재건축 환급금 관련 질문 드립니다...
현재 관리처분인가를 앞두고 있으며, 금액 이해를 돕기 위해 아래와 같이 가상의 예시 수치를 제시합니다.
종전자산평가액: 13억
추정 비례율: 96%
권리가액: 12.48억
조합원 분양가: 9억
추정 환급금: 3.48억
[질문]
1. 종전자산평가액(13억)과 권리가액(12.48억) 사이에 약 5,200만 원의 차이가 발생하는데,이 5,200만 원은 환급금에 포함되지 않으며 조합원이 별도로 돌려받을 수 없는 금액으로 이해해야 하는 것인지 궁금합니다.
2. 덧붙여 제가 이해한 바로는 비례율은 관리처분 이후에도 공사비 증감이나 일반분양 성적 등에 따라 계속 변동될 수 있으며, 사업이 최종 청산 단계에 이르러야 비로소 정확한 손익이 확정되는 것으로 알고 있습니다. 그렇다면 위 1항의 5,200만 원은 현 시점에서는 환급금의 성격이기 보다는 사업 진행을 위해 조합원이 부담하는 사업비의 일부로 보고, 최종적으로는 비례율의 상승 또는 하락에 따라 손익 결과가 달라지는 구조로 이해하면 되는 것인지요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 5,200만 원은 조합원이 따로 또 현금으로 돌려받는 항목이 아니라 비례율 계산 과정에서 이미 사업비, 손실 등을 반영한 결과로 빠져 있는 부분이라고 이해하시면 되겠습니다.
즉 종전자산평가액 13억이 다 돌려받는 몫이 아니고 사업 전체 수입에서 총 사업비를 뺀 뒤 그 순이익을 종저자산평가 총액으로 나눈 값이 비례율이고 그 비례율을 곱해 나온 12.48억이 이 사업 구조 안에서 조합원님이 지분이 자치하는 몫입니다.
2. 네 맞습니다.
지금 보이는 5,200만 원을 현재 기준 사업비 부담분 정도로 이해하고 최종 손익은 비례율이 확정되는 청산 단계에서의 차이로 다시 정산된다라고 이해하시면 되겠습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 종전자산평가액과 권리가액의 차이(5,200만 원)
이 5,200만 원은 별도로 돌려받는 돈이 아닙니다. 재건축 사업의 '수익률'이 이미 반영된 결과라고 이해하시면 됩니다.
- 종전자산평가액(13억): 기존 부동산의 순수 감정가입니다.
- 권리가액(12.48억): 감정가에 비례율(96%)을 곱한 금액이에요.
즉, 비례율이 100%가 안 된다는 건 사업 비용이 수익보다 커서 내가 가진 자산 가치가 평가액보다 적어졌다는 뜻입니다. 결국 빠진 5,200만 원은 이 사업에 들어간 '기회비용'이나 '사업 손실'이라고 볼 수 있습니다.
2. 비례율 변동과 최종 정산 구조
비례율은 고정된 값이 아니고, 사업이 끝날 때까지 계속 변하게 됩니다. 마치 유기체처럼 여러 요인에 영향을 받지요.
비례율에 영향을 주는 핵심 변수는 다음과 같습니다.
- 공사비 증액: 최근 원자재 가격 상승 등으로 공사비가 올라가면 비례율은 떨어집니다.
- 일반분양가: 일반분양을 높게, 잘 판매하면 비례율이 올라갑니다.
- 사업 지연: 금융비용(이자 등)이 늘어나면 다시 비례율이 낮아집니다.
최종 손익 결정
현재 계산된 환급금 3.48억은 결정된 것이라기보다, 비례율에 따라 계속 바뀔 수 있는 예상치에 가깝습니다.
- 비례율이 오르면 권리가액이 늘고, 환급금도 함께 늘어요.
- 반대로 비례율이 떨어지면 권리가액과 환급금이 줄고, 심한 경우엔 추가로 부담금을 내야 할 수도 있습니다.
요약 및 제언
질문하신 5,200만 원은 이미 사업비에 포함돼 녹아 있는 금액입니다. 이후 비례율이 100% 이상이 된다면 이 손실을 만회하는 효과, 즉 권리가액 상승이 생깁니다. 반대 상황에서는 손실폭이 더 커질 수도 있겠죠.
그래서 관리처분 인가 이후에도 '일반분양의 성공 여부'와 '공사비 협상 결과'를 계속 잘 살펴보는 게 무엇보다 중요합니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가