재개발 감정평가 시 기준 궁금합니다.
재개발 구역 감정평가시 토지대장, 건축물대장을 기준으로 보상을 산정해주나요?
아님 다시 측량을 진행하나요?
만약 측량을 다시했을 경우 저의 토지 지분이 증가할수도 감소할수도잇는 부분인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재개발 구역의 감정평가시 단독주택은 대지와 건물을 분리해서 대지는 거래사례비교법, 건물은 원가법 등으로 평가하며, 집합건물 (다세대주택 등)은 대지와 건물을 하나로 하여 일반적으로 거래사례비교법을 통해 평가를 하게 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
재개발 감정평가는 토지대장,지적도,건축물대장
이 공적 장부를 기본 출발점으로 삼습니다
하지만 현황이 다르거나,경계가 불명확하거나,
면적·형상이 쟁점이 될 소지가 있으면 공식 측량(현황측량·경계측량)을 다시 합니다
특히 재개발 구역은 수십 년 된 건물,담장·증축·침범 다수,공부와 현황 불일치이면
그냥 대장만 믿고 가면 분쟁이 터지기 때문에
조합·시행사가 재측량을 거의 필수적으로 진행한다고 합니다
재개발 구역 지정 전에 대장 vs 현황 불일치가 있으면 선제적으로 경계측량을 하는것이 유리할수 있습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발 구역의 감정평가를 하는 방법은 유사한 지역의 거래사례를 기준으로 평가를 하는 비교 사례 접근법, 건축물의 신축가에서 감가상각을 반영하는 원가 접근법, 수익을 발생시키는 건물의 경우 미래 수익을 반영하는 수익 접근법등으로 감정평가를 실시를 하게 되고 단독주택의 경우 토지는 비교사례접근법, 건물은 원가접근법을 주로 쓰게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발 감정평가는 주로 토지대장과 건축물대장의 공부 정보를 기준으로 진행되지만 필요 시 현황 확인을 위한 측량이 병행될 수 있습니다.
토지 지분은 공부 기준으로 평가되므로 재측량 시 증가 및 감소가 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재개발 감정평가는 원칙적으로 공부(토지대장, 건축물대장)상 면적을 기준으로 보상 가액을 산정하며, 특별한 사유가 없는 한 개별적인 재측량은 하지 않습니다.
감정평가 및 보상 산정 기준
재개발 사업에서 조합원 자산의 가치는 등기부등본과 토지·건축물대장에 기재된 공부상 데이터를 절대적 기준으로 삼습니다.
공부 우선의 원칙: 감정평가사는 현장을 방문하여 상태를 확인하지만, 면적 산출은 대장상의 수치를 그대로 인용합니다. 이는 사업의 신속성과 행정적 통일성을 기하기 위함입니다.
측량 여부: 사업시행인가 이후 지적확정측량이 진행되기도 하지만, 이는 주로 구역 전체의 경계와 정비기반시설 부지를 확정하기 위한 목적입니다. 개별 필지의 보상을 위해 매번 다시 측량하지는 않습니다.
지분 변동 가능성과 확인 사항
질문하신 지분의 증감 문제는 실무적으로 다음과 같이 처리됩니다.
지분 변동 여부: 공부상 면적과 실제 점유 면적이 다르더라도, 보상은 공부상 지분을 기준으로 나갑니다. 따라서 재측량을 한다고 해서 질문자님의 법적 소유 지분이 갑자기 늘어나거나 줄어들 확률은 매우 희박합니다.
오류 정정: 만약 과거에 등록된 대장상의 수치 자체가 명백히 틀렸다는 것을 입증할 수 있다면(지적재조사 사업 등), 보상 전 대장 정정 신청을 통해 바로잡아야 합니다. 이 경우 정정된 면적을 기준으로 감정평가가 이루어집니다.
무허가 건축물 등: 공부에 없는 무허가 건축물의 경우 면적이 특정되지 않으므로, 이때는 예외적으로 실측을 통해 보상 대상을 확정하기도 합니다.
정리해드리자면, 보상은 현재 가지고 계신 토지·건축물대장상의 면적 그대로 산정된다고 보시는 것이 가장 정확합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
재개발 구역 내 필지 경계가 모호하여 실제 점유 면적이 대장보다 넓더라도 보상에는 반영되지 않으므로, 등기부상의 지분 면적을 기준으로 비례율을 계산해 보시길 조언드립니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 감정평가 기준: 공부상 면적 우선
재개발에서 감정평가는 토지대장, 건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공식 서류(공부)에 적힌 면적을 기본 기준으로 삼습니다.
- 근거: 국토교통부 고시 「감정평가 실무기준」에 따르면, 감정평가는 대상 물건의 서류상 정보와 실제 현황을 모두 검토하지만, 재개발 사업의 공정성을 위해 우선적으로 공적으로 등록된 면적이 적용됩니다.
2. 재측량 필요성 및 절차
감정평가 때마다 별도의 측량을 하진 않습니다. 다만, ‘지적확정측량’ 단계에서 실제 경계와 면적을 다시 한 번 정확하게 확인하게 됩니다. 이 과정에서 기존 서류상 면적과 오차가 발생할 수 있습니다.
- 근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조, 그리고 사업시행인가 이후의 측량 절차에 따라 시행구역 전체의 경계 확정을 위해 측량이 진행됩니다.
3. 토지 지분의 증감 가능성
측량 결과에 따라 토지 지분이 더 늘어나거나 줄어들 수 있습니다. 실제 측량 면적이 원래 서류보다 커질 수도, 작아질 수도 있기 때문입니다.
- 근거: 「지적재조사에 관한 특별법」 제20조에서는, 측량으로 면적에 증감이 생길 경우 그에 따라 조정금 지급 또는 정산을 하도록 정하고 있습니다. 실제 점유 면적이 더 크다면 권리가액 산정에 유리하고, 반대로 줄어들면 지분도 줄어들 수 있습니다.