답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.30년이 넘은 아파트라면, 대부분의 매수자는 이미 내부가 많이 노후됐으리라고 예상하고 집을 살펴봅니다. 실제로 부동산 시장에서는 이런 오래된 매물들이 ‘올수리용’으로, 시세보다 저렴하게 거래되는 경우가 많죠.인테리어 비용만큼 집값이 깎일 가능성이 높습니다. 매수 입장에서는 어차피 집 전체를 리모델링해야 하니, 그만한 비용을 감안해 가격을 조정하려 합니다. 특히 화장실이나 샷시처럼 공사비가 크게 드는 부분까지 낡았다면, 감가폭이 더 커질 수 있습니다.그렇다고 해서 무조건 불리한 점만 있는 건 아닙니다. 어설프게 부분만 고친 집보다는, 아예 가격을 낮춰서 새 주인이 자기 취향대로 고칠 수 있도록 두는 게 오히려 거래가 빨라질 수 있습니다.그래서 주변 시세에서 리모델링 예상 비용만큼 가격을 빼 ‘급매’로 내놓거나, 최소한 입주 청소와 도배 정도만 깔끔하게 해두고, 집의 구조적 장점을 잘 보여주는 편이 더 나을 수 있습니다.마지막으로, 근처 부동산 중개업소에 문의해서 해당 단지의 올수리 매물과 기본형 매물 사이의 실거래가 차이가 어느 정도 나는지도 한 번 확인해보세요~

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.구축 아파트 1층은 지면의 냉기가 직접 전달되고 위층보다 열 손실이 커서 난방 효율이 떨어지기 쉽습니다. 지역난방 환경에서 따뜻함을 유지하며 비용을 줄일 수 있는 현실적인 방법을 제안합니다.첫째로 난방 방식의 변화가 필요합니다. 지역난방은 설정 온도보다 1도에서 2도 정도 낮게 유지하며 꾸준히 가동하는 것이 효율적입니다. 짧은 시간 자주 껐다 켜는 타이머 방식은 식은 배관을 다시 데우는 과정에서 더 많은 에너지를 소모할 수 있습니다. 외출 시에도 외출 모드보다는 현재 온도보다 2도 정도 낮게 설정하는 것이 유리합니다.둘째로 냉기 차단에 집중해야 합니다. 1층은 창문뿐 아니라 바닥 냉기가 심하므로 거실과 방에 두꺼운 카페트나 매트를 깔아 열 보존율을 높이십시오. 창문에는 에어캡을 부착하고 커튼을 바닥까지 길게 내려 틈새바람을 막는 것만으로도 실내 온도를 2도 이상 올릴 수 있습니다.마지막으로 배관 점검을 추천합니다. 15년 이상 된 아파트는 배관 내 이물질로 순환이 원활하지 않을 수 있으니 관리사무소를 통해 정밀 점검을 받아보시기 바랍니다.추가로 집안 습도를 40퍼센트에서 60퍼센트로 유지하면 열 전달이 빨라져 더 따뜻하게 느껴집니다. 실내에서도 내복이나 수면 양말을 착용해 체온을 관리해 보세요.

일시적 2주택 비과세 혜택을 받으려면 세 가지 조건, 즉 보유 기간과 거주 기간 요건을 모두 충족해야 합니다. 먼저, 기존 주택을 산 뒤 최소 1년이 지난 후에 새 주택을 취득해야 일시적 2주택으로 인정받을 수 있습니다. 또한 기존 주택을 매도할 때, 그 집을 2년 이상 보유해야 비과세가 적용됩니다. 만약 집을 샀을 때 해당 지역이 조정대상지역이었다면, 단순히 소유만 해서는 안 되고 2년 이상 실제로 거주한 기록이 필요합니다. 이 모든 조건을 갖춘 상태에서 새 아파트를 사고 3년 안에 기존 아파트를 팔면 다주택자 양도세 중과를 피할 수 있고, 1세대 1주택 비과세 혜택도 받을 수 있습니다. 반면, 보유 기간 2년을 채우지 않은 채 집을 팔면 일반 과세 대상이 될 수 있으니, 등기부상의 취득일을 꼭 확인해서 기간을 계산해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이재명 정부의 부동산 정책은 공공이 주도해 시장을 안정시키겠다는 방향성을 뚜렷하게 보여줍니다. 핵심은 토지배당과 기본주택 도입, 그리고 공공 분양 확대에 있습니다. 이런 방안들은 투기 수요를 줄이고, 실제 집이 필요한 사람들의 부담을 덜어주려는 목적을 담고 있습니다.긍정적으로 보는 쪽에선, 무주택자들에게 저렴하고 안정적인 주거를 제공하고, 토지에서 얻는 이익을 사회 전체에 돌려줘서 불평등을 완화할 수 있다는 점에 주목합니다. 정책이 잘 정착된다면, 장기적으로 주거 복지가 한층 나아질 것이라는 기대도 나옵니다.반대로 우려하는 시선도 많습니다. 규제를 중심으로 삼은 접근이 민간의 공급 의지를 꺾거나, 조세 부담이 커지면서 결국 임대료가 오를 수 있다는 비판이 나오고 있습니다. 또 공공이 대규모로 공급에 나서면 시장의 자율성이 훼손될 수 있다는 우려도 있습니다.결국 이 정책은 주거를 기본권으로 보장하자는 취지와, 시장의 효율성을 지키려는 논리 사이에서 접점을 찾으려는 과정이라 할 수 있습니다. 이런 배경 때문에, 개인의 경제적 상황이나 가치관에 따라 평가가 크게 엇갈릴 수밖에 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서를 분실했을 때 대처법 계약했던 부동산이 없어졌더라도 계약서를 다시 확인하거나 증명할 수 있는 방법이 있습니다.- 집주인에게 연락하기: 집주인도 계약서 원본을 한 부 보관하고 있으니, 재계약 시 원본을 복사하게 해 달라고 부탁하시면 됩니다.- 주민센터나 등기소 방문: 예전에 확정일자를 받으셨다면 해당 기관을 방문해 ‘확정일자 정보제공 내역서’를 발급받아 계약 사실을 확인할 수 있습니다.2. 부동산 없이 직접 재계약할 경우 가이드 월세만 4만 원 오르는 조건으로 직접 재계약서를 작성하실 때는 다음을 꼭 확인하세요.- 증액 부분 명확하게 작성: 보증금은 그대로 두고 월세만 오른다면, 변경된 월세 금액과 새 계약 기간을 분명히 적어서 새 계약서를 만드세요.- 등기부등본 다시 확인: 계약 전에는 반드시 등기부등본을 떼어 근저당이나 압류 등 권리상 변동이 없는지 확인해야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.- 확정일자 다시 받기: 보증금이 그대로여도 월세가 오르고 계약 기간이 연장됐다면, 새로운 계약서로 확정일자를 다시 받아 두는 것이 좋습니다. 주민센터나 온라인으로 신청 가능합니다.3. 중개업소가 없어졌을 때 계약을 중개했던 부동산이 폐업했다 해도, 공인중개사법에 따라 계약서는 5년간 보관의무가 있습니다. 이전을 했을 수도 있으니 연락이 닿는지 먼저 시도해 보시고, 어렵다면 집주인 도움이나 확정일자 내역으로 계약 사실을 확인하는 것이 가장 빠릅니다.정리하자면, 너무 당황하지 마시고 집주인께 계약서 분실 사실을 알린 뒤 재계약서를 새로 작성할 때 집주인이 보관하던 원본을 복사하거나, 월세 인상 조건으로 아예 새로운 계약서를 만드시면 무리 없이 해결하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 서부선 안양 연장 추진 현황 - 공식 계획 포함 여부: 2024년 3월 발표된 ‘경기도 철도 기본계획(2026~2035)’에 추가 검토 사업으로 공식 반영됐습니다. 안양시는 이를 ‘제5차 대도시권 광역교통시행계획’ 등 국가 상위 계획에도 반영될 수 있도록 힘쓰고 있습니다.- 예상 노선: 서울대입구역(기존 종점)에서 서울대 정문과 공대를 지나 관악산 아래를 통과해, 안양종합운동장역(월곶판교선 환승 예정)을 거친 뒤 평촌신도시까지 이어지는 약 12.8km 구간이 유력하게 논의되고 있습니다.- 주요 이슈: 가장 큰 관건은 관악산 구간의 터널 공사입니다. 안양시는 비용을 줄이고 효율성을 높이기 위해 도로와 철도가 함께 들어가는 ‘복합터널’ 방안을 전문가들과 검토 중입니다.2 사업의 현실성과 향후 전망 - 현실성: 이 사업은 경기도지사와 안양시장의 공약이기도 하며, 안양시에서도 2024년 말부터 2025년 초까지 국토교통부에 지속적으로 사업안을 건의하며 강한 추진 의지를 보이고 있습니다. 특히, 안양종합운동장역은 월곶판교선이 개통될 예정이라 서부선 연장이 확정될 경우 환승의 중심지가 될 전망입니다.- 예상 일정: 현재는 국가 계획 반영을 위한 사전 타당성 조사와 관계 기관 간 협의가 진행되고 있습니다. 서부선 본선(새절~서울대입구) 착공 상황에 따라 연장 사업의 구체적인 일정도 달라질 것으로 보입니다.3. 참고안양시는 지난해 하반기 시민들을 대상으로 철도망 구축 계획 설명회를 열며, 사업 추진 상황을 직접 알리기도 했습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 일직동(광명역세권)- 교통: KTX 광명역, 지하철 1호선, 최근 개통된 신안산선 덕분에 서울뿐 아니라 전국 어디든 이동이 매우 편합니다. 광명역 복합환승센터를 통해 버스 이용도 쉽죠.- 주거 환경: 이케아, 코스트코, 롯데몰, 중앙대 광명병원 등 대형 시설이 가까워 실생활이 무척 편리합니다. 신축 아파트가 많아, 거주 환경이 쾌적하다는 평이 많습니다.- 거래 특징: 광명에서 평당 단가가 가장 비싼 편에 속하며, 거래도 꾸준히 이루어지는 인기 지역입니다.2. 철산동- 교통: 지하철 7호선 철산역 덕분에 가산·구로디지털단지, 강남권 접근이 쉽고 빠릅니다. 사실상 서울 생활권으로 보는 경우도 많아요.- 주거 환경: 최근 대단지 재건축으로 신축 아파트 위주로 분위기가 바뀌고 있습니다. 안양천 산책로와 상업지구가 잘 조성돼 있어 생활이 편리하다는 평가가 많습니다.- 거래 특징: 신축 대단지 위주로 실거래가가 높게 형성되어 있고, 실거주 만족도가 매우 높은 곳입니다.■ 가성비와 실속: 하안동 & 소하동1. 하안동- 교통: 지하철역은 없지만, 철산역이나 독산역을 연결하는 버스 노선이 잘 되어 있습니다. 앞으로 광명-시흥선 등 교통 호재도 기대할 수 있습니다.- 주거 환경: 오랜 아파트 단지와 학원가가 자리해 아이를 키우는 집에서 선호합니다. 비교적 진입 장벽이 낮고, 재건축 이야기도 활발합니다.- 후기: "아파트가 오래됐지만 동네가 조용하고 관리가 좋아 살기 편하다"는 의견이 많습니다.2. 소하동- 교통: 강남순환고속도로 진입이 쉬워 자차 출퇴근이 편리합니다.- 주거 환경: 하안동과 일직동 사이에 위치하며, 소하택지지구는 평지에 아파트 단지가 조성되어 있습니다. 이마트 등 생활 인프라도 잘 갖춰져 있죠.- 후기: "일직동보다 조용하면서 인프라를 함께 쓸 수 있어 실속 있다"는 평가가 많이 보입니다.■ 개발 예정지: 노온사동 & 학온동- 이 지역들은 아직 아파트 단지보다는 광명시흥 3기 신도시, 광명시흥 테크노밸리 개발의 중심지로 주목받고 있습니다.- 지금은 실거주용 인프라는 부족하지만, 미래 가치에 대한 기대감으로 투자 관심이 높아요. 현재는 조용하고 창고나 소규모 공장이 혼재해 있습니다.■ 요약 및 추천- 강남 근무와 신축 위주라면: 철산동- 대형 쇼핑몰과 KTX를 자주 이용한다면: 일직동- 아이 교육, 가성비 주거를 원한다면: 하안동/소하동

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 마용성(마포·용산·성동)의 인기 이유 마용성은 현재 강남 3구 다음으로 서울의 핵심 주거지역으로 완전히 자리 잡았습니다. 2026년 기준으로도 '상급지'로서의 위상이 굳건합니다.- 지리적인 장점: 서울의 3대 업무지구인 도심(종로, 중구), 여의도, 강남의 중앙에 위치해 직장인들에게 인기가 많습니다.- 생활 인프라와 쾌적성: 한강을 품고 있어 조망이 뛰어나고, 서울숲이나 용산가족공원 등 녹지도 풍부해 주거 만족도가 높습니다.- 자산 가치: 성수동이나 한남동을 중심으로 고급 주택시장이 형성되면서, 단순 주거 목적을 넘어 안전한 자산 처로도 인식되고 있습니다.2. 노도강(노원·도봉·강북)의 인기 이유 노도강은 서울에서 비교적 가격대가 낮아 내 집 마련을 준비하는 실수요자와 젊은 층이 주목하는 지역입니다.- 실수요자 중심: 서울에서 비교적 합리적인 가격에 집을 살 수 있는 곳으로, 거래도 활발합니다.- 교육 인프라: 특히 노원구는 중계동 학원가 등 우수한 교육 여건 덕분에 학부모들의 관심이 꾸준합니다.- 개발 기대감: 창동역세권 개발, GTX 노선 확충, 노후 아파트 재건축 등이 진행되면서 미래 가치에 대한 기대가 큽니다.3. 최근 부동산 시장 동향 2026년 현재, 서울 부동산 시장은 양극화가 뚜렷합니다. 마용성은 대출 규제가 심해도 희소성 덕분에 가격이 크게 흔들리지 않고 있습니다. 반면 노도강은 금리 변화나 대출 완화 정책에 따라 거래량이 민감하게 변합니다. 최근에는 높은 대출 규제를 피하려는 수요가 노도강 등 비교적 저렴한 지역으로 몰리는 '풍선 효과'도 두드러집니다..

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 중도금 대출 가능 여부 중도금 대출은 가능합니다. 다만 규제지역(예: 투기과열지구)에 해당될 경우 기존 주택 처분 조건’이 붙을 가능성이 매우 높습니다. - 처분 조건부 대출: 규제지역에서 1주택자가 청약 당첨 후 중도금 대출을 신청할 때에는, 새 아파트의 소유권 이전 등기일로부터 6개월 이내에 기존 빌라를 매도하겠다는 약정을 써야 대출이 승인됩니다. - 처분을 지키지 않을 경우: 정해진 기간 안에 기존 주택을 처분하지 않으면 대출금이 회수될 수 있고, 이후 일정 기간 주택 관련 대출이 제한되는 등 불이익이 생깁니다.2. 무주택 청약 기준과 대출 기준의 차이많은 분들이 궁금해하는 부분이 바로 ‘청약 시 무주택’과 ‘대출 시 무주택’의 기준이 다르다는 점입니다. - 청약 시(무주택 간주): 현재 보유한 빌라가 소형·저가주택(전용 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1.6억/지방 1억 이하 등)에 해당하면 청약 가점 산정 시 무주택자로 인정받아 당첨 확률이 높아질 수 있습니다. - 대출 시(유주택 간주): 대출 심사 때는 ‘실제 주택 소유 여부’를 봅니다. 청약에서는 무주택이지만, 등기부상 주택을 보유하고 있다면 대출 규정상 1주택자로 분류되어 각종 규제를 받습니다. 그래서 1주택자에게 적용되는 ‘처분 조건’ 등이 적용됩니다.3. 규제지역 내 대출 한도(LTV)2026년 현재, 규제지역의 중도금 대출 한도는 한층 강화된 기준이 적용되고 있습니다. - LTV 제한: 규제지역(투기과열지구 등)에서는 무주택자나 처분 조건부 1주택자 모두 대체로 40% 수준의 LTV가 적용됩니다. - 잔금 대출 시 주의사항: 실제 입주 시점에 잔금 대출로 전환할 때는 총부채원리금상환비율(DSR)이나 스트레스 DSR 등이 까다롭게 적용될 수 있으니, 자신의 소득으로 얼마나 대출이 가능한지 미리 점검하는 것이 좋습니다.4. 요약 및 주의사항- 기존 빌라를 가지고 있어도 규제지역 청약에 당첨되면 중도금 대출은 받을 수 있지만, ‘기존 빌라 처분’을 약속해야 합니다.- 청약 자격(무주택 인정)과 대출 자격(유주택 판단)은 서로 다르므로, 반드시 금융기관에 ‘1주택자 처분 조건부 대출’이 가능한지 확인하는 것이 가장 정확합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 관할 구청 실사 대체(사진 제출)요즘에는 시·군·구청에서 공무원이 직접 방문하는 대신, 중개사무소 내부와 외부 모습, 평면도 사진 등을 제출해서 실사를 대신하는 경우가 많아졌습니다. * 제출해야 하는 사진: 간판(설치한 경우), 사무실 건물 전체 모습 * 유의할 점: 사진 제출로 실사를 대신하더라도 건축물대장에 기재된 도면과 실제 구조가 다를 경우(예: 무단 칸막이 설치 등)에는 추후 문제가 될 수 있으니 주의가 필요합니다.2. 원룸 건물 내 개설 가능 여부건물이 원룸이라 해도, 해당 호실이 '주택(단독, 다가구, 다세대 등)'용도로 되어 있다면 중개사무소 개설이 불가능합니다. 반드시 건축물대장을 확인해서 해당 공간의 용도가 '근린생활시설' 또는 '업무시설'로 되어 있어야 하며, 주택을 사무실로 사용하려면 먼저 용도변경 절차를 밟아야 합니다.3. 건축물 용도별 개설 기준건축법상 건물 용도에 따라 허용되는 면적이 달라집니다. * 제1종 근린생활시설: 바닥면적 합계 30㎡ 미만까지 가능 * 제2종 근린생활시설: 바닥면적 합계 500㎡ 미만까지 가능 * 업무시설/판매시설: 면적 제한 없이 개설 가능 * 개설이 불가한 용도: 숙박시설(고시원 포함), 위락시설, 공장, 창고, 축사, 가설 건축물(컨테이너 등)은 원칙적으로 허용되지 않습니다.4. 면적 관련 규정공인중개사법상 최소 면적 제한은 없습니다. 책상 하나 들어갈 정도의 작은 공간이라도 건축물대장 용도만 맞고, 다른 중개업소와 완전히 분리된 공간(벽과 문으로 구분)이면 개설이 가능합니다.5. 간판 설치 의무 여부간판 설치는 법적으로 의무가 아닙니다. 간판이 없어도 중개사무소 개설 및 영업이 가능합니다. 단, 간판을 설치할 경우에는 등록증에 적힌 대표자 성명을 반드시 눈에 잘 띄게 표시해야 하며, 이를 지키지 않으면 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.6. 위반건축물 제한위반건축물(노란색 표시)이 붙은 건물은 중개사무소 등록이 불가능합니다. 특히 무단 증축이나 용도 미변경 등으로 '위반건축물'로 표시됐다면, 위반 사항을 먼저 해소해야만 등록 진행이 가능합니다. * 단, 집합건물(구분소유)에서 내 호실(내 점포)이 아닌 다른 층이나 호실의 위반 때문에 건물 전체에 위반 표시가 되어 있을 때는, 지자체에 따라 등록을 허용하는 경우도 있으니 꼭 담당자에게 확인해야 합니다.