답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1주택자라면 갈아타의 경우 가장 흔하고 안전하게 선택하는 방법은 질문처럼 ‘선 매도 후 매수’ 방식이에요. 아래에 각 방법의 장단점을 간단하게 정리해 드릴 테니, 참고해서 계획을 세워 보시길 바랍니다.1. 선 매도 후 매수 (추천)이 방식이 가장 일반적으로 권장됩니다. 지금처럼 시장 변동성이 클 때는 ‘먼저 팔고 나중에 사는 것’이 정석이라는 점, 기억해두세요. 지금 살고 있는 집을 먼저 매도 계약하고, 잔금일까지 확정된 상태에서 새 집을 천천히 찾아보는 순서죠. * 장점: 자금 계획을 세우기가 훨씬 수월합니다. 내 집이 얼마에, 언제 팔리는지 확실히 알 수 있기 때문에 무리하게 대출받을 필요가 줄어듭니다. * 리스크 관리: 집이 팔리지 않는 바람에 잔금 문제로 계약이 파기되는 상황을 거의 걱정하지 않아도 됩니다.2. 선 매수 후 매도마음에 드는 매물이 급하게 나왔거나, 집값이 단기간 많이 오르는 등 특별한 상황에서 선택하는 경우입니다. * 장점: 원하는 집을 놓치지 않고 바로 계약할 수 있다는 점이 가장 큽니다. * 단점: 기존 집이 제때 팔리지 않으면 일시적으로 2주택자가 됩니다. 이 경우 취득세나 양도세 비과세 조건을 잘 살펴야 하고, 예상치 못한 잔금 부담이 생길 수 있다는 점도 조심해야 합니다.3. 실무 팁 * 잔금일 잡기: 집을 팔 때 잔금일을 3~4개월 정도 넉넉하게 두는 게 좋아요. 그래야 새 집을 찬찬히 구할 시간적 여유가 생깁니다. * 특약 활용: 매수 계약서에 ‘기존 주택이 팔리지 않으면 계약을 해지한다’는 조건을 넣을 수 있지만, 요즘처럼 매도자 우위인 시장에서는 상대가 동의하지 않을 수도 있습니다.결국, 자금 운용이나 심리적 부담을 생각한다면 기존 집을 팔아 계약금 입금을 확인한 다음, 새 집 매수에 들어가는 게 가장 안전한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.미국 연준이 금리를 동결하면 한국 부동산 시장에도 여러 가지 신호를 주게 됩니다. 그중에서 특히 ‘불확실성 해소’와 ‘금리 상단 제한’이라는 두 가지 측면에서 의미가 있습니다. 아래에서 구체적으로 어떤 영향이 있는지, 그리고 실거주자 분들을 위한 전략을 정리해봤어요.1. 국내 주택담보대출 금리에는 어떤 변화가 생길까?- 상승 압력 완화: 미국이 금리를 올리지 않으면 한국은행 역시 금리를 더 올릴 명분이 약해집니다. 그만큼 국고채 금리도 안정되고, 이것이 주담대 금리의 추가 인상 가능성을 줄여줍니다.- 미리 반영되는 시장 금리: 보통 시장에서는 금리 동결을 ‘이제 곧 인하될 수 있다’는 신호로 받아들이기도 합니다. 그래서 실제 인하가 오기 전이라도 은행들이 선제적으로 금리를 조금씩 내릴 수 있습니다.2. 무주택자의 내 집 마련 타이밍에는 어떤 변화가 올까?- 관망세에서 움직임으로: 금리가 더 이상 오르기 어렵겠다는 신호가 나오면, 그동안 관망하던 대기 수요자들이 급매물을 찾아 움직일 수도 있습니다.- 환율과 유동성 환경: 달러 강세가 완화되면 국내에서 자본이 크게 빠져나갈 걱정이 줄어서, 수입물가가 안정화되어 국내 물가가 더 이상 상습압력을 받지 않습니다. 따라서 부동산 가격이 안정된 물가를 쫓아 상승압력을 받지 않습니다.■ 구체적인 내 집 마련 전략 추천- 금리 하락 기대보다는 '상환 능력’부터 점검: 금리가 동결됐다고 해도 급격한 하락은 쉽지 않습니다. 지금의 금리 수준이 당분간 유지된다고 보고, 자신의 소득 대비 원리금 상환 부담을 보수적으로 계산하는 게 안전합니다.- 급매물 체크: 금리 고점 부담에 일부 매물이 급하게 나올 수 있습니다. 시장 방향이 명확해지기 전에는 희망 지역의 급매물을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.- 변동금리와 고정금리 선택: 앞으로 금리가 인하될 가능성이 크다고 판단된다면 변동금리나 5년 고정-이후 변동 같이 주기형을 고려할 수 있습니다. 반대로, 지금의 금리가 부담스럽고 당장 안정성을 중시한다면 혼합형 금리도 비교해보는 것이 좋겠어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 결론: 동의율 50%의 의미 지금 50% 동의를 받은 상태는 아직 법적으로 큰 효력이 생긴 건 아닙니다. 조합 설립을 위한 법정 기준에도 부족하고, 만약 이미 조합이 만들어졌다면 공사 허가를 받기에도 많이 부족한 수준입니다. 쉽게 말해 아직 사업 추진을 논의하는 초기 단계라고 볼 수 있습니다.2. 리모델링 사업의 단계별 동의 기준 (주택법 시행령 제37조·제47조 기준) 리모델링 사업을 진행하려면 중요한 동의 절차를 두 번 거쳐야 합니다.- 1단계: 조합 설립 인가(조합 만들기) 전체 구분소유자 3분의 2(66.7%) 이상, 그리고 각 동별로 과반수(50% 이상)의 동의가 필요합니다. 지금 50% 동의율이라면 아직 조합 설립 기준에 16.7% 정도 부족합니다. 즉, 조합 설립을 위한 요건을 채우지 못한 상황이라 공식적으로 '사업 주체'인 조합도 없는 준비 단계일 가능성이 큽니다.- 2단계: 리모델링 허가(공사 허락 받기) 조합이 만들어진 뒤에는 실제 공사 허가를 위해 단지 전체의 75% 동의와 각 동의 과반수 동의가 필요합니다. 만약 이미 조합이 있는 상태에서 50% 동의를 받았다면, 착공까지는 아직 갈 길이 멉니다. 이 단계에서는 분담금 문제 등으로 동의를 얻는 일이 쉽지 않아 사업이 자주 지연되곤 합니다.3. 반대하는 소유주가 있는 경우 (주택법 제22조) 만약 75% 동의율이 달성되면, 법적으로 조합은 끝까지 반대하는 집주인에게 "시세에 맞게 집을 팔고 나가라"고 요구할 수 있습니다. 이런 권리를 '매도청구권'이라고 합니다. 하지만 지금과 같이 50% 동의 단계에서는, 조합이 아무런 강제권을 행사할 수 없습니다. 오직 설득을 통해 동의를 얻는 수밖에 없는 시기입니다.요약하면, 아직은 "사업을 해보자"는 의견이 절반 정도 모인 상태일 뿐입니다. 사업이 법적으로 확정돼서 되돌릴 수 없는 지점에 온 것은 아니고, 앞으로 67%(조합 설립), 75%(행위허가)라는 높은 기준을 넘어야 비로소 본격적으로 진행된다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 기준 현행 주류면허법과 관련 법령을 바탕으로, 양조장 설립에 필요한 조건들을 정리해 드리겠습니다.1. 주류 제조면허의 종류와 선택 양조장을 차리려면, 어떤 종류의 술을 만들지와 어떤 방식으로 판매할지에 따라 세무서에서 알맞은 면허를 받아야 합니다.- 첫 번째로, 소규모 주류제조면허가 있습니다. 이는 최근 가장 널리 활용되는 유형으로, 탁주·약주·청주·맥주 등을 제조할 수 있습니다. 저장 용기의 전체 용량이 1킬로리터 이상 5킬로리터 미만일 때 신청할 수 있고, 양조장 내에서만 판매하는 것이 아니라 마트나 식당 등 외부 유통도 허용됩니다.- 두 번째는 지역특산주(전통주) 면허입니다. 농업경영체로 등록된 농업인이 본인 또는 인근 지역 농산물을 주원료로 쓸 때 받을 수 있습니다. 이 면허의 가장 큰 장점은 주세의 50%를 감면받을 수 있고, 다른 일반 주류와 달리 인터넷 쇼핑몰 등 온라인 판매가 가능하다는 점입니다.- 세 번째는 일반 주류제조면허입니다. 이 경우 시설 용량이 5킬로리터 이상이어야 하며, 대량 생산과 전국적인 유통을 계획할 때 필요합니다.2. 인적 결격 사유 면허를 신청하는 개인이나 법인의 대표, 임원 등이 아래 중 하나라도 해당된다면 면허를 받을 수 없습니다.- 최근 5년 안에 조세 관련 범죄로 처벌받은 이력이 있어서는 안 됩니다.- 국세나 지방세를 체납 중인 경우에도 신청이 제한됩니다.- 미성년자나, 파산 후 복권되지 않은 사람 역시 면허 대상에서 제외됩니다.- 또한, 과거 주류 제조면허가 취소된 지 2년이 지나지 않았다면 신청할 수 없습니다.3. 부동산·시설 요건 양조장을 세우려면 부동산과 시설에 까다로운 조건이 따릅니다.- 건축물의 용도는 반드시 건축물대장상 ‘제2종 근린생활시설(제조업소)’나 ‘공장’으로 등록되어야 합니다. 주거용 건물이나 일반 상가에서는 허가를 받을 수 없습니다.- 환경 관련 규제도 있습니다. 오폐수 처리를 위한 정화조 용량을 생산 규모에 맞게 설계해야 하고, 일부 지역은 수질오염총량제 때문에 양조장 설립이 어려울 수 있습니다.- 위생 관리를 위해 원료 보관실, 담금실, 여과실, 포장실 등 각 공간을 명확히 분리해서 설계해야 합니다.4. 식품위생법상의 의무 면허를 받은 뒤에는 관할 시·군·구청에 ‘식품제조·가공업’ 신고까지 마쳐야 정식 영업이 가능합니다.- 술을 만들 때 사용하는 레시피(배합비율)를 품목제조보고로 신고해야 하며, 주류의 알코올 함량 등 성분 분석도 필요합니다.- 2026년부터 주류 라벨에 열량 표시가 의무화됩니다. 따라서 라벨 디자인 시 법에서 정한 글자 크기와 표시 항목을 지켜야 합니다.- 제품의 위생과 성분을 정기적으로 검사하는 ‘자가품질검사’도 직접 실시하거나 공인기관에 의뢰해야 합니다.5. 행정 절차와 실무 팁 공사를 시작하기 전, 반드시 세무서에 ‘시설조건부 면허’ 상담을 먼저 받으시길 추천합니다. 시설 완공 후 면허가 거부되면 큰 손해가 발생할 수 있으니, 도면 단계부터 세무서와 시·군·구청 위생 담당자의 사전 검토를 받는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 경계측량이 필요한 이유 - 분쟁 예방: 현재 마을회관이 질문자님 토지의 일부를 점유하고 있다면, 나중에 매수자가 이 사실을 알게 되어 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. - 정확한 면적 확인: 평당 10만 원으로 가격을 결정하신 만큼, 실제로 점유된 면적만큼 매매 대금에도 차이가 발생할 수 있습니다. - 매수자 요구 가능성: 시골 땅은 경계가 불분명한 경우가 많아, 계약 시 측량을 요구하는 매수자도 자주 있습니다.2. 마을회관 점유 문제 해결 방법 마을회관이란 시설이 마을 주민 모두가 이용하는 공공시설이다 보니, 해결이 쉽지 않을 수도 있습니다. 다음과 같은 절차를 참고해 주세요. - 현황 정확히 파악하기: 한국국토정보공사(LX)에 경계복원측량을 신청해 침범 정도를 명확히 확인하세요. - 협의 절차: 만약 침범 면적이 크지 않다면, 매수자에게 이 사실을 알리고 ‘현상태대로 매매’하는 조건으로 계약을 진행하거나, 마을회관(이장님 등)과 협의해 해당 부분만 따로 임대하거나 매각하는 방법도 고민해 볼 수 있습니다. - 특약 사항 명시: 매매계약서에 ‘마을회관이 일부 점유한 사실을 매수인이 확인하고 계약한다’는 내용을 꼭 넣으시면 훗날 책임 분쟁을 줄일 수 있습니다.3. 요약과 제안 시골집을 외지인이 매수하게 되면, 사소한 경계 문제로 이웃과 마찰이 생기는 경우가 종종 있습니다. 원만한 매매를 원하신다면, 미리 측량을 통해 경계를 확실히 해두시고 그 결과를 토대로 떳떳하게 거래를 진행하시는 것이 여러모로 더 유리합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 규제의 역설: 공급은 줄고, 거래도 멈추다정부가 최근 여러 대출 규제(6·27, 10·15 대책 등)와 세제 강화를 내세웠지만, 이런 조치는 단기간에는 거래를 얼어붙게 만들 수 있습니다. 그런데 동시에 새로 지을 집이 줄어드는 부작용이 생깁니다. * 민간 정비사업 위축: 재개발과 재건축 규제가 강해지면서 민간의 공급 동력은 확연히 떨어졌습니다. 서울처럼 빈 땅이 거의 없는 도심은 재개발이나 재건축 없이는 신축 공급 자체가 사실상 불가능합니다. * 매물 잠김: 다주택자에게 부담되는 양도세가 높으면 집을 내놓기보다 ‘버티기’에 들어갑니다. 시장에 매물이 돌지 않으니 거래가 몇 건 없어도 가격이 잘 떨어지지 않거나 오히려 오르는 일이 반복됩니다.2. ‘공공 주도 공급’만으로는 한계가 뚜렷정부가 약속했던 3기 신도시나 공공 개발도 실제 입주까지는 적게 잡아도 5~10년은 걸립니다. * 입주 물량 부족: 2026년을 기준으로 보면 서울과 수도권 신규 입주 물량은 예년보다 눈에 띄게 적습니다. 당장 살 집이 부족한 상황에서 ‘나중에 공급하겠다’는 계획만 내놓아서는 지금의 가격 상승을 막기 어렵습니다. * 토지 보상과 갈등: 용산 정비창, 서리풀 지구 등 중심 입지 개발은 지자체와의 갈등, 보상 문제 때문에 계획대로 진행되지 않는 일이 많습니다. 결국 공급이 기대처럼 늘어나지 않는 경우가 많습니다.3. ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더 심해지는 구조규제가 광범위하게 가해질수록 수요자들은 위험을 피하려고 강남 등 핵심지로 쏠립니다. * 양극화: 외곽 지역은 규제의 영향을 받으며 가격이 조정될 수 있지만, 서울 주요 지역은 오히려 ‘안전자산’으로 여겨지며 가격 하락에 강한 버팀목이 생깁니다. * 부자들만의 시장: 대출이 어려워지면 결국 현금이 넉넉한 사람들만이 좋은 입지의 새 아파트를 사게 되고, 이로 인해 자산 격차가 더 벌어질 수 있습니다.4. 거시경제 변수와 비용 상승이 집값을 떠받치다정책과 별개로, 건설 비용이나 금리 같은 외부 요인도 집값 유지에 영향을 줍니다. * 분양가 상승: 원자재 값, 인건비가 오르면서 새로 분양하는 아파트 가격도 오를 수밖에 없습니다. 이 때문에 기존 아파트 가격도 덩달아 단단하게 받쳐집니다. * 전세의 월세화: 대출 규제가 심해지면 전세를 구하기도 어려워집니다. 결국 월세 부담이 커지고 주거비 자체가 오르면서 집값도 쉽게 떨어지지 않습니다.■ 결론: 왜 정책만으로 시장을 바꾸기 어려운가결국 부동산 시장은 정부가 아무리 강하게 ‘선언’을 해도, 실제로는 공급 부족과 자산 가치 하락을 꺼리는 심리가 뿌리 깊게 작용합니다. 규제 위주 정책만 계속되면 시장은 더 경직되고, 오히려 집값이 장기적으로 더 뛰는 결과를 낳을 위험도 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공부 시간: "직장인에겐 고독한 싸움"- 투자해야 하는 시간: 단순히 '이해했다'고만 생각하면 큰 오산입니다. 수많은 사람들이 경쟁하는 시험인 만큼, 퇴근 후에는 적어도 3시간 이상, 주말엔 하루를 통째로 투자하는 각오가 필요합니다.- 전략: 시장이 얼어붙었을 때 자격증을 미리 따두는 것이 현명한 선택입니다. 시장이 살아날 때 재빨리 진입할 수 있도록 1년을 길게 보고, 동차 합격을 목표로 준비하세요. 혹시 한 번에 합격이 어렵다면 1차와 2차를 현실적으로 나눠서 접근하는 것도 괜찮은 전략입니다.2. 수입의 실체: "양극화가 극심해진 현실"(소속공인중개사 150만원~, 개업공인중개사 폐업자 수>개업자 수)- 폐업이 많은 이유: 임대료, 광고비 같은 고정비 부담이 가장 큽니다. 한 달 내내 거래 한 건이 없을 때, 직장인의 월급이 얼마나 안정적인지 새삼 크게 느끼게 됩니다.- 수입 수준: - 하위권: 월세도 감당하지 못해서 적자만 보다가 문을 닫는 경우가 흔합니다. - 상위권: 질문하신 대기업 연봉 이상을 받는 것도 물론 가능합니다. 다만 이건 사무소 입지가 좋은 아파트 중개, 상가·토지·빌딩처럼 거래 금액이 큰 물건을 다루거나 자신만의 온라인 마케팅 채널로 고객을 꾸준히 확보하는 상위권에 해당되는 얘기입니다.3. 앞으로의 전망: "전문가만 살아남는 시장"- 이제는 단순히 집 안내만 하고 계약서만 써줘서는 살아남기 힘든 시대입니다. 프롭테크의 발전으로 정보는 고객이 더 빨리 알 수 있는 만큼, 세무·대출·법률 상담까지 넓은 역량을 갖춘 ‘부동산 컨설턴트’가 아니면 간판을 오래 달기 어렵습니다.- 하지만, 오히려 이렇게 시장이 재편될 때 전문성을 갖춘 새로운 인력에게는 오히려 기회가 찾아올 수도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법정 중개수수료 계산 방법 (주택 기준)- 월세 계약 시에는 '환산보증금'이라는 기준을 사용합니다.- 계산 공식: 보증금 + (월세 × 100)- 해당 사례에 적용하면: 500만 원 + (55만 원 × 100) = 6,000만 원이 나옵니다.- 환산보증금이 5,000만 원 이상~2억 원 미만이면, 법정 최고 수수료율은 0.4%이고 최대 한도액은 80만 원입니다.- 따라서 법정 수수료는 6,000만 원 × 0.4% = 24만 원(부가세 별도)이 됩니다.2. 분석 및 추가 설명- 실제 내야 하는 법정 수수료는 약 24만 원이며, 여기에 부가세 포함 시 26만 4천 원 정도입니다.- 50만 원을 요구받았다면 법정 상한선의 두 배가 넘는 금액입니다.3. 구체적인 대응 방법- 우선 중개업소에 "공인중개사법상 법정 수수료율(0.4%)에 따르면 24만 원이 나와야 하는데, 50만 원이 나온 이유가 무엇인지" 차분하게 문의해보세요.- 수수료를 지불할 때는 반드시 '현금영수증'이나 '중개보수 영수증'을 요청하세요.- 만약 과다 청구를 계속 주장하거나 이미 돈을 냈다면, 해당 구청의 부동산정보과나 한국공인중개사협회에 도움을 요청하여 차액을 돌려받을 수 있습니다. - 공인중개사도 사람이라 단순한 계산 실수할 수 있으니 침착하게 대응하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상황은 ‘현 시설 상태에서 매매’가 원칙적으로 적용되는 경우입니다. 그래서 매도인이 억지로 수납장을 새로 만들어줄 의무는 없습니다.1. 매도인에게 복구 의무가 없는 이유 집을 보러 온 매수인도 이미 김치냉장고장이 없는 상태를 확인했고, 그 상태로 계약서에 도장을 찍었습니다. 민법상 매매는 계약 당시의 상태가 기준입니다. 계약 후에 매수인의 필요가 바뀌었다고 해서 매도인에게 부담을 지우는 건 적절하지 않습니다.2. 상황별로 이렇게 대응해 보세요 * 만약 문과 선반을 따로 보관 중이라면: “계약 당시 모습 그대로 넘기는 게 원칙이니, 보관 중인 문과 선반은 드릴 수 있지만 설치는 매수인께서 직접 하셔야 한다”고 안내하시면 됩니다. 이 정도면 충분히 배려를 한 셈입니다. * 이미 부품을 버린 경우라면: “집을 볼 때부터 수납장이 없었고 그 상태로 가격과 조건을 맞춰 계약한 것 아니냐”며, “이제 와서 복구를 요청하는 건 계약 조건을 바꾸자는 얘기라서 받아들이기 어렵다”고 분명히 전달하세요.3. 부동산 중개인에게는 이렇게 말해보세요 중개인이 중간에서 난감해하더라도, “현 상태 매매임을 매수인 쪽에 다시 한번 정확히 전달해 달라”고 요청하시면 됩니다. 그리고 계약서 특약에 ‘수납장 복구’에 관한 내용이 따로 없다면, 법적으로 강제할 수 있는 방법도 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 일반적으로 반환이 어려운 경우 (대법원 판례 참고)가계약금만 보낸 것이 아니라, 문자나 전화 등을 통해 아래와 같은 중요한 계약 내용들이 서로 합의된 상태라면, 법적으로도 '유효한 계약'으로 인정됩니다.- 총 보증금과 월세 금액- 잔금 지급일과 입주 예정일- 집(동·호수 등) 매물의 구체적인 지정이처럼 계약에 꼭 필요한 핵심 사항들에 대해 구체적으로 합의가 됐다면, 임차인(질문자님) 쪽에서 단순히 마음이 바뀌었다는 이유만으로 계약을 취소할 경우, 가계약금은 해약금으로 간주되어 돌려받기 어렵습니다.- 대법원 2005다39594 판결은 부동산 계약 현장에서 '가계약금'의 의미와 운명을 결정지은 대표적인 사례로 자주 거론됩니다.2. 반환을 요청해볼 수 있는 경우하지만 다음과 같은 상황이라면 가계약금 반환을 적극적으로 요구해볼 수 있습니다.- 1번과 달리 특별한 합의 없이 단순히 "방만 잡아둘게요" 정도로, 구체적인 약속 없이 돈을 보낸 경우: 이럴 땐 계약이 성립됐다고 보기 어려워, 돌려달라고 요구할 근거가 생깁니다.- "계약이 불발되거나 이행되지 않으면 반환한다"는 조건을 따로 넣은 경우: 이럴 땐 당연히 돌려받을 수 있습니다.■ 실전 대응 Tip- 최대한 빨리 연락하기임대인은 시간이 지날수록 “다른 세입자를 받을 기회를 놓쳤다”고 주장할 수 있습니다. 가능한 빨리, 늦어도 오늘 안에 부동산에 사정을 알리세요.- 사정 설명 후 협상 시도예를 들어 “동생과 충분히 상의하지 못해서 너무 서둘렀다”며 사실대로 설명하고, 임대인에게 양해를 구하며 “혹시 일부(예: 50%)라도 돌려주실 수 없겠냐”고 정중하게 부탁해보는 것이 현실적으로 가장 빠른 해결 방법입니다.- 중개인(부동산)에게 중재 요청중개인에게 “혹시 다른 세입자를 구하면 그분에게 계약을 넘길 수 있도록 도와달라”며 부탁해보세요. 중개인의 역할에 기대볼 수도 있습니다.