답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 아파트 매매계약 시 필요한 서류- 매도인(파는 사람) * 신분증과 도장(가급적이면 인감도장) * 등기권리증(집문서) * 주민등록등본(주소 변경 이력 포함) * 국세 및 지방세 완납증명서(세금 체납이나 압류 여부 확인용) * 부동산종합증명서(토지와 건축물대장)- 매수인(사는 사람) * 신분증과 도장 * 주민등록등본(가족관계 확인 등) * 매매대금 및 계약금(이체 한도 미리 확인해 두세요)2. 채무가 복잡한 경우 꼭 챙겨야 할 추가 서류매도인이 계약금으로 대출을 상환하겠다고 하는 상황이라면, 다음 서류를 꼭 추가로 요구하세요. * 금융기관별 채무확인서: 근저당과 질권의 정확한 원금, 이자 연체 여부를 확인할 수 있습니다. * 질권 해지 예정 확인서: 질권은 주로 대출에 따라 설정되므로, 상환 후 해지 절차를 매도인이 잘 알고 있는지도 반드시 점검하세요.3. 계약서에 꼭 들어가야 할 필수 특약상황이 불안할수록 특약을 구체적으로 명시해 두면 법적으로도 더 든든하게 보호받을 수 있습니다. - 대출금 상환 및 말소 조건 "매도인은 잔금 지급과 동시에 모든 근저당권(2건)과 질권을 말소하며, 말소에 필요한 모든 서류를 매수인에게 제공한다. 말소에 드는 비용은 매도인이 부담한다." - 직접 상환 조건(가장 추천하는 방법) "매수인은 잔금 중 해당 채무액만큼을 매도인 대신 각 금융기관에 직접 상환하고, 매도인은 이에 적극 협조한다." (매도인이 돈을 받고 잠적하는 상황을 막을 수 있습니다) - 추가 담보 및 권리설정 금지 "계약 체결일 기준의 등기부 상태를 잔금일까지 그대로 유지하며, 그 사이에 추가 담보를 제공하거나 다른 권리(압류, 가압류 등)를 설정하지 않는다. 이를 어기면 계약은 무효이며, 매도인은 계약금의 두 배를 배상한다." - 세금 완납 및 공과금 정산 "잔금 지급일까지 발생한 모든 세금과 공과금은 매도인이 정산하며, 국세 및 지방세 완납증명서를 잔금일에 다시 제출한다."■ 제언- 잔금 당일, 등기부등본 다 발급받기: 계약서 쓸 때뿐 아니라, 실제 잔금 치르기 직전에도 등기부등본을 새로 떼서 상태가 변동된 부분이 없는지 꼭 확인하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 월세 (대학생들이 가장 흔히 선택)매달 일정 금액을 내는 방식입니다. 보증금 부담이 상대적으로 적고 계약 기간도 유연해서, 대학생들이 선호합니다. 2년 뒤 군 입대 시기에 맞춰 계약을 조정하거나, 다음 세입자를 구하는 것도 비교적 쉬운 편이에요. 다만, 매달 돈이 빠져나간다는 점은 아쉬울 수 있습니다.2. 년세 (대학가에서 종종 볼 수 있는 방식)1년 치 월세를 한 번에 미리 내는 방법입니다. 매달 입금하는 번거로움이 없고, 집주인이 한 달치 정도를 깎아주는 경우도 있어서 월세보다 약간 저렴하게 살 수도 있습니다. 목돈을 한 번에 낼 여유가 있다면 더 편하게 지낼 수 있지만, 중간에 방을 빼게 될 때 남은 금액 반환이 복잡할 수 있으니 이 점은 꼭 확인해야 해요.3. 전세 (장기적으로 가장 경제적)큰 금액의 보증금을 맡기고 매달 내는 돈 없이 지내는 방식입니다. 집을 나갈 때 보증금을 돌려받으니 실질적으로 관리비 정도만 내는 셈이라 가장 경제적이죠. 하지만 목돈이 많이 필요하고, 최근에는 전세 관련 사기 위험도 커졌어요. 신입생이 혼자 전세 계약을 하긴 부담스러울 수 있고, 나중에 보증금을 돌려받지 못하면 입대 일정에 차질이 생길 수 있다는 점도 고려해야 합니다.■ 결론적으로 이런 전략을 추천드려요. * 자금 여유가 충분하다면 전세가 가장 유리하지만, 부모님과 꼭 등기부등본을 직접 확인하고, ✔️전세보증보험 가입 여부도 꼼꼼히 살펴봐야 해요. * 매달 신경 쓰는 게 번거롭다면 년세도 괜찮아요. 월세보다 저렴한 경우도 많고, 매달 입금할 필요가 없어 관리가 편합니다. * 리스크를 최소화하고 싶다면 월세 쪽이 좋아요. 보증금이 적으니 사기 걱정도 덜고, 상황이 바뀌었을 때 유연하게 대처할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 월세가 급등하는 이유현재 월세가 오르는 데에는 대표적으로 세 가지 이유가 있습니다.* 전세보다 월세 선호 증가: 전세 사기와 높은 이자 부담 때문에, 세입자들 사이에서 상대적으로 안전한 월세가 더 인기를 끌고 있습니다. 수요가 몰리니 자연스럽게 월세도 올라가고 있죠.* 고금리 장기화: 집주인들이 계속되는 고금리로 대출 이자 부담이 크다 보니, 월세를 올려 이자 부담을 조금이라도 덜고자 하는 경우가 많아졌습니다.* 신축 공급 부족: 최근 원자재 가격이 오르면서 공사가 지연되거나 취소된 곳이 많아, 당장 입주할 수 있는 새 집 자체가 부족해졌습니다.2. 집을 지금 꼭 사야 할까요?집을 서둘러 사야 할지는 사실 각자의 자금 여력과 거주 목적에 따라 달라집니다.3. 서두르는 게 나을 수도 있는 경우* 높은 월세의 기회비용: 매달 내는 월세가 주택담보대출 이자랑 비슷하다면, 차라리 내 집을 마련해서 장기적으로 자산을 쌓는 게 이득일 수 있어요.* 신축 공급 부족: 앞으로 2~3년간 새 아파트 입주가 줄어들 것이라는 전망이 있어서, 인기 많은 지역이라면 값이 더 오르기 전에 미리 준비하는 것도 방법입니다.4. 신중해야 할 이유도 있어요* 대출 규제와 금리: 지금은 대출 규제가 엄격한 편이고, 금리도 낮지 않아요. 내 소득에서 이자 부담을 무리 없이 감당할 수 있는지 꼼꼼히 따져야 합니다.* 지역별 차이: 전국 어디나 다 오르는 건 아니에요. 서울·수도권의 인기 지역은 분위기가 확실히 다르지만, 지방이나 수요가 낮은 동네는 정체될 수 있으니 입지 선정이 중요합니다.5. 제언무작정 서두르기보다는, 먼저 내가 감당할 수 있는 대출 한도부터 체크해 보세요. 실거주 목적의 마음에 드는 매물이 적정 가격에 나온다면, 계속 높은 월세를 내기보다는 매수도 고민해볼 만합니다. 다만 무리하게 대출을 많이 받아 집을 사면, 금리가 오를 때 부담이 커질 수 있으니 그 점도 꼭 유의하셔야 해요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주택 유형 선택과 기재 요령 임대차 신고 시스템에서 주택 유형을 선택할 때 다음을 참고하면 됩니다. - 가장 권장하는 방법: 주택 유형에서 '기타'를 고른 뒤, 상세 사유나 직접 입력란에 '근린생활시설(고시원)'이라고 명확히 써 주세요. - 만약 선택 항목 중에 '고시원'이 있다면, 그 항목을 선택하셔도 괜찮습니다. - 기본적으로 건축물대장에 적혀 있는 용도를 따르는 게 원칙입니다. 그래서 대장에 '제2종 근린생활시설'이나 '고시원'이라고 되어 있다면 그대로 입력하는 게 정석이에요.2. 전입신고와 확정일자 관련 질문자께서 들은 대로, 근린생활시설이라도 실제로 주거하려고 계약했다면 전입신고와 확정일자 받기가 가능합니다. 그러면 '주택임대차보호법'의 보호도 받고, 보증금에 대한 우선변제권도 가질 수 있어요. 단, 이 법적 보호는 실제로 거주한다는 전제를 바탕으로 하며, 건물이 완전히 '주택'으로 인정된다는 뜻은 아닙니다.3. 세입자가 꼭 알아야 할 리스크 근린생활시설(일명 근생 빌라나 고시원)은 일반 주택과 다른 제약이 있으니 아래 내용을 반드시 확인하세요. - 보증보험 가입이 어려울 수 있음: 주택도시보증공사(HUG) 등에서 전세보증보험 가입을 거의 대부분 건축물대장상 용도가 '주택'일 때만 허용합니다. 고시원 용도일 경우 보험 가입이 거절될 가능성이 높아요. - 대출 제한: 일반 은행의 전세자금대출이나 정부지원 저금리 대출 같은 상품을 이용하지 못할 수 있습니다. - 시설 규정: 고시원은 방 안에 개별 취사시설(싱크대, 가스레인지 등)을 설치하면 불법인 경우가 많아요. 만약 이후에 구청의 점검 등으로 철거 명령이 내려질 수도 있습니다.정리하자면, 신고할 때는 '기타(근린생활시설/고시원)'로 정확히 기재하시고, 무엇보다 혹시 모를 보증금 피해를 막기 위해 건물에 잡혀 있는 융자나 근저당권 상태도 꼭 확인해 두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 취득세(집을 구입할 때)비규제지역(수도권 외곽, 지방 등)에서 두 번째 집을 구입하실 경우, 일반세율(1~3%)이 적용됩니다. 다만, 만약 3주택까지 늘어나면 비규제지역이라도 세율이 8%로 크게 오르니 참고하셔야 해요. 지금 계획하시는 2주택까진 부담이 크지 않은 편입니다.2. 보유세 – 종합부동산세많이들 걱정하시는 부분이죠. 최근 종부세가 개편되면서 2주택자까지는 ‘다주택 중과세율’이 아닌 ‘일반세율’이 적용되고 있습니다. 이때 1주택자는 12억 원까지 기본공제가 적용되지만, 2주택 이상부터는 9억 원이 공제됩니다. 질문자님의 경우, 기존 아파트 지분(1억)과 새로 구입하실 집(3억)이 합쳐져 공시가격이 9억 원을 넘지 않는다면, 종부세 부담은 없을 것으로 보입니다.3. 양도소득세(집을 팔 때)비규제지역 2주택자는 양도세 측면에서도 조금 더 유리합니다. 현재 다주택자의 양도세 중과가 한시적으로 폐지된 상태고, 비규제지역에서는 원래도 중과 적용 안합니다. 일반세율(6~45%)대로 적용됩니다. 또 장기보유특별공제가 있어, 2주택자도 집을 오래 보유할수록 최대 30%까지 양도세 공제를 받으실 수 있습니다.4. ‘지분’ 소유 시 주의해야 할 점가족과 공동으로 보유하고 계신 ‘아파트 지분’도 세법상으로는 1주택자로 간주됩니다. 지분 금액이 크지 않더라도, 신규 주택까지 합쳐지면 다주택자가 되는 셈이에요. 앞으로 기존 지분이나 새 집 중 어떤 걸 매도할지 미리 계획하시고, 일시적 2주택 비과세(기존 주택 취득 1년 후 신규 주택 매수, 3년 이내 종전 주택 매각 등) 조건 충족 가능 여부도 사전에 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전입신고 미이행에 대한 소명 가능 여부토지거래허가를 받으면, 허가일로부터 4개월 이내에 전입신고를 하고 2년간 실거주해야 합니다.- 원칙적으로는 어렵습니다: 기존 집의 대항력 유지를 이유로 전입신고를 늦추겠다는 사유는 구청 입장에서 ‘개인적인 사정’으로 여겨질 가능성이 높아요. 토허제의 목적이 '투기 방지'와 '실거주'에 있기 때문에, 규정이 엄격히 적용됩니다.- 지연 사유서 제출: 이사 일정 조율 등 불가피한 사정이 있을 경우, 1~2주 정도 지연에 대해서는 ‘지연 사유서’를 받아주는 경우도 있습니다. 하지만 보증보험 청구와 같은 사유를 명시했을 때 공식적으로 인정해줄지는 확실하지 않으며, 실거주 위반으로 과태료나 이행강제금이 부과될 수 있는 위험도 있습니다.2. 배우자만 먼저 전입신고 하는 경우(단독명의일 때)배우자 전입만으로도 실거주 의무를 충족한 것으로 인정받을 수 있습니다.- 가족 전입의 효력: 판례와 행정 해석상 계약자 본인이 아니더라도 ‘같은 세대원(배우자, 자녀 등)’이 전입신고 후 실제로 거주하면, 실거주 의무 이행 및 대항력에서 계약자 본인의 거주와 같은 효력이 있는 경우가 많습니다.- 추천하는 방법: 1) 배우자만 먼저 새 집으로 전입해서 실거주 의무를 충족하고, 질문자님은 기존 집에 남아 전세보증금 대항력을 유지합니다. 2) 전세보증금 반환 또는 보증보험 처리 등이 끝난 이후, 질문자님이 새 집으로 전입해 세대를 합치면 됩니다.■ 추가로 참고하실 점- 주민등록법: 세대 분리가 길어지면 건강보험료 등 행정적 변화가 있을 수 있으니 유의하세요.- 관할 구청 문의: 가장 확실한 것은 송파구청 토지관리과에 ‘단독 명의 매수지만 배우자가 먼저 전입해 실거주를 시작하면 의무 위반이 아닌지’ 문의해보는 것입니다. 일반적으로 가족 전입은 인정해주는 사례가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.소득 요건만 충족하면 가능합니다. 다만, 임대차 관계를 명확히 하는 것이 가장 중요합니다. 상황에 따라 정리해 드릴게요.1. 30세 미만 세대분리 조건 현행 주민등록법에 따르면, 30세 미만 미혼 자녀가 세대분리를 하려면 다음 중 하나에 해당해야 합니다. - 중위소득 40% 이상(2024년 기준 1인 가구 월 약 89만 원 이상)의 정기적인 소득이 있을 것 - 결혼했을 것(질문자님은 미혼이니 해당 없음) - 가족 사망 등 불가피하게 단독세대를 구성해야 할 사유가 있을 것 2. 현재 상황에서의 고려사항 질문자님은 ‘어머니 명의’ 월세집에 거주 중이죠. 세대분리를 하려면, 그 집에서 별도의 세대를 구성하고 실제로 독립적으로 생계를 유지하고 있다는 점을 증명해야 합니다.- 무상임대차 계약서 작성: 어머니가 임차인일 경우, 어머니와 전대차 계약을 맺거나 집주인 동의를 받아 무상거주 확인서를 준비하는 게 일반적입니다.- 독립생계 증명: 단순히 주소만 옮겨서는 안 되고, 실제로 본인의 소득으로 월세와 관리비 등을 부담하며 생활하고 있다는 점을 주민센터에서 확인받아야 합니다.3. 절차 안내 - 소득증빙 서류 준비: 재직증명서, 근로소득 원천징수영수증 등 꾸준한 소득이 있는지를 보여주는 자료를 준비하세요.- 임대차 관계 정리: 집주인에게 “자녀가 세대분리를 하려 한다”며 미리 승낙을 받아두는 것이 안전합니다.- 정부24 또는 주민센터 방문: 전입신고를 하실 때 세대주와의 관계를 ‘동거인’이 아니고 ‘별도 세대’로 신청합니다.마지막으로, 아파트나 빌라 같은 공동주택의 경우, 한 집(즉, 현관문 하나) 내에 세대를 분리하는 게 지역마다 까다로울 수 있습니다. 방문 전에 해당 주민센터로 전화해 "부모 명의 임차주택에서 소득 있는 자녀가 따로 세대구성이 가능한지" 반드시 문의해보시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대분리 기간은 중요하지 않습니다대출 심사 시 '세대분리를 한 지 몇 달이 지났는가'를 따지는 요건은 보통 없습니다. 설령 세대분리를 한 지 단 하루가 지났더라도, 대출 신청 시점에 서류상으로 '무주택 세대원' 혹은 '무주택 세대주'임이 증명되면 충분합니다. 1~3개월 내에 매매하실 예정이라면 일정상 아무런 문제가 없습니다.2. '무주택 세대 구성원' 요건이 핵심입니다남편분이 대출을 받고 명의를 가져가더라도, 신혼부부 대출은 부부 모두가 무주택이어야 합니다. 아내분이 부모님과 주소가 같이 되어 있는데 부모님이 집을 소유하고 계신다면, 아내분은 서류상 '유주택 세대의 구성원'으로 간주됩니다. 따라서 대출 신청 전에는 반드시 세대분리를 마쳐서 아내분 역시 무주택 상태가 되어야 합니다.3. 남편분의 과거 주택 소유 이력언급하신 대로 남편분의 주택 소유 이력이 있다면 '생애최초 주택구입자'에게 주는 특례(LTV 80% 적용 등)는 받으실 수 없습니다. 하지만 현재 두 분 다 집이 없는 상태이므로, 일반적인 '신혼부부 전용 주택담보대출' 요건은 충족합니다.4. 소득 합산 주의사항남편 명의로만 대출을 진행하더라도 신혼부부 대출 상품을 이용하신다면 부부 두 분의 소득을 합산하여 심사합니다. 두 분의 연간 총소득 합계가 신청하려는 대출 상품의 기준(예: 디딤돌 대출 신혼부부 기준 등) 이내인지 미리 확인하시는 것이 좋습니다.결론적으로, 설 지나고 곧바로 세대분리를 진행하신 뒤 매매 절차를 밟으시면 대출 진행에 차질이 없을 것으로 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 생애최초 디딤돌 대출, 두 번 받을 수 있나요?한 번만 받을 수 있습니다.- ‘생애최초’란 말 그대로 태어나서 한 번도 집을 소유한 적이 없는 사람에게 주어지는 혜택이에요. - 이미 이 혜택으로 집을 구매했다가 나중에 매도하고 무주택자가 되더라도, 과거에 집을 가진 이력이 남아 있기 때문에 생애최초 디딤돌 대출 자격이 다시 주어지지 않습니다. - 이후에는 일반 디딤돌 대출은 신청할 수 있을지 몰라도, ‘생애최초’ 특례는 다시는 적용받을 수 없습니다.2. 여자친구(동거인) 명의로 생애최초 대출, 받을 수 있나요?가능합니다. 단, 몇 가지 조건이 따라붙습니다.- 현재 혼인신고를 하지 않은 상태라면, 두 분은 공식적으로 별개의 세대입니다. - 여자친구가 지금까지 집을 한 번도 구입한 적이 없는 ‘생애최초’ 무주택자라면, 본인 명의로 디딤돌 대출을 이용해 집을 살 수 있습니다.- 단, 질문자가 함께 거주하면서 전입신고를 하더라도 혼인신고 전에는 여자친구의 대출이나 세대주 자격에는 영향이 없습니다. - 다만, 만약 출산 등 특례 대출을 고려하고 계신다면 혼인 여부에 따라 받을 수 있는 지원이 달라질 수 있으니, 이후 정책 변화도 계속 확인하셔야 합니다.■ 제언- 본인은 생애최초 혜택을 한 번만 쓸 수 있습니다. 한 번 쓰고 나면 더는 해당 혜택을 받을 수 없습니다.- 만약 향후 더 나은 집 마련을 계획하고 계시다면, 이번에는 일반 매매를 하거나, 여자친구 명의로 생애최초 혜택을 남겨두는 것도 방법입니다.- 최근 정부 정책에 따라 미혼 가구(특히 출산 포함)에도 다양한 대출 혜택이 확대되고 있으니, 아이가 태어날 시점의 최신 정책을 꼭 체크해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 외벌이 전환 시의 냉정한 현실 분석가장 먼저 고려해야 할 점은 아이가 생겨 외벌이가 되었을 때의 현금 흐름입니다.남편분의 연봉 4,700만 원은 세후로 계산하면 월 약 330~340만 원 수준입니다. 만약 진주 아파트를 선택해 월 150만 원의 원리금을 내게 되면, 가족의 생활비로 남는 돈은 180~190만 원 정도입니다. 이 금액으로 3인 가족의 식비, 공과금, 보험료, 자동차 유지비, 그리고 기저귀와 분유값 등 양육비를 감당하기에는 현실적으로 매우 벅차며 저축은 거의 불가능한 상태가 됩니다.2. '사천 부모님'이라는 강력한 인프라글에 적어주신 내용 중 "양가 부모님이 모두 사천에 계시다"는 점은 육아에서 무엇과도 바꿀 수 없는 큰 자산입니다. 아이를 키울 때 근거리에 도움을 줄 수 있는 가족이 있으면 육아의 질이 달라질 뿐만 아니라, 아내분이 복직하여 맞벌이를 유지할 수 있는 가능성도 훨씬 높아집니다. 자산을 불리는 속도는 결국 맞벌이 기간에서 결정됩니다.3. 전략적 선택: '영끌'보다는 '내실'지금 무리하게 진주로 넘어가는 것보다는 사천 신축(2.2억)을 선택하는 쪽을 권장합니다.사천 신축은 원리금이 60만 원 정도로 저렴하여 외벌이 시에도 충분히 버틸 수 있는 수준입니다. 여기서 부모님의 도움을 받아 맞벌이를 유지하며 시드머니를 확실히 더 모으세요. 지방 부동산은 입지에 따른 양극화가 심하므로, 지금 애매한 신축을 사기보다는 돈을 더 모아서 나중에 아이가 초등학교에 갈 때쯤 진주 내에서도 인프라가 가장 좋은 '대장주' 아파트로 갈아타는 것이 자산 가치 측면에서 더 유리할 수 있습니다.4. 신생아 특례 대출 활용 고려아이 계획이 있으시다면 4%대 금리의 보금자리론보다는, 나중에 아이를 낳았을 때 신청할 수 있는 '신생아 특례 대출'을 노려보는 것도 방법입니다. 금리가 1~3%대로 훨씬 낮기 때문에 대출 실행 시점의 부담을 크게 줄일 수 있습니다.결론적으로 말씀드리면, 지금의 소득 수준과 육아 계획을 고려할 때 진주로의 '영끌'은 가계 경제에 상당한 리스크가 될 수 있습니다. 사천에서 경제적·심리적 여유를 확보하며 다음 스텝을 준비하시는 것을 추천드립니다.