답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.허그 보증보험 가입을 위해 필요한 금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서 발급에 대해 안내드립니다. 꼭 대출을 받으신 지점에 직접 방문하실 필요는 없습니다. 해당 은행의 전국 어느 영업점에서도 관련 서류 발급이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.우선 공공기관이나 지자체에서 운영하는 시니어 일자리 사업을 적극적으로 활용해 보시는 게 좋겠습니다. 초등학교에서 등하교하는 학생들의 안전을 지키거나, 문화재 해설사, 공공시설 관리 등 여러 일이 있는데, 이런 일들은 주로 주 5일 오전 근무나 시간제로 이뤄져서 신체적으로도 부담이 적은 편입니다.사람을 만나는 일이 익숙하시다면 공인중개사 사무실에서 중개보조원으로 일해보는 것도 추천드립니다. 매물을 안내하거나 간단한 사무 업무를 맡으면서 자연스럽게 부동산 시장에 대한 이해를 넓힐 수 있습니다. 또, 오랜 경험에서 나오는 친절한 상담 능력은 분명 큰 강점이 될 거예요. 일을 하다 보면 경력이 쌓이고, 적성에 맞는다면 나중에 공인중개사 자격증에 도전해보는 길도 열릴 수 있습니다.(한국공인중개사협회)

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.계약서에 월세가 후불로 적혀 있다면, 2월 14일 입주일에는 보증금에서 남은 잔금만 지급하시면 됩니다. 보통 월세는 선불로 내는 경우가 많아 혼동할 수 있지만, 후불 조건인 경우에는 한 달 동안 거주한 뒤, 다음 달에 월세를 내는 방식입니다.따라서 2월 14일에 입주하셨다면, 그날은 보증금 잔금을 모두 내시면 되고, 첫 월세는 한 달 후인 3월 14일에 입금하시는 게 맞습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대 분리와 비과세 혜택 현재 한 집에 함께 살고, 주소지까지 같이 등록되어 있다면 세법상 ‘동일세대원’으로 분류될 가능성이 큽니다. - 1세대 1주택 비과세: 매도인이 비과세 요건을 갖추었어도, 매수자인 동생과 같은 세대라면 ‘세대 내 거래’로 보아 비과세 혜택을 받기 어렵습니다. - 권장 사항: 매매 전 세대 분리가 필요합니다. 단순히 잔금일에만 주소를 옮기는 식으로는 세대 분리로 인정받지 못할 수 있으니, 미리 주소를 이전해 두는 것이 안전합니다.2. 증여세 의심 및 부당행위계산 부인 가족끼리의 부동산 거래는 세무서에서 ‘가장매매’로 볼 위험이 있어, 조사도 더 엄격하게 이뤄집니다. - 거래 가격: 시세보다 지나치게 싸거나 비싸면(시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상 차이가 날 때), 그 차액이 증여로 간주되어 증여세가 발생하거나 양도소득세 계산에 불이익이 생길 수 있습니다. 객관적인 시세를 기준으로 계약해야 합니다. - 자금 출처: 동생 분이 대출을 받더라도, 그 외에 필요한 자금의 출처까지 확실하게 설명할 수 있어야 합니다.3. 대출 가능성 동생이 ‘생애 최초 주택 구입’ 대출 등의 혜택을 받으려 할 때, 만약 형과 같은 세대라면 은행에서 대출을 거절할 수 있습니다. - 형제간 거래, 특히 같은 세대 내 거래는 대부분 은행 심사에서 까다롭게 보며, 경우에 따라서는 아예 대출이 안 나오는 경우도 많습니다. - 미리 은행에 방문해 ‘형제간 매매로 생애 최초 대출이 가능한지’ 꼭 확인해 보셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 임대차 계약 시 선순위 세입자 확인 방법임대차 계약에서는 선순위 세입자의 보증금 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 그래야 혹시 모를 경매 등 위험에 대비할 수 있습니다. 다음의 방법으로 선순위 세입자 여부와 보증금 상황을 확인할 수 있습니다.1. 확정일자 부여 현황 발급- 이 방법을 통해 건물에 먼저 입주한 세입자들의 보증금 액수와 확정일자 날짜를 정확히 알 수 있습니다.- 발급 방법· 오프라인: 가까운 주민센터나 등기소에 방문해 신청할 수 있습니다.· 온라인: 인터넷등기소 홈페이지에서 간편하게 발급·열람이 가능합니다.- 참고사항· 계약 전에는 임대인의 동의서나 신분증 사본이 필요합니다.· 계약 후에는 임대차계약서를 지참하면 임차인이 직접 발급받을 수 있습니다. (가장 안전한 방법은 계약 전에 임대인에게 미리 발급을 요청하거나, 동의를 받아 두는 것입니다.)2. 전입세대 확인서 확인- 전입세대 확인서는 해당 건물에 실제 거주하는 사람이 누구인지 알 수 있는 서류입니다. 등기부등본만으로 파악할 수 없는 실제 임차인 현황을 확인하는 데 도움이 됩니다.- 발급 방법: 주민센터 방문 신청이 일반적이며, 개인정보 보호 문제로 인터넷 발급은 제한될 수 있습니다.3. 미납 국세·지방세 확인- 임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 세금이 보증금보다 먼저 변제되는 경우가 종종 있습니다.- 임대인에게 국세·지방세 완납증명서를 요청하거나, 임대인의 동의를 받아 직접 관련 세금 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.4. 공인중개사의 설명 의무 확인- 공인중개사는 임대인으로부터 선순위 보증금 현황을 확인해서 반드시 임차인에게 설명해야 할 의무가 있습니다.- ‘중개대상물 확인·설명서’에 선순위 보증금 등 중요한 정보가 누락되지 않았는지 꼼꼼히 확인하세요.■ 보증금 지키는 안전 수칙- 등기부등본 분석: 근저당권(대출)과 선순위 보증금 합계가 시세의 70~80%를 넘는다면 계약을 신중히 결정해야 합니다.- 전입신고·확정일자: 계약 당일 바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 얻을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.단순히 세대주로 있었던 이력만으로는 '생애최초' 자격이 박탈되지 않습니다. 중요한 건 세대주 여부가 아니라 '주택 소유 이력'입니다.생애최초 자격의 핵심은 세대원 모두가 과거 한 번도 주택(분양권, 조합원 입주권 포함)을 소유한 적이 없어야 한다는 점입니다.초본 상에 ‘세대주 변경’이라고 표시된 기록은 대출 자격에 문제가 되지 않습니다. 본인 명의로 주택을 구입한 이력이 없다면 생애최초 주택담보대출 신청 시 지장이 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세보증보험은 보통 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받은 뒤에 신청할 수 있습니다. 이는 보증기관에서 보증금을 모두 지급했다는 증빙을 요구하기 때문인데요. 그래서 실제로는 잔금 지급 전에 보증보험에 가입하는 것이 쉽지 않습니다.실제로 잔금일 자체를 보증보험 가입 승인 시점까지 미루려면 집주인의 동의가 반드시 필요합니다. 하지만 집주인 입장에서도 다음 세입자의 전세보증금으로 기존 임차인 보증금을 돌려주는 경우가 많아 이 부분이 원활하게 합의되기 어려울 수 있습니다. 가장 확실한 방법은 잔금 당일에 등기부등본을 다시 열람해서 선순위 채권 등 변동 사항이 없는지 마지막으로 점검하는 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 짐만 남기고 이사해도 괜찮을까요?간단히 말씀드리면, 짐 일부만 남기는 것으로는 충분한 보호를 받기 어렵습니다. 대항력은 집에 실제로 거주(점유)하고 있고, 전입신고도 되어 있어야 인정됩니다. 즉, 일부 짐을 남겨두는 정도로는 외부에서 보기에 실질적인 '거주'로 판단되지 않을 수 있습니다. 실제 판례에서도 짐만 남기고 사람이 이사 간 경우, 대항력이 인정되지 않아 보호를 받지 못하는 사례가 많으니, 매우 위험한 방법입니다.2. 가장 안전한 방법: 임차권 등기명령만약 전세금을 아직 받지 못했는데 이사를 꼭 해야 한다면, 반드시 '임차권 등기명령'을 신청해야 합니다. 그리고 법원에서 등기부등본에 임차권이 기재된 사실을 직접 확인한 뒤에 이사(전출)를 해야만, 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.- 주의할 점은, 임차권 등기명령을 신청했다고 바로 이사하면 안 되고, 실제 등기부에 임차권이 올라간 것을 확인하는 절차를 꼭 거쳐야 한다는 점입니다. (보통 신청 후 2~3주 정도 걸릴 수 있습니다.)3. 실제 대응 절차- 임대인에게 통보: 계약 만료 2개월 전쯤 내용증명 등으로 계약 해지 의사를 확실히 전달하고 전세금 반환을 요청합니다.- 임차권 등기명령 신청: 계약 만료 다음 날부터 법원을 통해 신청할 수 있습니다.- 등기 확인 후 이사: 등기부등본에 내 임차권 등기가 된 것을 직접 확인한 후에만 전입신고를 하고 짐을 옮깁니다.- 지연이자 청구: 임차권 등기 뒤에도 전세금을 돌려받지 못하면, 전세금 반환 소송으로 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■보증금 반환 분쟁 대응 원칙가장 중요한 점은 보증금을 전액 다 받기 전까지 전출신고를 하거나 열쇠(도어락 비밀번호 등)를 집주인에게 넘기지 않아야 한다는 것입니다. 일부 금액이라도 받지 못한 상태에서 주소를 옮기면 임차인으로서의 대항력을 잃게 되어, 남은 보증금을 돌려받기가 상당히 어려울 수 있습니다. 따라서 돈을 모두 받을 때까지는 계속 그 집을 점유하고 있어야 합니다.■분쟁 해결을 위한 협의 및 보호 조치내용증명 발송(협의 단계)집주인이 요구하는 수리비나 공제 항목이 부당하다고 생각된다면, 그 이유를 논리적으로 정리해 내용증명을 보내세요. 이렇게 하면 상대방에게 심리적인 부담을 줄 수 있을 뿐 아니라, 이후 법적 분쟁이 발생했을 때 공식 증거로 활용할 수 있습니다.임차권등기명령 신청(보호 단계)혹시 보증금을 다 받지 못했지만 어쩔 수 없이 이사나 전출이 필요한 상황이라면, 먼저 반드시 '임차권등기명령'을 신청하고 등기부등본에 그 내용이 제대로 기록됐는지 확인한 다음에 이동해야 합니다. 그래야 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.■전문 기관을 통한 해결주택임대차 분쟁조정위원회 상담 및 조정만약 집주인과의 직접 협의가 어렵거나 대화가 통하지 않는 경우, 법원에 가지 전에 '주택임대차 분쟁조정위원회'의 상담을 받아보세요. 전문가들이 임차인과 집주인의 말을 듣고 책임의 범위를 따져서 합리적인 조정안을 제시해줍니다. 소송에 비해 시간과 비용 부담이 적다는 장점도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 자연스러운 마모와 구조적 한계 강조전세 계약이 끝날 무렵, 화장실 거울이 부식되거나 곰팡이처럼 보이는 현상 때문에 분쟁이 생기는 경우가 종종 있습니다.- 거울의 흑변 현상: 거울 가장자리가 검게 변색되는 것은 곰팡이가 아니라, 습기 때문에 거울 뒷면의 은막이 산화되어 나타나는 '흑변 현상'일 가능성이 큽니다. 한마디로 소모품인 거울이 시간이 지나면서 자연스럽게 노후되는 과정입니다.- 건물 구조 문제: 특히 환풍기가 없는 화장실이라면, 이런 환경 자체가 습기에 취약할 수밖에 없습니다. 환기가 어려운 조건에서 창문을 열고 관리했음에도 문제가 생겼다면, 이는 임차인의 책임이 아니라 건물의 구조적 결함에서 비롯된 일로 볼 수 있습니다.2. 다른 세대 사례 확인“이 건물 화장실에는 환풍기조차 없어서 습기가 잘 차는 구조입니다. 만약 저의 관리 소홀 때문이라면 우리 집 거울만 유독 변색됐어야 하는데, 혹시 다른 세대도 비슷한 상태라면 건물 구조상 어쩔 수 없는 문제이니 임차인 책임으로 보기 어렵지 않나요?”집주인에게 다른 호실의 거울 상태도 함께 확인해보자고 제안해보세요. 이런 제안만으로도 충분히 설득력이 생깁니다.3. 법적·관습적 기준 명확히 하기법적으로 임차인은 ‘일상적인 사용’으로 발생한 자연스러운 마모나 손상에 대해 원상복구 의무가 없습니다.또, 거울은 화장실처럼 습기가 많은 공간에서는 일정 시간이 지나면 어쩔 수 없이 교체가 필요한 소모품이라는 점을 분명히 말씀하세요.[현실적인 대처 방법]- 사진 남기기: 거울 안쪽에서부터 변색이 시작되어 겉에서 닦아도 사라지지 않는 모습 등을 사진으로 남겨두면, 외부 오염이 아니라는 점을 증명하는 데 도움이 됩니다.- 자신감 있게 대응: “환풍기도 없는 환경에서 창문까지 열며 관리했는데, 거울 안쪽이 변색된 부분까지 임차인 책임으로 돌리는 건 과한 요구 아닌가요?”라고 분명히 선을 긋는 것이 중요합니다.- 합의 시 팁: 만약 집주인이 끝까지 문제 삼는다면, 거울의 사용 기간을 고려해 전체 거울 교체비가 아닌 아주 적은 금액만 감가상각 비용으로 일부 협의해볼 수 있습니다.