답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 목적물 변경이 가능한가요?네, 목적물 변경 제도를 통해 이사하면서 대출을 그대로 이어갈 수 있습니다. 다만 몇 가지 조건을 충족해야 해요.- 새로 이사 가는 집의 보증금과 면적이 버팀목 대출 기준에 맞아야 합니다.- 기존 대출이 HUG 전세금안심보증을 담보로 됐다면, 새 집에서도 같은 보증서 발급이 가능해야 합니다.2. 임대인이 은행으로 보증금을 돌려주면 대출이 바로 끝나나요?아닙니다. 임대인이 은행에 보증금을 입금하는 건 ‘채권양도’ 방식 때문이에요.- 이 경우 임차인(질문자 본인) 대신 은행에 보증금이 들어가야 합니다.- 은행에 보증금이 들어가면 대출이 완전히 끝나는 건 아니고, 일시적으로 상환 처리된 뒤 목적물 변경 심사를 거쳐 새 집으로 대출이 이어집니다.- 즉, 보증금을 은행에 입금한다고 해서 대출이 완전히 종료되거나 새로 대출을 받아야 한다는 의미는 아니에요. 은행에 미리 ‘목적물 변경을 원한다’고 말씀하시면 담당자가 절차를 안내해줍니다.3. 주의할 점이 있다면요?- 심사 기간이 있으니, 대출 변경 신청은 이사 최소 3~4주 전에 준비하는 게 좋아요. 그리고 이사 갈 집의 등기부등본 등 관련 서류를 미리 준비해 은행 상담을 받으시면 좋습니다.- 새 집의 보증금이 기존보다 적으면 차액을 일부 상환해야 하고, 보증금이 많아진다면 추가 대출 심사가 필요할 수 있습니다.■ 한마디로 정리하면,임대인이 은행에 보증금을 반환하는 것은 정상적인 절차이고, 목적물 변경 심사를 거치면 기존 대출을 그대로 유지한 채 새로운 집으로 이사하실 수 있어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매도 및 증여 가능 시기 – 별도 제한 없음- 보유 기간: 상속 등기가 완료됐다면 지금이라도 매도 또는 증여를 하실 수 있습니다.- 단기보유 부담 해소: 이미 상속받은 지 3년이 넘었기 때문에, 매도 시 부과되는 단기 보유(1~2년) 양도세 중과 대상에서는 벗어납니다.2. 매도 시 체크할 점 (양도소득세)- 지방 저가주택 특례: 공시가격 3억 원 이하(또는 취득 당시 1억 이하인 경우 등)의 지방 주택은, 다른 주택 양도 시 비과세 요건을 판단할 때 주택 수에서 제외될 수 있습니다.- 다주택 중과 유예: 2026년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 유예되므로, 다주택자이더라도 일반 세율(6~45%)을 적용받게 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호에서는 아래와 같은 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.- 철거나 재건축을 위해 주택 점유를 회복해야 할 필요가 있는 경우- 단, 임대차계약 체결 시점에 재건축 계획을 구체적으로 알렸던 경우,- 건물이 낡거나 파손되어 안전에 문제가 예상되는 경우,- 또는 관련 법령(예: 도시 및 주거환경정비법 등)에 따라 철거·재건축이 진행되는 경우 등이 해당됩니다.2. 질문자 상황에 적용이미 ‘재건축이 확정’되었고, 2027년 여름 이주 일정까지 정해졌다면 ‘다른 법령에 따른 재건축’ 요건을 충족 할 가능성이 높습니다.- 거절 가능성: 만약 임차인이 2026년 7월 계약 만기에 갱신권을 행사해 2년을 더 살겠다고 하면 2028년 7월까지 거주하게 됩니다. 이럴 경우 2027년 여름 이주 계획과 일정이 겹치게 되죠. 따라서, 주택임대차보호법에서 정한 법정 거절 사유를 근거로 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.3. 현실적인 해결 방안- 만약 매도를 염두에 두고 계신다면, 매수자가 실입주를 원하는지 재건축 투자를 목적으로 하는지에 따라 접근이 달라질 수 있습니다. 재건축 확정 단지라면 매수자 역시 이주 일정을 고려하므로, 임차인에게 이주 계획을 충분히 설명하고 원만히 조율하는 것이 바람직합니다.- 임차인에게 일정 부분 이사비나 합의금을 제안해 원만히 퇴거할 수 있도록 협의하는 방법도 고려해보시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 한전에 연락해도 해결이 어려운 이유 - 한전은 오피스텔 전체 혹은 관리단과만 계약을 맺기 때문에, 개별 세대가 일부 요금을 낸다고 해서 엘리베이터만 따로 전기를 넣어주지 않습니다. - 그리고 엘리베이터가 멈춘 원인도 한전이 전기를 끊어서가 아니라, 관리실(또는 관리단)에서 관리비 미납 문제로 운행을 중단했을 가능성이 큽니다.2. 현실적인 해결 방법 첫 번째, 관리실과 직접 이야기해 보세요.이사를 해야 보증금을 돌려받거나 다음 세입자를 받을 수 있다는 점을 꼭 설명하시고, "전액 납부는 지금 당장 어렵지만, 오늘 이사를 위해 일부 금액을 먼저 내겠으니 이사 시간 동안만이라도 엘리베이터를 사용할 수 있게 해달라"고 정중하게 부탁해 보세요. 부드럽지만 강하게 사정하는 게 가장 빠른 방법입니다.두 번째, 관리소장 외에 관리단이나 입주자 대표에게도 문의해 보세요.만약 관리소장이 권한이 없다면, 오피스텔 관리위원회나 입주자 대표에게 도움을 요청하세요. "짐을 옮기지 못하면 미납금 해결도 더 늦어진다"는 논리를 사용해 보시는 것도 괜찮습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대원 등록 및 부부합산 소득 (주소지가 다를 때)혼인신고가 되어 있다면, 주소지가 달라도 부부합산 소득으로 대출 신청이 가능합니다.- 주요 기준: 대출 심사 시 ‘신청인과 배우자의 합산 소득’을 기준으로 하며, 여기서 배우자는 세대가 분리되어 있더라도 포함됩니다.- 방법: 가족관계증명서로 혼인 관계가 확인되면, 등본상 주소가 달라도 배우자의 소득 증빙 자료를 함께 제출해 심사를 받으실 수 있습니다.2. 별거 중에도 부부합산 소득 인정 여부네, 등본상의 주소지가 서로 달라도 부부합산 소득으로 신청할 수 있습니다.- 근거: 업무처리기준에서 ‘세대가 분리된 배우자’도 대출 심사 시 검토 대상임을 명확히 하고 있습니다. 즉, 법적 부부라면 주소지가 달라도 합산 소득 적용에 문제가 없습니다.3. 배우자 부모님 집 소유에 따른 영향질문자님과 배우자 모두 무주택이라면, 배우자 부모님이 주택을 소유하고 있어도 대출 자격에 영향이 없습니다.- 무주택 기준: 대출 대상자는 세대주와 세대원 전원이 무주택이어야 합니다. 여기서 ‘세대분리된 배우자’도 세대원에 포함되지만, 배우자 부모님은 배우자와 한 세대를 이루고 있을 때만 검증 대상이 됩니다.- 적용 예시: 질문자님은 원룸에 거주하는 무주택 세대주이고, 배우자는 부모님과 함께 살지만 본인 명의 주택이 없다면 두 분 모두 ‘무주택’ 조건을 충족합니다. 배우자 부모님이 집을 소유해도 질문자님의 대출 자격엔 영향을 주지 않습니다.■ 배우자가 부모님과 같은 등본에 등재되어 있을 경우에는, 대출을 신청할 때 세대주뿐만 아니라 세대원 모두가 주택을 소유하고 있지 않은지 확인하게 됩니다.이때 등본상에 배우자와 부모님이 함께 등록되어 있으면, 부모님도 세대원으로 간주되어 주택 소유 여부를 함께 체크합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다. 내 집 마련이 주는 ‘주거 안정성’은 생각보다 큽니다최근 전세 관련 사고나 보증금 반환 불안, 월세 전환 등으로 세입자가 받는 심리적 부담이 커졌습니다. 3억 원 이내로 자가를 마련하면 앞으로 주거비 인상이나 이사 걱정에서 벗어나 직장 생활에도 훨씬 집중할 수 있습니다. 특히 1인 가구에게 내 집이 주는 심리적 안정감은 자산 가치 이상의 의미를 가집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 에너지 바우처와 탄소포인트제 활용- 탄소중립포인트(에너지): 전기, 수도, 도시가스 사용량을 과거 2년 평균보다 5% 이상 줄이면 포인트를 받게 됩니다. 이 포인트는 현금처럼 사용할 수 있어요.- 에너지 캐시백: 한전에서 운영하며, 주변 세대보다 전기를 덜 사용하면 다음 달 전기요금에서 할인받을 수 있습니다.2. 전기와 수도요금 절약 (세대별 관리 항목)가장 손쉽게 줄일 수 있는 부분입니다.- 대기전력 차단: 사용하지 않는 가전제품의 플러그를 뽑거나, 절전형 멀티탭을 활용하세요. 전체 전기요금의 약 10%까지 절약 효과가 있습니다.- 에너지 효율 좋은 가전제품 사용: 오래된 조명은 LED로 바꾸고, 에너지 효율 1등급 가전을 사용하면 장기적으로 전기요금이 줄어듭니다.- 수도 절약: 절수형 샤워기 사용, 양변기 수조에 벽돌 넣기 등으로 물 사용량을 줄일 수 있어요.3. 관리비 결제 방법 바꾸기 (할인 혜택)- 관리비 할인 카드: 관리비를 자동이체할 때 특정 카드로 결제하면 캐시백 혹은 할인 혜택을 받을 수 있습니다.- 앱 포인트 사용: ‘아파트아이’ 등 관리비 조회 앱을 이용하면 네이버페이, SSG PAY 등 각종 포인트로 결제해 실제 부담을 줄일 수 있어요.4. 장기수선충당금 확인 (이사할 때 꼭 체크!)세입자라면 알아둬야 할 항목입니다. 장기수선충당금은 집주인이 부담해야 하는 비용이지만 관리비에 포함되어 나올 수 있는데요, 이사할 때 관리사무소에서 납부 확인서를 받아 그동안 낸 금액을 돌려받으셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매매사업자 등록, 언제 하는 게 좋을까요?"낙찰 후 잔금 지급 전"에 사업자 등록을 하는 것이 가장 일반적- 이유: 경매에서 낙찰 결과를 알기도 전에 미리 사업자를 내실 필요는 없습니다. 낙찰에 성공하시면, 잔금 대출을 신청하는 단계에서 사업자 등록증을 제출해도 대출 심사나 세금 처리에 전혀 문제가 없다고 하네요.2. 이미 주택담보대출이 있는데 추가 대출을 받을 땐 사업자가 필요한가요?네, 사업자 등록이 있으면 대출 한도에서 훨씬 유리합니다.- DSR 미적용: 개인 자격으로는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 때문에 대출이 제한되지만, 매매사업자 경매잔금대출은 DSR이 적용되지 않는다는 장점이 있어요.- 높은 LTV: 규제지역은 30%, 비규제지역은 60%로, 대출 한도가 개인보다 높고 거치 기간도 더 길게 설정할 수 있어 자금 운용이 훨씬 수월합니다.3. 매매사업자 등록의 세금 측면 주요 장점- 단기 매도에 유리: 개인 자격으로 1년 미만 보유 후 팔 경우 양도세율이 70%까지 올라가지만, 매매사업자의 경우 사업소득으로 과세되어 단기 양도에 대한 페널티가 없습니다.- 비용 처리가 가능: 대출이자, 수리비처럼 실제로 들어간 비용을 비용으로 인정받아 세금을 줄일 수 있습니다. 손실이 발생하면 다음 해로 넘기는 것도 가능해요(이월결손금).4. 등록 비용 및 기타 유의사항- 비용: 사업자 등록에는 특별한 비용이 들지 않지만, 직장인의 경우 건강보험료 인상이나 회사의 겸업 금지 규정은 미리 체크하시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기존 전셋집 정산 및 처리- 공과금과 관리비 정산: 이사 당일 오전까지 사용한 수도, 전기, 가스 사용량을 관리사무소에 확인하고 정확하게 정산하세요. 또 장기수선충당금이 남아 있다면, 관리사무소에서 확인 받은 뒤 반드시 집주인에게 돌려받으셔야 합니다.- 보증금 반환 및 전입 신고: 이삿짐을 모두 옮긴 뒤 바로 보증금을 안전하게 받으세요. 이사 후에는 가까운 주민센터나 정부24에서 전입신고만 하면, 전출 처리는 자동으로 진행됩니다.2. 새 집(매매) 준비- 잔금 지급 및 소유권 이전 등기: 집값 잔금을 치르면서 등기 권리증 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인하세요. 보통 등기 이전 등기 및 취득세는 법무사를 통해 진행하면 빠르고 안전합니다.- 시설 최종 점검: 입주 전 결로, 누수, 보일러 작동 등 집 상태를 마지막으로 꼭 확인하세요. 만약 하자가 발견된다면, 매도인에게 수리나 보수를 요구할 수 있습니다.3. 기타 공통 사항- 이사업체 및 입주 청소 예약: 이사철이나 주말에는 이사업체와 입주 청소 예약이 빨리 마감됩니다. 원하는 날짜에 맞춰 미리 예약하시는 게 좋습니다.- 주소 변경하기: 금융기관, 통신사, 우체국 등 각종 기관에 미리 주소 변경을 신청하세요. 우편물이나 각종 안내문이 새 집으로 잘 도착하도록 챙기는 게 중요합니다.생애 첫 매매 이사를 진심으로 축하드립니다~!답변이 도움이 되셨나요~✨️