경제
아파트계약시 매도인과 매수인이 필요한 서류 알려주세요
아파트를 가계약걸어놓은상태로 매매계약을 하러가야하는데 매도인, 매수인이 필요한 서류가 각각 뭐가있을까요?
매도인이 제2금융권에 대출이 아주많고, 근저당설정이 2개되어있고 질권까지 잡혀있는데 집도 공실상태이고.. 잘못하면 사기당할까 겁나네요
부동산에서 매도자가 주민등록등본, 등기권리증, 건축물대상을 갖고온다해서
지방세, 국세완납증명서도 요청해놓은상태인데
이렇게 조금 불안한경우
매도자에게 어떤 서류를 반드시 받고,
그리고 특약은 어떤걸 넣어야할까요?
계약금 받으면 대출을 갚겠다했다고해요..
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 위의 경우 가장 일반적인 특약의 경우 잔금 시 모든 권리를 말소 시키는 약속, 말소 시키지 않을 경우 계약 취소 및 손해배상 청구등을 할 수 있는 특약을 반드시 넣으시면 될 것으로 보이고 계약금으로도 일부 대출을 상환하다고 하니 그 부분도 특약으로 사용을 하시면 좋을 것으로 보입니다. 잔금날 매도인,매수인,공인중개사,법무사가 모여서 매수인이 매도인에게 잔금을 주면 매도인은 그자리에서 대출을 상환을 하고 상환완료증을 법무사 주면 법무사가 근저당말소등기와 아울러 소유권이전등기를 하니 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약서 작성할때는 등기부등본,건축물대장,신분증이 있으면 작성 가능합니다
등기부등본에 저당권이 많을때는 특약에 계약금부터 상환하는 조건으로 기재를 하는 경우가 많고 계약금을 법무사 시켜서 감액까지 하는 편입니다
우선 채무금액이 얼마인지 따져서 계약금을 치러도 되는지를 확인해야 합니다
여러건의 채무가 있다면 요청해놓은 서류들을 부동산과 확인하고 법무사입회하에 계약금부터 상환말소하는 조건으로 해보시기 바랍니다
모든건을 상환하고 마지막 잔금때 남은 금액을 매도인께 지불하는 조건이면 괜찮습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 아파트 매매계약 시 필요한 서류
- 매도인(파는 사람)
* 신분증과 도장(가급적이면 인감도장)
* 등기권리증(집문서)
* 주민등록등본(주소 변경 이력 포함)
* 국세 및 지방세 완납증명서(세금 체납이나 압류 여부 확인용)
* 부동산종합증명서(토지와 건축물대장)
- 매수인(사는 사람)
* 신분증과 도장
* 주민등록등본(가족관계 확인 등)
* 매매대금 및 계약금(이체 한도 미리 확인해 두세요)
2. 채무가 복잡한 경우 꼭 챙겨야 할 추가 서류
매도인이 계약금으로 대출을 상환하겠다고 하는 상황이라면, 다음 서류를 꼭 추가로 요구하세요.
* 금융기관별 채무확인서: 근저당과 질권의 정확한 원금, 이자 연체 여부를 확인할 수 있습니다.
* 질권 해지 예정 확인서: 질권은 주로 대출에 따라 설정되므로, 상환 후 해지 절차를 매도인이 잘 알고 있는지도 반드시 점검하세요.
3. 계약서에 꼭 들어가야 할 필수 특약
상황이 불안할수록 특약을 구체적으로 명시해 두면 법적으로도 더 든든하게 보호받을 수 있습니다.
- 대출금 상환 및 말소 조건
"매도인은 잔금 지급과 동시에 모든 근저당권(2건)과 질권을 말소하며, 말소에 필요한 모든 서류를 매수인에게 제공한다. 말소에 드는 비용은 매도인이 부담한다."
- 직접 상환 조건(가장 추천하는 방법)
"매수인은 잔금 중 해당 채무액만큼을 매도인 대신 각 금융기관에 직접 상환하고, 매도인은 이에 적극 협조한다."
(매도인이 돈을 받고 잠적하는 상황을 막을 수 있습니다)
- 추가 담보 및 권리설정 금지
"계약 체결일 기준의 등기부 상태를 잔금일까지 그대로 유지하며, 그 사이에 추가 담보를 제공하거나 다른 권리(압류, 가압류 등)를 설정하지 않는다. 이를 어기면 계약은 무효이며, 매도인은 계약금의 두 배를 배상한다."
- 세금 완납 및 공과금 정산
"잔금 지급일까지 발생한 모든 세금과 공과금은 매도인이 정산하며, 국세 및 지방세 완납증명서를 잔금일에 다시 제출한다."
■ 제언
- 잔금 당일, 등기부등본 다 발급받기: 계약서 쓸 때뿐 아니라, 실제 잔금 치르기 직전에도 등기부등본을 새로 떼서 상태가 변동된 부분이 없는지 꼭 확인하세요.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서에 특약을 거시길 바랍니다.
"계약금 수령 후 7일 이내 모든 근저당, 질권 등 채권최고액 상환 및 소멸 확인, 잔금일 전 최종 등기부 제출, 미이행 시 계약금 2배 반환 및 계약 해지 함"
"잔금 지급 전 중개사 및 법무사 확인 하에 채무 소멸 등기 완료, 대출 잔액 0원 증명 함"
위와 같이 특약을 거시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매도인은 등기권리증·인감증명서·국세·지방세 완납증명서·채무상환확약서 등을 준비해야 하고 근저당 말소 조건을 특약에 명확히 기재하며 계약금으로 대출 상환 후 말소 확인 전 잔금 지급하지 않는 조건을 반드시 넣는 것이 안전합니다.
아파트를 가계약걸어놓은상태로 매매계약을 하러가야하는데 매도인, 매수인이 필요한 서류가 각각 뭐가있을까요?
==> 계약을 작성할 때에는 신분증이 있다면 충분합니다. 그러나 잔금시에는 소유권 이전등기를 하는 만큼 서류가 많이 필요합니다.
1. 매도인 : 등기권리증, 매도용 인감증명서, 주변 변동내역이 포함된 주민초본, 인감도장이 필요하고2. 매수인 : 가족관계증명서, 주민등록등본, 도장이 필요합니다.
매도인이 제2금융권에 대출이 아주많고, 근저당설정이 2개되어있고 질권까지 잡혀있는데 집도 공실상태이고.. 잘못하면 사기당할까 겁나네요
부동산에서 매도자가 주민등록등본, 등기권리증, 건축물대상을 갖고온다해서
지방세, 국세완납증명서도 요청해놓은상태인데
이렇게 조금 불안한경우
매도자에게 어떤 서류를 반드시 받고,
그리고 특약은 어떤걸 넣어야할까요?
계약금 받으면 대출을 갚겠다했다고해요..
==> 권리관계가 복잡한 물건인 경우 가급적 거래대금을 부동산 입회하에 기존 근저당 말소에 사용하거나 아니면 잔금일자를 빨리 잡고 처리하는 방법도 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
현재 물건 계약은 개인적으로 권장드리지 않지만 진행하신다면 최신 등기부등본을 꼭 확인하시고 법무사 동행 계액과 계약금 에스크로제도를 이용하시는 것이 좋다고 생각됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약시점에서 매도자는 본인이 참석하는 경우 신분확인을 위해 신분증을 준비하면 되고, 인감을 사용하여 계약서상 날인을 하기에 인김증명서를 함께준비하게 됩니다. 그리고 지방세, 국세 완납증명서는 사실상 임대차가 아닌 매매계약에서는 특별히 확인할 필요는 없으며, 질문에서처럼 권리관계가 복잡한 경우 계약서작성시 특약등으로 계약금지급이후 근저당말소처럼 세부적인 내용을 기재하시면 될듯 보입니다. 보통 중개사가 있는 경우 특약등을 기재를 도와줄것으로 보이며, 계약이후에 잔금시 소유권이전등기를 위한 필요서류는 법무사등을 통해 별도로 요청받을 것으로 보입니다.