답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 부동산 시장 전망과 매수 전략1. 공급 부족 현실화(공급 절벽)가장 큰 매수 근거는 신축 아파트 공급이 급격하게 줄었다는 점입니다. 2023~2024년에는 공사비 인상과 금리 상승으로 인해 인허가와 착공 물량이 역대 최저 수준까지 내려갔는데요, 그 여파가 2026년 현재 '입주 물량 부족'으로 이어지고 있습니다. 특히 서울과 수도권에서는 새 아파트가 점점 귀해지고 있습니다.2. 금리와 물가 상승 부담- 금리 상황: 기준금리는 이전 고점에 비하면 내려왔지만, 가계부채나 환율 문제 때문에 실제 대출 금리는 여전히 부담스러운 수준입니다. 그래도 최근에는 급등보다는 서서히 안정되는 흐름을 보이고 있다는 평가가 많습니다.- 물가(인플레이션): 원자재나 인건비가 계속 오르면서 분양가도 따라 오르고 있습니다. 그래서 “오늘 사는 집이 가장 싸다”는 말이 나오는 건데요, 시간이 지날수록 토지비와 건설비가 늘어나다 보니 앞으로 나올 아파트는 더 비싸질 수밖에 없다는 얘기죠.3. 수요의 변화(양극화, 똘똘한 한 채)수요를 보면 전체적으로 매수세가 활발하지는 않지만, '입지가 좋은 곳'에 수요가 몰리는 현상이 뚜렷합니다.- 전세에서 매매로 이동: 전세 물량이 줄어들고 전세가격이 오르면서, 대출을 받아 집을 사려는 실수요자도 늘고 있습니다.- 양극화 심화: 서울과 수도권의 핵심 지역에 매수세가 집중되는 ‘초양극화’가 2026년 시장의 중요한 키워드로 떠오르고 있습니다.4. 정부 정책과 대출 규제정부는 시장 과열을 막으려 스트레스 DSR 등 강도 높은 대출 규제를 이어가고 있습니다. 이런 상황은 오히려 '현금을 어느 정도 보유한 사람'에게는 유리하게 작용할 수 있습니다. 공급을 늘리겠다는 정책 방향은 있지만, 실제 입주까지 시간이 걸리기 때문에 당장의 수급 불균형을 바로 해소하긴 어렵습니다.■ 결론: 지금 집을 사도 될까요?실거주 목적이라면 구매를 적극적으로 고려해볼 만합니다.- 이유: 전세도 계속 오르고, 공급이 부족해서 입지 좋은 아파트는 가격이 잘 떨어지지 않는 경향이 있기 때문입니다.- 주의사항: 무리하게 대출을 끌어 쓰기보다는, 본인 자금 사정에서 충분히 감당 가능한 범위를 먼저 따져보시는 것이 중요합니다. 특히 서울 및 수도권의 입지 좋은 신축을 중심으로 살펴보면 리스크를 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 백현마을 5단지(휴먼시아) – "4인 가족 실거주에 최고" - 최근 시세: 30평 후반~44평 기준으로 21억~24억 원대 - 교통/입지: 판교역까지 도보 10~12분이라 생활권은 가깝고, 단지 주변이 조용해 거주 만족도가 높습니다. - 학군: 단지 옆에 신백현초와 신백현중이 바로 붙어 있어 아이들 등하교가 안전합니다. 특히 4인 가족에게 인기가 많아요. - 추천 이유: 25억 이하 예산에서 40평대 넓은 집을 마련할 수 있어, 가족이 넉넉하게 지내기 딱 좋습니다.2. 봇들마을 8단지(휴먼시아) – "교통과 학군의 완벽 조화" - 최근 시세: 33평 기준 23억~24.5억 원 - 교통/입지: 판교역 도보 5분, 현대백화점과 알파돔시티를 쉽게 이용할 수 있습니다. - 학군: 판교에서 인기 많은 보평초 배정으로, 학군 선호도가 가장 높습니다. - 추천 이유: 평수는 다소 작지만, 자산 가치와 환금성이 뛰어나 투자·실거주 모두 걱정 없는 선택이에요.3. 백현마을 2단지(휴먼시아) – "쾌적한 환경+넓은 평수" - 최근 시세: 38~44평 기준 23억~25억 원(급매, 층수에 따라 예산 내 진입 가능) - 교통/입지: 판교역 남쪽, 낙생대공원 등 녹지가 많아 쾌적한 환경이 강점입니다. - 학군: 화랑초 배정에 학업 성취도도 높은 편입니다. - 추천 이유: 단지 내 공간도 넓고 조경도 잘 되어 있어 오랫동안 정착해서 살고 싶은 분께 잘 맞습니다. 예산을 최대한 활용해 고급스러운 주거 환경을 누릴 수 있어요.■ 요약 - 아이 교육과 넓은 평수가 우선이면 → 백현마을 5단지 - 역세권·최고 학군이 중요하면 → 봇들마을 8단지 - 숲세권과 대형 평수가 필요하다면 → 백현마을 2단지

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.“부부가 같은 마음으로 시작하는 것이 가장 중요합니다.결혼을 앞두고 내 집 마련 때문에 고민이 크시겠지만, 무엇보다 예비 신부님과 충분히 대화하는 게 우선인 것 같습니다. 만약 부인께서 주거의 안정성을 가장 중요하게 생각하며 집 마련을 원하신다면, 조금 무리를 하더라도 정부 지원 대출 등 가능한 방법을 찾아 집을 사는 것도 좋은 선택입니다. 집값의 오르내림보다 가족이 함께 편안하게 지내는 것이 더 큰 가치일 수 있으니까요.반면, 부인께서 당장 큰 대출을 부담스러워하고, 천천히 자산을 키워가는 데 동의하신다면 서두르실 필요 없습니다. 둘이서 차근차근 돈을 모으며 청약 기회를 노려보거나 적당한 시기를 함께 기다리는 것도 신혼 시절의 또 다른 재미이자 현명한 방법이 될 거예요.결국 집은 두 분이 함께 살아갈 공간인 만큼, 남들의 기준에 얽매이기보다는 두 분의 가치관과 합의에 따라 결정하시길 바랍니다. 무엇보다 먼저 부인과 깊이 대화를 나눠보세요. 두 사람만의 답이 자연스럽게 찾아질 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 금리 정책: 기대와 현실의 간극 2026년 초, 미국 연준이 금리 인하 기조를 이어가고 있지만 국내 대출 금리는 여전히 높은 수준입니다. 한국은행도 추가 기준금리 인하 가능성을 열어두고 있으나, 가계부채 부담과 환율 변동성 때문에 그 폭과 속도는 제한적입니다. 특히 은행들이 대출 총량을 엄격히 관리하면서 실제 주택담보대출 금리는 연 5~6%대 에 머무는 경우가 많아 대출을 활용해 적극적으로 집을 사기엔 부담이 큽니다. 금리 인하가 분위기를 다소 회복시키고는 있지만, 실제로 구매력이 눈에 띄게 늘어나기까지는 시간차가 존재합니다.2. 수요와 공급: 현실로 다가온 ‘공급 절벽’ 지금 부동산 시장의 가장 큰 이슈는 단연 공급 부족입니다. 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만8천 호로, 지난해에 비해 거의 절반 가까이(약 48~56%) 줄었습니다. 수년간 이어진 고금리와 공사비 인상으로 착공 자체가 줄어든 여파가 본격적으로 나타나고 있는 셈입니다. 수요를 보면, 인구 감소와 고령화에도 서울‧수도권 인기 지역 중심으로 ‘한 채 집중’ 현상이 더욱 두드러지고 있습니다. 공급이 줄고 있지만 수요는 선호 지역에 집중되면서 매매가와 전세가 모두 쉽게 버티는 모습입니다.3. 물가와 공사비: 가격 하락을 막는 강력한 하한선 최근 몇 년간 오른 원자재와 인건비는 이젠 새로운 기준이 돼버렸습니다. 정부가 공사비 인상률을 2% 내외로 억제하려 애쓰지만, 이미 오른 구조 탓에 신규 분양가는 계속 오르고 있습니다. 이런 건축비 상승은 기존 아파트 가격이 크게 떨어지는 것을 막는 심리적 하한선 역할도 하고 있죠. “지금 안 사면 다음 분양은 더 비싸진다”는 인식이 확산되며, 실제 거주 수요자들 사이에서 분양가 추가 상승 전 집을 사려는 움직임도 관찰되고 있습니다.■ 종합 전망 및 전략 2026년 부동산 시장은 전국적으로 동시에 오르는 과거와 달리, 서울·수도권 핵심지는 상승세가 이어지는 반면 지방은 보합 또는 약세를 보이며 차별화가 더욱 심해질 전망입니다. - 실거주자라면 공급 부족이 두드러지는 서울과 수도권의 신축·준신축 아파트 중 급매물을 챙겨보는 것이 유리할 수 있습니다. - 투자자라면 단순한 금리 인하보다는, 앞으로 3~5년간 해당 지역 입주 물량과 인구 유입 전망을 꼼꼼히 따져보는 신중한 전략이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 임대인의 주요 심리1. 물가 상승 및 세금 부담많은 임대인이 갱신 때 5% 증액을 고민하는 데에는 나름의 이유가 있습니다. 일단, 물가와 보유세(종합부동산세, 재산세 등) 부담이 매년 조금씩 오르기 때문에, 기존 보증금을 그대로 유지하면 실질적으로 임대인 입장에서는 수익이 줄어드는 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그래서 5% 증액은 이런 부담을 조금이라도 상쇄하려는 최소한의 방법이 됩니다.2. 기회비용'에 대한 방어또 한 가지는 '기회비용'에 대한 생각입니다. 계약갱신 청구권 등으로 인해 기존 세입자에게 시세보다 다소 낮은 금액으로 집을 내주고 있는 경우, 법에서 허용된 상한선까지라도 올려서 시세와 격차를 줄이고 싶은 마음이 생깁니다.3. 심리적 가이드라인현행법상 5%가 상한선으로 정해져 있으니, 임대인 사이에서는 관행적으로 “5%까지는 괜찮다”라고 느끼는 경향도 큽니다.■ 무조건 올리지 않는 경우 (예외 상황)1. 좋은 세입자 유지물론 모든 임대인이 증액을 고집하는 건 아닙니다. 세입자가 집을 잘 관리하고, 월세나 관리비도 문제없이 내고 연락도 잘 된다면, 임대인도 굳이 번거롭게 새 세입자를 구하거나 복비(중개수수료)를 내지 않고 싶은 마음이 있어서, 기존 보증금을 그대로 유지하는 경우도 있습니다.2. 역전세난 상황특히 최근 같이 역전세난이 벌어진 지역이나, 다음에 세입자를 구하기 쉽지 않은 상황이라면 임대인 입장에서도 세입자가 계속 살아주길 바라는 경우가 많아, 오히려 보증금 동결을 먼저 제안하기도 합니다.정리하자면, 전세 보증금 5% 증액은 임대인이 물가와 세금 상승분을 최소한으로 메우고자 하는 심리적인 ‘방어선’ 같은 의미입니다. 다만, 임대인과 세입자 사이에 신뢰가 쌓여 있거나, 주변 시세가 크게 오르지 않은 상황이라면 증액 없이도 계약이 연장되는 경우가 충분히 있습니다. 상황에 따라 서로 충분히 협의할 수 있으니, 일방적으로 결정되는 문제는 아니라는 점을 생각하셨으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. DSR(총부채원리금상환비율)과 상환 가능 수준 금리가 오르면 대출 한도는 줄고, 이자 부담은 커집니다.- 판단 포인트 : 월 소득 중 원리금 상환액 비중이 30~40%를 넘지는 않는지 반드시 따져보세요.- 금리가 내려갈 가능성이 크다면 '변동금리', 반대로 오름세라면 '고정금리'나 '혼합형(특례보금자리론 등 정책금융)'을 선택해 위험을 분산하는 게 좋습니다.2. 매매가 대비 전세가 비율(전세가율) 전세가율은 매수 타이밍을 가늠하는 데 중요한 기준입니다.- 매수에 적합 : 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적으면, 전세 수요가 곧 매수로 전환될 수 있습니다. 이 시기에는 전세가가 집값 하락을 막아주는 지지선 역할도 해줍니다.- 전세 거주에 적합 : 전세가율이 낮다면 가격 거품이 낀 경우가 많으니, 전세를 유지하며 금리와 정부 정책 변화를 좀 더 살펴보는 게 안전합니다.3. 정부의 규제 완화와 공급 대책 금리 못지않게 정책 변화도 꼭 챙겨야 합니다.- 취득세·양도세 감면, 대출 규제(LTV, DSR) 완화, 분양가 상한제 해제 등 정부가 시장을 부양하는 신호가 나올 때는 실수요자 입장에서 진입 시점이 될 수 있습니다.- 특히 신축 아파트 입주 물량이 많은 곳은 전세가가 크게 떨어질 수 있으니, 해당 지역의 앞으로 2~3년 입주 계획도 꼭 확인하세요.■ 정리하자면 지금 내 집 마련이 부담스럽다면 가장 먼저 '현금 흐름'부터 점검하세요.- 자기 자본 비중이 높고, 정부 지원(생애 최초 등) 조건에 해당한다면 급매 중심으로 매수를 고민해 볼 만합니다.- 반대로 대출 부담이 크다면 무리하게 집을 사는 대신 전세로 버티며 자산부터 쌓는 게 현명합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 실거주 의무 (크게 문제 없음)디딤돌 대출은 대출을 받으면 1개월 이내 전입하고, 최소 2년 이상 실제로 거주해야 합니다. 질문자님처럼 본인이 해당 집에서 직접 생활하고, 친구와 함께 사는 경우에는 실거주 의무에 위반되지는 않습니다.2. 무단 전대차 금지 (가장 중요한 부분) 디딤돌 대출은 무주택 서민의 자가 거주를 지원하려는 정책 자금이기 때문에 까다로운 제약이 붙습니다.- 원칙적으로 전대(전체 또는 일부를 타인에게 임대) 행위는 주택도시기금 약관에 따라 금지됩니다.- 월세 등 임대수익이 발생하면, 단순 동거가 아닌 ‘임대사업’으로 간주돼 실거주 취지에 어긋난다고 판단합니다.- 만약 전대 사실이 적발되면 대출금 즉시 상환(기한의 이익 상실) 요청을 받을 수 있습니다.3. 친구 회사 지원금 증빙 문제이 부분도 큰 리스크입니다. 친구분이 회사 복지로 지원금을 받으려면 일반적으로 아래 서류가 필요합니다.- 전대차 계약서: 질문자님(집주인)과 친구(임차인) 간 공식 임대차 계약서- 전입세대열람원: 친구가 해당 주소에 동거인으로 전입되어 있어야 함- 은행 이체 내역: 월세가 입금된 기록국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 표본조사 등을 통해 전입 기록이나 세대 구성 내역을 점검합니다. 만약 전입 내역이나 임대차 계약서 등에서 사실이 드러나면, 규정 위반으로 간주될 수 있습니다.■ 실질적인 조언- 친구분이 회사 지원금 때문에 ‘공식 계약서’를 요구하면, 이 자체가 대출 약관 위반의 명확한 증거로 남게 됩니다.- 친구를 단순히 ‘동거인’으로만 전입시키는 것은 가능하지만, 임대수익을 올리는 구조는 인정되지 않습니다.특히 친구분의 회사 지원금 증빙을 위해 공식 임대차 서류를 작성할 경우, 적발 위험이 커지고 대출금 회수 리스크까지 감수하게 되니 추천드리지 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부동산에서 시간 조율을 해 주나요?네, 기본적으로 공인중개사가 이사 시간을 조율해줍니다. 부동산에서는 집주인, 기존 세입자, 그리고 질문자님(새로운 세입자) 사이에서 시간과 일정을 맞춰주는 역할을 하죠. 하지만 여러 계약을 동시에 처리하다 보니, 연락이 늦어지거나 일정 안내가 지연되는 경우도 있습니다.2. 그냥 연락을 기다려야 할까요?그럴 필요 없습니다! 바로 부동산에 먼저 연락하시는 게 좋습니다. 전세 잔금일은 단순히 돈을 보내는 날이 아니라, [기존 세입자 퇴거 → 잔금 입금 → 도어락 비밀번호 변경 혹은 열쇠 수령]등 여러 절차가 한꺼번에 이뤄지는 날입니다. 특히 금요일처럼 이사가 몰리는 날엔 사다리차 예약이나 입주 청소도 겹칠 수 있어요. 최소한 3~4일 전에는 약속 시간을 확정하는 게 안전합니다.3. 미리 체크해야 할 것들 * 잔금 입금 시간: 보통 오전 10시에서 12시 사이에 진행하지만, 대출이 필요한 경우에는 실행 시간이 다를 수 있습니다. * 관리비와 공과금 정산: 기존 세입자가 다 처리했는지, 중개사를 통해 확인해 두는 게 좋습니다. * 전입신고 및 확정일자: 잔금 처리 후 바로 진행할 수 있도록 준비해두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문과 관련해 전문가들이 가장 많이 인용하는 판례는 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결입니다.1. 임차인이 갱신요구를 했더라도 매수인은 거절할 수 있습니다. 예전에는 '임차인이 먼저 갱신권을 행사하면 그걸로 끝'이라는 해석도 많았습니다. 하지만 대법원은 매수인이 임대인 지위를 넘겨받게 되면, 그 역시 독자적으로 갱신거절권을 쓸 수 있다고 보았습니다.2. 다만, ‘거절 가능 기간’ 안에 등기가 완료되어 있어야 합니다. 이 부분이 가장 핵심 요건입니다. 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권 이전 등기를 반드시 마쳐야 합니다. * 예를 들어 만기일이 10월 말이라면, 적어도 4월 말까지는 매수인 앞으로 등기가 완료되어 있어야 “실거주하겠다”는 통보가 법적으로 인정받을 수 있습니다.3. 실거주 의사의 진정성도 증명해야 합니다. (대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결) 최근 판례에 따르면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때, 임대인(매수인)이 실제로 거주할 의사가 진정하다는 것을 입증할 책임이 있습니다. 단순히 ‘살 계획’이라고 말하는 것만으로는 부족하고요. 주거 상황, 직장, 가족 관계 등 여러 요소를 따져볼 때 실제 입주 가능성이 있어야 진정성이 인정됩니다.중도 퇴실이나 집을 매매하는 과정에서 가장 큰 고민은 결국 ‘세입자에게 보증금을 돌려줄 자금’입니다. 이런 상황에서 정말 중요한 카드가 바로 전세 퇴거 자금 대출, 또는 임대보증금 반환자금 대출이죠.4. 전세 퇴거 자금 대출이란?집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려줘야 할 때, 주택을 담보로 받을 수 있는 대출이 바로 전세 퇴거 자금 대출입니다. 주택담보대출(주담대)과 비슷하긴 하지만, 목적 자체가 ‘보증금 반환’에 한정되어 있다는 점이 다릅니다.* 언제 유용할까요? - 매수자는 나왔지만, 잔금을 치르는 날이 세입자 이사 일정보다 늦을 때 - 매수인이 실거주를 원해서 미리 세입자를 내보내야 하는 경우(자금 확보를 위해) - 세입자와 협의해 중도 퇴실을 약속했지만 당장 현금이 부족할 때2. 중도 퇴실 시 꼭 챙겨야 할 대출 사용법과 주의점세입자에게 중도 퇴실을 제안하면서 대출까지 활용하게 된다면 다음 요소들은 꼭 챙기세요.* 대출 한도와 규제 : 현재 내 집이 위치한 곳이 조정대상지역인지, 내가 가진 주택 수는 몇 채인지, 그리고 내 소득이 어느 정도인지(DTI, DSR 등)에 따라 한도가 크게 달라집니다. 지방 아파트는 상대적으로 자유롭지만, DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 생각보다 대출 한도가 낮게 나올 수 있어요. 꼭 미리 은행에 문의하셔서 확인하세요.* 실거주 의무 : 퇴거 자금 대출을 받으면, 집주인이 해당 집에 실제로 전입해서 일정 기간 살아야 하는 조건이 포함되어 있는 경우가 많아요. 집을 곧 매도할 예정이라면, 대출 실행 이후 매도 시점까지 전입 의무 위반이 아닌지 은행에 반드시 확인해두세요.* 중도상환 수수료 : 대출을 받고 얼마 지나지 않아 아파트가 팔리면, 대출을 일찍 갚게 될 때 중도상환 수수료가 발생할 수 있습니다. 처음부터 비용에 포함해 계산해 보시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 분담금 산정 기준 (소규모주택정비법 제28조, 제40조)소규모 정비사업에서 조합원이 부담하게 되는 금액은 관리처분계획에 따라 결정됩니다. 2026년 기준 산식은 다음과 같습니다.- 조합원이 분양받게 되는 건축물의 전체 금액에서 원래 본인이 가지고 있던 토지와 건축물의 감정평가액을 뺀 금액이 분담금입니다.- 권리가액(내 기존 자산 금액)은 감정평가액에 비례율을 곱해서 결정합니다. 이 비례율은 사업이 끝난 뒤 총수입에서 총비용을 뺀 금액을 종전 자산의 총액으로 나눠 산정하는데, 소규모 사업에선 보통 100% 안팎으로 조정됩니다.- 결론적으로, 질문하신 계약금 10%란 위 산식으로 계산된 최종 분담금'의 10%를 의미합니다.2. 분담금 징수와 납부 시기 (소규모주택정비법 제53조)법령에 따르면 사업시행자(조합)는 정관에 따라 분담금을 받을 수 있고, 실제 납부 비율은 시공사와의 계약(도급계약)에 따르게 됩니다.- 계약금 10%: 관리처분계획 인가 후, 조합원 분양계약을 체결할 때 내게 됩니다. 보통 착공 시점 전후여서, 질문하신 시기와 유사합니다.- 중도금 60%: 착공 이후부터 준공 전까지 나눠서 납부합니다.- 잔금 30%: 소유권 이전고시와 입주 시점에 나머지 금액을 정산하게 됩니다.3. 이주비와 분담금의 차이이미 안내받으신 이주비 대출은 기존 주택을 비워주는 대가로 받는 일종의 '대여금'인 반면, 분담금은 새 아파트를 짓기 위해 각 조합원이 부담해야 하는 '비용'입니다.- 계약금 10%는 기본적으로 본인 자부담으로 준비하셔야 합니다.- 중도금 60%는 조합에서 알선하는 대출로 부담하는 경우가 많지만, 주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제에 따라 개인마다 한도가 달라질 수 있습니다.