경제
전월세, 묵시적 갱신, 합의 갱신, 계약 연장 및 변경
안녕하세요
현재 1년간 월세로 계약하여 도시형생활주택에서 거주하고 있습니다.
집주인은 계약 만료 2개월 전까지 월세 변경에 대한 통지가 전혀 없었습니다.
저는 2개월 전 중간에 통화로 1년 연장 예정임을 말씀 드렸습니다.
다만, 이에 대해 통화기록 외에는 명확한 증거가 없습니다. (카톡이나 녹음 등 x)
그런데, 계약 만료 11일 전 갑자기 월세 10% 인상을 전화로 말씀하셨습니다.
제가 알기로는 2개월 전까지만 월세 인상 통보가 가능하고, 5% 이상의 금액을 부를경우
계약 만료 1개월 전까지 갱신 청구권을 통해 이를 방어할 수 있는 것으로 알고 있습니다.
만약 그 기간이 모두 지났을 때는 임대인은 임차인의 동의 없이 임의로 월세 인상을 통보할 수 없고, 나가라 할 수도 없는걸로 알고 있습니다. 임차인이 이에 대해 동의했을 때만 합의 갱신이 가능한것으로 알고요.
나중에 1년 더 살고 나갈 때 귀찮게 할 것 같아서
그냥 10% 인상을 받아들일 생각은 있었기 때문에 전화상으로 알겠다고 말씀 드렸고,
계약서 작성은 복비 내기 싫으시다고 쓰지 말자고 하셔서 알겠다고 하고 전화를 끊었습니다.
만약 제가 이에 대해 다시
묵시적 갱신이니, 월세 인상에 동의하지 않겠다고 말씀 드릴 수 있는지,
또는 월세 인상을 계속 요구해서
이사를 나가 발생하는 비용(새로운 공인 중개 임대로 인한 복비. 이사비용, 그 외 기타 비용)을 어디까지 청구할 수 있는지 궁금합니다.
또한, 이러한 사유로 이사를 나가는 경우 묵시적 갱신 상태에서 나가는 것이고, 해지 통보 이후 3개월 이내에만 보증금을 반환 받을 수 있는지 궁금합니다.
또한, 제가 월세 10% 인상을 받아 들일 경우, 계약 내용이 바뀌었으므로 계약서를 들고 전월세 신고를 새로 해야한다고 알고 있습니다.
이러면 반드시 추가 적인 계약 서류가 필요한게 맞는지도 궁금합니다.
임대인이 멀리 살고 나이가 많아 직접 계약이 어려운데,
제가 10% 인상을 받아들이는 경우 어떤 식으로 계약을 체결해야하는지와
(계약변경합의서, 특약에 임차인 단순 자필로 추가, 새 계약서 작성 등)
중개사에 복비는 어떻게 해야하는지
(전화 통화를 녹음하거나 영상통화하며 계약하고, 위임장과 함께 대리서명 예정)
답변 주시면 감사하겠습니다 .
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
항상 어설프게 아는데서 사고가 남니다.
제가 쓴 글 중에 잉크에 이 내용을 정리한게 있어요 한번 읽어보세요
조금이나마 도움이 되실거예요
그래도 제가 설명드리는게 낫겠죠?^^
묵시적연장? 연장합의? 다 웃기는 소리 입니다.
그냥 이게 맞아요
주택임대차보호법 제4조:
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다
다만,임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다
가장 상위법인 주임법에서 2년 미만으로 기간을 정하면 무조건 몇년 살수있다고 되어있나요?
2년이죠
그러니
집주인이든 중개사에게 전화해서 저는 같은 조건으로 2년을 거주할겁니다.
10%올르든 100%올르든 동의할 필요 전혀 없어요
그냥 나는 잘 모르겠고 2년 거주 할거니까 알아서 해라 라고 하세요
중개사가 머리가 있는 분이라면 알아들을거예요
꼭 주임법 4조 확인하라고 하세요
그래도 못 알아들으면 구청 주택과에 불법행위 조장으로 신고한다고 하세요
묵시적연장은 2년 후 부터 적용되요
일단 2년은 기본으로 살 수 있고 추후 갱신권도 사용할수 있습니다.
그냥 일단 2년은 편히 살고 다음에 또
집주인이 지랄하면 그때 어떻게 대응 할지 말씀드릴께요
맘편히 명절 보내세요~^^
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 묵시적 갱신의 성립과 효력
임대차 계약이 만료되었을 때 임대인이 만료 2개월 전까지 따로 해지나 조건 변경 의사를 서면이나 문자로 통지하지 않았다면, 기존 계약 조건이 그대로 자동 연장된 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제6조). 예를 들어, 계약 만료 11일 전에 임대인이 연락했다면 법적으로 효력이 없습니다. 임차인은 기존 월세 그대로 거주할 권리가 보장됩니다.
2. 월세 10% 인상 동의 후 번복 가능 여부
임대인의 갑작스러운 인상 요구나 전화로 "알겠다"고 답했던 것이 마음에 걸릴 수 있지만, 법적으로는 번복이 가능합니다. 만료 2개월 전을 넘겨 제안된 인상이나 계약 조건 변경은 임차인이 거절해도 임대인이 별다른 조치를 취할 수 없습니다.
"당시엔 상황 파악이 안 돼 일단 동의했지만, 확인해보니 법적으로 이미 묵시적 갱신이 되어있고, 10% 인상은 법정 상한 5%를 넘어서 받아들이기 어렵다"는 입장을 차분하게 다시 전달하는 것이 좋겠습니다.
3. 이사비 및 중개 수수료(복비) 청구 가능성
임대인의 부당한 월세 인상 요구로 인해 이사하게 돼도, 이사 비용이나 중개 수수료를 법적으로 청구하기는 쉽지 않습니다. 이사는 임차인의 선택이라는 점이 인정되기 때문입니다. 다만, 임대인이 실거주를 목적으로 갱신을 거절했다가 실제로는 허위임이 드러나는 등 특수한 손해가 발생한 경우에만 예외적으로 청구가 가능합니다.
묵시적 갱신이 되었으므로, 원하실 때 해지 의사를 밝히시고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 이 경우엔 새로운 집을 구하면서 중개 수수료를 추가로 부담하지 않습니다.
4. 10% 인상안 수용 시 주의할 점
만약 더 이상의 갈등이 불편해 인상 요구를 받아들이고자 한다면, 기존 계약서 여백이나 뒷면에 인상된 금액과 기간을 명시하고 서로 서명(혹은 인감)하는 방식으로 변경 합의를 하시는 것이 안전합니다. 이렇게 하면 기존 계약의 효력(대항력, 확정일자 등)도 유지되면서, 변경된 내용만 정확히 남길 수 있습니다.
그리고 2021년부터 임대차 신고제가 시행되고 있으니, 월세가 변동될 경우 보증금이 같더라도 30일 이내에 지자체에 신고해야 과태료를 피할 수 있습니다.
금액 변경만 있는 경우에는 중개사를 거치지 않으므로 복비도 따로 발생하지 않습니다. 임대인이 직접 방문이 어렵다면, 우편이나 대리인(위임장 필요) 항목을 이용해도 무방합니다.
추가로, 임대인이 법을 잘 모르거나 연세가 많은 경우에는 "이미 묵시적 갱신이 되었고 법적으로 인상 의무가 없지만, 서로 원만하게 협의하고 싶으니 5% 이하로만 조정이 가능하겠다"는 식으로 다시 제안해 보는 것도 좋은 방법입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약만료 6~2개월전에 재계약에 대한 의사를 통보하게 끔 되어있고 이를 지나가게 되면 묵시적갱신이 성립하는게 일반적입니다. 다만 2년미만의 임대차에서는 묵시적갱신이 아닌 법적최소기간에 따른 추가 1년 연장이 인정되게 됩니다.
질문의 상황이였다면 이미 본인 스스로가 6~2개월전 재계약에 대한 의사통보를 하였기에 해당시점에 합의연장이 되었다고 보는게 맞을 듯보이고, 이후 임대인이 요구하는 임대료 조정요구는 거절하시면 됩니다, 문제는 본인이 이러한 요구에 또 동의를 하였기에 최종적으로 10%인상연장으로 합의갱신되었다고 볼수 있습니다, 이러한 요구를 처음부터 위이유로 거부를 하셨다면 인상은 피할수 있었으나, 본인스스로 동의의사를 밝혔기 때문입니다.
임대차신고의 경우는 원칙적으로 조건변경이 되었다면 하셔야 하고, 이때도 계약서는 필요할수 있습니다. 계약서 작성은 중개사무소등을 통해 대필료만 지급하고 작성을 요청하실수는 있습니다. 이때 대필료는 각각 부담하시면 되나, 임대인이 이미 이런 비용등이 싫어 재작성없이 구두로 연장을 합의하셨기에 협조를 할지는 잘 모르겠습니다. 일단 임대차신고를 위해 계약서 재작성이 필요한 부분을 설명하시고 작성요청을 하시는게 필요할듯 보입니다.
1. 현재 상황에서 질문자님께서 1년 임대차계약을 한 후 종료되었다면 1년 연장을 주장할 수 있고, 임대인에 이에 따라 월세 또는 보증금 5%인상이 가능하지만 이 범위를 초과할 수 없습니다.
2. 임대인의 요구하는 인상율 10%를 거절하시기 바라고 인상하는 경우 기존 계약서를 수정하심이 적절합니다. 비용은 개업공인중개사와 협의후 진행도 가능하지만 두 분이 직접 작성하여도 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대인이 임대차보호법에 대해서 잘 모르는 것 같습니다.
임대차보호법에 의거를 하게 되면 2년 이하 계약은 2년으로 보는 규정이 있습니다.
즉 법대로 하자면 1년 계약을 했어도 2년 동안 거주가 가능하고 다음으로 계약갱신청구권 행사를 하게 되면 2년 더 해서
2+2년 즉 4년을 처음 조건 그대로 거주가 가능합니다. 즉 임차인이 유리한 조건이라 볼 수 있지만 말씀하신대로 임대인이 멀리 있고 나이가 있으신 관계로 좋게 좋게 하자고 하시는 것으로 보입니다.
그래도 우선적으로 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 5% 상한에서 협의 이므로 10% 인상은 법은 잘 몰라서 하는 소리 같습니다. 말씀하신대로 임대차계약 만료 6~2개월전에 임대인과 임차인 재계약에 대한 논의를 했다면 11일전에 말하는 것도 성립이 되지 않습니다. 법적으로 임차인이 유리하나 말씀하신대로 임대인이 무작정 우길 경우 참 난감할 수 도 있으니 잘 대응을 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전화로 동의를 했어도 아직 계약서를 쓰거나 인상된 월세를 입금하기 전이라면 법적 효력이 있는 묵시적 갱신 상태임을 확인했으니 기존 조건대로 연장하겠다라고 의사를 다시 전달할 수 있씁니다. 임대차보호법상 계약 만료 2개월 전까지 조건 변경 통지가 없으면 자동으로 묵시적 갱신이 된것이며 11일 전 통보는 법적으로 효과가 없습니다. 임대인이 인상을 강요하거며 나가라고 해서 이살 경우 법적으로 복비나 이사비를 강제해서 받아내기는 어렵고 이부분은 협의의 영역입니다. 묵시적 갱신 상태에서 이사를 결정했다면 질문자님은 언제든지 해지 통보가 가능하고 통보 후 3개월이 지나야 보증금 반환 의무가 발생합니다. 만약 10% 인상에 질문자님이 동의한다고 계약서를 새로 작성하지 말고 기존 계약서 하단이나 여백에 2026.00.00 합의해 월세를 00원으로 변경하고 1년 연장함 이런식으로 적고 서명 날인 후 사진을 교환하시면 되고 연장 계약은 당사잔 간 직거래 형식이므로 중개사를 굳이 낄 필요도 없고 복비도 들지 않습니다. 중요한점은 월세가 변경되었으면 주택임대차 신고도 새로 하셔야 합니다. 결론적으로 저는 집주인에게 확인해보니 묵시적갱신이다 기존 계약 그대로 연장하겠다라고 문자나 카톡으로 기록을 남겨 명확하게 의사를 전달 하시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대차 계약 1년을 했어도 임차인은 2년 계약을 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인이 협조적으로 나오지 않는다면 2년 계약한 걸로 주장하시고 법대로 진행한다고 하시면 되겠습니다.
10% 인상 받아들인다면 보증금 및 월세 인상 금액을 재계약서에 기재하시고 임대인과 임차인 서명 사인이 들어가면 유효하니 재계약서를 작성하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
2개월 전 통보가 없었다면 묵시적 갱신이 성립될 가능성이 높고 이 경우 임대인은 5% 초과 인상을 일방적으로 요구하기 어렵습니다. 이미 전화로 동의했다 하더라도 계약서 재작성 없이 인상 적용은 분쟁 소지가 있으며, 갱신 후 임차인은 언제든 해지 통보 가능하고 3개월 후 보증금 반환 청구가 가능합니다. 월세 변경 시에는 변경 합의서를 작성하고 전월세 신고도 다시 해야 합니다.
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
묵시적 갱신은 적용되는 것이 맞으며 10% 인상도 사실상 불가능 합니다. 그래서 계약서를 작성하지 말자고 하신거 같습니다. 일단 현재 상태로 진행하여도 문제가 발생할 여지는 없어보이나 계약갱신청구권이나 묵시적 갱신도 새로 계약서를 작성하여야 나중에 다툼이 생길 여지를 방지할 수 있습니다.(중개사 수수료 안내셔도 됩니다.) 그런데 10% 인상으로 계약 내용을 바꾸려고 할 것이니 이건 갱신 청구가 아니라 새로 계약서를 작성하실 여지가 있으므로 이때는 중개사 수수료를 낼 가능성이 있습니다. 결과적으로 집주인은 10% 인상을 편법으로 받으려고 하는 것으로 보여지므로 질문자님께서 그냥 현 상태를 유지하고 그냥 드릴지, 아니면 5%만 주장하면서 갱신청구 여부를 다툴지는 질문자님의 선택에 따라 다를 것 같습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
만료 2개월 전까지 통보가 없었으므로 법적으로 이미 기존 조건 그대로 연장이 된 상태이니 전화로 동의를 했더라도 계약서 작성 전이라면 법을 확인해보니 묵시적 갱신이라 인상이 불가함을 알았다며 거부할 수 있습니다. 비용 청구는 임대인의 부당한 요구로 나가는 경우 받아내기 쉬우며 이사비나 복비를 법적으로 강제해서 받아내기는 매우 어렵습니다. 묵시전 갱신 중에는 언제든 해지 통보가 가능하고 통보 3개월 후에 보증금 반환권리가 생기는점 알아두세요. 계약서 또한 새로 쓸 피요 없이 기존 계약서 여백에 묵시적 갱신의 내용과 기간만 잘 적고 서명 날인 하시면 충분하고 만약 질문자님이 인상 수용시 월세가 바뀌었으므로 주택임대차 신고만 직접 다시 하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 상황은 묵시적 갱신 상태로 임대인 월세 10% 인상 통보는 무효입니다 인상 거부하시고 기존 조건 유지하실 수 있을 것이라 보여집니다