경제
전세보증금 특약사항 반환못받나요 ?
전 계약서에서 근저당권 등에 대한 특약
전계약서에 보니까 이런 특약이 있는데요.
"임차인은 위 부동산에 존재하는 선순위 권리(근저당권, 임차권 등)로 인하여 경매 등이 실행될 겅우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인하며 중개사를 톤해서 근저당권과 선순위보증금에 대한 설명을 들었음을 확인함."
이런 문구가 있으면 현재강제경매 확인서가왔어요
보증금반환어려운가요?도와주세요
12개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
대항력(거주 + 주민등록)과 우선변제권 (확정일자)가 있으면, 소액임차인인 경우에는 보증금 중 일부금액에 대해 선순위권리에 앞서서 배당(최우선변제금액은 서울인 경우 보증금이 1억 6500만원이하 일때 5500만원까지이며, 근저당권 설정일이 2021.5.11~2023.2.20 기간 중이라면 1억5000만원이하 일때 5000만원까지, 그이전이라면 금액이 더 적어질 수 있습니다.)을 받을 수 있으나 이를 초과한 금액인 경우에는 권리순서에 따라서 배당을 받게됩니다. 계약서 상의 문구는 이에 대한 설명으로 판단되며 이는 주택임대차보호법에 따라서 이루어집니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 경매가 진행이 되고 있는 상황에서 낙찰이 되게 된다면 보증금 우선으로 이미 권리가 있는 선순위 근저당권이 먼저 배당을 받고 남는 돈으로 보증금을 회수를 할 수 있습니다. 즉 선순위가 있음에도 계약을 하셨기 때문에 선순위 먼저 낙찰대금에서 배당을 받고 남은 돈안에서 보증금을 회수 할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
특약이 있더라도 보증금 반환을 못돌려받는 것은 아닙니다 ,경매를 거쳐서 배당을 통해 돌려받으시면 되는데, 만약 배당을 통해서 전액을 못돌려받고 퇴거를 하여야 하는 경우에 임대인을 상대로 별도의 개별반환소송도 가능합니다. 다만, 위 특약은 계약당시에 선순위 권리가 존재하고 그로 인해 경매등이 진행될수 있다는 점을 안내받고 계약을 진행하였다는 의미이지 해당 특약이 보증금 반환의무를 면제하는 것은 아닙니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
지금처럼 경매개시가 됐을때 왜 그때 말하지 않았나?라고 나올수 있잖아요
그래서 그런 문장을 특약사항에 넣는 거예요
중개사나 임대인이 빠저나갈수 있는 일정을 확인서라고 보시면 됩니다.
일단 강제경매가 시작되었다면 경매 낙찰 금액에서 누가 먼저 돈을 가져가는지가 핵심입니다.
말소기준권리 들어보셨죠? 당연히 안들어 봤겠죠
등기부때보면 근저당권 이라고 은행에서 들어온 대출 있을거예요
본인 확정일자랑 따져 보세요
보증금이 얼마예요?
그걸알아야 소액이라도 건지는데..
최우선변제권이라는게 있어요
인터넷에 찾아봐서 해당하는지 확인해봐요
무슨 정보가 있어야 확인해주는데
보증금반환어려운가요?
이렇게만 올리니...
네 어려워요
할수도 없고..
빨리 공부하세요
지금 공부하면 머리에 쏙쏙 들어와요
방어 잘하시고
다시 올리세요~~
안녕하세요. 공인중개사입니다.
해당 문구는 위험 고지용이지 반환 포기 조항은 아닙니다. 선순위 권리로 손실이 발생하면 실제로 반환이 어려워질 수 있으나 임대인 책임이 사라지는 건 아닙니다. 보증보험, 배당요구 여부가 중요하다고 봅니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서에 위와 같은 특약이 있는 경우 경매 진행 시 선순위 근저당 먼저 배당을 받아 가기 때문에 본인 차례까지 배당이 오지 않을 수 있습니다.
만약 배당이 오지 않는다면 보증금을 온전하게 받기는 어려울 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
저 특약이 있다고 해서 보증금을 무조건 못 받는 건 아닙니다
질문에 적어주신 특약은 위험을 알고 계약했다는 확인 조항에 가깝습니다
보증금 반환을 포기한다는 조항은 아닙니다
경매 시 선순위 권리 때문에 손해가 날 수도 있다는 걸 인지했다는 내용입니다
임대인에게 보증금 반환 의무가 사라진다는 뜻은 아닙니다
강제경매 개시 통지서가 왔다는 건 이미 집이 경매 절차에 들어갔다는 뜻입니다
이제 중요한 건 질문자님의 순위와 대항력입니다
전입신고 + 확정일자 + 실제 거주 이 3종 세트가 있으면 경매에서 배당요구를 할 수 있습니다
가능하면 법률구조공단 / 주택임대차 상담센터 / 변호사 무료상담을 통해서 대처를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
일단 강제 경매가 시작된다면 선순위 등기우선으로 낙찰가에대하여 청산하게됩니다
그렇지만 임차인은 확정일잘.ㄹ 받아놓앗고 점ㅇ 하고 ㅅㅇ.면 최우선변제금은우선적으로 청산됩니다
따라서 쵱최우선변제 신청설.ㄹ ㅈ
제출하시기 바랍니디다
변최우선변젝 범위의 금액은 시도별 차이가 있으며 대략 보증금의 1/5정도 변제 받게됩니다
안터깝습니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
질문주신 해당 특약 문구는 집주인이 빚이 많아서 나중에 집이 경매로 넘어가면 보증금을 다 못 돌려받을 수도 있다는 사실을 듣고 계약했다는 걸 확인하는 내용이지 돈 받을 권리 자체를 아예 포기하겠다는 각서는 아닙니다. 다만 이 문구가 있다는 건 애초에 집주인의 빚이 보증금보다 먼저 있었다는 뜻이라 실제로 경매가 진행되고 낙찰가가 선순위 채권액을 감당하지 못한다면 현실적으로 보증금 손실이 발생할 가능성은 있습니다. 이 문구 때문에 못 받는 게 아니라 원래 있던 빚 때문에 못 받을 수도 있다는 걸 알고 들어갔다는 뜻으로 이해하시는 게 맞을 듯합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
이 문구는 나중에 사고가 터졌을 때 중개사가 나는 설명 다 했다고 주장하기 위한 방어막일뿐 질문자님의 권리를 박탈하는 문서가 아닙니다. 보증금을 받을 수 있는지 특약이 아니라 경매를 신청한 은행보다 내 전입신고가 빨랐느냐에 달려 있습니다. 법원에서 온 확인서에 적힌 배당요구 종기일에 반드시 배당 신청을 하셔야 돈을 받을 순서에 줄을 설 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 특약 문구의 의미는?
작성하신 특약은, "임차인이 이미 선순위 근저당 등 권리가 있음을 알고 계약했고, 만약 경매가 진행되면 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있다는 점을 중개사에게 들었다"는 내용을 인정하는 일종의 확인서입니다.
- 이 특약이 임대인의 보증금 반환 의무 자체를 없애주지는 않습니다. 즉, 임대인은 여전히 보증금을 돌려줄 책임이 있습니다.
- 다만, 경매가 진행돼 낙찰가가 낮을 때, 임차인이 “위험을 전혀 몰랐다”고 추가 책임을 묻는 상황을 미리 방지하기 위한 목적의 문구입니다.
2. 지금 내 보증금, 돌려받을 수 있을까요?
여기서 중요한 건 임차인의 '대항력'과 '배당 순위'입니다.
- 경매가 진행되면 낙찰 금액에서 일정 순서대로 돈이 나가는데, 질문자님보다 앞선 근저당 등 선순위 권리자들이 먼저 배당을 받습니다.
- 보증금 회수 여부는 낙찰가가 얼마나 나오고, 앞선 권리자들에게 얼마가 배당되는가에 따라 달라집니다. 이미 선순위 권리가 있다는 걸 특약에서 확인하셨으니, 안타깝지만 보증금의 일부 또는 전부를 못 돌려받을 수도 있습니다.
3. 지금 당장 꼭 해야 할 일
- 배당요구 신청: 법원에서 경매통지서를 받으셨다면, 반드시 배당요구 기간 안에 배당요구를 신청해야 합니다. 이 절차를 빼먹으시면 배당 순위에 들어가도 돈을 받을 길이 없습니다.
- 대항력 지키기: 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력이 사라질 수 있으니, 현재 주소에서 거주와 전입 상태를 반드시 유지하세요.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
특약 문구가 있다고 해서 보증금 권리가 사라지는것은 아닙니다. 해당 문구는 중개인이 위험성을 미리 알렸다는 책임 회피용일 뿐입니다. 보증금 반환 여부는 특약이 아닌 순위가 결정합니다. 본인의 전입신고일이 등기부상 근저당권 설정일보다 빠르다면 낙찰자에게 전액 받을 수 있습니다. 확인서에 적힌 기한 내에 반드시 법원에 배당요구 시넝을 해야 돈을 받을 순서에 포함이 됩니다. 또한 보인보다 앞선 대출이나 선순위 보증금이 많다면 낙찰 대금에서 밀려 일부 손실이 발생할 수도 있습니다.