구를 남겨두겠다고 했을 때 세입자 분이 동의한 건, ‘정상적으로 사용할 수 있는 가구를 편리하게 제공받는다’는 가정이 있었기 때문이에요. * 위생 문제 및 규격 미달: 만약 매트가 변색됐거나 위생이 의심스럽고, 사이즈까지 맞지 않는다면 이건 더 이상 ‘쓸 만한 물건’이라 볼 수 없죠..2. 임대인의 '수선의무'와 '인도 의무'민법 제623조에 따르면, 집주인은 세입자가 집을 제대로 사용하고 누릴 수 있게 상태를 유지해줘야 해요. * 집주인 소유의 가구: 세입자가 필요 없다고 분명하게 밝힌 순간, 그 가구는 집주인이 치워야 할 '짐'이 됩니다. * 방해 해소 요구 가능: 집주인 물건이 집을 차지해서 세입자가 불편을 겪었다면, 오히려 집주인이 빨리 치워야 할 책임이 생겨요.3. 이동비·폐기비 요구는 부당집주인이 자기 가구를 치우는 비용, 즉 인건비나 폐기비를 세입자에게 요구하는 것은 법적으로 근거가 없습니다. 세입자가 그 가구를 쓰기로 약속한 것도 아니고, 상태를 보고 거부한 경우엔 더욱 그렇죠.세입자에게 추천드리는 대응 방법은 다음과 같아요. * 거절 의사 명확하게 전달하기: “처음 설명과 달리, 가구 상태가 위생이나 크기 면에서 너무 안 좋아서 사용하지 않기로 결정했습니다. 우리 소유물이 아닌 걸 처리하는 데 비용을 부담할 이유가 없으니, 직접 가져가 주시기 바랍니다.”라는 식으로 정중하지만 확실하게 말씀하세요. * 증거 확보하기: 매트 변색, 사이즈 미달 등 상태가 잘 보이는 사진이나 영상을 남겨두세요. 혹시라도 집주인이 나중에 말을 바꿀 때, 아주 중요한 근거가 됩니다. * 내용증명 보내기(집주인이 계속 버틸 경우): 말이 잘 통하지 않으면, “언제까지 가구를 치우지 않으면 임의로 폐기 또는 보관하고, 그 비용을 청구하겠습니다”라는 문자를 보내거나 문서로 남기세요. (단, 임의 폐기는 분쟁이 될 수도 있으니 가능한 집주인이 직접 처리하도록 유도하는 게 좋습니다.)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다1. 법정 중개보수 계산 방법 (월세 기준)주택 임대차의 중개수수료는 보증금과 월세를 합쳐서 '거래금액'을 기준으로 정합니다. 여기에는 관리비가 포함되지 않습니다.- 거래금액 계산: 보증금 + (월세 × 100)- 질문자 사례: 500만 원(보증금) + 5,600만 원(월세 56만 원 × 100) = 6,100만 원- 적용 요율: 거래금액이 5,000만 원 이상 1억 원 미만이면 최대 0.4%까지 받을 수 있습니다.- 최종 계산: 6,100만 원 × 0.004 = 244,000원 (부가세 별도)어떤 방식이든 55만 원이 나올 일은 없습니다.2. 실질적 대응 방법- 법정 요율 근거 요청: "공인중개사법상 상한요율 0.4% 적용 시 24만 4천 원인데 55만 원 청구의 근거를 서면으로 달라"고 요구하세요.- 부가세 확인: 중개업소가 '일반과세자'라면 부가세 10%, '간이과세자'면 3% 정도가 붙을 수 있습니다. 그래도 55만 원이 되는 건 불가능합니다.- 지자체 신고 예고: 이미 수수료를 다 냈다면 영수증을 챙기고, 관할 구청 부동산정보과나 한국공인중개사협회에 민원 제기 의사를 밝히세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 토지등소유자 자격 요건재개발 사업에서 '토지등소유자'로서 분양 대상이 되려면 아래 조건을 충족해야 합니다. * 토지 면적: 서울시 기준으론 주거지역에서 필지 면적이 90㎡ 이상이어야 합니다. * 건축물: 면적과 상관없이 무허가가 아닌, 정식으로 등기된 주택을 소유하고 있다면 입주권이 부여됩니다.2. 질문하신 분의 상황에 대입질문자의 사례를 보면 요건을 충분히 갖추셨습니다. * 토지 면적(56㎡): 토지 단독으론 90㎡가 안 돼 부족할 수 있습니다. * 주택 소유(90㎡): 하지만 90㎡짜리 등기된 주택을 소유하고 계신 점이 가장 중요합니다. 주택 규모가 기준을 충족하면서 등기도 되어 있다면 토지 면적과 관계없이 분양 자격이 인정됩니다.3. 도로 편입이 미치는 영향재개발 계획에 따라 내 집이 도로 부지로 지정되어 편입되더라도 크게 걱정하실 필요 없습니다. * 권리가액 산정: 도로로 편입된 토지와 주택은 감정평가를 통해 권리가액이 정해집니다. * 입주권 부여: 집이 철거되고 그 자리에 도로가 생겨도, 조합원 자격은 그대로 유지되어 새 아파트를 신청할 권리가 남습니다.■ 정리질문자님처럼 90㎡ 등기 주택을 소유한 경우, 토지 면적이 기준에 미달해도 주택 소유 조건을 충족하면 입주권을 받을 수 있습니다. 도로 편입은 보상의 문제일 뿐, 입주권 자격에는 영향을 주지 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 금융과 보증보험 가입의 어려움먼저, 돈을 빌리거나 안전장치를 마련하기 어려울 수 있습니다. 건축물대장에 '위반건축물'로 표시되어 있으면 일반 은행은 물론, 국가에서 지원하는 전세자금대출(청년 버팀목 등)도 승인받기 힘듭니다. 게다가 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 전세보증보험 역시 가입이 거절됩니다. 나중에 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 벌어져도, 이 경우엔 공적으로 보호받기 어렵다는 점을 꼭 염두에 두셔야 합니다.2. 소액임차인 우선변제권 여부다행히 보증금이 1,000만 원이라면, 주택임대차보호법상 '최우선변제권'이 적용됩니다. 서울 기준으로 보증금이 일정 금액(현재 1억 6,500만 원) 이하라면, 건물이 경매로 넘어가더라도 최대 5,500만 원까지는 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다. 위반건축물이라 하더라도 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 갖추면 이 권리가 보장되기 때문에, 보증금을 통째로 잃을 가능성은 낮다고 볼 수 있어요.3. 실거주 시 불편과 철거 위험조립식 패널로 무단 증축된 공간은 보통 옥상이나 건물 구석을 임의로 늘린 경우가 많습니다. 이런 구조는 일반 벽에 비해 단열이 약해서 겨울엔 춥고 여름엔 덥고, 소음도 쉽게 들릴 수 있어요. 또, 구청 등에서 단속을 나와 원상복구(철거) 명령이 내려질 수도 있는데, 그렇게 되면 중간에 갑자기 이사를 가야 하는 일이 생길 수 있습니다.4. 계약서 작성 시 유의사항과 총평만약 1,000만 원 보증금을 직접 해결할 수 있고, 위에서 언급한 구조적인 단점과 불편함을 감수할 생각이라면 계약을 고려해볼 수도 있겠죠. 다만, 계약서를 쓸 때는 ‘위반건축물로 인해 행정 처분이 내려져 더 이상 거주할 수 없을 경우, 임대인이 즉시 보증금을 돌려주고 이사 비용까지 부담한다’는 내용을 반드시 특약사항에 넣으셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 보유세(종부세·재산세) 대상과 산정 기준현재 부산은 전 지역이 조정대상지역에서 해제된 상태입니다. 이 때문에 다주택자라도 주택 수나 위치에 따라 적용되는 세율이 조금씩 다릅니다.- 재산세: 주택 수와 상관없이 각 주택의 공시가격을 기준으로 세금이 부과됩니다. 세율은 0.1~0.4%입니다.- 종합부동산세(종부세): 한 사람이 보유한 전국 주택의 공시가격 합산액에서 기본공제액을 뺀 금액에 세금이 부과됩니다.- 다주택자 기본공제: 9억 원(1주택자는 12억 원)- 부산 2주택자: 부산은 조정대상지역이 아니므로, 2주택까지는 일반 세율(0.5~2.7%)이 적용됩니다.- 3주택 이상: 과세표준에 따라 중과 세율(0.5~5.0%)이 적용됩니다.2. 2026년 주요 변경 사항 및 특례최근 발표된 '2026년 경제성장전략' 등에 따르면, 일부 조건에서 주택 수 제외 혜택이 강화되었습니다.- 인구감소지역 주택 수 제외: 부산의 일부 인구감소지역(예: 동구, 서구, 영도구 등)에서 주택을 새로 취득하면, 종부세를 계산할 때 그 주택은 주택 수에서 제외하는 특례가 확대됩니다. (공시가격 기준이 완화되는 등)- 지방 미분양 주택 특례: 비수도권, 즉 부산을 포함해 준공 후 미분양된 주택을 새로 취득할 경우 기존 1주택자는 종부세 비과세 혜택(기본공제 12억 원 유지 등)을 받을 수 있는 주택가액 기준이 기존 6억 원에서 7억 원으로 완화됐습니다.3. 중과세 시점에 대한 주의사항(조정대상지역)보유세뿐 아니라, 양도소득세 중과 유예 종료 시기도 꼭 확인해야 합니다.- 시행 시기: 현재 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일까지입니다.- 이후: 만약 추가 연장이 없다면, 2026년 5월 10일 이후에 양도하는 주택에 대해 다시 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 적용되어 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 정부는 올해 5월쯤 연장 여부를 최종 결정할 예정입니다.정리하면다주택자라고 해서 무조건 중과세 대상이 되는 것은 아닙니다. 부산은 지금 비조정지역이어서 2주택까지는 종부세 중과가 적용되지 않고, 보유주택의 공시가격 합계가 9억 원 이하면 종부세 자체가 부과되지 않습니다. 다만, 3주택 이상 보유하거나 공시가격이 높은 경우라면, 2026년 5월 전에 매각이나 증여 등 보유세 부담을 줄일 수 있는 방법을 미리 고민해 두시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 1층 난방이 어려운 주요 이유 1. 아래층의 ‘온기’가 없다 (샌드위치 효과가 없음) 아파트 중간층은 윗집, 아랫집, 옆집 모두 난방을 하다 보니 집이 단열 효과를 얻게 됩니다. 그런데 1층은 바닥 아래 따뜻한 집이 없어 열이 바닥을 통해 계속 빠져나가게 되죠.2. 필로티 구조 혹은 외기와 직접 맞닿음 많은 아파트 1층은 바닥 아래가 외부 공기와 맞닿아 있거나, 주차장 등으로 공간이 비어 있는 필로티 구조인 경우가 많아요. 그러다보니 바닥 면이 차가운 공기에 직접 노출되어, 보일러를 아무리 틀어도 금세 바닥의 온기가 식어버릴 수 있습니다. ❄️3. 땅에서 올라오는 냉기와 습기 1층은 지면과 가까워서 땅에서 올라오는 냉기와 습기의 영향을 더 크게 받아요. 여름엔 덕분에 시원하게 느껴질 수도 있지만, 겨울엔 이 냉기가 난방 효율을 더 떨어뜨리는 주범이 됩니다.* 지하 주차장이 있다면 좀 나을까? “맨땅보다는 낫지만 중간층만큼 따뜻하진 않다”입니다. - 장점: 지하 주차장이 있으면 지면에서 직접 올라오는 냉기와 습기를 어느 정도 차단해주는 완충 역할을 해요. - 단점: 하지만 주차장 역시 난방하지 않은 ‘차가운 공간’입니다. 특히 겨울에는 주차장 출입구가 열려 있다 보니 외부의 찬 공기가 자주 들어와 1층 바닥 온도를 떨어뜨릴 수 있습니다.■ 1층 거주 시 난방비 아끼는 팁 1층이 마음에 든다면 아래 방법으로 단열을 보완해보세요. - 두꺼운 카페트나 러그: 바닥에서 빠져나가는 열을 막아줍니다. - 난방 텐트: 잠자리 공간을 따뜻하게 유지하는 데 정말 효과적이에요. - 창문 뽁뽁이ㆍ커튼: 1층은 프라이버시 때문에 커튼을 자주 치는데, 암막이나 방한 커튼을 사용하면 냉기 차단에 도움이 됩니다. - 중문 설치: 현관문에서 들어오는 외풍만 잘 막아도 체감 온도가 2~3도 정도 올라가요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 세법에서 주택 수를 계산할 때는 '실거주 여부'가 아니라 '본인(및 세대원)이 소유한 주택의 개수'가 기준입니다. 1. 1주택자 vs 다주택자 구분 기준 * 핵심 원칙: 실거주를 하든, 남에게 세를 주든 보유한 집이 1채라면 1주택자입니다. * 다주택자란? 본인 명의(혹은 같은 세대원 명의)로 된 집이 2채 이상일 때를 말합니다. 집 하나를 전세 주고 본인은 다른 곳에 월세로 살고 있어도, 소유권이 1개뿐이라면 여전히 1주택자입니다.2. 왜 "실거주 안 하면 다주택"이라는 오해가 생겼을까요? * 양도소득세 비과세: 1주택자라도 나중에 집을 팔 때 세금을 안 내려면(비과세), 특정 지역(조정대상지역 등)에서는 2년 이상 실거주해야 한다는 조건이 붙기도 합니다. * 즉, 실거주를 안 하면 '1주택자지만 비과세 혜택을 못 받는' 경우가 생길 뿐이지, 그렇다고 해서 2주택자가 되는 것은 아닙니다.3. 세금 측면에서의 영향 * 종합부동산세(종부세): 보유한 주택이 1채라면 1주택자 공제 혜택(12억 원까지 기본 공제 등)을 받을 수 있습니다. * 임대소득세: 1주택자가 월세를 받는 경우, 해당 주택의 공시가격이 12억 원을 초과하지 않는다면 임대소득세는 비과세됩니다. (단, 전세금에 대한 간주임대료는 3주택 이상부터 과세 대상입니다.)■ 요약하자면: 질문하신 분은 집이 딱 하나뿐이므로, 그 집에 직접 살지 않고 세를 놓더라도 법적으로는 엄연한 1주택자입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 정책 일정과 유예 종료정부는 그동안 시장 안정을 위해 시행해 왔던 한시적 중과 유예를 예고한 대로 2026년 5월 9일부로 마무리합니다. * 유예 종료일: 2026년 5월 9일 * 5월 10일 이후로 양도하는 경우: 조정대상지역 내 다주택자는 다시 중과세율(기본세율 + 20~30%포인트)이 적용됩니다.■ 혼란 최소화를 위한 추가 조치(경과 규정)세 부담이 갑자기 늘어나는 것을 막기 위해, 2026년 2월 12일 정부가 다음과 같은 보완 대책을 내놓았습니다. * 잔금 기한 연장: 5월 9일까지 매매계약을 완료하면, 잔금 지급과 등기 마감 기한을 지역별로 4~6개월까지 늘려줍니다. (강남 3구·용산은 4개월, 그 외 신규 조정지역은 6개월) * 실거주 의무 유예: 임차인이 거주 중이라 바로 입주가 어렵다면, 토지거래허가제 실거주 의무를 최대 2년까지 미뤄줍니다.■ 다시 강화되는 중과세율유예가 끝나고 나면, 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 아래와 같은 세율이 적용됩니다. * 2주택자: 기본세율(6~45%)에 20%포인트 추가 * 3주택 이상: 기본세율(6~45%)에 30%포인트 추가 * 지방소득세까지 합치면, 3주택 이상은 양도 차익의 **최대 82.5%**까지 세금으로 낼 수 있습니다. * 장기보유특별공제: 중과세가 적용되면 최대 30%까지 받던 공제 혜택도 사라집니다.■ 요약하자면,"2026년 5월 9일까지 계약을 마쳐야 중과세를 피할 수 있고, 그 이후에는 세금 부담이 크게 늘어나니 매도를 고민하신다면 서두르셔야 합니다."