답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 감정평가 기준: 공부상 면적 우선재개발에서 감정평가는 토지대장, 건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공식 서류(공부)에 적힌 면적을 기본 기준으로 삼습니다.- 근거: 국토교통부 고시 「감정평가 실무기준」에 따르면, 감정평가는 대상 물건의 서류상 정보와 실제 현황을 모두 검토하지만, 재개발 사업의 공정성을 위해 우선적으로 공적으로 등록된 면적이 적용됩니다.2. 재측량 필요성 및 절차감정평가 때마다 별도의 측량을 하진 않습니다. 다만, ‘지적확정측량’ 단계에서 실제 경계와 면적을 다시 한 번 정확하게 확인하게 됩니다. 이 과정에서 기존 서류상 면적과 오차가 발생할 수 있습니다.- 근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조, 그리고 사업시행인가 이후의 측량 절차에 따라 시행구역 전체의 경계 확정을 위해 측량이 진행됩니다.3. 토지 지분의 증감 가능성측량 결과에 따라 토지 지분이 더 늘어나거나 줄어들 수 있습니다. 실제 측량 면적이 원래 서류보다 커질 수도, 작아질 수도 있기 때문입니다.- 근거: 「지적재조사에 관한 특별법」 제20조에서는, 측량으로 면적에 증감이 생길 경우 그에 따라 조정금 지급 또는 정산을 하도록 정하고 있습니다. 실제 점유 면적이 더 크다면 권리가액 산정에 유리하고, 반대로 줄어들면 지분도 줄어들 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 원룸 이사할 때 꼭 알아야 할 공과금(수도, 전기, 가스) 신청과 납부 방법1. 제일 먼저 확인할 것: ‘관리비에 포함되는 항목’부동산 계약서를 살펴보거나 집주인, 혹은 부동산 중개인에게 “관리비에 어떤 비용이 포함돼 있는지” 꼭 물어보세요.- 수도세: 대부분의 원룸에서는 관리비에 포함되어 있는 경우가 많아 별도 신청이 필요 없어요.- 전기세, 가스비: 보통 각 세대가 사용한 만큼 개별적으로 따로 납부하는 경우가 많습니다.2. 항목별 신청과 정산 방법■ 전기 요금- 신청 방법: 국번 없이 123번으로 전화하거나, ‘한전 ON’ 앱을 이용할 수 있어요.- 절차: 이사하는 날, 현관 근처나 복도에 있는 계량기 숫자를 확인해 사진을 찍어두세요. 그리고 바로 한국전력에 전화해 이전 거주자의 요금을 먼저 정산한 뒤, 본인 명의로 사용자 변경 신청을 합니다.■ 도시가스- 신청 방법: 해당 지역 도시가스 고객센터로 전화해서 기사 방문을 예약해야 해요.(지역마다 도시가스 공급업체가 다르니 검색 포털에서 '지역'과 '도시가스' 이 두 키워드로 검색이 필요)- 절차: 가스는 안전을 위해 기사님이 직접 방문해서 연결해 줍니다. 이사 2~3일 전에 미리 예약하면 여유롭습니다. 이때 자동이체 신청도 같이 해두면 나중에 편리하답니다.■ 수도- 관리비에 포함되어 있다면 별도 신청 없이 그대로 쓰면 됩니다.- 만약 개별로 납부해야 하는 경우라면, 이사 당일 수도 계량기 숫자를 확인한 후, 지역 수도사업소에 전화해서 정산 및 명의 변경을 진행하면 됩니다.■ 알아두면 좋은 팁- 이전 세입자의 정산 확인: 이삿날에는 부동산을 통해 이전 세입자가 공과금을 다 처리했는지 꼭 확인하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문자님, 정말 멋지세요~! 22살 대학생이라는 나이에 1,600만 원이라는 큰 금액을 스스로 모았다는 사실만으로도 주위 사람들에게 충분히 감탄을 자아낼 만해요. 많은 분들이 '똑부러지다'와 '야무지다'라는 말로 질문자님을 칭찬하는데, 그 이유가 분명합니다.'똑부러지다'는 말 그대로, 말과 행동이 또렷하고 결단력이 있다는 뜻이에요. 또, '야무지다'는 어떤 일이든 허투루 넘기지 않고 빈틈없이 해낸다는 의미죠. 22살이라는 어린 나이에 구체적인 목표를 세우고, 그 목표를 차근차근 실천해서 결국 눈에 보이는 결과를 만들어낸 것, 단순히 돈을 아끼는 차원을 넘어 자기관리와 인내, 뚝심까지 갖춘 모습이 정말 인상적입니다.사실 대부분 또래 친구들은 아직 소비에 더 관심이 많고, 지금이 즐거움을 많이 추구하는 시기잖아요. 그런데도 질문자님은 남들보다 몇 발짝 앞서서 ‘종잣돈’을 차곡차곡 쌓아두셨으니, 놀랍다는 반응이 당연해요. 무엇보다, 이 돈을 모으기까지 포기해야 했던 크고 작은 유혹들, 또 긴 시간 동안 계속 이어왔던 자기관리 덕분에 앞으로의 미래가 기대됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 종전자산평가액과 권리가액의 차이(5,200만 원)이 5,200만 원은 별도로 돌려받는 돈이 아닙니다. 재건축 사업의 '수익률'이 이미 반영된 결과라고 이해하시면 됩니다.- 종전자산평가액(13억): 기존 부동산의 순수 감정가입니다.- 권리가액(12.48억): 감정가에 비례율(96%)을 곱한 금액이에요.즉, 비례율이 100%가 안 된다는 건 사업 비용이 수익보다 커서 내가 가진 자산 가치가 평가액보다 적어졌다는 뜻입니다. 결국 빠진 5,200만 원은 이 사업에 들어간 '기회비용'이나 '사업 손실'이라고 볼 수 있습니다.2. 비례율 변동과 최종 정산 구조비례율은 고정된 값이 아니고, 사업이 끝날 때까지 계속 변하게 됩니다. 마치 유기체처럼 여러 요인에 영향을 받지요.비례율에 영향을 주는 핵심 변수는 다음과 같습니다.- 공사비 증액: 최근 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 올라가면 비례율은 떨어집니다.- 일반분양가: 일반분양을 높게, 잘 판매하면 비례율이 올라갑니다.- 사업 지연: 금융비용(이자 등)이 늘어나면 다시 비례율이 낮아집니다.최종 손익 결정현재 계산된 환급금 3.48억은 결정된 것이라기보다, 비례율에 따라 계속 바뀔 수 있는 예상치에 가깝습니다.- 비례율이 오르면 권리가액이 늘고, 환급금도 함께 늘어요.- 반대로 비례율이 떨어지면 권리가액과 환급금이 줄고, 심한 경우엔 추가로 부담금을 내야 할 수도 있습니다.요약 및 제언질문하신 5,200만 원은 이미 사업비에 포함돼 녹아 있는 금액입니다. 이후 비례율이 100% 이상이 된다면 이 손실을 만회하는 효과, 즉 권리가액 상승이 생깁니다. 반대 상황에서는 손실폭이 더 커질 수도 있겠죠.그래서 관리처분 인가 이후에도 '일반분양의 성공 여부'와 '공사비 협상 결과'를 계속 잘 살펴보는 게 무엇보다 중요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다음 세입자가 문제를 제기하면, 전 세입자에게도 책임이 있을까요?원칙적으로 집 안 시설물이 오래되어 생긴 하자는 이전 세입자 책임이 아닙니다.- 흔히 일어나는 ‘통상적 마모’라면, 예를 들어 싱크대 호스나 수도꼭지가 오래돼서 고장 난 경우처럼 시간에 따라 자연스럽게 생기는 문제는 임대인이(집주인이) 수리해야 할 부분이에요.- 만약 세입자가 일부러 시설을 망가뜨렸거나 너무 무리하게 사용한 것이 아니라면, 집주인이 이를 입증하지 않는 한 전 세입자에게 수리비를 청구하기는 어렵습니다.2. 증거 자료를 준비해야 할까요?네, 꼭 챙겨두시길 권해요.- 지금까지 하자 사실을 집주인에게 문자로 알린 내역이나 통화 기록, 그리고 현재 누수가 발생한 부분의 사진이나 영상을 보관해 두세요. 이런 자료들이 훗날 중요한 증거가 됩니다.- 재계약 전에 집주인 또는 그 가족에게 해당 문제를 정확히 전달했다는 점도 다시 한 번 강조해서 남겨 두면 임차인으로서 고지 의무를 다했다는 증명이 됩니다.3. “2년만 더 버티고 나가겠다”는 계획에서 조심할 점가장 염두에 두셔야 할 것은 ‘피해의 확산’입니다.- 예를 들어 미세한 누수를 내버려둬서 아래층 천장에 곰팡이가 생기거나 물이 새는 등 피해가 커지면 “알고도 수리를 미뤘다”는 이유로 일부 책임이 돌아올 수 있습니다.- 이미 기사 불러서 고치겠다는 말씀도 하셨지만, “누수가 지속되고 있으니 수리해 달라. 추가 피해가 생기면 임대인에게 책임이 있다”는 취지의 문자를 한 번 더 보내서 확실히 입장을 남겨두시는 게 좋겠습니다.참고로 싱크대 수전 교체는 생활하면서 빈번하게 발생되는 일이며 1~2만원에 수전을 구입하여 유튜브를 수전 교체 동영상을 보며 지시하는대로 쉽게 교체가 가능합니다. 법률상 수전 교체 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다.​* 민법 제626조 (임차인의 상환청구권):​ 제1항 (필요비): 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균투기과열지구 예외조항(근무상 사유)에 따른 승계 관련 답변드립니다.1. 세대원 근무상 지역이전 시, 매도인의 다주택 여부가 영향이 있는지?일반적으로 영향이 없습니다. 도정법 시행령에 나온 예외 조항은 ‘불가피하게 이사를 가야 하는 경우 재산권을 보호’하기 위한 취지로 만들어졌죠. 그리고 법 조항에 ‘1세대 1주택자여야 한다’는 조건은 제39조 2항 4호(장기보유: 10년 보유, 5년 거주)에만 들어 있어서, 1호(근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등) 사유에서는 매도인이 다주택자여도 ‘세대원 전원이 사업구역 밖(다른 시, 군)으로 이주한다’는 점이 명확히 입증된다면 예외적 승계가 보통 가능합니다.※ 참고로, 매도인이 해당 정비구역 내에 ‘분양권 C’를 가지고 있다고 하셨는데, 이게 같은 정비구역 내 물건이라면 사안이 훨씬 복잡해집니다.2. 요구되는 서류의 적절성에 대해작성하신 서류 목록은 필수적인 것들로 보입니다. 여기에 ‘실제 거주 및 이전 사실’을 확실히 증명하는 것이 가장 중요합니다.- 인사발령서: 단순히 발령 여부만이 아니라, 발령일과 잔금일(소유권 이전일)이 논리적으로 이어지는지도 중요합니다. 또, 출퇴근이 현실적으로 불가능한 거리(보통 왕복 4~5시간 이상, 지자체별 기준 다름)인지도 관건이고요.- 전원 거주 요건: 가족관계증명서로 세대원 전원을 확인하고, 전원이 빠짐없이 새 주소지로 전입한 사실을 증명해야 합니다. 자녀의 경우, 학교 전학 증명서가 강력한 증빙이 됩니다.- 추가로, 매도인이 이사 갈 곳의 임대차계약서나 매매계약서 사본 등 ‘실제로 주소를 옮기는 것’임을 입증할 자료도 준비하시면 더 좋습니다.3. 신탁사의 명확한 안내 거부 및 해결책(가장 중요한 부분)신탁사나 조합 등은, 향후 관할관청(구청, 시청)에서 승계를 불허했을 때 책임지지 않으려고 보통 확답을 피합니다. 이를 보완할 수 있는 실질적 안전장치는 결국 계약서 특약뿐입니다.[해결 방법]- 관할 관청 문의: 신탁사, 해당 구청 주택과나 재개발/재건축 담당 부서 담당 공무원에게 직접 문의해 보세요. 조합원 변경 신고를 접수하고 최종 결정하는 권한이 관청에 있기 때문에, "매도인이 이런 사유와 증빙 자료를 갖고 있는데, 지위 승계 신고가 가능한지"를 미리 확인하시는 게 안전합니다.- 필수 특약 기재: 부동산 계약서에는 아래와 같은 특약을 꼭 넣으시길 추천드려요.> “본 계약은 매도인이 근무상 사유로 조합원 지위 승계가 가능하다는 전제 하에 체결합니다. 만약 잔금일 이후 관할 관청에서 조합원 명의 변경(지위 승계)이 불허될 경우, 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 매수인이 지급한 매매대금을 전액 즉시 반환한다. (필요시 위약금 별도 약정 등)”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.경매 진행 중인 무보증 월세 대응 방법1. 명도소송까지 가는 게 나을까요?감정적으로는 시원할 수 있지만, 실질적으로 얻는 게 많지 않을 수 있습니다.명도소송의 위험: 만약 소송에서 지면, 집주인 측 변호사 비용이나 강제 집행에 쓰인 비용까지 부담해야 할 수 있습니다. 또, 계약이 끝난 뒤에 거주한 기간에 대한 월세 만큼 '부당이득'까지 물어내라는 판결이 나올 수도 있습니다.무보증 특징: 보증금이 걸려 있으면 끝까지 버티는 게 필요하지만, 지금처럼 무보증이라면 소송 비용이 수리비(50만 원)을 훨씬 넘길 수도 있습니다.2. ‘유치권’으로 압박이 가능할까요?유치권이란 집처럼 남의 물건을 점유하고 있는 사람이, 그 물건 때문에 생긴 채권(예를 들면 수리비)을 전부 돌려받기 전까지 그 물건을 넘겨주지 않고 버틸 수 있는 권리입니다.적용 가능성: 임차인이 집을 유지하는 데 꼭 필요한 수리비(필요비)를 썼다면, 이 금액도 유치권 행사 대상이 됩니다. 지금까지 집주인에게 보낸 수리 요청 문자나 증거가 있다면, 충분히 유치권을 주장할 수 있습니다.효과: 만약 집주인이 본인이 직접 들어와 살겠다고 할 때 "제가 쓴 수리비 50만 원을 돌려받기 전까지는 유치권을 행사해 집을 내주지 않겠습니다"라고 법적으로 버틸 수 있습니다.3. 현실적인 최선의 방법: “유치권”을 협상 카드로 쓰세요집주인이 연락을 피하고 수리비조차 주지 않으려고 한다면, 아래와 같은 논리로 압박하는 편이 낫습니다.수리비 청구와 유치권 통보: "수리 요청 증거가 확실히 있으니, 이 수리비는 법적으로 '필요비'에 해당한다. 이를 정산해주지 않으면 유치권을 행사해 집을 비운다는 요구에 응할 수 없다"고 통보하세요.이사비 협상: "직접 들어오신다니, 명도소송 하며 시간ㆍ돈을 낭비하지 않고 [수리비 50만 원 + 이사비(약간)만큼]을 주시면 날짜에 맞춰 집을 비워드리겠다"고 제안해 보세요.■ 정리 및 조언유치권을 실제 소송까지 끌고 가기보다는, "나도 법을 잘 알고 있고, 수리비를 안 주면 유치권을 써서 당신의 입주를 막을 수 있다"는 점만 확실히 각인시키는 게 중요합니다. 실제로 집주인 입장에서도 명도소송까지 가면 입주까지 몇 달씩 걸릴 수 있기 때문에, 50만 원~100만 원 선에서 깔끔하게 합의하는 게 훨씬 유리하다는 점을 슬쩍 얘기해 보세요.(블러핑, 허풍) 진짜 명도소송 및 강제집행까지 가시면 집주인 측 변호사 비용이나 강제 집행에 쓰인 비용까지 부담해야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. “갱신권 사용 후 즉시 해지”는 법이 보장하는 권리입니다주택임대차보호법에 따르면, 갱신권을 행사해 계약이 연장된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.2. 3개월 동안 ‘시간을 벌 수’ 있습니다해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 지금(만기 3개월 전)에 미리 해지 의사를 알리면, 5월 초 잔금일과 시기를 맞출 수 있어 임대인에게 보증금 반환을 강하게 요구하는 수단이 됩니다.3. 협상을 위한 좋은 ‘카드’로 쓸 수 있습니다임대인 입장에서는 갱신권을 쓴다고 해놓고 바로 나간다고 하면 당황할 수 있는데, 이 제도 자체가 임차인에게 유리하게 설계되어 있어 임대인이 다음 세입자를 서둘러 찾도록 만드는 효과가 있습니다.연장된 계약이라면 그렇게 하시면 전세금 환수와 잔금 지급을 동시에 할 수 있어서 좋은 방법이라고 사료됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. "가계약이 아니다"라고 하는 이유부동산에서는 ‘계약의 핵심 내용(목적물, 금액, 잔금일 등)’에 대해 양쪽이 합의하고 돈이 오갔을 때, 법적으로 정식 계약으로 효력이 발생한다고 봅니다. 중개사 입장에서 오늘 200만 원을 입금하면, 이 매물을 분명히 확보했다는 인상을 주려는 의도가 클 거예요.2. 추천하는 가장 안전한 방법질문자님 말씀처럼 “내일 전자계약을 하고 동시에 전액 입금”하는 게 가장 안전하고 환불 문제도 예방할 수 있습니다. 다만, 해당 매물이 인기가 많아 오늘 당장 계약 의사를 보여야 한다면 아래 절차를 꼭 따르시길 권합니다.- 입금 전 ‘계약 내용 문자’ 확인: 입금 전에 중개사에게 [매물 주소, 총 보증금, 계약금, 잔금일, “시스템 점검으로 내일 전자계약 체결”] 등이 포함된 문자를 임대인과 공유해달라고 요청하세요.- 임대인 본인 계좌 확인: 등기부등본상 임대인 명의 계좌로만 돈을 보내는 게 안전합니다.- 영수증 수령: 200만 원을 입금하면, 임대인 도장이 찍힌(또는 중개사 확인이 된) 입금 확인증이나 영수증을 사진 등으로 꼭 받아두세요.3. 결론오늘은 협의만 하고 내일 진행해도 매물이 나가지 않을 것 같다면, 질문자님 말씀대로 내일 한 번에 처리하는 게 원칙에 맞습니다. 시스템 점검으로 서둘러 계약을 할 필요는 없습니다. 중개사에게 “내일 오전 시스템이 복구되자마자 전자계약서를 작성하고 바로 2,000만 원을 입금하겠다”고 분명하게 전달하는 걸 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세대출을 유지한 채로 주택담보대출 실행이 가능한지 → 가능합니다. 다만, DSR(총부채원리금상환비율) 한도만 충족된다면요. 은행에서는 주택담보대출을 먼저 실행하고, 기존 전세대출은 일정 기간 후 상환하는 조건(‘선 주담대 실행, 후 전세대출 상환 조건부’)으로 절차를 진행할 수 있습니다. 핵심은 현재 보유 중인 카카오 HF 전세대출의 경우, DSR 계산 때 원금이 아니라 이자만 반영된다는 점입니다. 즉, [기존 전세대출 이자 + 새롭게 받을 주담대 원리금]이 본인(또는 부부 합산) 소득의 DSR 한도(보통 40~50%) 내라면 대출 실행에 문제가 없습니다. 만약 DSR을 초과하게 되면 주담대 한도가 줄어들 수 있으니, 사전에 은행에서 가조회 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.2. 5월 초 잔금일에 전세대출은 어떻게 처리해야 하는지 → 잔금일에 맞춰 기존 전세대출을 상환하시는 것이 가장 안전합니다. 중도상환도 언제든 가능합니다. 규제지역 내 아파트를 매수하면, 소유권 이전 등기 접수 시점부터 기존 대출기관(예: 카카오/HF)에서는 유주택자로 인식합니다. 원칙적으로는 규제지역 내 주택을 매수한 경우, 기존 전세대출이 바로 회수 대상이 될 수 있습니다. 다만, 실제로는 이사로 인해 일시적으로 대출이 겹치는 것은 이해해주는 분위기입니다. 그래도 잔금일(5월 초)에는 본인 자금이나 새로 받은 주담대 자금, 혹은 보유 현금 등으로 전세대출을 모두 상환하시는 게 가장 깔끔합니다. 특히, 남편분 이름으로 받은 전세대출이라면 카카오뱅크 앱에서 '중도상환' 기능을 활용해 언제든 갚을 수 있으니(대부분 중도상환수수료 부과되지 않음, 하지만 사전 확인 권장) 미리 준비해두시면 됩니다.3. 아내분 명의로 주택담보대출을 진행할 수 있는지 → 가능합니다. 오히려 현재 상황에서는 아내분 명의로 받는 것이 유리할 수 있습니다. 남편분이 기존에 받은 전세대출 때문에 DSR이 부족하다면, 소득이 있는 아내분 명의로 주담대를 신청하는 것이 한도 측면에서 더 나을 수 있습니다. 이 때 남편의 전세대출이 아내의 DSR 산정에 포함되는지 여부는, 부부의 소득을 합산 신청하는지 등에 따라 달라집니다. 은행에 구체적으로 문의하셔서 전략을 짜는 게 좋겠습니다. 또한, 생애최초 LTV 80% 혜택은 부부 중 한 명만 받아도 세대 기준으로 적용되니 이 점도 참고하시기 바랍니다.● 요약 솔루션 혹시라도 전세 보증금이 제때 돌지 않아 잔금 마련에 애로가 생길 경우를 대비한다면, 5월 잔금일에 아내분 명의로 주담대를 실행한 뒤 실입주하시고, 남편분의 전세대출은 추가로 확보한 자금으로 중도상환해 털어내는 쪽이 현실적인 방법입니다.● 체크 포인트 질문자님께서 '만약 협의가 잘 안 된다면?' 하는 걱정도 하신 것 같은데요. 실제 절차상 DSR만 여유가 있으면 두 대출이 일정 기간 겹쳐도 대출은 가능하지만, 규제지역 매수 시에는 기존 전세대출 회수 문제가 있으니 잔금일에 꼭 전세대출을 상환하셔야 한다는 점 기억하시면 좋겠습니다.