임대차 계약갱신 요구권에 관한질문입니다.
저는 임대인이며, 2018년부터 매2년마다 전세계약을 갱신하여 왔으며 2026년 7월이 만기입니다. 이 아파트는 재건축이 확정되어 2027년 여름경 이주계획이 있습니다. 그래서 분담금 및 전세대금 부담으로 매도할 예정인데 임차인이 계약갱신 청구권을 사용한다고 하면 어쩔수 없는건가요.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
재건축 및 이주 계획이 확정된 상태라면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우는 정당한 거절 사유에 해당됩니다. ( 단 법령에 의한 재건축이거나 안전사고 우려가 있는 경우 등) 임차인에게 이주 예정일과 재건축 일정을 근거로 갱신 거절 의사를 만기 6개월~2개월 전까지 명확히 전달하시면 됩니다. 먄약 매수자가 실거주를 원한다면 임차인이 갱신권을 쓰기 전에 소유권 이전등기를 마쳐야 매수자가 직접 거절할 수 있어 매도가 수월해집니다. 중요한점은 이러한 상황을 임차인에게 먼저 알려주시는게 좋습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
원칙적으로 임차인은 계약갱신요구권 1회(2년)를 행사할 수 있습니다. 재건축 예정이라는 사유만으로는 거절이 어렵습니다.
다만 실제 철거·이주가 임박하여 더 이상 임대가 불가능한 경우에는 예외가 인정될 수 있으며, 이는 사업 일정과 행정 절차가 객관적으로 입증돼야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차인이 또다시 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지는 이미 사용했는지 여부가 핵심이고,
단순히 매도 예정이거나 재건축 계획만으로는 거절 사유가 되지 않습니다
한번 사용을 했는지 확인을 하시고 사용했다면 거절하셔도 됩니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임차인의 계약갱신청구권은 강행규정이라 계약갱신청구권을 무력화 시키기 위해서는 임대인이나 임대인 직계가족이 실거주를 하게 되면 되고 또한 매도는 가능하나 임차인의 거주를 인정을 해주고 매수자에게도 충분히 설명을 해야 매도가 가능한 부분이 있을 수 있고, 또한 임차인에게 이사비등의 협의 사항으로 퇴거를 약속받고 매도를 하는 방법등이 있을 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호에서는 아래와 같은 경우 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다.
- 철거나 재건축을 위해 주택 점유를 회복해야 할 필요가 있는 경우
- 단, 임대차계약 체결 시점에 재건축 계획을 구체적으로 알렸던 경우,
- 건물이 낡거나 파손되어 안전에 문제가 예상되는 경우,
- 또는 관련 법령(예: 도시 및 주거환경정비법 등)에 따라 철거·재건축이 진행되는 경우 등이 해당됩니다.
2. 질문자 상황에 적용
이미 ‘재건축이 확정’되었고, 2027년 여름 이주 일정까지 정해졌다면 ‘다른 법령에 따른 재건축’ 요건을 충족 할 가능성이 높습니다.
- 거절 가능성: 만약 임차인이 2026년 7월 계약 만기에 갱신권을 행사해 2년을 더 살겠다고 하면 2028년 7월까지 거주하게 됩니다. 이럴 경우 2027년 여름 이주 계획과 일정이 겹치게 되죠. 따라서, 주택임대차보호법에서 정한 법정 거절 사유를 근거로 갱신 요구를 거부할 수 있습니다.
3. 현실적인 해결 방안
- 만약 매도를 염두에 두고 계신다면, 매수자가 실입주를 원하는지 재건축 투자를 목적으로 하는지에 따라 접근이 달라질 수 있습니다. 재건축 확정 단지라면 매수자 역시 이주 일정을 고려하므로, 임차인에게 이주 계획을 충분히 설명하고 원만히 조율하는 것이 바람직합니다.
- 임차인에게 일정 부분 이사비나 합의금을 제안해 원만히 퇴거할 수 있도록 협의하는 방법도 고려해보시는 게 좋겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임차인이 아직 계약갱신청구권을 행사 하지 않았다면 1회에 한해 2년 더 요구할 수 있습니다.
결론만 말씀드리겠습니다.
임차인이 계약갱신청구권 행사 했다면 임대인이 실거주 하지 않는 한 거절할 수 없습니다.
감사합니다.
저는 임대인이며, 2018년부터 매2년마다 전세계약을 갱신하여 왔으며 2026년 7월이 만기입니다. 이 아파트는 재건축이 확정되어 2027년 여름경 이주계획이 있습니다. 그래서 분담금 및 전세대금 부담으로 매도할 예정인데 임차인이 계약갱신 청구권을 사용한다고 하면 어쩔수 없는건가요.
===> 그렇지 않습니다. 임대인이 주임사가 아니고 1회에 한하여 계약갱신 청구권을 행사하였다면 계약종료와 동시에 퇴거를 요구할 수 있고 이 기간에 맞추어 매도를 하는데 법적, 세무적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
이주 및 매도 계획이 있는 상황에서 임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 여부와 이에 대한 대응 방안을 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 재건축 확정 및 매도 계획만으로는 임차인의 갱신요구권을 거절하기 어려우며, 실질적인 거절을 위해서는 법정 거절 사유를 확보하거나 합의가 필요합니다.
계약갱신요구권과 재건축 거절 사유
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신요구권을 거절할 수 없습니다. 재건축의 경우 다음의 세 가지 상황에서만 거절이 가능합니다.
임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 매우 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우
다른 법령(도시 및 주거환경정비법 등)에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
질문자님의 경우 2018년부터 계약을 이어오셨기에, 만약 2018년 당시 이주 계획을 고지하지 않았다면 1번에 해당하기 어렵습니다. 또한 2027년 여름 이주라면 2026년 7월 갱신 시점에 법적으로 '관리처분계획 인가' 등 강제 철거 단계에 이르지 않았다면 3번 사유로 거절하는 것도 법률적 다툼의 소지가 큽니다.
매도 예정인 경우의 리스크
실거주 목적이 아닌 '매도' 목적은 갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다. 임차인이 갱신권을 행사하여 2년 더 거주하게 될 경우, '임차인을 안고 매수'할 사람을 찾아야 하므로 매도 단가나 환금성 측면에서 불리할 수 있습니다.
전략적 조언
조심스럽게 조언드리자면, 현재 가장 현실적인 방법은 임차인과의 원만한 합의입니다.
이주 시점 조율: 2027년 여름 이주 계획을 공유하고, 2년이 아닌 1년만 연장하는 조건으로 합의서를 작성하거나 소정의 이사비를 지원하는 방식입니다.
실거주 거절: 만약 질문자님 본인이나 직계존비속이 실제 거주할 계획이 있다면 갱신 거절이 가능합니다. 이 상태에서 매도하시려면 매수인이 실거주를 목적으로 계약을 진행해야 하며, 이때도 임차인의 갱신권 행사 기간 이전에 소유권 이전 등기가 완료되어야 하는 등 타이밍이 매우 중요합니다.
재건축 이주 시점과 맞물려 매도 타이밍을 잡기가 까다로운 상황이므로, 이주비 대출 승계 문제 등을 고려해 매수자와 협의를 서두르시는 것이 좋겠습니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.