답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 신혼집 마련 6단계 가이드작성해주신 1~4번은 자금 계획의 핵심을 잘 짚으신 부분이에요. 여기에 실무적으로 필요한 절차를 더해 6단계로 정리해드릴게요.1단계: 가용 자금 총액 확정 (부모님 도움 + 내 자산)- 자기자본 파악: 두 분이 모은 현금이나 예적금, 주식 등 자산을 빠짐없이 확인해보세요.- 증여세 체크: 부모님께서 자금을 도와주시는 경우, 혼인신고 전후 2년 이내라면 한 사람당 1억 5천만 원(부부 합산 3억 원)까지 증여세 공제를 받을 수 있으니, 이 부분도 꼭 챙기세요.2단계: 대출 가능액 및 조건 확인하기- 상품 살펴보기: 신혼부부 전용 버팀목 전세자금대출, 집을 매매할 땐 디딤돌 대출 등 대표 상품의 조건부터 확인하세요.- 한도 조회: 주택도시기금 '기금e든든' 사이트나 주요 은행 앱에서 미리 대출 한도를 확인해두면 예산 잡기가 훨씬 쉬워집니다.3단계: 지역 및 주거 형태 결정(우선순위 선정)- 직장과의 거리, 교통, 생활 인프라, 건물 연식 등 포기할 수 없는 기준을 먼저 정하세요.- Tip: 예산에 맞춰 아파트만 고집할지, 빌라나 오피스텔까지 확장해볼지도 미리 두 분이 의논해두면 실제로 집을 볼 때 훨씬 수월해요.4단계: 집 보러 다니기(임장) 및 계약- 최소 3곳 이상은 직접 방문해보셔야 시세도 감이 오고, 마음에 드는 집을 고를 수 있습니다.- 등기부등본 확인: 마음에 드는 집이 있으면 반드시 등기부등본을 떼서 근저당(빚) 여부 등을 꼼꼼히 체크한 뒤 계약하세요.5단계: 대출 실행 및 이사 준비- 계약서를 쓰면 바로 은행에 가서 대출을 신청해야 해요.- 이사비용, 입주 청소비, 가전/가구 구입비 등 예비비는 꼭 남겨두시고, 전체 예산의 10% 정도는 비상금으로 따로 챙겨두는 걸 추천드립니다.6단계: 입주 및 확정일자/전입신고- 잔금일에는 바로 전입신고와 확정일자를 받아서 보증금을 안전하게 지키세요.💡 추가로 참고하실 점질문자님이 말씀하신 예산 다 확인 후 집 보러 가기"가 사실 제일 중요해요. 예산 먼저 정해놓고 집을 보면 나중에 계약 취소나 파기 걱정이 줄어드니까요. 이미 순서를 아주 잘 잡으셨다고 생각합니다~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다..1. 대출 비율과 한도신혼부부 전용 버팀목 대출은 일반 전세대출에 비해 혜택이 더 큽니다.- 대출 비율: 보증금의 최대 80%까지 가능합니다.- 지역별 한도:- 수도권(서울·경기·인천): 최대 3억 원- 수도권 외 지역: 최대 2억 원- 대상 주택: 보증금이 수도권 4억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하이면서, 전용면적 85㎡ 이하인 집2. 실제로 필요한 ‘목돈’ 계산하기대출이 80%까지 나온다고 해서 나머지 20%만 준비하면 끝나는 건 아닙니다. 최소한 아래 세 가지 비용을 생각하셔야 합니다.① 보증금의 20% (자기부담금)대출로 충당되지 않는 나머지 금액입니다.예시로, 서울에서 3억 원짜리 전세를 구할 경우를 보면,- 전체 보증금: 3억 원- 대출(80%): 2억 4천만 원- 본인 부담금(20%): 6,000만 원② 계약금 (보증금의 5~10%)대출을 받으려면 '5% 이상 계약금을 지급했다'는 영수증이 필요합니다. 즉, 대출금이 나오기 전에 직접 계약금을 먼저 내야 하죠.③ 부대비용이사비 외에도 행정 절차에서 드는 비용이 있습니다.- 인지세: 대출 금액이 1억 원을 넘으면 약 7만 5천 원 정도 본인이 부담해야 합니다. HUG나 HF 등을 통한 보증료도 별도로 내야 하고요.- 중개수수료(복비): 3억 원짜리 전세 기준, 약 90만~120만 원이 추가로 들어갑니다.■ 정리하면, 어느 정도 목돈을 준비해야 할까요?보통 보증금의 20~25% 정도는 현금으로 마련해 두는 게 안전합니다. 3억 원짜리 집이라면, 약 6,500만 원 정도가 필요하다고 생각하시면 됩니다.집 계약을 결정하기 전에 꼭 은행에 방문해서 ‘대출 가심사’를 먼저 받아보시길 추천드려요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 배제 기준 안내단순히 ‘계약’만 한 상태로는 중과 배제 대상이 되지 않습니다. 5월 9일까지 반드시 ‘잔금’을 모두 치러야만 혜택을 받을 수 있어요.1. 왜 잔금일까지 완료해야 하나요?세법상 부동산의 ‘양도 시기’는 일반적으로 잔금 청산일과 소유권 이전 등기 접수일 중 더 빠른 날을 기준으로 정해집니다. 즉, 5월 8일이나 9일에 계약서만 작성해두어도 실제로 양도가 인정되는 건 아닙니다. 그날까지 잔금을 모두 받고, 필요하다면 등기까지 마쳐야 ‘중과 배제’가 적용됩니다.2. 만약 기한 내에 양도하지 못하면?잔금일까지 못 맞추면 세금 부담이 크게 달라집니다.- 세율이 대폭 인상됩니다. 일반 세율(6~45%)에 추가로 20~30%포인트가 더해져 세금이 확 늘어납니다.- 오래 보유했다 해도 ‘장기보유특별공제(최대 30%)’도 받을 수 없습니다.3. 주의사항과 팁정부가 계약 시점을 기준으로 유예를 연장해줄지 논의하고 있다는 얘기도 있지만, 아직 확정된 건 없습니다. 가장 안전한 방법은 잔금일을 5월 초쯤으로 넉넉하게 잡아두는 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약통장 가입자 수 감소의 주된 이유최근 청약통장에 가입하는 사람이 줄어든 데에는 몇 가지 주요한 원인이 있습니다.- 분양가 상승과 ‘로또 청약’ 매력 감소 건설 자재비나 인건비가 많이 오르면서 분양가 자체가 크게 뛰었습니다. 이제는 주변 시세보다 오히려 비싼 아파트가 나오다 보니, “차라리 급매로 바로 사는 게 낫겠다”는 분위기가 확산된 겁니다.- 치솟은 당첨 가점 요즘 인기 단지에 당첨되려면 가점이 60~70점 가까이 되어야 할 정도로 커트라인이 높아졌어요. 혼자 사는 1인 가구나 젊은 분들 입장에서는 아무리 오래 부어도 이 점수 따라잡기가 사실상 어렵다 보니, 청약통장 자체를 포기하거나 해지하는 경우가 늘었습니다.- 매력 떨어진 금리 청약통장 이자가 시중 은행 예·적금보다 낮아진 것도 한몫 했어요. 조금 전에 금리가 소폭 오르긴 했지만, 여전히 자산을 불릴 수단으로는 메리트가 크지 않은 상황입니다.2. 당첨에 가까워질 수 있는 현실적인 방법그래도 청약통장을 완전히 포기하긴 아깝죠. 전략만 살짝 바꾸면 아직도 기회를 엿볼 수 있습니다.- 추첨제 물량을 노려보기 가점이 낮다면, 추첨제 물량이 많은 단지를 공략해보세요. 규제 지역이 풀리면서 예전보다 더 많은 세대에서 무주택자와 1주택자에게 추첨 기회가 열렸습니다. 가점 경쟁이 치열한 단지는 부담스러울 수 있지만, 추첨제는 누구에게나 기회가 있습니다.- 특별공급 적극 활용 본인이 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양, 생애최초 주택 구입 등에 해당된다면, 특공을 꼭 챙기세요. 특히 ‘생애최초’는 가점 상관 없이 추첨으로 당첨자를 뽑는 경우가 많아 진입 장벽이 낮은 편입니다.- 무순위 청약, 미계약분 ‘줍줍’ 활용 본 청약에서 남는 미계약분은 청약통장 없이도 신청 가능한 경우가 많아요. 실수요자에게 특히 좋은 찬스고, 경쟁률이 당연히 좀 낮아지는 경향도 있습니다.- 공공분양 ‘뉴:홈’ 도전 요즘은 정부가 추진하는 공공분양인 ‘뉴:홈’처럼 청년·신혼부부 특화 분양이 다양해졌어요. 민영보다 분양가가 저렴하기도 하고, 다양한 유형에 지원할 수 있으니 내게 맞는 기회를 찾아보면 좋겠습니다.■ 마지막으로 드리는 한 마디청약통장은 단순히 점수를 쌓는 것 이상의 의미가 있습니다. 나중에 정말 원하는 아파트 기회가 찾아올 때, 통장이 없으면 지원조차 못 하게 되죠. 당장 필요 없어 보여도 월 10만~25만원 정도만이라도 유지해두세요~

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 근저당이 잡힌 상황에서의 대출(목적물 변경) 가능성● 건물 유형별로 달라요- 다세대(빌라, 오피스텔 등 개별 등기): 예를 들어 매매가 10억에 근저당 2억(채권최고액)이라면, 부채 비율이 약 20%여서 본인 보증금을 더해도 시세(공시가 또는 KB 기준) 안에 들어오면 대체로 승인 확률이 높습니다.- 다가구(단독주택처럼 한 명이 소유한 통건물): 이 경우에는 문제가 달라집니다. 해당 호실의 근저당 2억 원에 ‘이미 들어와 있는 세입자 보증금들’까지 모두 합산해서 건물 전체 가치와 비교합니다. 부채 비율이 높아지면, 대출이 거절되거나 한도가 줄어드는 경우가 생깁니다.2. 임대인과 건물이 같으면 좀 더 유리할까요?아쉽지만 그렇지 않습니다.은행 입장에서는 임대인과의 관계나, 기존에 그 건물에 살았던 이력은 심사에 영향을 주지 않습니다.오로지 ‘서류상 숫자’와 ‘안정성’만 따집니다.그리고 이번에는 기존 계약 때 없었던 ‘선순위 근저당 2억 원’이 새로 들어온 상황이라, 서류상으로는 오히려 심사 조건이 더 까다로워진 셈입니다.보증금과 임대인이 같다는 점은 계약서 쓸 때 번거롭지 않은 정도이고, 대출 심사 기준이 느슨해지는 요인은 아닙니다.■ 지금 꼭 챙겨야 할 실질적 대응책- 가심사 먼저 받기이사하려는 호수의 등기부등본을 먼저 떼서, 현재 이용 중인 은행 지점에 방문해 ‘목적물 변경 가심사’를 신청하세요. 참고로 보증 기관(HUG인지 HF인지)에 따라 심사 기준이 다를 수 있으니, 은행에 직접 확인해보는 게 가장 빠릅니다.- 특약 꼭 넣기임대인과 협의해서, 계약서에 ‘목적물 변경이 거절되면 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 돌려받는다’는 특약을 꼭 넣으세요. 임대인도 같은 사람이라 이 정도는 보통 도와주는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. ‘4개월 이내 입주’ 규정 명확히 이해하기지침에 따르면, 허가 관청에서는 일반적인 거래 절차(허가 → 계약 → 잔금 → 등기)에 필요한 기간을 고려해 ‘허가일’로부터 최대 4개월 안에 취득과 입주가 이루어지는지를 기준으로 허가를 심사합니다.- 즉, 기준이 되는 날짜는 계약일이 아닌 구청에서 허가를 받은 날입니다.- 허가 이후 4개월 안에 잔금을 치르고 실거주를 시작해야 한다는 의미입니다.2. 질문자님 상황(세입자 만기 2027년 1월) 적용예를 들어, 올해 8월에 계약을 하려는 경우, 세입자 만기인 2027년 1월까지는 약 5~6개월이 남게 됩니다.하지만, 규정상 허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 하므로, 8월에 곧바로 허가를 신청하면 기준을 초과해서 허가가 거절될 수 있습니다.3. 매도 전략 제안"광진동양파라곤 매도 관련해 조언드립니다."현재 서울 내 아파트는 전부 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수자의 실거주가 필수입니다. 특히, 허가일로부터 4개월 안에 입주해야 한다는 조건이 있으므로, 세입자 만기가 2027년 1월임을 감안하면 다음과 같은 전략이 필요합니다.- 판매 타이밍: 실질적으로 허가 신청은 세입자 퇴거일로부터 4개월 전후, 즉 2026년 9월 이후가 가장 안전합니다. 하지만 8월부터 매물을 시장에 내놓고, 잔금과 입주가 내년 1월에 맞춰질 수 있는 매수자를 찾는 것이 현명합니다.지금부터 부동산에 매물로 올리시고, 매매약정서(계약서X)를 작성하시고 약정서를 구청에 제출해서 2026년 9월 정도에 허가가 나오도록 하면 될것같습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 단순 거주는 자유, 전입신고는 기록에 남아요친척이 몇 달 와서 함께 사는 건 임차인의 권리라서 집주인이 관여할 일은 아닙니다. 다만 전입신고를 하면 서류상 새로운 세대가 등록되어 기록이 남으니, 집주인 입장에선 모르는 사람이 등본상 같이 사는 것이 세금이나 대출 문제로 신경 쓰일 수 있습니다.2. 법적 분쟁 방지를 위한 사전 안내법적으로 무단전대(몰래 다른 사람에게 세 준 것)로 보기엔 어렵지만, 계약서에 없는 인원이 전입신고까지 하고 지내면 집주인이 ‘계약 위반’이라고 문제 삼을 수도 있어요. 나중에 이사 나가거나 보증금 반환 과정에서 불필요한 갈등을 피하려면 미리 말씀드리는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.국내 증시와 부동산의 상관관계에 대해국내 주식시장과 부동산 시장은 서로 영향을 주고받지만, 단순히 ‘주가가 오르면 부동산도 반드시 오른다’고 보기는 어려워요. 두 시장이 동시에 움직이는 것처럼 보일 때도 있지만, 실제로는 시차가 존재하고, 현금 흐름이나 금리 상황 등 여러 요인이 작용합니다.1. 자산 이동 효과질문하신 것처럼, 주식 투자로 수익을 얻은 사람들이 그 돈을 부동산에 투자하는 경우가 많습니다. 특히 내 집 마련이나 상급지로의 이사 자금을 마련할 때, 주식에서 벌어들인 수익이 중요한 역할을 하곤 하죠. 이런 현상은 증시가 호황일 때 더 두드러집니다.2. 시차 효과일반적으로 주식시장은 경제 상황을 빠르게 반영하는 경향이 있고, 부동산은 조금 느리게 반응합니다. 그래서 주가가 먼저 오르고, 일정 시간이 지난 뒤에 부동산 가격이 뒤따라 오르는 흐름이 자주 나타나죠. 즉, 증시에서 돈이 돌기 시작한 뒤 그 자금의 일부가 부동산 시장으로 넘어가는 식이에요.3. 금리와 유동성의 영향두 시장 모두에서 가장 중요한 변수는 금리와 유동성입니다. 금리가 낮을 때는 시중에 자금이 풍부해져 주식과 부동산 모두 오르기 쉬워지고, 반대로 금리가 오르면 대출 부담이 커지면서 주식과 부동산 시장 모두 위축될 수 있습니다. 다만 부동산은 현금화가 느린 특성 때문에, 하락세가 나타날 때도 서서히 진행되는 편입니다.4. 최근에는 다양한 유입 경로요즘은 국내 증시뿐만 아니라, 해외 주식이나 코인 투자로 번 돈이 부동산으로 유입되는 경우도 많아졌습니다. 그래서 증시가 활기를 띠는 시기에는 부동산 시장에 대기 중인 매수 자금도 함께 늘어나는 경향이 있습니다.증시와 부동산은 비슷한 방향으로 움직일 때가 많지만, 대부분 증시가 먼저 오르고 부동산이 뒤따라가는 구조로 볼 수 있습니다. 주변에서 주식 수익으로 이사나 내 집 마련을 준비하는 사람들이 늘어난다면, 이는 곧 부동산 시장에 매수세가 힘을 받을 수 있다는 신호이기도 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일에 종료될 예정입니다. 최근 정부는 추가 연장 계획이 없다는 방침을 다시 한 번 확인했지만, 시장 혼란을 줄이기 위해 실제 종료 시기를 한두 달 미루는 방안도 검토 중입니다.여당과 정부의 주요 인사들이 주택을 매각할지에 대해서는 몇 가지를 살펴볼 수 있습니다.- 세금 부담의 급증: 유예가 끝나면 기존 기본세율(6~45%)에 추가로 20~30%포인트의 중과세율이 붙어 최고 75%에 이르는 세율이 적용됩니다. 게다가 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 사라지기 때문에, 양도 차익이 큰 주택을 가진 인사들은 세금 부담을 피하려고 유예 종료 전에 매도를 적극적으로 고려할 가능성이 높습니다.- 정책적 상징성, 그리고 여론의 비판: 다주택을 유지하는 일 자체가 정치적으로 큰 부담이 될 수 있습니다. 정부가 다주택자 규제를 강화하겠다고 예고한 상황에서, 정책을 이끄는 인사들이 집을 그대로 두면 '내로남불'이라는 비판에 직면할 수 있습니다.- 실제 매각 움직임: 과거에도 고위 공직자 재산 공개 때마다 다주택 논란이 나오면, 적지 않은 인사들이 주택을 처분하거나 처분 계획을 밝혔습니다. 이번에도 실거주가 아닌 집은 정리하려는 움직임이 나타날 가능성이 있어 보입니다.결론적으로, 세금 차이와 정치적 부담을 생각할 때 여당 소속 다주택 인사들도 유예 기간 안에 집을 팔 가능성이 매우 높습니다. 다만 거래 완료까지 시간이 촉박하다는 점을 감안해, 정부는 계약일 기준으로 유예를 인정하는 등 보완책도 마련하고 있습니다.