답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대출금 지급 및 상환 방식 새 집을 담보로 4억 원을 대출 신청하면, 은행에서는 기존 집에 남아 있던 보금자리론 6천만 원을 먼저 상환하도록 승인합니다. 실제로는 4억 원 전체가 실행되지만, 이 중 6천만 원이 기존 대출을 상환하는 데 쓰이고, 나머지 3억4천만 원만 새 집 잔금에 사용할 수 있습니다. 즉, 4억 원 전체를 받는 게 아니라, 빌린 돈에서 기존 대출을 갚고 남은 금액만 실제로 손에 들어온다고 보시면 됩니다.2. 일시적 2주택 허용 및 기존 주택 처분 기한 보금자리론은 기본적으로 무주택자나 1주택자에게만 가능한 상품이에요. 하지만 이사를 위해 잠시 2주택이 되는 경우, ‘기존 주택을 2년 안에 팔겠다’는 확약을 하셔야 합니다. 만약 정해진 2년 이내에 기존 집을 매도하지 않으면, 대출이 회수될 수 있고 이후 대출 이용도 어려울 수 있으니 이 점 꼭 유의하셔야 합니다.3. 중도상환수수료 기존 대출 6천만 원을 갚을 때, 대출 실행일로부터 3년이 지났는지 확인해 보세요. 3년이 넘었다면 중도상환수수료가 면제됩니다. 아직 3년이 안 됐다면, 남은 기간에 따라 최대 0.9%까지 수수료가 발생할 수 있으니 이 비용도 미리 감안해서 자금 계획을 짜시는 게 좋겠어요.4. 신청 시 유의할 점(LTV 및 소득 요건) 4억 원은 신청할 수 있는 최대 금액일 뿐이고, 실제 한도는 새 집의 시세(LTV)와 연 소득(DTI)에 따라 달라질 수 있어요. 최근에는 추가적으로 스트레스 DSR 등도 적용되고 있으니, 한국주택금융공사 홈페이지의 ‘미리 계산해보기’ 기능을 활용해 한 번 더 한도를 점검해 보시길 권해드립니다.정리하자면, 기존 대출 6천만 원을 따로 준비하지 않으셔도, 새로 받는 4억 원 대출 안에서 모두 해결이 가능합니다. 중요한 건 2년 이내에 기존 집을 꼭 파셔야 한다는 점이에요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 묵시적 갱신의 성립과 효력임대차 계약이 만료되었을 때 임대인이 만료 2개월 전까지 따로 해지나 조건 변경 의사를 서면이나 문자로 통지하지 않았다면, 기존 계약 조건이 그대로 자동 연장된 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제6조). 예를 들어, 계약 만료 11일 전에 임대인이 연락했다면 법적으로 효력이 없습니다. 임차인은 기존 월세 그대로 거주할 권리가 보장됩니다.2. 월세 10% 인상 동의 후 번복 가능 여부임대인의 갑작스러운 인상 요구나 전화로 "알겠다"고 답했던 것이 마음에 걸릴 수 있지만, 법적으로는 번복이 가능합니다. 만료 2개월 전을 넘겨 제안된 인상이나 계약 조건 변경은 임차인이 거절해도 임대인이 별다른 조치를 취할 수 없습니다."당시엔 상황 파악이 안 돼 일단 동의했지만, 확인해보니 법적으로 이미 묵시적 갱신이 되어있고, 10% 인상은 법정 상한 5%를 넘어서 받아들이기 어렵다"는 입장을 차분하게 다시 전달하는 것이 좋겠습니다.3. 이사비 및 중개 수수료(복비) 청구 가능성임대인의 부당한 월세 인상 요구로 인해 이사하게 돼도, 이사 비용이나 중개 수수료를 법적으로 청구하기는 쉽지 않습니다. 이사는 임차인의 선택이라는 점이 인정되기 때문입니다. 다만, 임대인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절했다가 실제로는 허위임이 드러나는 등 특수한 손해가 발생한 경우에만 예외적으로 청구가 가능합니다.묵시적 갱신이 되었으므로, 원하실 때 해지 의사를 밝히시고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 이 경우엔 새로운 집을 구하면서 중개 수수료를 추가로 부담하지 않습니다.4. 10% 인상안 수용 시 주의할 점만약 더 이상의 갈등이 불편해 인상 요구를 받아들이고자 한다면, 기존 계약서 여백이나 뒷면에 인상된 금액과 기간을 명시하고 서로 서명(혹은 인감)하는 방식으로 변경 합의를 하시는 것이 안전합니다. 이렇게 하면 기존 계약의 효력(대항력, 확정일자 등)도 유지되면서, 변경된 내용만 정확히 남길 수 있습니다.그리고 2021년부터 임대차 신고제가 시행되고 있으니, 월세가 변동될 경우 보증금이 같더라도 30일 이내에 지자체에 신고해야 과태료를 피할 수 있습니다.금액 변경만 있는 경우에는 중개사를 거치지 않으므로 복비도 따로 발생하지 않습니다. 임대인이 직접 방문이 어렵다면, 우편이나 대리인(위임장 필요) 항목을 이용해도 무방합니다.추가로, 임대인이 법을 잘 모르거나 연세가 많은 경우에는 "이미 묵시적 갱신이 되었고 법적으로 인상 의무가 없지만, 서로 원만하게 협의하고 싶으니 5% 이하로만 조정이 가능하겠다"는 식으로 다시 제안해 보는 것도 좋은 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 2026년 금리 인하 전망과 부동산 시장의 변화지금까지의 경제 상황을 종합해 보면, 금리가 내려가는 것은 부동산 시장에 큰 '심리적 변곡점'으로 작용할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 핵심은 다음과 같습니다.1. 금리 인하가 시장에 주는 영향만약 금리가 내려가면, 대출을 이용할 때 부담해야 하는 이자가 줄어듭니다. 자연스럽게 주택 구매를 고민하던 사람들이 실제로 집을 사려는 움직임이 늘어날 수 있습니다. 구체적으로는 다음과 같은 변화가 예상됩니다.- 대출 부담 완화: 주택담보대출 금리가 낮아지면 원리금 상환이 쉬워지기 때문에, 실수요자들이 집을 마련하기 한결 수월해집니다.- 수익형 부동산 선호: 예적금 금리가 낮아지면 상대적으로 수익률이 더 높은 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 관심이 쏠릴 수 있습니다.2. 시장의 양극화 심화금리가 내려간다고 해서 모든 지역의 집값이 일제히 오르는 것은 아닙니다. 최근에는 '똘똘한 한 채' 선호, 즉 핵심 입지를 중심으로 한 수요 집중 현상이 두드러집니다.- 인기 지역 쏠림: 서울이나 수도권 주요 지역은 금리 인하 소식이 전해지면 가격이 빠르게 반등하거나 회복될 가능성이 큽니다.- 공급 부족 문제: 최근 몇 년간 신규 아파트 인허가와 착공이 줄어든 영향으로, 2026년에는 새 아파트 입주 물량이 많이 부족할 것으로 보입니다. 이런 상황에서 금리까지 내려가면, 전세와 매매 가격이 동시에 오르는 현상이 나타날 수 있습니다.3. 변수: 가계부채와 정부 정책금리가 내려가더라도 정부는 가계부채 증가를 우려해 DSR 등 대출 규제를 이어갈 가능성이 높습니다. 즉, 금리가 낮다고 해도 실제로 내가 빌릴 수 있는 돈의 한도는 계속 제한적일 수 있으니, 이 점을 반드시 염두에 두어야 합니다.■ 제언2026년 금리 인하는 부동산 시장에 확실히 긍정적인 신호입니다. 하지만 무턱대고 집을 사기보다는, 자신의 자금 여력과 대출 규제 상황을 꼼꼼하게 따져야 할 때입니다. 특히 입주 물량이 부족한 지역은 실거주를 고민하는 분들에게 더욱 의미가 있어 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1.최신 법적 근거 및 판단- 배타적 사용수익권 포기(소송 패소 사유)해당 토지가 오랜 기간 인근 주민의 통행로로 쓰였고, 상속 전 소유주가 이를 용인했거나 땅을 나눠 팔 때 도로로 제공한 사실이 인정돼 패소하셨을 가능성이 높습니다. 이런 경우, 지자체는 “소유주가 허락한 도로를 관리만 했을 뿐, 무단으로 점유한 게 아니다”라는 입장을 내세우며 보상을 거부할 수 있습니다.- 미불용지(미지급 용지) 보상 원칙과거 도로 개설 등 공익사업에 사용됐지만 보상이 빠진 토지가 이에 해당합니다. 2026년 기준, 지자체 예산 편성 지침에서도 미불용지 보상은 ‘우선순위’에 따라 진행됩니다. 법적으로 꼭 보상해야 하는 건 아니지만, 도로 확·포장 등 향후 사업이 예정되어 있거나 주민 민원이 많으면 협의 매수 논의가 이루어질 수 있습니다.2. 시청에 제안할 구체적인 '매도 전략'통영시의 예산 여건상 무턱대고 “사달라”고 요청해서는 쉽지 않습니다. 다음과 같은 논리를 준비해보세요.① 감정가 대비 큰 폭의 할인 제안지자체는 ‘공유재산 및 물품 관리’에 관한 법률에 따라 재산을 취득합니다.* 제안 팁: “감정가가 6억 6천만 원이지만, 시 예산 상황을 감안해 공시지가 수준 또는 감정가의 50~60%에서 협의 의사가 있다”는 점을 명확히 전달하세요.* 효과: 예산을 크게 절약할 수 있다는 사실을 강조하면 담당 공무원이 결재를 추진하기 한결 수월해집니다.② 장기 미집행 도시계획시설 여부 확인해당 도로가 도시계획상 ‘도로’로 지정된 지 20년이 넘었다면 ‘일몰제’ 대상이 될 수 있습니다. 시에서 도로존치 필요성이 크다면, 예산을 반드시 편성해서라도 매입해야 할 상황이 올 수 있습니다. 토지이음 사이트에서 해당 지번의 도시계획시설 결정일을 확인해 보시면 도움이 됩니다.3. 현실적인 실무 진행 절차- 통영시청 도로과 방문: “미불용지 보상 신청” 또는 “사유지 도로 협의 매수 제안”을 위해 방문했다고 말씀하세요.- 매수 신청서 등 서류 제출: 매수 신청서·등기부등본·과거 판결문 사본 등 필요한 서류를 접수하세요. 이때 “감정가 이하 매도 의사”를 서면에 명확히 밝히는 것이 좋습니다.- 국민신문고 민원 접수: 직접 상담했음에도 진전이 없다면, 국민신문고에 공식적인 답변을 요구할 수 있습니다. “소유자가 재산권을 행사할 수 없고 세금 부담만 남았으니, 시가 저렴하게 매입해 공공 자산으로 확정해 달라”는 취지로 작성하시면 됩니다.4. 최후의 방법: 기부채납과 세금 감면 방안매도가 끝내 불발되면, 최소한 재산세 부담을 덜어야 합니다.- 현황 도로 재산세 비과세 신청: 사유지이면서 다수가 쓰는 도로라면 재산세 비과세 대상이 될 수 있습니다. (이미 소송에서 패소할 정도라면 가능성이 높습니다.)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 일반 대출 후 디딤돌대출로 갈아타기 ‘일반 대출 후 디딤돌로 갈아타기’는 원칙적으로 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 신청해야만 신규 대출로 인정받을 수 있습니다. - 신청 기한의 의미: 일반 은행 주택담보대출을 받은 경우에도 등기 접수일로부터 3개월이 지나지 않았다면 디딤돌대출을 신청해 기존 대출을 상환할 수 있습니다. - 3개월이 지난 경우: 일반적인 디딤돌대출은 대환이 제한됩니다. 다만, 최근 시행 중인 ‘신생아 특례 디딤돌대출’ 대상자라면 등기일과 관계없이 1주택자 대환이 가능합니다. (2023년 1월 1일 이후 출생아가 있는 가구에 한함)2. 분양권 보유 이력과 무주택자 인정 - 무주택 요건: 디딤돌대출은 세대주와 세대원 전원이 현재 무주택자여야 합니다. 2022년에 분양권을 처분하고 지금 주택을 소유하고 있지 않다면 무주택자 요건을 충족합니다. - 생애최초 주택구입자 인정: 분양권은 대출 심사에서 주택 수에 들어가지만, 실제 등기를 하지 않고 집을 소유한 적이 없다면 생애최초 혜택을 받을 수 있습니다. 이럴 경우 LTV도 80%까지 확대되고, 대출 한도도 일반(2.5억 원)보다 넉넉하게 3억 원까지 가능합니다.3. 2026년 자격 및 자산 기준 올해부터 달라진 기준을 꼭 확인해보세요. - 소득 기준: 부부 합산 연 소득이 6천만 원 이하여야 하며, 생애최초나 2자녀 가구는 7천만 원, 신혼부부는 8,500만 원까지 인정됩니다. - 자산 기준: 2026년에는 부부 합산 순자산이 5억 1,100만 원 이하여야 합니다. 지난해보다 약간 오르긴 했습니다. - 대상 주택: 담보 주택의 평가액이 5억 원 이하여야 하고(신혼·다자녀 가구는 6억 원까지), 전용면적은 85㎡ 이내여야 합니다.정리하자면, ‘등기 후 3개월 이내’라는 기간만 잘 지키면 일반 대출에서 디딤돌대출로 갈아타는 게 충분히 가능합니다. 특히 생애최초 혜택이 적용되는지도 미리 은행에서 꼭 확인해 보시길 추천드려요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2026년 임대 시장의 핵심 키워드: ‘1.5가구’와 ‘연결성’요즘 주거 트렌드 조사를 보면, 1인 가구는 더 이상 ‘혼자만 있는 삶’에 머물지 않습니다. 이제는 ‘독립적이지만, 완전히 단절되지는 않는’ 1.5가구로 변화하고 있죠.- 공유 공간의 중요성: 개인적인 방과 더불어, 공용 라운지나 홈오피스 등 함께 쓸 수 있는 공간이 잘 마련된 집이 인기를 끌고 있습니다.- 서비스 결합: 세탁 대행, 식사 구독 등 생활 서비스를 결합한 주거 형태는 그만큼 월세를 더 높게 받을 수 있는 경쟁력이 됩니다.- 전세의 월세화 가속: 2025년 이후 대출 규제와 연이은 전세 사기 영향으로, 2026년 수도권 월세는 계속 오르고 있습니다. 그래서 임대 운영자에게는 유리한 환경이 만들어졌다고 볼 수 있습니다.2. 데이터로 본 추천 지역 (2026년 유망 입지)① 용인 처인구, 평택 (반도체 클러스터 지역)- 2026년 말 용인 반도체 국가산단이 본격적으로 추진되면서 관련 산업 인력이 대거 몰려들고 있습니다. 이렇게 대규모 민간 투자와 인구 유입이 이뤄지는 곳은 인구 감소 흐름에 덜 영향을 받습니다. 특히 원삼면, 남사읍 부근의 다가구 주택은 공사 인력부터 젊은 엔지니어까지 다양한 수요층이 탄탄하게 있습니다.② 성남 분당, 판교 (하이테크 업무지구)- 최근 경기도 실거래가를 분석해 보면, 이곳은 과천과 함께 압도적인 ‘2강’을 형성하고 있습니다. IT 고소득 직장인이 몰려 있어 월세 가격에 대한 저항이 적고, 노후 다가구를 코리빙 스타일로 리모델링할 경우 수익률이 가장 높게 나오는 곳입니다.③ 화성시, 수원 영통구 (청년층 유입 1위)- 이 지역들은 인구가 급감할 걱정이 거의 없는 ‘생존 도시’ 상위권입니다. 삼성전자, 현대차 연구소 등 대기업이 지근거리에 있어 젊은 층 유입이 꾸준하고, 원룸·다가구 수요가 끊이지 않는 ‘스테디셀러’ 지역이죠.3. 장기 생존을 위한 운영 전략인구가 줄어드는 시대에 다가구 주택이 살아남으려면 ‘그저 잠만 자는 집’이라는 이미지에서 벗어나야 합니다.- 스마트홈 시스템 도입: 2026년 임차인들은 AI, 로봇 기반 보안과 가전 제어를 기본으로 기대합니다. 스마트 도어락, 앱으로 민원 접수 등 관리 체계도 디지털화하는 것이 필수입니다.- 커뮤니티 강화: 옥상 공간을 카페처럼 꾸미거나, 1층에 무인편의점이나 셀프 빨래방을 두는 식으로 입주민들이 서로 느슨하게 연결될 수 있게 해줘야 공실을 막을 수 있습니다.- 역세권 집중: 공급이 많은 지역일수록 지하철역에서 걸어서 5분 이내 매물은 가격 방어력이 더 강합니다. 이 기준을 중요한 전략으로 삼아야 합니다.4. 제언2026년 부동산 시장은 ‘서울 핵심지’나 ‘경기도의 확실한 일자리 거점’으로 투자가 더 집중되는 모습입니다. 인구 감소에도 수도권 남부, 즉 용인·평택·화성 등은 여전히 성장세에 있습니다. 특히 이 지역에서 ‘핵심 일자리’ 반경 2~3km 내 매물을 살펴보시면, 앞으로도 안정적으로 운영이 가능할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부모와 자식 간에도 임대차 계약을 정상적으로 체결하고 실제로 보증금을 주고받았다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 현실적으로는 다음과 같은 이유로 어려움이 따를 수 있습니다.1. 임대차 계약의 진정성 입증부모와 자식 사이는 보통 별도의 임대차 계약 없이 무상으로 거주하는 경우가 많다 보니, 세무서나 법원에서는 이런 계약을 ‘형식적인 계약’으로 의심할 수 있습니다. 따라서 법적으로 보호받기 위해서는 아래와 같은 조건을 충족해야 합니다.- 보증금 송금 내역: 현금이 아니라 계좌이체 등 명확하게 입출금이 확인되는 증거가 필요합니다.- 합리적인 임대료: 주변 시세와 크게 차이가 나지 않는 적정 수준의 임대료여야 합니다.- 실제 거주 및 대항력 요건: 전입신고와 확정일자를 갖추고 실제로 해당 집에서 거주해야 합니다.2. 증여세 문제보증금이 시세보다 지나치게 낮거나, 자금의 출처가 불분명하다면 국세청은 이를 임대차 계약이 아닌 증여로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다. 실제로 부모 자식 간 전세계약을 두고 “불가능하다”라는 이야기가 나오는 건, 이런 세무 리스크 때문입니다.3. 대출 및 전세보증보험 가입 제한대부분의 은행에서는 부모 자식(직계존비속) 간 전세계약에 대해 전세자금대출을 해주지 않습니다. 또, 허위 계약을 통한 보험금 편취 우려로 인해 HUG(주택도시보증공사) 등에서도 전세보증보험 가입을 거절하는 경우가 많습니다.정리하자면, 부모와 자식 사이의 전세계약이 법적으로 금지된 것은 아니지만, 자금 출처와 실제 거래 내역을 분명히 증명할 수 있어야 하고, 대출이나 보험 등 실제 거래에서는 여러 제약이 따른다는 점을 꼭 염두에 두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세가 점점 사라질 것이라는 의견 (월세 확대)전세 제도가 약해지는 가장 큰 이유는 구조적 변화에 있습니다. 특히 금리가 오르면, 세입자 입장에선 대출이자 부담이 커지다 보니 월세가 더 나아 보입니다. 집주인도 전세금을 활용해 남기는 이익이 적어지면서 매달 현금이 들어오는 월세를 선호하게 됩니다.게다가 최근 전세 사기나 전세금 반환 위험에 대한 걱정이 커졌죠. 이런 환경에서는 상대적으로 부담이 적은 월세나 반전세로 수요가 이동하고 있습니다. 집주인 입장에서도 늘어난 보유세 때문에 현금 흐름 확보가 중요해지면서 월세를 선택할 수밖에 없는 경우가 많아졌습니다.2. 그래도 전세가 쉽게 사라지지 않는 이유그럼에도 불구하고 전세는 한국만의 독특한 '주거 사다리' 역할을 합니다. 무주택자 입장에선 매달 월세를 내지 않고 전세로 살며 내 집 마련을 위한 목돈을 차곡차곡 모을 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.또 집주인에게도 전세금은, 은행 대출 없이도 비교적 큰돈을 부담 없이 빌릴 수 있단 매력이 있습니다. 특히 아파트처럼 시세가 투명하고, 보증 관련 제도가 잘 갖춰진 곳은 여전히 전세 선호가 높습니다.3. 앞으로의 시장 전망: '양극화'와 '반전세 중심 변화'결론적으로 전세가 당장 사라지진 않겠지만, 시장의 환경과 특징에 따라 그 형태가 크게 달라질 것으로 보입니다. - 아파트 시장에서는 전세보증보험 등 안전장치가 있기 때문에 전세 수요가 상당 부분 유지될 가능성이 큽니다. - 하지만 빌라나 비아파트의 경우, 전세보다는 보증금을 낮춘 월세나 반전세 형태로 재편되는 속도가 빠를 전망입니다. - 또, 앞으로는 기업이 운영하는 전문 월세 임대 시장도 점점 커질 것으로 예상됩니다.정리하면, 전세 제도가 곧바로 사라지진 않겠지만, 앞으로는 '안전한 전세'와 '저렴한 보증금의 월세'로 두드러지게 나뉘는 흐름이 더 뚜렷해질 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집을 팔지 않을 때: 보유세 부담양도소득세는 집을 팔 때 발생하므로, 매도를 하지 않는 한 당장 걱정하실 필요는 없습니다. 다만, 집을 소유하고 있는 것만으로도 매년 내야 하는 세금이 있습니다.- 재산세: 모든 주택 소유자에게 부과됩니다.- 종합부동산세(종부세): 다주택자의 경우, 보유 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준(다주택자의 경우, 현재는 1인당 9억 원)을 넘으면 부과됩니다.- 질문에 나온 아파트의 실거래가는 7억, 5억이라고 하셨는데, 공시가격은 실거래가보다 보통 낮게 책정됩니다. 그래도 1인 명의라면 종부세 대상이 될 가능성이 있기 때문에 공시가격을 꼭 확인해보셔야 합니다. 최근에는 종부세 세율이 낮아지고, 공제액도 올라가서 예전보다는 부담이 줄었습니다.2. 나중에 집을 팔 때: 양도소득세질문자님께서 “샀을 때 가격과 지금 가격 차이가 없다”고 하셨으니, 차익이 거의 없는 경우라면 양도소득세 부담도 거의 없거나 기본공제 정도일 것입니다.■ 참고할 점- 다주택자 중과세: 현재는 다주택자에 대한 양도세 중과가 유예된 상태이지만, 정책이 바뀌어 중과가 다시 적용될 경우에는 차익이 적더라도 세율 자체가 상당히 높아질 수 있습니다.- 장기보유특별공제: 다주택자는 1주택자에 비해 장기보유에 따른 세금 공제폭이 훨씬 적습니다.3. 앞으로 신경 써야 할 정책 변화부동산 정책은 언제든 바뀔 수 있기 때문에 다음 두 가지 정도는 계속 지켜보시는 게 좋습니다.- 취득세 중과: 앞으로 집을 한 채라도 더 늘릴 경우, 3주택부터는 취득세가 크게 오릅니다.- 임대차 관련 법과 공시가격 현실화율: 정부가 공시가격을 얼마나 현실에 맞춰 조정하느냐에 따라 보유세 부담도 달라집니다.정리하자면,집을 당장은 팔지 않더라도 종합부동산세 대상인지 먼저 체크하는 게 가장 우선입니다. 양도소득세는 집을 팔 때 차익이 없다면 큰 문제가 안 되지만, 다주택 상태로 있다가 나중에 한 채를 매도할 경우엔 남은 한 채로 1주택 비과세 혜택을 받으려는 전략이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 감정평가액 산정의 법적 근거재개발 구역 내 자산 가치는 도시정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등)에 근거해 결정됩니다.- 평가 주체는 시장·군수 등 구청장이 직접 선정해 계약한 2곳 이상의 감정평가법인입니다. 이들이 평가한 금액의 산술평균값을 사용하므로, 조합이 임의로 정할 수 없습니다.- 가격 기준일은 사업시행계획 인가 고시가 있던 날입니다(법 제74조 제1항 제2호). 즉, 지금 시세가 아니라 고시일 당시의 가격으로 평가가 이루어집니다.2. 토지와 건물 평가 방식(최신 감정평가 실무지침 기준)질문하신 '50년 된 단독주택'은 토지와 건물을 따로 평가한 뒤 합산합니다.- 토지(공시지가 기준): 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」상, 해당 지역의 표준지 공시지가를 기준으로 삼습니다. 여기서 지가변동률, 지역 특성, 개별 조건(도로와의 접면, 지형 등), 기타 요인도 함께 반영됩니다.- ‘국가에서 정한 공시지가만큼만 받는 건가요?’라는 질문에 대한 답은 “아닙니다.”입니다. 실제로는 주변 거래 사례 등 다양한 보정요인이 적용돼, 일반적으로 공시지가의 140~170% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.- 건물(원가법 적용): 50년 된 노후 주택은 건물 구조와 관리 상태를 고려해서 ‘원가법(재조달원가에서 감가된 금액)’으로 평가합니다.- 내용연수가 다 된 건물이라면, 건물값 자체는 거의 반영되지 않거나 극히 낮게 책정되는 게 보통입니다. 다만 실제로 거주 중이라면 ‘관찰감가법’을 함께 적용해 약간의 잔존 가치를 인정받기도 합니다.3. 권리가액 산출과 비례율감정평가금액만 높다고 이익이 커지는 게 아니라, 실제로는 아래 산식으로 내 권리가액이 정해집니다.권리가액 = 감정평가액 × 비례율- 여기서 비례율은 정비사업의 수익성을 나타내는 지표로, (총 분양수입 – 총 사업비) ÷ 종전자산 총 평가액으로 산정합니다.- 법 제74조 제2항에 따라, 조합원 간 형평성이 최우선이기 때문에, 내 집만 불리하게 평가되진 않습니다. 구역 내 모든 자산이 동일한 법적 기준으로 평가받습니다.■ 결론: 법적으로 이렇게 보호받습니다- 공시지가보다는 높게 산정됩니다. 여러 법령에서 정한 ‘적정가격’을 반영하도록 되어 있기 때문에 단순 공시지가보다는 더 높게 평가됩니다.- 보상의 기준이 되는 날은 인가 고시일입니다. 50년 된 집이라 건물은 노후도가 불리하게 작용하겠지만, 42평 규모의 대지 위치나 도로 조건이 중요한 평가 요소입니다.- 감정평가 결과에 동의하지 않을 경우, 관리처분계획 공람 기간에 이의 신청도 할 수 있고, 행정소송 등 법적으로 대응할 수 있는 절차도 준비되어 있습니다.