답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기준 상향 가능성가능성은 있지만 확실치는 않은 상황현재 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하로 정해진 기준은 꽤 오래 유지되고 있습니다. 최근 집값이 크게 올랐다 보니, 9억 원 수준으로 현실화해야 한다는 의견이 관련 업계에서 계속 나오고 있어요. 특히 임대차 시장 안정을 위해 민간 임대 등록을 장려하려는 정부 쪽 움직임이 강해지면 기준 상향 논의가 더 활발해질 수 있습니다.2. 최근 정책 변화와 흐름정부는 최근 ‘기업형 장기임대’ 도입 등 임대 시장 구조를 손보려는 방향으로 정책을 펴고 있습니다. 하지만 개인 임대사업자의 가액 기준을 올리는 문제는 부동산 투기 심리를 자극할 수 있다는 우려도 있어, 신중하게 대응하고 있는 것으로 보입니다. 그래서 단기간 내에 법 개정이 확정된다고 단정하긴 어렵습니다.3. 지금 할 수 있는 현실적인 대처* 법 개정 움직임 잘 살피기: 2026년 이후 발표될 세법 개정안이나 부동산 대책에 임대주택 등록 기준이 완화되는지 꼼꼼히 확인해보셔야 합니다.* 세제 혜택 다시 따져보기: 현재 2주택자로 등록하지 않은 상태라면, 종합부동산세 합산 배제는 어렵더라도 거주주택 양도소득세 비과세 특례 등 다른 절세 방법이 있는지 세무 전문가와 상담해 보시길 권해 드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 사업자 등록이 어려운 주요 이유사업자 등록이 안 되는 경우는 보통 아래와 같은 상황에서 발생합니다.- 건축물 용도 위반해당 건물이 창고 시설이 아닌 농업용 창고(농가창고)이거나, 무허가 건물, 혹은 근린생활시설로 등록된 경우가 많아요. 특히 개발제한구역 안에 있는 농업용 창고를 일반 물류창고처럼 임대하는 건 법적으로 문제가 될 수 있습니다.- 임대인의 소득 노출 회피임대인이 건물을 주택용으로 등록해 세금 혜택을 받고 있거나, 임대 소득이 드러나 세금 부담이 늘어날까 봐 사업자 등록(전입신고 및 확정일자 포함)을 꺼리는 경우도 많습니다.- 미등기 건물건물 자체가 아직 등기부등본에 등록되지 않은 경우라면, 사업장 소재지로 인정을 받기 어렵게 됩니다.2. 계약 시 주의해야 할 불이익저렴한 월세라는 장점만 보고 계약했다가 중요한 부분에서 손해를 볼 수 있으니, 반드시 아래와 같은 점을 살펴보셔야 해요.- 매입세액 공제를 받을 수 없음사업자 등록이 되지 않으면 임대료에 대한 세금계산서 발행이 어렵고, 따라서 월세의 10%에 해당하는 부가세 환급이나 경비 처리 역시 힘들어집니다.- 법적으로 보호받기 어렵다'상가건물 임대차보호법'의 보호를 받기 어려워집니다. 나중에 혹시 건물이 경매로 넘어가거나, 소유주가 바뀔 경우 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리(대항력)도 갖기 어렵습니다.- 단속 및 과태료 부과 위험만약 불법 용도 변경한 건물이라면 행정기관의 단속 대상이 될 수 있습니다. 강제 이행금이 부과되거나, 사업 운영이 갑자기 중단되는 상황이 생길 수 있고, 극단적으로는 갑자기 건물을 비워야 하는 사례도 있습니다.■ 이런 점을 꼭 참고하세요단순하게 개인 짐을 보관하는 용도라면 저렴하게 이용하는 것도 괜찮겠지만, 제대로 사업을 시작할 계획이시라면 반드시 사업자 등록이 가능한 정식 매물을 알아보시는 걸 권장드려요. 월세 몇 만 원 아끼려다가 세금 혜택을 못 받고, 나중에 더 큰 법적 위험까지 떠안을 수도 있으니 신중히 결정하셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 안내1. 5월 9일까지 매도해야 하나요?네, 가능하다면 2026년 5월 9일까지 잔금을 치르거나 등기까지 마치는 것이 가장 안전합니다.- 현재 법령상 다주택자 양도세 중과 배제 조치가 소득세법 시행령 제167조의3에 따라 2026년 5월 9일까지로 정해져 있습니다.- 2026년 1월 23일, 대통령 공식 발표에서도 이 중과 유예 조치를 연장하지 않겠다는 방침이 명확하게 밝혀졌습니다.- 따라서 법령이 추가로 바뀌지 않는 한, 2026년 5월 10일 이후부터는 다시 중과세가 적용될 가능성이 매우 높습니다.2. 지방 아파트를 먼저 팔 경우, 중과세가 붙나요?지방 아파트를 먼저 매도할 때 양도세 적용 여부는 크게 두 가지를 살펴보셔야 합니다.- 비조정대상지역 여부: 현재 강남 3구와 용산구를 제외한 대부분의 지방은 조정대상지역에서 해제된 상태입니다. 지방이 비조정지역이라면, 5월 9일 이후에 팔더라도 중과세가 적용되지 않고 일반세율이 적용됩니다.- 중과 배제 기간 내 매도: 만약 해당 아파트가 조정대상지역에 들어간다면, 반드시 2026년 5월 9일 이전에 매도해야 다주택자 중과 배제(즉, 일반세율 6~45%) 혜택을 받을 수 있습니다. 이 기간에는 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용돼 세금을 크게 줄일 수 있습니다.3. 관련 법령 및 근거- 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상자 중과 제외)에 따르면, “2년 이상 보유한 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도”하는 경우에는 중과가 적용되지 않습니다.- 2026년 1월 정부 발표에서도 해당 시행령의 기한 연장은 어렵다고 공식적으로 시사했습니다.✔️요약 및 대응 전략- 지방 주택이 비조정지역이면 5월 9일 시한에 쫓기지 않으셔도 됩니다. (중과세 비적용)- 만약 지방 주택이 조정지역이거나, 서울 주택을 먼저 매도하려 한다면 반드시 2026년 5월 9일까지 잔금 청산을 하셔야 수천만 원, 많게는 수억 원의 세금 부담을 피할 수 있습니다.- 가장 대표적인 절세 방법은 지방 주택을 먼저 팔아 1주택자가 되고, 이후 남는 서울 주택을 비과세 요건(12억 한도)을 맞춰 매도하는 방식입니다.※ 주의사항: 양도소득세는 '잔금일'과 '등기 접수일' 중 더 빠른 날을 기준으로 매겨집니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.송파구 마천동 빌라 매입 시 입주권 확보 조건 안내마천동은 강남권 유일의 뉴타운으로 미래 가치가 높게 평가되지만, 구역마다 진행 단계와 법적 규제가 다르기 때문에 '현금청산' 위험을 반드시 살펴보셔야 합니다.질문하신 빌라(다세대주택) 매입 시, 입주권을 받기 위해 꼭 확인해야 할 핵심 조건 두 가지를 안내드리겠습니다.1. 권리산정기준일 확인 (가장 중요합니다)재개발 구역 안의 빌라를 구입할 때, 가장 먼저 '권리산정기준일'을 확인해야 합니다.- 신축 빌라 주의: 기준일 이후에 지어진 빌라(지분 쪼개기 형태)를 매입하면 입주권이 나오지 않고, 현금청산대상이 될 수 있습니다.- 마천 구역별 차이: 마천 1·3·4구역 등은 사업이 많이 진척되었지만, 최근 공공재개발이나 신통기획으로 선정된 후보지들은 기준일이 각각 다르기 때문에, 매수하려는 매물이 그 날짜 이전에 등기가 완료됐는지 꼭 확인하셔야 합니다.2. '조합원 자격 양도 제한' 사항 체크재개발 사업은 관리처분계획 인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한되는 경우가 많습니다.- 특히 마천동처럼 투기과열지구로 묶여 있는 지역(현재 송파구는 투기과열지구로 유지되고 있습니다)에서는 조합원 지위 양도가 대부분 어렵습니다.- 다만, 10년 이상 보유·5년 이상 거주한 1주택자가 내놓는 매물 등 예외가 있으니, 매수 전에 반드시 양도 가능한 조건인지 세부적으로 확인하시는 것이 중요합니다.■ 투자 조언- 예산(11~15억원): 이 정도면 마천동 내 단독주택뿐 아니라, 사업 진행이 빠른 구역의 우량 빌라 매물도 충분히 살펴볼 수 있는 수준입니다.- 안전하게 투자하는 법: 매수 전 꼭 해당 구역 조합 사무실이나 송파구청 재건축 관련 부서에 문의하여, "이 매물을 사면 입주권을 받을 수 있는지" 확인서를 요청하거나, 관련 사실을 검증받으시길 추천 드립니다.성공적인 투자로 이어지길 응원하겠습니다!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청년버팀목대출 vs 신혼부부대출, 뭐가 좋은가요?- 만약 가지고 계신 자산이 적고 부채가 조금 있다면, 대부분 먼저 청년버팀목전세자금대출을 검토하시는 게 좋아요. 이 상품은 금리가 매우 저렴한 편이고, 나중에 결혼하신 뒤 신혼부부 전용 대출로 갈아타기도 가능합니다.단, 각각의 대출 한도와 본인의 연봉 조건을 꼼꼼히 비교해보시는 게 중요합니다. 특히 아파트 전세는 보증금이 높으니 HUG(주택도시보증공사) 보증을 활용하면 한도를 최대치로 받을 수 있어요.2. 등기부등본 확인, 계약금 관련 팁- 등기부등본은 계약 전이라도 누구나 열람할 수 있어요. 집이 마음에 든다면 공인중개사에게 "등기부등본 좀 보여주세요."라고 말씀하시면 됩니다. 직접 인터넷 등기소에서 발급받는 것도 가능하니 참고하세요.- 대출 상담을 정식으로 받으려면 '확정일자'가 찍힌 임대차계약서가 필요하고, 이를 위해 보통 보증금의 5% 이상을 먼저 계약금으로 내야 합니다.- 한 가지 팁을 더 드리자면, 계약 전 은행에 방문해서 미리 본인 신용이나 소득 기준으로 대출 한도가 어느 정도 나오는지 '가심사'를 받아보시는 게 좋아요. 이때는 아직 집까지 정하지 않아도 되고, 본인 소득 증빙 등 서류만 챙기면 됩니다.3. 26년 9월 입주, 지금부터 준비해도 되나요?- 지금(2월 초)은 일단 시장 분위기와 아파트 시세를 파악하기 좋은 시기입니다. 다만 실제로 매물이 많이 나오는 시점은 입주 2~3개월 전이에요.- 일정 예시를 드리면- 현재~상반기: 대출 조건(소득, 자산) 공부 & 관심 지역 시세 추이 체크- 4~7월: 토요일마다 적극적으로 집 보러 다니기- 7~8월: 마음에 드는 곳 계약 및 대출 신청 (보통 심사에 한 달 정도 걸려요!)■ 꼭 알아두실 점- 계약서 작성하실 때 반드시 '특약 사항'에 아래 내용을 넣으세요!"임대인 또는 임차물건의 결격사유로 전세자금대출이 불가할 경우, 계약은 무효이며 계약금은 즉시 반환한다."이 조항이 있으면 혹시 모를 상황에서 내 소중한 계약금을 지킬 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.[광진동양파라곤 28평형 매도 가격 분석 보고서]1. 시장 객관적 지표– 보내주신 자료를 근거로 살펴보면* KB부동산 시세(2026.01.26 기준)는- 일반가: 9억 3,500만 원- 상한가: 9억 5,000만 원이 금액은 보통 금융권에서 대출 한도와 감정평가 기준으로 활용합니다.* 네이버 부동산 실거래 현황을 보면- 최근 실거래가는 대부분 9억 원 초·중반대에 형성되어 있습니다.- 현재 시장에서는 '급매' 매물이 9억 원 이하에, '일반 매물'은 9억 원대 중반에 주로 나오고 있습니다.2. 12억 원 매도 가격에 대한 냉정한 평가희망하시는 12억 원은 현재 시장 데이터와 비교했을 때 아래와 같은 점들이 있습니다.* 시세 대비 격차가 큽니다. 현 시점 KB 시세 상한가(9.5억)보다 약 2억 5천만 원(26%) 정도 높습니다.* 심리적 저항선이 존재합니다. 매수자 입장에서는 네이버 부동산에 올라온 다른 매물보다 2억 원 이상 비싼 경우, 클릭조차 하지 않거나 방문하지 않을 가능성이 매우 높습니다.* 대출 규제는 생각보다 큽니다. 매수자가 대출을 활용한다면 KB 시세 9.5억 원까지만 대출이 가능하므로, 12억 원에서 나머지 2.5억 원은 전액 현금으로 부담해야 합니다. 이 때문에 매수층 자체가 매우 한정될 수밖에 없습니다.3. 매도 전략 제안① 12억 원에 꼭 팔고 싶으실 때(보유 전략)* 지금 가격대에서는 거래가 현실적으로 어렵습니다. 광진구 일대의 재건축, 자양동 개발 등 개발 호재가 본격적으로 가시화되어 지가가 급등할 때까지 장기 보유가 필요합니다.* 10년 거주, 4년 전세 이력을 활용해 장기보유특별공제를 최대한 적용하면, 향후 매도 시 세금 부담을 줄일 수 있습니다.② 빠른 매도가 필요하실 때(현실화 전략)* 먼저 네이버 부동산에서 동일 평형 매물 중 가장 높은 호가를 확인한 뒤, 그보다 살짝 높은 선(예: 10억 ~ 10억 5,000만 원)으로 매물 가격을 맞추고 시장 반응(문의 전화 등)을 확인해보시길 권장합니다.* '올수리', '로열층', '조망권' 등 우리 집만의 강점을 매물 설명에 자세히 담아 차별성을 어필해보세요.4. 결론보내주신 자료를 종합해 보면, 12억 원은 현재 시장에서 바로 거래가 이뤄지기 어려운, 미래 가치까지 반영된 가격으로 해석할 수 있습니다.향후 자산 운영 계획에 따라 '최고가로 장기 보유할지', 아니면 '현재 시세에 맞춰 자금을 회수할지'먼저 결정하시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.◆ 중도금 대출 가능 여부 안내아파트 계약 후 중도금 대출을 앞두고 고민이 많으실 것 같아요. 기존에 대출이 있더라도 대부분 중도금 대출이 가능합니다. 다만, 몇 가지 점을 미리 체크해보시는 게 좋아요.1. 중도금 대출의 주요 특징- 집단 대출 방식: 보통 중도금 대출은 개인 신용도보다 아파트 사업성과 시공사 보증을 더 중시하는 ‘집단 대출’ 형태로 진행됩니다.- HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사) 보증: 이들 기관의 보증을 받기 때문에, 일반 신용대출보다 심사 기준이 비교적 완화된 편입니다.2. 기존 대출이 영향을 주는 경우- DSR(총부채원리금상환비율) 규제: 중도금 대출은 현재 DSR 적용을 거의 받지 않지만, 최근 가계부채 관리 정책에 따라 은행별 내부 기준이 다를 수 있습니다. 따라서 분양 사무소나 지정된 은행에 미리 문의하는 것이 가장 정확합니다.- 연체 기록 및 신용점수: 기존 대출 자체보다 현재 연체가 있거나 신용점수가 현저히 낮으면 대출이 거절될 수 있습니다.- 보증 한도 초과: 이미 HUG나 HF 보증을 통한 주택담보대출이 있다면, 1인 또는 1세대 기준 보증 한도 때문에 대출이 제한될 수 있습니다.3. 꼭 점검해야 할 사항- 신용점수 관리: 대출 실행 전에는 새로 신용대출을 받거나 카드론 등 고액 대출을 자제하시는 게 좋습니다.- 은행 상담: 분양 단지와 협약된 은행(집단 대출 담당)에 연락해, 본인의 기존 대출 상황을 미리 말씀드리고 대출 가능 여부를 확인해보시기 바랍니다.- 규제지역 확인: 투기과열지구나 조정대상지역에 따라 대출비율(LTV)이 다를 수 있으니, 해당 지역 여부도 꼭 확인해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.정보가 많이 부족할 뿐만 아니라, 이미 알려진 내용만 봐도 리스크가 상당히 크다고 볼 수 있습니다.구체적으로 어떤 부분이 문제인지, 그리고 어떤 추가 정보가 필요한지 정리해 드릴게요.1. ‘가구 쪼개기’와 위반건축물 여부- 현재 상황: 원래 5가구로 허가받은 건물이 20가구로 늘어난 전형적인 ‘가구 쪼개기’ 형태입니다.- 확인할 점: 건축물대장에 ‘위반건축물’로 등재돼 있는지 반드시 확인이 필요합니다.- 위험요소: 위반건축물은 전세자금대출이나 전세보증보험 가입이 제한되거나 아예 불가능한 경우가 많고, 건물 내 소방‧안전시설도 원래 설계보다 부족해서 사고 발생 시 더 큰 위험에 노출될 수 있습니다.2. 보증금 보호 가능성- 현재 상황: 이미 근저당 등 대출이 12억 원이나 잡혀 있습니다.- 확인이 필요한 정보: 건물의 전체 시세와 나보다 먼저 들어간 임차인들의 보증금 총액입니다.- 따져볼 점: (12억 대출 + 선순위 임차인 보증금 합산 + 내 보증금 5천만 원)이 건물 시세의 70~80%를 넘는다면, 만약 경매로 넘어가도 내 보증금을 온전히 돌려받기 어려운, 흔히 말하는 ‘깡통주택’ 위험이 매우 높다고 할 수 있습니다.3. 월세인데 보증금이 5,000만 원?- 분석: 월세 계약임에도 불구하고 보증금이 5,000만 원이라면 일반적인 수준에 비해 결코 낮은 금액이 아닙니다.- 주의할 점: 만약 이 건물이 경매로 넘어가면, 서울 기준 최우선변제금(현재 5,500만 원 이하 보증금의 일부, 1,900만 원까지)이 적용되는지도 따져봐야 합니다. 다만, 이 기준은 근저당 설정일에 따라 변동될 수 있어서, 12억 대출이 언제 잡혔는지도 확인이 필요합니다.추가로 체크해야 할 사항- 건축물대장: 위반건축물 여부, 실제 가구 수 등- 등기부등본: 12억 대출(근저당)의 설정 시점과 채권최고액- 다가구주택 확정일자 부여현황: 선순위 임차인들(먼저 들어온 세입자들)의 보증금 총액 (이 서류는 집주인 동의가 필요할 수 있습니다)- 전입신고열람원- 임대인 국세, 지방세 체납여부요약하자면, 20가구로 쪼개진 건물에 12억 대출이 잡혀 있다면 상당히 위험한 매물이며, 보증금을 더 낮추지 않는 이상 이 조건으로는 계약을 추천하기 어렵습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 고민이 정리되는 3단계 우선순위1단계: 쓸 수 있는 예산부터 확정하기 (부모님 도움 + 내 자산)- 먼저 부모님이 얼마만큼 도와주실 수 있는지 정확히 여쭤보세요. 이 금액이 정해져야만 전세를 대출로 갈지, 반전세로 월세 일부를 부담할지 큰 방향이 결정됩니다.- 그리고 본인 현금, 기존 부채(1,700만 원)를 고려해서 '진짜로 내가 전세보증금에 넣을 수 있는 금액'을 계산해 보세요.2단계: 은행 방문해서 대출 한도 알아보기 (가장 중요한 단계~!)- 신용점수가 699점이면 아주 나쁜 건 아니지만, 기존 부채가 있으면 한도에 영향이 있을 수 있거든요.- 신분증, 재직증명서, 근로소득원천징수영수증 등을 준비해서 가까운 은행(우리, 신한, 국민, 농협, 기업은행 등)에 방문하세요. "청년 버팀목 전세대출 가심사 받으러 왔어요"라고 말씀하시면 됩니다.- 이때 꼭! "제 조건에서 최대 대출 한도가 얼마인가요?"를 확인해야 앞으로 집을 볼 때 현실적인 예산을 정할 수 있습니다.3단계: 원하는 지역(부산 북구)에서 매물 찾기- 부산 북구(예: 화명동, 덕천동, 만덕동 등)에 대단지 아파트들이 많아요. 하지만 반드시 'HUG 전세보증보험' 가입이 가능한 아파트여야 버팀목 대출이 안전하게 나올 수 있습니다.- 부동산에 연락하거나 방문할 때 "청년 버팀목 대출, 그리고 HUG 전세보증보험 가입되는 아파트 전세/반전세 매물 있나요?"라고 문의해보면 원하는 매물을 더 빨리 찾을 수 있습니다.■ 추가 팁- 보통 집을 알아보고 대출까지 받으려면 최소 1~2개월은 여유를 보는 게 좋습니다. 주말에만 집을 볼 수 있다면 일정이 더 촉박해질 수 있으니 미리미리 움직이세요.- 반전세는 월세 부담이 있고, 전세는 대출 이자를 내야 합니다. 요즘은 월세가 대출 이자보다 비싼 경우가 많으니, 한도가 충분하다면 전세 대출을 활용하는 것도 경제적으로 괜찮은 선택일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 매물 잠김 현상 해소와 시장 선순환현재 다주택자들이 세금 혜택을 받기 위해 매물을 내놓으려 해도, 정작 이를 받아줄 실수요자들이 대출 규제에 막혀 집을 사지 못하는 상황이 발생하고 있습니다. 결과: 매물은 나오는데 거래는 안 되는 '거래 절벽' 심화. 필요성: 실수요자에게 길을 열어주어야 시장에 나온 매물이 소화되고, 전체적인 주택 공급 및 주거 이동이 원활해집니다.2. 세입자 보호 및 연쇄적 주거 불안 방지이미지 내용처럼 집주인이 집을 팔기 위해 세입자에게 퇴거를 요청하는 사례가 늘고 있습니다. 위험 요소: 전세 매물이 부족한 상황에서 갑작스러운 퇴거 압박은 세입자에게 큰 고통이 됩니다. 해결책: 새로운 매수자(실수요자)가 적절한 대출을 통해 집을 매수하면, 기존 세입자와의 계약 승계나 원만한 합의가 가능해져 사회적 갈등을 줄일 수 있습니다.3. '내 집 마련' 사다리의 복원투기 목적이 아닌, 실제로 거주하려는 사람들에게까지 일률적인 대출 규제를 적용하는 것은 자산 형성의 기회를 박탈하는 결과가 될 수 있습니다. 핵심: 규제의 타겟은 '투기 수요'여야 하며, 실거주를 목적으로 하는 서민과 중산층에게는 금융 접근성을 보장하는 것이 형평성에 맞습니다.요약하자면단순히 대출을 풀어주는 것이 목적이 아니라, "시장에 나온 매물이 실수요자에게 자연스럽게 흘러가도록 혈을 뚫어주는 것"이 이번 규제 완화 검토의 핵심입니다. 이를 통해 시장 가격 안정과 주거 안정을 동시에 도모하려는 취지로 이해하시면 좋을 것 같습니다.