답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 기준 현행 주류면허법과 관련 법령을 바탕으로, 양조장 설립에 필요한 조건들을 정리해 드리겠습니다.1. 주류 제조면허의 종류와 선택 양조장을 차리려면, 어떤 종류의 술을 만들지와 어떤 방식으로 판매할지에 따라 세무서에서 알맞은 면허를 받아야 합니다.- 첫 번째로, 소규모 주류제조면허가 있습니다. 이는 최근 가장 널리 활용되는 유형으로, 탁주·약주·청주·맥주 등을 제조할 수 있습니다. 저장 용기의 전체 용량이 1킬로리터 이상 5킬로리터 미만일 때 신청할 수 있고, 양조장 내에서만 판매하는 것이 아니라 마트나 식당 등 외부 유통도 허용됩니다.- 두 번째는 지역특산주(전통주) 면허입니다. 농업경영체로 등록된 농업인이 본인 또는 인근 지역 농산물을 주원료로 쓸 때 받을 수 있습니다. 이 면허의 가장 큰 장점은 주세의 50%를 감면받을 수 있고, 다른 일반 주류와 달리 인터넷 쇼핑몰 등 온라인 판매가 가능하다는 점입니다.- 세 번째는 일반 주류제조면허입니다. 이 경우 시설 용량이 5킬로리터 이상이어야 하며, 대량 생산과 전국적인 유통을 계획할 때 필요합니다.2. 인적 결격 사유 면허를 신청하는 개인이나 법인의 대표, 임원 등이 아래 중 하나라도 해당된다면 면허를 받을 수 없습니다.- 최근 5년 안에 조세 관련 범죄로 처벌받은 이력이 있어서는 안 됩니다.- 국세나 지방세를 체납 중인 경우에도 신청이 제한됩니다.- 미성년자나, 파산 후 복권되지 않은 사람 역시 면허 대상에서 제외됩니다.- 또한, 과거 주류 제조면허가 취소된 지 2년이 지나지 않았다면 신청할 수 없습니다.3. 부동산·시설 요건 양조장을 세우려면 부동산과 시설에 까다로운 조건이 따릅니다.- 건축물의 용도는 반드시 건축물대장상 ‘제2종 근린생활시설(제조업소)’나 ‘공장’으로 등록되어야 합니다. 주거용 건물이나 일반 상가에서는 허가를 받을 수 없습니다.- 환경 관련 규제도 있습니다. 오폐수 처리를 위한 정화조 용량을 생산 규모에 맞게 설계해야 하고, 일부 지역은 수질오염총량제 때문에 양조장 설립이 어려울 수 있습니다.- 위생 관리를 위해 원료 보관실, 담금실, 여과실, 포장실 등 각 공간을 명확히 분리해서 설계해야 합니다.4. 식품위생법상의 의무 면허를 받은 뒤에는 관할 시·군·구청에 ‘식품제조·가공업’ 신고까지 마쳐야 정식 영업이 가능합니다.- 술을 만들 때 사용하는 레시피(배합비율)를 품목제조보고로 신고해야 하며, 주류의 알코올 함량 등 성분 분석도 필요합니다.- 2026년부터 주류 라벨에 열량 표시가 의무화됩니다. 따라서 라벨 디자인 시 법에서 정한 글자 크기와 표시 항목을 지켜야 합니다.- 제품의 위생과 성분을 정기적으로 검사하는 ‘자가품질검사’도 직접 실시하거나 공인기관에 의뢰해야 합니다.5. 행정 절차와 실무 팁 공사를 시작하기 전, 반드시 세무서에 ‘시설조건부 면허’ 상담을 먼저 받으시길 추천합니다. 시설 완공 후 면허가 거부되면 큰 손해가 발생할 수 있으니, 도면 단계부터 세무서와 시·군·구청 위생 담당자의 사전 검토를 받는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 경계측량이 필요한 이유 - 분쟁 예방: 현재 마을회관이 질문자님 토지의 일부를 점유하고 있다면, 나중에 매수자가 이 사실을 알게 되어 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. - 정확한 면적 확인: 평당 10만 원으로 가격을 결정하신 만큼, 실제로 점유된 면적만큼 매매 대금에도 차이가 발생할 수 있습니다. - 매수자 요구 가능성: 시골 땅은 경계가 불분명한 경우가 많아, 계약 시 측량을 요구하는 매수자도 자주 있습니다.2. 마을회관 점유 문제 해결 방법 마을회관이란 시설이 마을 주민 모두가 이용하는 공공시설이다 보니, 해결이 쉽지 않을 수도 있습니다. 다음과 같은 절차를 참고해 주세요. - 현황 정확히 파악하기: 한국국토정보공사(LX)에 경계복원측량을 신청해 침범 정도를 명확히 확인하세요. - 협의 절차: 만약 침범 면적이 크지 않다면, 매수자에게 이 사실을 알리고 ‘현상태대로 매매’하는 조건으로 계약을 진행하거나, 마을회관(이장님 등)과 협의해 해당 부분만 따로 임대하거나 매각하는 방법도 고민해 볼 수 있습니다. - 특약 사항 명시: 매매계약서에 ‘마을회관이 일부 점유한 사실을 매수인이 확인하고 계약한다’는 내용을 꼭 넣으시면 훗날 책임 분쟁을 줄일 수 있습니다.3. 요약과 제안 시골집을 외지인이 매수하게 되면, 사소한 경계 문제로 이웃과 마찰이 생기는 경우가 종종 있습니다. 원만한 매매를 원하신다면, 미리 측량을 통해 경계를 확실히 해두시고 그 결과를 토대로 떳떳하게 거래를 진행하시는 것이 여러모로 더 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 규제의 역설: 공급은 줄고, 거래도 멈추다정부가 최근 여러 대출 규제(6·27, 10·15 대책 등)와 세제 강화를 내세웠지만, 이런 조치는 단기간에는 거래를 얼어붙게 만들 수 있습니다. 그런데 동시에 새로 지을 집이 줄어드는 부작용이 생깁니다. * 민간 정비사업 위축: 재개발과 재건축 규제가 강해지면서 민간의 공급 동력은 확연히 떨어졌습니다. 서울처럼 빈 땅이 거의 없는 도심은 재개발이나 재건축 없이는 신축 공급 자체가 사실상 불가능합니다. * 매물 잠김: 다주택자에게 부담되는 양도세가 높으면 집을 내놓기보다 ‘버티기’에 들어갑니다. 시장에 매물이 돌지 않으니 거래가 몇 건 없어도 가격이 잘 떨어지지 않거나 오히려 오르는 일이 반복됩니다.2. ‘공공 주도 공급’만으로는 한계가 뚜렷정부가 약속했던 3기 신도시나 공공 개발도 실제 입주까지는 적게 잡아도 5~10년은 걸립니다. * 입주 물량 부족: 2026년을 기준으로 보면 서울과 수도권 신규 입주 물량은 예년보다 눈에 띄게 적습니다. 당장 살 집이 부족한 상황에서 ‘나중에 공급하겠다’는 계획만 내놓아서는 지금의 가격 상승을 막기 어렵습니다. * 토지 보상과 갈등: 용산 정비창, 서리풀 지구 등 중심 입지 개발은 지자체와의 갈등, 보상 문제 때문에 계획대로 진행되지 않는 일이 많습니다. 결국 공급이 기대처럼 늘어나지 않는 경우가 많습니다.3. ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더 심해지는 구조규제가 광범위하게 가해질수록 수요자들은 위험을 피하려고 강남 등 핵심지로 쏠립니다. * 양극화: 외곽 지역은 규제의 영향을 받으며 가격이 조정될 수 있지만, 서울 주요 지역은 오히려 ‘안전자산’으로 여겨지며 가격 하락에 강한 버팀목이 생깁니다. * 부자들만의 시장: 대출이 어려워지면 결국 현금이 넉넉한 사람들만이 좋은 입지의 새 아파트를 사게 되고, 이로 인해 자산 격차가 더 벌어질 수 있습니다.4. 거시경제 변수와 비용 상승이 집값을 떠받치다정책과 별개로, 건설 비용이나 금리 같은 외부 요인도 집값 유지에 영향을 줍니다. * 분양가 상승: 원자재 값, 인건비가 오르면서 새로 분양하는 아파트 가격도 오를 수밖에 없습니다. 이 때문에 기존 아파트 가격도 덩달아 단단하게 받쳐집니다. * 전세의 월세화: 대출 규제가 심해지면 전세를 구하기도 어려워집니다. 결국 월세 부담이 커지고 주거비 자체가 오르면서 집값도 쉽게 떨어지지 않습니다.■ 결론: 왜 정책만으로 시장을 바꾸기 어려운가결국 부동산 시장은 정부가 아무리 강하게 ‘선언’을 해도, 실제로는 공급 부족과 자산 가치 하락을 꺼리는 심리가 뿌리 깊게 작용합니다. 규제 위주 정책만 계속되면 시장은 더 경직되고, 오히려 집값이 장기적으로 더 뛰는 결과를 낳을 위험도 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법정 중개수수료 계산 방법 (주택 기준)- 월세 계약 시에는 '환산보증금'이라는 기준을 사용합니다.- 계산 공식: 보증금 + (월세 × 100)- 해당 사례에 적용하면: 500만 원 + (55만 원 × 100) = 6,000만 원이 나옵니다.- 환산보증금이 5,000만 원 이상~2억 원 미만이면, 법정 최고 수수료율은 0.4%이고 최대 한도액은 80만 원입니다.- 따라서 법정 수수료는 6,000만 원 × 0.4% = 24만 원(부가세 별도)이 됩니다.2. 분석 및 추가 설명- 실제 내야 하는 법정 수수료는 약 24만 원이며, 여기에 부가세 포함 시 26만 4천 원 정도입니다.- 50만 원을 요구받았다면 법정 상한선의 두 배가 넘는 금액입니다.3. 구체적인 대응 방법- 우선 중개업소에 "공인중개사법상 법정 수수료율(0.4%)에 따르면 24만 원이 나와야 하는데, 50만 원이 나온 이유가 무엇인지" 차분하게 문의해보세요.- 수수료를 지불할 때는 반드시 '현금영수증'이나 '중개보수 영수증'을 요청하세요.- 만약 과다 청구를 계속 주장하거나 이미 돈을 냈다면, 해당 구청의 부동산정보과나 한국공인중개사협회에 도움을 요청하여 차액을 돌려받을 수 있습니다. - 공인중개사도 사람이라 단순한 계산 실수할 수 있으니 침착하게 대응하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상황은 ‘현 시설 상태에서 매매’가 원칙적으로 적용되는 경우입니다. 그래서 매도인이 억지로 수납장을 새로 만들어줄 의무는 없습니다.1. 매도인에게 복구 의무가 없는 이유 집을 보러 온 매수인도 이미 김치냉장고장이 없는 상태를 확인했고, 그 상태로 계약서에 도장을 찍었습니다. 민법상 매매는 계약 당시의 상태가 기준입니다. 계약 후에 매수인의 필요가 바뀌었다고 해서 매도인에게 부담을 지우는 건 적절하지 않습니다.2. 상황별로 이렇게 대응해 보세요 * 만약 문과 선반을 따로 보관 중이라면: “계약 당시 모습 그대로 넘기는 게 원칙이니, 보관 중인 문과 선반은 드릴 수 있지만 설치는 매수인께서 직접 하셔야 한다”고 안내하시면 됩니다. 이 정도면 충분히 배려를 한 셈입니다. * 이미 부품을 버린 경우라면: “집을 볼 때부터 수납장이 없었고 그 상태로 가격과 조건을 맞춰 계약한 것 아니냐”며, “이제 와서 복구를 요청하는 건 계약 조건을 바꾸자는 얘기라서 받아들이기 어렵다”고 분명히 전달하세요.3. 부동산 중개인에게는 이렇게 말해보세요 중개인이 중간에서 난감해하더라도, “현 상태 매매임을 매수인 쪽에 다시 한번 정확히 전달해 달라”고 요청하시면 됩니다. 그리고 계약서 특약에 ‘수납장 복구’에 관한 내용이 따로 없다면, 법적으로 강제할 수 있는 방법도 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 일반적으로 반환이 어려운 경우 (대법원 판례 참고)가계약금만 보낸 것이 아니라, 문자나 전화 등을 통해 아래와 같은 중요한 계약 내용들이 서로 합의된 상태라면, 법적으로도 '유효한 계약'으로 인정됩니다.- 총 보증금과 월세 금액- 잔금 지급일과 입주 예정일- 집(동·호수 등) 매물의 구체적인 지정이처럼 계약에 꼭 필요한 핵심 사항들에 대해 구체적으로 합의가 됐다면, 임차인(질문자님) 쪽에서 단순히 마음이 바뀌었다는 이유만으로 계약을 취소할 경우, 가계약금은 해약금으로 간주되어 돌려받기 어렵습니다.- 대법원 2005다39594 판결은 부동산 계약 현장에서 '가계약금'의 의미와 운명을 결정지은 대표적인 사례로 자주 거론됩니다.2. 반환을 요청해볼 수 있는 경우하지만 다음과 같은 상황이라면 가계약금 반환을 적극적으로 요구해볼 수 있습니다.- 1번과 달리 특별한 합의 없이 단순히 "방만 잡아둘게요" 정도로, 구체적인 약속 없이 돈을 보낸 경우: 이럴 땐 계약이 성립됐다고 보기 어려워, 돌려달라고 요구할 근거가 생깁니다.- "계약이 불발되거나 이행되지 않으면 반환한다"는 조건을 따로 넣은 경우: 이럴 땐 당연히 돌려받을 수 있습니다.■ 실전 대응 Tip- 최대한 빨리 연락하기임대인은 시간이 지날수록 “다른 세입자를 받을 기회를 놓쳤다”고 주장할 수 있습니다. 가능한 빨리, 늦어도 오늘 안에 부동산에 사정을 알리세요.- 사정 설명 후 협상 시도예를 들어 “동생과 충분히 상의하지 못해서 너무 서둘렀다”며 사실대로 설명하고, 임대인에게 양해를 구하며 “혹시 일부(예: 50%)라도 돌려주실 수 없겠냐”고 정중하게 부탁해보는 것이 현실적으로 가장 빠른 해결 방법입니다.- 중개인(부동산)에게 중재 요청중개인에게 “혹시 다른 세입자를 구하면 그분에게 계약을 넘길 수 있도록 도와달라”며 부탁해보세요. 중개인의 역할에 기대볼 수도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서를 새로 작성한 경우(재계약)이미 도장이나 서명을 했다면, 법적으로 계약이 확정된 것입니다.- 해지 방법: 이때는 임대인(집주인)의 동의가 꼭 필요합니다.- 현실적인 대안: 새로운 세입자를 직접 구해주고, 보통은 이 과정에서 발생하는 중개수수료(복비)까지 부담하는 조건으로 합의하는 경우가 많아요.- 주의사항: 계약 시작일(2월 28일) 전에라도 계약금을 이미 건넸다면, 단순히 마음이 바뀌어 계약을 취소할 경우 계약금 반환이 어려울 수 있으니, 최대한 빨리 집주인과 협의하는 게 좋습니다.2. 묵시적 갱신(자동 연장)된 경우만약 계약 만료 전에 별다른 얘기 없이 시간이 지나 자동 연장된 상태라면, 이때는 세입자에게 훨씬 유리합니다.- 해지 방법: 언제든 집주인에게 “나가겠다”고 알릴 수 있습니다.- 효력 발생: 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.- 복비 부담: 이 경우 세입자가 중개수수료를 내야 할 법적 의무는 없습니다.3. 계약갱신청구권을 사용할 때임대차법에 따라 1번만 2년 연장을 요구하는 상황도 있을 수 있죠.- 해지 방법: 묵시적 갱신과 마찬가지로, 언제든 해지 의사를 밝힐 수 있고, 3개월 후에 효력이 발생합니다. 이때도 중개수수료 부담이 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 특약 문구의 의미는?작성하신 특약은, "임차인이 이미 선순위 근저당 등 권리가 있음을 알고 계약했고, 만약 경매가 진행되면 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있다는 점을 중개사에게 들었다"는 내용을 인정하는 일종의 확인서입니다. - 이 특약이 임대인의 보증금 반환 의무 자체를 없애주지는 않습니다. 즉, 임대인은 여전히 보증금을 돌려줄 책임이 있습니다.- 다만, 경매가 진행돼 낙찰가가 낮을 때, 임차인이 “위험을 전혀 몰랐다”고 추가 책임을 묻는 상황을 미리 방지하기 위한 목적의 문구입니다.2. 지금 내 보증금, 돌려받을 수 있을까요?여기서 중요한 건 임차인의 '대항력'과 '배당 순위'입니다.- 경매가 진행되면 낙찰 금액에서 일정 순서대로 돈이 나가는데, 질문자님보다 앞선 근저당 등 선순위 권리자들이 먼저 배당을 받습니다.- 보증금 회수 여부는 낙찰가가 얼마나 나오고, 앞선 권리자들에게 얼마가 배당되는가에 따라 달라집니다. 이미 선순위 권리가 있다는 걸 특약에서 확인하셨으니, 안타깝지만 보증금의 일부 또는 전부를 못 돌려받을 수도 있습니다.3. 지금 당장 꼭 해야 할 일- 배당요구 신청: 법원에서 경매통지서를 받으셨다면, 반드시 배당요구 기간 안에 배당요구를 신청해야 합니다. 이 절차를 빼먹으시면 배당 순위에 들어가도 돈을 받을 길이 없습니다.- 대항력 지키기: 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력이 사라질 수 있으니, 현재 주소에서 거주와 전입 상태를 반드시 유지하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.5월 9일 양도세 중과 유예가 종료되면서 '똑똑한 한 채'를 선호하는 현상은 앞으로 더 뚜렷해질 가능성이 높습니다. 그 이유는 크게 세 가지로 나눠볼 수 있습니다.첫째, 세금 부담을 피하려는 심리가 작용합니다. 유예가 끝나면 다주택자가 집을 팔 때 60~70%에 달하는 높은 양도세를 내야 하기 때문에, 굳이 매물을 내놓지 않고 증여하거나 장기 보유로 전략을 바꾸는 경우가 많아질 수 있습니다. 이렇게 되면 시장에 나오는 매물이 줄어들고, 특히 가치가 높은 지역은 더더욱 희소해집니다.둘째, 자산을 한 곳에 집중하려는 움직임이 커지고 있습니다. 여러 채를 보유하는 것이 점점 불리해지자, 보유세와 양도세 부담을 줄이기 위해 입지 좋은 곳, 특히 강남 등 상승 가능성이 높은 상급지 아파트 '한 채'에 자산을 집중하는 경향이 나타납니다. 그 결과로, 좋은 지역과 그렇지 않은 곳의 격차가 더 벌어질 수밖에 없습니다.셋째, 향후 규제 완화에 대한 기대감도 무시할 수 없습니다. 과거 경험을 봤을 때, 규제를 버티다 보면 완화되는 경우가 있었기 때문에, 자산가들은 매물을 쉽게 내놓지 않고 버티려고 할 가능성이 높습니다. 이 과정에서 상대적으로 가치가 낮은 지역부터 먼저 정리하고, 핵심 지역의 '똑똑한 한 채'는 그대로 보유하려 할 겁니다.정리하자면, 5월 9일 이후에는 시장에 나오는 매물은 더 줄고, 수요는 입지 좋은 곳에 더욱 몰릴 수밖에 없습니다. 그만큼 상급지와 하급지 가격차가 벌어지고, '양극화'가 심해질 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 보증금 반환의 원칙- 월세를 끝까지 다 냈다면: 계약서에 적힌 의무를 모두 이행한 것이므로, 임대인은 계약 종료일(26년 4월 17일)에 반드시 보증금을 돌려줘야 합니다.- 새 세입자와는 무관:“새 사람이 들어와야 보증금을 준다”는 집주인의 말은 집주인 사정일 뿐, 계약 만료가 되면 무조건 보증금을 반환해야 합니다.2. 문제 없이 보증금을 돌려받기 위한 체크리스트- 대항력 유지가 가장 중요: 보증금을 받기 전까지는 절대 전입신고를 빼지 마세요. 만약 3월에 새집으로 이사한다면 가족 중 일부만 먼저 전입신고를 하고, 남은 사람은 보증금을 받은 후에 전입을 옮기는 방법이 안전합니다.- 집 사용 권한은 여전히 보장됨: 월세를 4월까지 모두 낸 상태라면, 집은 계속 질문자분의 점유(이사X) 하에 있습니다. 이사짐을 미리 옮겼더라도, 보증금을 돌려받기 전까지는 집주인에게 완전히 권한이 넘어간 것이 아니라는 점을 꼭 확인하세요. 집주인이 새 세입자에게 집을 보여주길 원하면, 협조는 하되 권한이 완전히 이전되지 않았음을 분명하게 전달해야 합니다.- 확약 문자 남겨두기: 집주인에게 "4월 17일까지 월세를 모두 내고 계약 종료 당일 보증금 반환을 요청한다"는 취지의 내용을 남겨두세요.이사×, 새로운 집에 전입신고x, 확정일자 유지