답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 어디서부터 상담을 받아야 할까요?우선 상가가 위치한 동네 주변의 금융기관을 직접 방문해보시는 게 가장 좋습니다. 상가 대출은 해당 지역의 부동산 시세나 상권 특성에 따라 여신 심사 결과가 달라질 수 있습니다. 그래서 지역을 잘 아는 지점에 문의하면 한도나 조건에서 유리하게 심사가 진행되는 경우가 많습니다.- 추천 금융기관: 단위농협, 새마을금고, 신협, 수협 등 제2금융권- 꿀팁: 금융사마다 대출 한도와 심사 기준이 달라서 각기 다른 조건을 제시할 수 있습니다. 적어도 3~4군데 이상 비교하시는 걸 권해드립니다.2. 미리 준비하면 시간 절약!상담을 받기 전 필요한 서류나 정보를 미리 챙겨 가시면 훨씬 빠르고 정확하게 심사가 가능합니다.- 상가 주소(호수까지 정확하게)- 임대차 계약서(임대 수익 확인에 필요)- 본인 신분증과 소득 증빙(원천징수영수증 또는 부가가치세 신고 내역 등)3. 대출 상담사 활용하기여러 금융사를 다니기 힘드시다면, 공식 등록된 대출 상담사의 도움을 받는 방법도 있습니다. 다양한 금융사의 조건을 한눈에 비교해 주고, 최적의 상품을 찾는 데 시간을 아낄 수 있습니다. 단, 별도 수수료를 요구하는 곳은 불법이니 주의해야 합니다.4. 꼭 체크해야 할 사항- DSR 적용: 2금융권도 임대업이자상환비율(RTI) 등 당국의 규제를 적용받으니, 현재 임대 수익 대비 이자 부담이 얼마나 되는지 미리 계산해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.해외 거주 중인 지인이 연말 귀국 후 실거주할 예정이라면 예외적으로 허가가 가능할 수 있으나, 관할 구청의 판단과 소명 과정이 매우 중요합니다.1. 주택 취득 후 입주 시기 원칙* 원칙: 토지거래허가구역 내 주택 취득 시 2년간의 실거주 이용 의무는 취득 시점(잔금 완납 및 등기)부터 즉시 발생하는 것이 원칙입니다.* 통상적 기준: 허가 관청은 통상적인 거래 절차를 고려하여 허가일로부터 4개월 이내에 입주하는 것을 기준으로 허가 여부를 판단합니다.2. 해외 거주자의 매수 가능 여부 (유예 인정)* 입주 시기 유예: 신청인이 즉시 입주하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고 허가 관청이 이를 인정하는 경우, 필요한 범위 내에서 입주 시기를 유예할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중도 해지가 가능한지보통 임대차 계약 기간이 정해져 있으면, 임차인이 개인적인 이유(외로움, 생활의 어려움 등)만으로는 계약을 마음대로 해지하기가 쉽지 않습니다. 하지만 집주인과 원만하게 합의가 이루어진다면, 언제든 계약을 해지할 수 있습니다. 합의가 가장 중요한 부분이니, 먼저 집주인의 입장을 배려하며 얘기해 보시기 바랍니다.2. 실제 해결 절차아직 계약한 지 이틀밖에 지나지 않아 집주인께서도 당황스러울 수 있습니다. 일반적으로 아래와 같은 과정을 거치게 됩니다.- 집주인에게 솔직하게 상황 전달하기: 가장 먼저 현재 마음과 상황을 솔직하게 말씀드리고, 가능하다면 양해를 구해 보세요.- 새로운 세입자 구하기: 중도 해지의 핵심은 본인을 대신해 방을 쓸 새로운 세입자를 찾는 것입니다. 새로운 세입자가 구해질 때까지는 월세와 관리비를 계속 부담해야 합니다.- 중개수수료 부담: 계약 기간을 채우지 못하고 나올 경우, 부동산 중개수수료(복비)를 임차인이 부담하는 관례가 있으니 꼭 참고해 주세요.3. 꼭 확인해야 할 사항과 팁- 계약서 특약 확인: 혹시 계약서에 ‘단기 임대’ 관련 조항이나 중도 해지 시 위약금 약정이 있는지 꼭 확인해보세요.- 빠른 의사 결정: 시간이 지날수록 월세 부담이 더 커지니, 만약 해지를 결심하셨다면 가능한 한 빨리 집주인과 부동산에 소식을 전달하는 것이 경제적으로 도움이 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 내 빌라(다세대주택)는 아파트와 달리 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 가능합니다. 실거주 의무도 거의 없어서 실제로 거주하지 않아도 문제가 되는 경우가 드뭅니다. 그 이유는 다음과 같습니다.- 실거주 의무의 예외: 빌라는 신속통합기획 등 정비사업이 따로 진행되지 않는 한, 토지거래허가 등 규제를 받지 않아 2년 실거주 요건에서 자유로운 편입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 이번 사례의 특수성: 월세 미납(임차인 책임)질문자님처럼 월세를 오랫동안 내지 못해 집주인이 나가달라고 요구하는 경우, 이는 임차인이 계약 내용을 지키지 않은 ‘채무불이행’에 해당합니다. 보통 월세가 2회(상가의 경우 3회) 이상 밀리면, 집주인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다.이럴 때 집주인은 “임차인이 계약을 어겨서 계약 기간이 끝나기 전에 방을 비우게 되었으니, 그로 인해 발생한 손해(중개수수료 등)를 배상하라”고 요구할 수 있습니다. 이 경우, 중개수수료 자체를 청구한다기보다는 ‘손해배상’의 형태로 요구하는 것입니다.2. 특약이 없는 경우특약이 따로 없다 해도, 현실에서는 임차인의 잘못으로 이사가 이루어지면 집주인이 보증금에서 중개수수료만큼을 미리 떼고 돌려주는 경우가 많습니다. 만약 임차인이 이에 동의하지 않아 소송으로 간다면, 임차인 잘못이 명백할 경우 손해배상 책임이 인정될 가능성이 높습니다.3. 결론단순히 집주인의 개인적인 사정이나 변심으로 나가라고 했다면, 임차인이 중개수수료를 부담할 필요는 없습니다. 그러나 이번처럼 월세 연체 등 본인의 귀책사유가 있다면, 보증금을 원만하게 돌려받기 위해 중개수수료를 부담하거나 집주인과 적절히 합의하는 것이 현실적으로 더 나은 선택입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 1세대 1주택 비과세 조건에 해당한다면? (매매가 12억 이하)아버님이 해당 집에 15년 이상 거주하셨고, 다른 집이 없다면 매매가가 12억 원 이하면 양도소득세가 전부 면제됩니다.→ 세금을 낼 필요가 없으니, 인테리어 비용을 따로 경비 처리할 실익도 사실상 없다고 볼 수 있어요. 이런 경우에는 무리하게 증빙 챙기기보다는 부가세 정도 아낄 수 있는 선에서 저렴하게 공사하는 게 경제적으로 더 나을 수도 있습니다.2. 증빙을 꼭 챙겨야 하는 경우 (변수가 있을 때)아래 어느 하나라도 해당된다면 반드시 세금계산서나 현금영수증을 받아 두셔야 합니다.- 고가주택인 경우: 집값이 12억을 넘는 순간, 초과분에 대해 양도세가 부과돼요. 이때 인테리어 공사비 증빙이 있다면 그만큼 세금을 줄일 수 있으니 반드시 챙기셔야 합니다.- 다주택(상속, 분양권 등) 변수: 혹시라도 실거주 1주택 조건이 안 맞거나, 향후에 상속·분양권 등으로 주택 수가 추가될 가능성이 있다면 비과세가 깨질 수 있으니 이 역시 증빙을 남기는 게 안전합니다. 증빙이 없으면 수천만 원을 손해볼 수도 있으니 조심하셔야 해요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.5월 10일 정권 교체와 함께 시행된 '다주택자 양도소득세 중과 1년 한시적 배제' 조치 이후의 시장 변화에 대해 질문 주셨네요. 서울 아파트 매물은 실제로 유의미하게 증가했습니다.그 이유는 다음과 같습니다.* 세금 절감 효과: 양도세 중과가 유예되면서 다주택자가 집을 팔 때 내야 하는 세금이 수억 원씩 줄어드는 사례가 발생했습니다. 이 기회에 매물을 내놓으려는 '절세 매물'이 시장에 나온 것이 주요 원인입니다.* 보유세 부담: 말씀하신 대로 종합부동산세(종부세) 등 보유세 과세 기준일(6월 1일) 이전에 잔금을 치르거나 등기를 넘기기 위해 5월 중순부터 '급매물'이 늘어나는 경향을 보였습니다.* 데이터상의 수치: 부동산 정보 플랫폼(아실 등)의 통계를 보면, 해당 조치 발표 전후로 서울 전 지역에서 매물 건수가 적게는 5%에서 많게는 10% 이상 증가하는 흐름이 관찰되었습니다.결론적으로, 매물은 분명히 늘어났지만 금리 인상이나 대출 규제 등의 영향으로 매수세가 따라붙지 않아 '거래' 자체는 활발하지 않은 '매물 적체' 현상이 나타나고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.비거주 1주택자 보유세 관련 답변최근 부동산 정책은 1주택자의 보유세 부담을 다주택자에 비해 상대적으로 낮게 유지하는 방향으로 설계되어 있습니다. 그래도 몇 가지 꼭 확인하셔야 할 점이 있습니다.1. 보유세(재산세 + 종부세) 관련- 다주택자 중과세: 정부의 보유세 강화 정책은 주로 2주택 이상 소유한 분들에게 높은 세율(중과세)을 적용하는 데 초점을 두고 있습니다.- 1주택자 공제 혜택: 실거주 여부와 상관없이 ‘1세대 1주택자’라면 종합부동산세 기본 공제 금액(현재 12억 원)이 적용되어, 다주택자(9억 원)보다 혜택이 더 큽니다.- 공시가격 상승 영향: 다만, 정부의 정책 외에도 보유하신 집의 공시지가가 많이 올랐다면 1주택자라도 보유세가 작년보다 오를 수 있습니다.2. ‘비거주’일 때 유의할 점 (양도소득세)질문자님처럼 1주택을 갖고 있지만 직접 거주하고 있지 않다면, 보유세보다는 나중에 집을 팔 때의 양도소득세에 더 신경 쓰셔야 합니다.- 비과세 요건: 1주택자더라도 조정대상지역 등에선 2년 이상 실거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 많아요. 그냥 보유만 하다가 팔면 세금 부담이 꽤 클 수 있습니다.요약하자면,이번 보유세 강화 소식은 주로 다주택자를 대상으로 한 것이고, 1주택자 분들께는 ‘세금 폭탄’ 수준의 급격한 인상은 없을 것으로 보입니다. 다만, 집값이 올라 공시가가 오를 경우 그만큼 세금도 약간 오를 수 있으니 올해 발표되는 공시가격을 꼭 확인해 보시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약홈’에서 규제지역 정보 확인청약홈(한국부동산원)에서도 현행 규제지역 지정을 쉽게 볼 수 있습니다.- 방법: 청약홈 접속 → ‘청약제도확인’ → ‘규제지역정보’ 선택.2. ‘토지이음(국토교통부)’에서 규제지역 확인 (가장 정확한 방법)정부에서 운영하는 토지이음 사이트를 이용하시면 신뢰도가 높습니다.- 방법: 토지이음에 접속 → ‘토지이용계획’ 메뉴 선택 → 해당 주택 주소 입력 → 조회 결과에서 아래쪽의 ‘행위제한 내용’ 확인.- 체크 포인트: ‘조정대상지역’이 명시되어 있는지만 확인하면 됩니다.3. 양도세 중과 유예 제도 체크현재 다주택자 양도세 중과는 한시적으로 유예 중입니다.- 현황: 2025년 5월 9일까지는(정책에 따라 연장될 수도 있음) 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 2년 이상 보유 후 매도하면, 중과세율 대신 기본세율이 적용됩니다.- 조회 팁: 매도 시점에 정책이 바뀔 수도 있으니, 실제 거래 전에는 홈택스의 ‘모의계산’ 서비스를 활용해보시는 것이 좋습니다.