전세만기전 계약갱신청구권 관련 질문드려요
비슷한 질문을 여러번 올리게 되네요 ㅠ
현재 카카오HF전월세 대출로 전세 살고 있습니다. (만기 6월말, 남편 명의)
5월 초 잔금으로 규제지역인 아파트 매수 계약하려고 합니다. (실거주, 생애최초)
전세대출 만기 전에 협의가 잘되어 보증금을 돌려받으면 베스트지만, 만약 그렇지 못할 경우를 대비하려고 합니다.
지금 시점에 계약갱신청구권 사용을 미리 임대인에게 고지하고, 잔금날 맞춰서 퇴거하겠다고 통보하는게 가능할까요?
(시점상 지금이 딱 3개월 정도 남은 시점입니다.)
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약갱신청구권은 만기 6개월~2개월 전 행사해야 하며, 행사 시 2년 연장 효력이 발생합니다. 갱신청구권을 쓰면서 잔금일에 맞춰 나가겠다고 통보하는 방식은 법적으로 불안정합니다. 이 경우는 청구권 미행사 + 임대인과 합의 퇴거가 더 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
가능한 전략입니다. 계약갱신권을 행사하겠다는 의사와 함께 행사 후 즉시 해지를 통보하니 3개월 뒤부터 효력이 발생하니 5월초에 보증금을 반환해달라고 알리시면 됩니다. 최근 대법원 판례에 따르면 갱신 계약 기간이 시작되기 전이라도 해지 통보가 가능하며 통보가 도달한 날로부터 3개월뒤 효력이 발생합니다.갱신권을 사용하고 중도 해지시 새로운 세입자를 구하는 복비도 원칙적으로 집주인이 부담하고 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 돌려줄 법적 의무가 생기므로 5월 잔금 일정에 맞춰 자금을 압박할 수 있는 유효한 수단이 됩니다. 반드시 문자나 카톡(답장 확인 필수) 또는 내용증명을 기록으로 남겨두시고 3개월의 기준점은 임대인이 해당 내용을 확인한 날입니다!
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. “갱신권 사용 후 즉시 해지”는 법이 보장하는 권리입니다
주택임대차보호법에 따르면, 갱신권을 행사해 계약이 연장된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
2. 3개월 동안 ‘시간을 벌 수’ 있습니다
해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 지금(만기 3개월 전)에 미리 해지 의사를 알리면, 5월 초 잔금일과 시기를 맞출 수 있어 임대인에게 보증금 반환을 강하게 요구하는 수단이 됩니다.
3. 협상을 위한 좋은 ‘카드’로 쓸 수 있습니다
임대인 입장에서는 갱신권을 쓴다고 해놓고 바로 나간다고 하면 당황할 수 있는데, 이 제도 자체가 임차인에게 유리하게 설계되어 있어 임대인이 다음 세입자를 서둘러 찾도록 만드는 효과가 있습니다.
연장된 계약이라면 그렇게 하시면 전세금 환수와 잔금 지급을 동시에 할 수 있어서 좋은 방법이라고 사료됩니다.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
잘못알고 계신듯 보입니다. 계약갱신청구권 사용은 만기 6~2개월내 사용을 할수 있지만, 이걸 사용하였다가 바로 중도해지를 요청하여 5월에 퇴거를 하실수 없습니다. 보통 갱신청구권에서 중도해지는 묵시적갱신에서의 중도해지를 인용하게 되나, 묵시작갱신 자체가 만기 2개월전까지 아무런 의사통보가 없을 경우 성립되고 그에 따라 만기 2개월이전에 성립되고 바로 중도해지를 해도 만기일보다 최소 1달이 지난시점에 계약이 종료되게 됩니다. 즉, 질문처럼 6개월전 갱신청구권을 사용하고 바로 해지를 요청하여 최종적으로 만기 3~1개월전 퇴거 목적으로는 이루어 질수 없습니다. 임차인의 권리보호를 위해 만든 법률적인 부분을 위와 같은 목적으로 이용할 경우 기존 계약의 법적 효력에 대한 안전성이나 신뢰성이 낮아질수 밖에 없기 때문입니다. 그리고 갱신청구권의 경우 사용을 하였더라도 실제 게약기간에 따른 효력은 사용에 대한 의사통보기간이 끝나는 시점 즉, 만기일 2개월전부터라고 보는게 맞습니다. 단순히 사용의사를 밝혔다고 해서 해당 시점부터 연장의 효력이 발생되지 않습니다.
비슷한 질문을 여러번 올리게 되네요 ㅠ
현재 카카오HF전월세 대출로 전세 살고 있습니다. (만기 6월말, 남편 명의)
5월 초 잔금으로 규제지역인 아파트 매수 계약하려고 합니다. (실거주, 생애최초)
전세대출 만기 전에 협의가 잘되어 보증금을 돌려받으면 베스트지만, 만약 그렇지 못할 경우를 대비하려고 합니다.
지금 시점에 계약갱신청구권 사용을 미리 임대인에게 고지하고, 잔금날 맞춰서 퇴거하겠다고 통보하는게 가능할까요?
(시점상 지금이 딱 3개월 정도 남은 시점입니다.)
==> 네 가능합니다. 우선 계약갱신 청구권 행사 가능하고, 진행후 계약해제는 언제든지 가능하고 임대인에게 통보를 한 후 3개월이 경과되는 시점에 계약을 종료시킬 수가 있는 만큼 이사일정을 고려하여 신중하게 판단해서 해제를 통보하시기 바랍니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
만기가 6월 말이라면 현재 시점으로부터 아직 계약 기간이 5개월 가량 남은 시점이라 질문하신 것처럼 갱신청구권을 이용해 5월 초에 계약을 종료하는 방식은 법적으로 인정받기 어려울 듯합니다. 계약갱신청구권 사용 후 해지 통보 시 3개월 뒤에 효력이 발생한다는 조항은 갱신이 이루어진 이후의 기간에 적용되는 것이 원칙이지 현재 확정된 6월 말까지의 계약 기간을 세입자 임의로 단축할 수 있는 수단은 아니구요. 5월 이사를 위해서는 집주인과 합의해서 해당 날짜에 들어올 새로운 세입자를 구하는 것이 가장 현실적인 대안이라 생각됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
만기가 6월 말이라 현재 계약갱신청구권 사용한다고 하더라도 만기 전 퇴실이라 임대인 입장에서는 중도 퇴실이 됩니다.
따라서 관례적으로 중개수수료 및 다음 세입자를 구해 놓고 나가셔야 임대인이 동의를 해줄 겁니다.
즉 계약갱신청구권 실익이 없어 추천드리지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대인과 보증금 반환에 대한 얘기를 먼저 하시는 것이 좋아 보입니다.
계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 말씀 하신대로 3개월 전에 통보를 하게 되면 복비 책임 없이 계약해지가 가능하지만
우선 임대인과 상황을 설명을 드리고 중도해지에 대한 얘기와 복비에 대한 책임 등 매매 날짜에 일정을 협의를 해서 진행하는 것도 방법이라 사료됩니다. 우선 새로운 세입자가 구해지면 보증금 회수에 기존 세입자도 도움이 되기 때문입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
매수하신 아파트의 실거주를 앞두고 보증금 회수 시점을 조율하는 것이 핵심이며, 임대차 계약 종료 3개월 전 계약갱신요구권을 행사한 뒤 해지 통보를 병행하는 전략이 가능합니다.
갱신요구권 행사와 중도 해지권 활용
주택임대차보호법에 따르면 임차인은 갱신요구권을 사용한 후 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있는 권리가 있습니다.
법적 근거: 갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며 그 효력은 통보받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다(법 제6조의3 제4항).
잔금일과의 조율: 현재 시점에서 갱신권을 행사함과 동시에 "갱신된 계약을 즉시 해지하며 3개월 뒤(잔금일 즈음) 퇴거하겠다"고 통보하는 것이 법리적으로 가능합니다. 이 경우 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환할 법적 의무가 생깁니다.
실무적인 주의사항 및 대출 관계
이 방법은 보증금 반환 시점을 법적으로 확정 짓는 효과가 있으나, 몇 가지 현실적인 제약이 따릅니다.
중개보수 부담: 갱신권 행사 후 3개월 내 중도 해지 시, 판례상 임차인이 새로운 임대차 계약의 중개보수를 부담할 의무는 없습니다. 그러나 원만한 협의를 위해 임대인과 이 부분을 미리 상의하는 것이 좋습니다.
카카오HF 전세대출 연장: 6월 말 만기 시 보증금을 돌려받지 못한다면 대출을 일단 연장해야 합니다. 갱신권을 행사한 상태라면 연장 근거가 명확해집니다. 이후 5월 잔금 시점에 보증금을 받아 대출을 상환하면 됩니다.
임대인의 거절권: 임대인이 본인 실거주 등을 이유로 갱신을 거절할 경우 이 전략은 무효가 됩니다.
정리해드리자면, 지금 바로 갱신권 행사와 해지 통보를 동시에 진행하여 5월 초 잔금일에 맞춘 보증금 반환을 압박하십시오. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
다만, 임대인의 자금 여력이 부족할 경우 3개월의 법적 효력에도 불구하고 반환이 지연될 수 있으니, 매수 아파트의 잔금 대출(디딤돌 등) 실행 시점과 보증금 반환 계획을 입체적으로 점검하시길 조언드립니다.