전세 세입자 있는 아파트 매도 시, 갱신청구권 때문에 매도가 막히는 상황 어떻게 해야 할까요?

Question

지방에 전세준 아파트를 사정상 매도해야 하는데

전세입자의 만기가 올해 10월 말이고 아직 계약갱신청구권 사용을 안한상태입니다.

현상황 상 전세를 낀 투자형 매매는 거의 이루어지지 않는다고 하고,

공실된 상태에서 실거주용으로 매매하는 것만 우선 매매되는 상황이라고 합니다.

계약 갱신권 사용에 대해 계약 만료 전 2~6개월 사이에 의사를 밝히라고 되어있는데,

임차인이 현 임대인인 저에게 갱신권 사용의 의사를 밝혀도

새로운 매수인이 실거주목적으로 들어온다고 하면 만기 6개월 전에 등기를 할 경우 계약 갱신을 거절 할 수 있다는 이야기를 들었는데 맞는지요?

이 내용이 맞다면, 매도를 진행할 때 임차인에게 당연히 매매를 진행 한다고 고지를 하면서

전세 계약 갱신권 사용이 거절 될 수 있다고 임차인에게 미리 고지를 해야 하는게 맞을까요?

찾아봤을 땐 부동산에서 갱신청구권 여부에 대해서 매매계약서 작성시 현 임대인 임차인 매수인 확인서 같은것을 작성하는 경우도 있는 것 같던데 그렇게들 하시나요?

아니면 매도를 포기하고 2년뒤에 공실이 된 뒤에 파는게 맞을까요?

혹시라도 중도 퇴실한다 할경우 요새도 전세 퇴거자금같은 게 대출로 나오는지도 궁금합니다.

갱신청구권이 걸려있으니 이런 저런 제약이 있어서 2년만기후에는 팔지도 못하고 좀 답답하네요.

이사비 지원해서 나가달라고 부탁하는 경우도 있다고 하는데 악용하는 임차인들도 봐서 그렇게 까지는 하고 싶진 않고 솔직하게 밝히고 진행하고 싶은데 어떻게 하는게 좋을지 조언 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 거주할 수 있습니다. 주택을 매수하는 입장에서 직접거주를 하려 한다면 세입자의 퇴거시기가 중요하므로 세입자와 직접 협의하여 퇴거 확약서 등을 받고 거래를 진행할 수 있습니다. 수도권의 경우에는 전세퇴거자금의 1주택자 한도는 1억원으로 제한됩니다. 현실적으로 세입자와 잘 협의하여 이사비 등을 지원하고 조기 퇴거 확약을 받는 경우가 좋을 수도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약갱신권 행사 유무 상관없이 임대인은 매매 목적물을 자유롭게 매매하실 수 있습니다.

새로운 매수인이 매도인의 의무와 권리를 포괄하여 승계하기 때문입니다. 현재 계약갱신청구권을 행사 하지 않아 보이는데 매매 목적물을 매매하면서 매수인에게 이 같은 상황을 전달하시고 매매하시면 문제 없습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,임차인이 아직 갱신청구권을 사용하지 않았다면

누가 임대인이 되느냐에 따라 결과가 달라집니다

매수인이 실거주 목적이고, 임차인의 갱신요구 이전에 소유권 이전(등기)이 완료되면

새 집주인은 갱신청구권을 거절할 수 있습니다

이 부분은 맞는 이야기입니다

,임대인이 매수인으로 바뀐 상태이기 때문에

새 임대인은 실거주 사유로 갱신 거절 가능합니다

반대로 임차인이 먼저 갱신청구권을 행사하면

그 뒤에 매도해도 2년은 보호됩니다

즉, 타이밍 싸움입니다

,법적으로 반드시 고지 의무는 없습니다

하지만 실무적으로는 고지하는 게 맞습니다

,임차인을 위한 퇴거 전용 대출 개념은

요즘 거의 막혀 있다고 보시는 게 맞습니다

지금 상황이 임차인을 밀어내는 상황은 아닙니다

법이 허용하는 범위 안에서 정상적인 매도 전략을 고민하시는 것이 좋을거 같습니다

Answer 4

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.

질문과 관련해 전문가들이 가장 많이 인용하는 판례는 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결입니다.

1. 임차인이 갱신요구를 했더라도 매수인은 거절할 수 있습니다.

예전에는 '임차인이 먼저 갱신권을 행사하면 그걸로 끝'이라는 해석도 많았습니다. 하지만 대법원은 매수인이 임대인 지위를 넘겨받게 되면, 그 역시 독자적으로 갱신거절권을 쓸 수 있다고 보았습니다.

2. 다만, ‘거절 가능 기간’ 안에 등기가 완료되어 있어야 합니다.

이 부분이 가장 핵심 요건입니다. 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권 이전 등기를 반드시 마쳐야 합니다.

* 예를 들어 만기일이 10월 말이라면, 적어도 4월 말까지는 매수인 앞으로 등기가 완료되어 있어야 “실거주하겠다”는 통보가 법적으로 인정받을 수 있습니다.

3. 실거주 의사의 진정성도 증명해야 합니다. (대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)

최근 판례에 따르면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때, 임대인(매수인)이 실제로 거주할 의사가 진정하다는 것을 입증할 책임이 있습니다. 단순히 ‘살 계획’이라고 말하는 것만으로는 부족하고요. 주거 상황, 직장, 가족 관계 등 여러 요소를 따져볼 때 실제 입주 가능성이 있어야 진정성이 인정됩니다.

중도 퇴실이나 집을 매매하는 과정에서 가장 큰 고민은 결국 ‘세입자에게 보증금을 돌려줄 자금’입니다. 이런 상황에서 정말 중요한 카드가 바로 전세 퇴거 자금 대출, 또는 임대보증금 반환자금 대출이죠.

4. 전세 퇴거 자금 대출이란?

집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려줘야 할 때, 주택을 담보로 받을 수 있는 대출이 바로 전세 퇴거 자금 대출입니다. 주택담보대출(주담대)과 비슷하긴 하지만, 목적 자체가 ‘보증금 반환’에 한정되어 있다는 점이 다릅니다.

* 언제 유용할까요?

- 매수자는 나왔지만, 잔금을 치르는 날이 세입자 이사 일정보다 늦을 때

- 매수인이 실거주를 원해서 미리 세입자를 내보내야 하는 경우(자금 확보를 위해)

- 세입자와 협의해 중도 퇴실을 약속했지만 당장 현금이 부족할 때

2. 중도 퇴실 시 꼭 챙겨야 할 대출 사용법과 주의점

세입자에게 중도 퇴실을 제안하면서 대출까지 활용하게 된다면 다음 요소들은 꼭 챙기세요.

* 대출 한도와 규제 : 현재 내 집이 위치한 곳이 조정대상지역인지, 내가 가진 주택 수는 몇 채인지, 그리고 내 소득이 어느 정도인지(DTI, DSR 등)에 따라 한도가 크게 달라집니다. 지방 아파트는 상대적으로 자유롭지만, DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 생각보다 대출 한도가 낮게 나올 수 있어요. 꼭 미리 은행에 문의하셔서 확인하세요.

* 실거주 의무 : 퇴거 자금 대출을 받으면, 집주인이 해당 집에 실제로 전입해서 일정 기간 살아야 하는 조건이 포함되어 있는 경우가 많아요. 집을 곧 매도할 예정이라면, 대출 실행 이후 매도 시점까지 전입 의무 위반이 아닌지 은행에 반드시 확인해두세요.

* 중도상환 수수료 : 대출을 받고 얼마 지나지 않아 아파트가 팔리면, 대출을 일찍 갚게 될 때 중도상환 수수료가 발생할 수 있습니다. 처음부터 비용에 포함해 계산해 보시는 게 좋습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 매도가 목적이라면 말씀 하신대로 새로운 매수자가 6개월 전에 등기를 완료를 하게 되면 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사를 하게 될 경우 방어가 가능합니다. 또한 매도를 꼭 해야 되는 사정일 경우 매수자를 늦게 구해서 임차인의 계약갱신청구권이 살아 있을 경우 자칫하면 매매계약에 문제가 생길 수도 있기 때문에 세입자에게 우선 양해를 구하고

세입자가 거주에 대한 양보로 이사비등을 요구를 할 수 있습니다.

우선 매매를 꼭 해야 되는 경우 임차인에게 양해를 구하고 공인중개사에 의뢰를 해서 매수자를 찾는 것이 좋다고 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

네 말씀하신 내용이 맞으며 대법원 판례에 따르면 임차인이 갱신권을 행사하더라도 임대차 기간 만료 6개월 전까지 새로운 매수인이 소유권이전등기를 마치면 그 매수인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다. 주의할점은 만약 임차인이 이미 갱신권을 썼는데 그 후에 매수인이 등기를 쳤다면 거절이 불가능합니다. 결론적으로 임차인의 갱신권 행사 전 또는 행사했더라도 만기 6새월 전 등기완료가 핵심입니다. 실무적으로 매수인은 임차인의 퇴거 확답을 원하니 임차인에게 매매 계획을 알리고 갱신요구건 행사여부 확인서를 미리 받아두는 것이 질문자님에게 훨씬 유리합니다. 퇴거자금 대출은 현재도 임대보증금 반환 목적의 대출은 가능합니다. 도저히 매수인이 안 나타난다면 대출로 보증금을 빼주고 공실 상태로파는것이 가격 방어면에도 유리할 수 있습니다. 이사비 지원은 의무는 아니지만 원한한 퇴거를 위해 위로금 명복으로 협의하는 경우가 많습니다.