답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 계약서를 새로 작성한 경우(재계약)이미 도장이나 서명을 했다면, 법적으로 계약이 확정된 것입니다.- 해지 방법: 이때는 임대인(집주인)의 동의가 꼭 필요합니다.- 현실적인 대안: 새로운 세입자를 직접 구해주고, 보통은 이 과정에서 발생하는 중개수수료(복비)까지 부담하는 조건으로 합의하는 경우가 많아요.- 주의사항: 계약 시작일(2월 28일) 전에라도 계약금을 이미 건넸다면, 단순히 마음이 바뀌어 계약을 취소할 경우 계약금 반환이 어려울 수 있으니, 최대한 빨리 집주인과 협의하는 게 좋습니다.2. 묵시적 갱신(자동 연장)된 경우만약 계약 만료 전에 별다른 얘기 없이 시간이 지나 자동 연장된 상태라면, 이때는 세입자에게 훨씬 유리합니다.- 해지 방법: 언제든 집주인에게 “나가겠다”고 알릴 수 있습니다.- 효력 발생: 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.- 복비 부담: 이 경우 세입자가 중개수수료를 내야 할 법적 의무는 없습니다.3. 계약갱신청구권을 사용할 때임대차법에 따라 1번만 2년 연장을 요구하는 상황도 있을 수 있죠.- 해지 방법: 묵시적 갱신과 마찬가지로, 언제든 해지 의사를 밝힐 수 있고, 3개월 후에 효력이 발생합니다. 이때도 중개수수료 부담이 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 특약 문구의 의미는?작성하신 특약은, "임차인이 이미 선순위 근저당 등 권리가 있음을 알고 계약했고, 만약 경매가 진행되면 보증금을 전액 돌려받지 못할 수도 있다는 점을 중개사에게 들었다"는 내용을 인정하는 일종의 확인서입니다. - 이 특약이 임대인의 보증금 반환 의무 자체를 없애주지는 않습니다. 즉, 임대인은 여전히 보증금을 돌려줄 책임이 있습니다.- 다만, 경매가 진행돼 낙찰가가 낮을 때, 임차인이 “위험을 전혀 몰랐다”고 추가 책임을 묻는 상황을 미리 방지하기 위한 목적의 문구입니다.2. 지금 내 보증금, 돌려받을 수 있을까요?여기서 중요한 건 임차인의 '대항력'과 '배당 순위'입니다.- 경매가 진행되면 낙찰 금액에서 일정 순서대로 돈이 나가는데, 질문자님보다 앞선 근저당 등 선순위 권리자들이 먼저 배당을 받습니다.- 보증금 회수 여부는 낙찰가가 얼마나 나오고, 앞선 권리자들에게 얼마가 배당되는가에 따라 달라집니다. 이미 선순위 권리가 있다는 걸 특약에서 확인하셨으니, 안타깝지만 보증금의 일부 또는 전부를 못 돌려받을 수도 있습니다.3. 지금 당장 꼭 해야 할 일- 배당요구 신청: 법원에서 경매통지서를 받으셨다면, 반드시 배당요구 기간 안에 배당요구를 신청해야 합니다. 이 절차를 빼먹으시면 배당 순위에 들어가도 돈을 받을 길이 없습니다.- 대항력 지키기: 이사하거나 전입신고를 옮기면 대항력이 사라질 수 있으니, 현재 주소에서 거주와 전입 상태를 반드시 유지하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.5월 9일 양도세 중과 유예가 종료되면서 '똑똑한 한 채'를 선호하는 현상은 앞으로 더 뚜렷해질 가능성이 높습니다. 그 이유는 크게 세 가지로 나눠볼 수 있습니다.첫째, 세금 부담을 피하려는 심리가 작용합니다. 유예가 끝나면 다주택자가 집을 팔 때 60~70%에 달하는 높은 양도세를 내야 하기 때문에, 굳이 매물을 내놓지 않고 증여하거나 장기 보유로 전략을 바꾸는 경우가 많아질 수 있습니다. 이렇게 되면 시장에 나오는 매물이 줄어들고, 특히 가치가 높은 지역은 더더욱 희소해집니다.둘째, 자산을 한 곳에 집중하려는 움직임이 커지고 있습니다. 여러 채를 보유하는 것이 점점 불리해지자, 보유세와 양도세 부담을 줄이기 위해 입지 좋은 곳, 특히 강남 등 상승 가능성이 높은 상급지 아파트 '한 채'에 자산을 집중하는 경향이 나타납니다. 그 결과로, 좋은 지역과 그렇지 않은 곳의 격차가 더 벌어질 수밖에 없습니다.셋째, 향후 규제 완화에 대한 기대감도 무시할 수 없습니다. 과거 경험을 봤을 때, 규제를 버티다 보면 완화되는 경우가 있었기 때문에, 자산가들은 매물을 쉽게 내놓지 않고 버티려고 할 가능성이 높습니다. 이 과정에서 상대적으로 가치가 낮은 지역부터 먼저 정리하고, 핵심 지역의 '똑똑한 한 채'는 그대로 보유하려 할 겁니다.정리하자면, 5월 9일 이후에는 시장에 나오는 매물은 더 줄고, 수요는 입지 좋은 곳에 더욱 몰릴 수밖에 없습니다. 그만큼 상급지와 하급지 가격차가 벌어지고, '양극화'가 심해질 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 보증금 반환의 원칙- 월세를 끝까지 다 냈다면: 계약서에 적힌 의무를 모두 이행한 것이므로, 임대인은 계약 종료일(26년 4월 17일)에 반드시 보증금을 돌려줘야 합니다.- 새 세입자와는 무관:“새 사람이 들어와야 보증금을 준다”는 집주인의 말은 집주인 사정일 뿐, 계약 만료가 되면 무조건 보증금을 반환해야 합니다.2. 문제 없이 보증금을 돌려받기 위한 체크리스트- 대항력 유지가 가장 중요: 보증금을 받기 전까지는 절대 전입신고를 빼지 마세요. 만약 3월에 새집으로 이사한다면 가족 중 일부만 먼저 전입신고를 하고, 남은 사람은 보증금을 받은 후에 전입을 옮기는 방법이 안전합니다.- 집 사용 권한은 여전히 보장됨: 월세를 4월까지 모두 낸 상태라면, 집은 계속 질문자분의 점유(이사X) 하에 있습니다. 이사짐을 미리 옮겼더라도, 보증금을 돌려받기 전까지는 집주인에게 완전히 권한이 넘어간 것이 아니라는 점을 꼭 확인하세요. 집주인이 새 세입자에게 집을 보여주길 원하면, 협조는 하되 권한이 완전히 이전되지 않았음을 분명하게 전달해야 합니다.- 확약 문자 남겨두기: 집주인에게 "4월 17일까지 월세를 모두 내고 계약 종료 당일 보증금 반환을 요청한다"는 취지의 내용을 남겨두세요.이사×, 새로운 집에 전입신고x, 확정일자 유지

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주택 수 산정 기준 (간주임대료 판단 시) 간주임대료는 부부가 합쳐서 ‘비소형 주택’ 3채 이상을 소유해야 과세 대상이 됩니다. - 소형주택의 기준: 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택입니다. - 소형주택의 혜택: 이 조건을 모두 충족한 소형주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산할 때 주택 수에서 제외됩니다.2. 질문자님의 사례 정리 이미지의 보유 현황은 아래와 같습니다. - A주택 (본인): 비소형, 전세 - B주택 (본인): 소형주택, 월세 → 주택 수 산정에서 제외 - C주택 (배우자): 비소형, 전세 이 경우 실질적으로 간주임대료 과세 판단 시 적용되는 주택 수는 2채가 됩니다.3. 과세 여부 최종 확인 - 간주임대료: 비소형 주택이 2채이기 때문에, 간주임대료는 과세되지 않습니다. (비소형 주택을 3채 이상 보유해야 과세) - 월세 수입: 월세는 주택 수와 관계없이 2채 이상 보유 시 무조건 과세 대상입니다. 따라서 B주택에서 발생하는 월세(120만 원)는 임대소득세 신고 및 납부를 하셔야 합니다.정리하자면, ‘소형주택 덕분에 간주임대료(전세금에 대한 세금)는 내지 않아도 되지만, 소형주택에서 나오는 월세에는 세금을 내야 한다’라는 점이 핵심입니다. 질문자님이 정확히 이해하고 계시네요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.이번 다주택자 관련 부동산 정책은 ‘투기 수요 억제’와 ‘실거주 중심 시장 개편’에 초점을 두고 있습니다. 이에 따라 강남구와 송파구에 예상되는 변화는 다음과 같습니다.1. 집값 전망: '똘똘한 한 채' 현상 심화 - 단기 관망세: 다주택자에 대한 세금이나 대출 규제가 강화되면, 신규 매수세가 잠시 주춤할 수 있습니다. 특히 취득세와 보유세 부담이 커지면서 거래도 한동안 줄어들 가능성이 있습니다. - 지역별 양극화: 규제가 강해질수록, 다주택자들은 지방이나 외곽의 주택부터 매도하고, 강남·송파처럼 가치가 높은 '상급지' 한 채를 남기는 경향이 뚜렷해집니다. 이 때문에 강남권 집값이 크게 떨어지기보다 오히려 강세를 보이거나 신고가를 기록할 수 있습니다.2. 매수자 대응 방안 - 무주택자와 1주택자 갈아타기: 정책 변화로 급매물이 일시적으로 나올 수 있고, 거래가 한동안 줄면서 기회가 생길 수 있습니다. 실거주 목적으로 집을 찾는 분이라면 시장이 조용해질 때, 급매 중심으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다. - 자금 계획 꼼꼼히 세우기: 대출 규제가 강화된 만큼 자신의 DSR 한도와 가용 자금을 더 보수적으로 점검해보세요. 너무 무리해서 대출을 받기보다는 안정적으로 감당할 수 있는 범위 내에서 계획을 세우는 것이 중요합니다.3. 핵심 정리 강남과 송파는 단순히 주거지를 넘어 ‘안전자산’ 성격이 강합니다. 정부가 다주택자 규제를 강화할수록 이런 핵심 지역에 수요가 몰릴 수 있습니다. 단기간의 가격 등락에 너무 민감할 필요 없이, 긴 호흡으로 우상향 가치를 바라보는 것이 현명해 보입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 폐업한 중개사에게 부가세를 지급하지 않아도 되는 이유 부가가치세법 제15조와 제16조에 따르면, 부가세는 '사업자'만이 받을 수 있습니다. - 사업자가 폐업 신고를 한 순간부터는 법적으로 더 이상 ‘사업자’ 자격이 없으니, 세금을 대신 받아갈 권리 자체가 사라져요. - 국세청도 폐업한 사람이 부가세를 받으면, 그건 세금이 아니라 개인의 부당이득으로 본다고 합니다. 또, 폐업일 이후에는 현금영수증도 아예 발급할 수 없습니다(소득세법 제162조의3).2. 동생 명의로 영수증을 끊으면 불법인 이유 동일한 상호라도 사업자 등록번호가 다르면 전혀 다른 사업자로 봅니다. - 조세범 처벌법 제10조에서는, 실제로 용역을 하지 않은 사람 명의(이 경우 동생)로 영수증을 발급하면 ‘가공 거래’에 해당한다고 명시하고 있어요. - 만약 이를 강행하면, 동생이 매출액의 2% 이상 가산세와 최대 3년 이하 징역 같은 형사처벌을 받을 수 있고, 문의하신 분도 비용 처리가 인정되지 않을 수 있습니다.3. 결론과 대응 예시 중개업자에게 이렇게 분명하게 말씀하시면 됩니다. "법령을 확인해보니, 폐업한 사업자에게는 부가세를 지급할 필요가 없고, 폐업일 이후에는 현금영수증 발행도 불가능하다고 합니다. 또 타인(동생) 명의로 영수증을 끊는 것은 조세범 처벌법상 가공거래에 해당해 양쪽 모두에게 위험이므로, 부가세를 제외한 법정 수수료만 입금드리겠습니다."

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 집주인의 보증금 반환 대출- 현황: 2026년 들어 '대출 총량 리셋' 덕분에 은행 자금 여력은 생겼지만, 가계부채 관리 목표치가 강화돼 여전히 심사가 엄격합니다.- 해결 방법: '임차보증금 반환 목적 주택담보대출'을 활용해야 합니다. - LTV, DSR 한도 안에서: 현재는 다주택자나 규제지역 여부와 상관없이, 임차보증금 반환 목적의 주택담보대출은 대체로 LTV 범위 내에서 가능합니다. - 실행 조건: 대출금을 기존 세입자에게 바로 지급하고, 동시에 임차권 등기를 말소하는 '동시이행' 절차로 진행됩니다.금전소비대차 계약에서 ‘공정증서’와 ‘법정 지연 이자’를 결합해 임차인의 신뢰를 얻고, 임차권 등기까지 원만하게 해제하는 현실적이고 강력한 설득 방법을 정리해 드립니다. 2026년 기준, 강화된 세입자 보호와 최근 법원 실무 흐름을 모두 반영한 최신 근거를 바탕으로 안내합니다.2. 금전소비대차 공정증서를 활용한 보증금 분쟁 해결법 * 왜 ‘공정증서’가 필요한가?공정증서는 민사집행법 제56조에 따라 ‘집행권원’으로 인정받습니다. 쉽게 말해, 집주인이 약속한 날짜에 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 별도의 소송을 거치지 않고 이 공정증서만으로 바로 아파트에 대한 강제경매를 신청할 수 있습니다. 특히 임차권 등기를 해제해야 할 때 임차인이 느끼는 불안감(담보 없이 돈을 돌려받지 못할까 걱정하는 마음)을 깔끔하게 해결해 줄 수 있는 가장 확실한 법적 장치입니다.* 이자율 설정 – 임차인이 믿고 따를 수 있게원금만 약속한다고 임차인이 바로 응하지 않습니다. 신뢰를 얻으려면 아래와 같은 이자 구조를 제안하는 것이 좋습니다.- 약정 이자: 반환 기일까지는 민법 제379조에 따라서 연 5%의 이자를 지급합니다.- 지연 손해금: 만약 기일을 넘길 경우, 소송촉진법 제3조에서 정한 연 12%의 법정 이자를 적용한다고 명확히 밝혀 두세요. 이렇게 하면 임차인 입장에서도 소송을 진행할 때 얻을 수 있는 최대 이익과 똑같기 때문에, 협상에서 강한 신뢰를 줄 수 있습니다.* 금전소비대차 공정증서를 통한 임차권 등기 해제와 상생 방안현재 임차권 등기로 인해 대출이나 새로운 임대차 계약이 어렵다면, 임차인에게 ‘강제집행 승낙 문구가 들어간 금전소비대차 공정증서’ 작성을 제안하는 것이 가장 효과적입니다.3. 경매가 진행될 경우 집주인의 책임- 강제경매: 세입자가 보증금 반환 청구 소송에서 이기면, 해당 주택에 바로 강제경매를 신청할 수 있습니다.- 지연이자(지연손해금): - 세입자가 이미 집을 뺐을 때: 세입자가 집을 나가기로 약속을 지켰다면, 집주인은 법적으로 연 5%(민법 기준), 소송이 진행되면 연 12%(소송촉진법 기준) 지연이자를 모두 부담해야 합니다. - 세입자가 그대로 거주 중일 때: 등기 말소와 보증금 반환이 동시에 이뤄지는 관계라 지연이자가 붙진 않지만, 임차권 등기비용이나 소송비 등은 집주인이 부담해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항 참고)..

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택 세대구성원 판단 기준- 법적 근거: 「주택공급에 관한 규칙」 제2조 제4호- 주요 내용: ‘무주택세대구성원’에는 세대주와 세대원, 그리고 배우자가 모두 포함됩니다. 여기서 ‘배우자’란 혼인신고가 완료된 법률상 배우자만 해당합니다.- 적용 예시: 지금 질문자님과 와이프 분은 혼인신고가 되어 있지 않은 사실혼 상태이기 때문에, 법적으로는 각각 다른 세대로 구분됩니다. 따라서 남편의 주택 소유 이력이 와이프 분의 무주택 자격(생애최초)에 영향을 주지 않습니다.2. 세대별 주민등록표상 ‘동거인’의 의미- 근거 법령: 「주민등록법 시행령」 및 주요 대출 규정- 요점 정리: 주민등록등본에 표시되는 ‘동거인’은 세대주의 세대원과는 별개로 봅니다.- 실무 적용: 와이프 분이 남편 분의 등본상 ‘동거인’으로 등재되어 있다면, 세대원이 아니라는 점이 확실히 입증됩니다. 대출 심사 시에도 와이프 분의 명의로 된 주택 여부만 따지기 때문에, 남편이 법적 배우자가 아니면 남편의 주택은 합산하지 않습니다.3. 생애최초 주택담보대출(LTV 80%) 및 신생아 특례대출- 관련 규정: 「은행업 감독규정」, 주택도시기금 운용 규정- 내용: 생애최초 주택을 구입하는 경우 LTV 80%까지 받을 수 있다는 혜택은 무주택 세대에만 적용됩니다. 와이프 분이 배우자로 등재되어 있지 않다면, ‘단독 무주택자’로 인정받아 혜택을 온전히 누릴 수 있습니다.- 신생아 특례대출(2026년 기준): 만 1세 자녀가 있다면, 신생아 특례대출 신청이 가능합니다. 혼인신고와는 무관하게 가족관계증명서로 부모임을 확인하면 신청할 수 있고, 대출 심사에서 와이프 분의 소득과 주택 보유 여부만 확인합니다.4. 생애최초 취득세 감면 기준- 법적 근거: 「지방세특례제한법」 제36조의3- 핵심 내용: 생애최초로 주택을 구입하는 경우 소득에 상관없이 200만 원 한도 내에서 취득세를 감면받을 수 있습니다.- 적용 예시: 여기서도 배우자의 주택 소유 현황을 확인하게 되지만, 이때 배우자 역시 가족관계등록부상 배우자만 해당합니다. 사실혼 상태라면 와이프 분에게 단독 생애최초 자격이 인정되고, 취득세 감면 역시 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세금을 리모델링 비용으로 써도 되나요? 가능합니다. 임대인인 부모님은 받은 전세보증금을 어디에 활용할지 자유롭게 결정할 수 있습니다. 그 돈으로 집을 수리하거나 리모델링하는 것도 물론 허용됩니다. 단, 리모델링 관련 견적서, 세금계산서, 영수증 등은 반드시 부모님 명의로 챙겨 두세요. 전세금이 실제 집의 가치를 높이는 데 쓰였다는 것을 입증할 근거가 됩니다.2. 계약서는 어떻게 작성해야 하나요?일반적인 임대차 계약서 양식을 따르되, 특약사항에 구체적인 내용을 추가해 주세요. - 반드시 들어가야 할 기본 항목: 보증금 액수, 계약 기간, 임대인/임차인 정보 등 - 예시 특약사항: “본 계약의 임대보증금 0원은 임대인(부모)의 동의 아래, 해당 목적물(2층)의 리모델링 공사 비용으로 직접 지급 또는 상계 처리한다. 공사 범위와 시공 업체 선정 역시 양측 합의로 결정한다.” 또 가족 간 계약이라도 확정일자와 전입신고를 꼭 해 두세요. 그래야만 대항력이 생기고, 실제로 전세 거래였다는 점을 증명할 수 있습니다.3. 세무상 꼭 유의할 점- 시세에 맞는 임대료: 보증금이 주변 시세에 비해 지나치게 낮거나 높으면 증여로 볼 수 있으니, 보통 시세의 70~80% 선을 지키는 것이 좋습니다. - 자금 출처 입증: 전세금이 본인 소득 등 합법적인 자금임을 밝힐 자료가 있어야 합니다. - 계좌 이체 기록: 모든 보증금 거래는 흔적이 남도록 반드시 계좌 이체로 진행하세요. 현금 거래는 피하는 것이 좋습니다.