답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다음 세입자가 문제를 제기하면, 전 세입자에게도 책임이 있을까요?원칙적으로 집 안 시설물이 오래되어 생긴 하자는 이전 세입자 책임이 아닙니다.- 흔히 일어나는 ‘통상적 마모’라면, 예를 들어 싱크대 호스나 수도꼭지가 오래돼서 고장 난 경우처럼 시간에 따라 자연스럽게 생기는 문제는 임대인이(집주인이) 수리해야 할 부분이에요.- 만약 세입자가 일부러 시설을 망가뜨렸거나 너무 무리하게 사용한 것이 아니라면, 집주인이 이를 입증하지 않는 한 전 세입자에게 수리비를 청구하기는 어렵습니다.2. 증거 자료를 준비해야 할까요?네, 꼭 챙겨두시길 권해요.- 지금까지 하자 사실을 집주인에게 문자로 알린 내역이나 통화 기록, 그리고 현재 누수가 발생한 부분의 사진이나 영상을 보관해 두세요. 이런 자료들이 훗날 중요한 증거가 됩니다.- 재계약 전에 집주인 또는 그 가족에게 해당 문제를 정확히 전달했다는 점도 다시 한 번 강조해서 남겨 두면 임차인으로서 고지 의무를 다했다는 증명이 됩니다.3. “2년만 더 버티고 나가겠다”는 계획에서 조심할 점가장 염두에 두셔야 할 것은 ‘피해의 확산’입니다.- 예를 들어 미세한 누수를 내버려둬서 아래층 천장에 곰팡이가 생기거나 물이 새는 등 피해가 커지면 “알고도 수리를 미뤘다”는 이유로 일부 책임이 돌아올 수 있습니다.- 이미 기사 불러서 고치겠다는 말씀도 하셨지만, “누수가 지속되고 있으니 수리해 달라. 추가 피해가 생기면 임대인에게 책임이 있다”는 취지의 문자를 한 번 더 보내서 확실히 입장을 남겨두시는 게 좋겠습니다.참고로 싱크대 수전 교체는 생활하면서 빈번하게 발생되는 일이며 1~2만원에 수전을 구입하여 유튜브를 수전 교체 동영상을 보며 지시하는대로 쉽게 교체가 가능합니다. 법률상 수전 교체 비용도 집주인에게 청구할 수 있습니다.​* 민법 제626조 (임차인의 상환청구권):​ 제1항 (필요비): 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균투기과열지구 예외조항(근무상 사유)에 따른 승계 관련 답변드립니다.1. 세대원 근무상 지역이전 시, 매도인의 다주택 여부가 영향이 있는지?일반적으로 영향이 없습니다. 도정법 시행령에 나온 예외 조항은 ‘불가피하게 이사를 가야 하는 경우 재산권을 보호’하기 위한 취지로 만들어졌죠. 그리고 법 조항에 ‘1세대 1주택자여야 한다’는 조건은 제39조 2항 4호(장기보유: 10년 보유, 5년 거주)에만 들어 있어서, 1호(근무, 생업, 질병, 취학, 결혼 등) 사유에서는 매도인이 다주택자여도 ‘세대원 전원이 사업구역 밖(다른 시, 군)으로 이주한다’는 점이 명확히 입증된다면 예외적 승계가 보통 가능합니다.※ 참고로, 매도인이 해당 정비구역 내에 ‘분양권 C’를 가지고 있다고 하셨는데, 이게 같은 정비구역 내 물건이라면 사안이 훨씬 복잡해집니다.2. 요구되는 서류의 적절성에 대해작성하신 서류 목록은 필수적인 것들로 보입니다. 여기에 ‘실제 거주 및 이전 사실’을 확실히 증명하는 것이 가장 중요합니다.- 인사발령서: 단순히 발령 여부만이 아니라, 발령일과 잔금일(소유권 이전일)이 논리적으로 이어지는지도 중요합니다. 또, 출퇴근이 현실적으로 불가능한 거리(보통 왕복 4~5시간 이상, 지자체별 기준 다름)인지도 관건이고요.- 전원 거주 요건: 가족관계증명서로 세대원 전원을 확인하고, 전원이 빠짐없이 새 주소지로 전입한 사실을 증명해야 합니다. 자녀의 경우, 학교 전학 증명서가 강력한 증빙이 됩니다.- 추가로, 매도인이 이사 갈 곳의 임대차계약서나 매매계약서 사본 등 ‘실제로 주소를 옮기는 것’임을 입증할 자료도 준비하시면 더 좋습니다.3. 신탁사의 명확한 안내 거부 및 해결책(가장 중요한 부분)신탁사나 조합 등은, 향후 관할관청(구청, 시청)에서 승계를 불허했을 때 책임지지 않으려고 보통 확답을 피합니다. 이를 보완할 수 있는 실질적 안전장치는 결국 계약서 특약뿐입니다.[해결 방법]- 관할 관청 문의: 신탁사, 해당 구청 주택과나 재개발/재건축 담당 부서 담당 공무원에게 직접 문의해 보세요. 조합원 변경 신고를 접수하고 최종 결정하는 권한이 관청에 있기 때문에, "매도인이 이런 사유와 증빙 자료를 갖고 있는데, 지위 승계 신고가 가능한지"를 미리 확인하시는 게 안전합니다.- 필수 특약 기재: 부동산 계약서에는 아래와 같은 특약을 꼭 넣으시길 추천드려요.> “본 계약은 매도인이 근무상 사유로 조합원 지위 승계가 가능하다는 전제 하에 체결합니다. 만약 잔금일 이후 관할 관청에서 조합원 명의 변경(지위 승계)이 불허될 경우, 본 계약은 무효로 하고, 매도인은 매수인이 지급한 매매대금을 전액 즉시 반환한다. (필요시 위약금 별도 약정 등)”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.경매 진행 중인 무보증 월세 대응 방법1. 명도소송까지 가는 게 나을까요?감정적으로는 시원할 수 있지만, 실질적으로 얻는 게 많지 않을 수 있습니다.명도소송의 위험: 만약 소송에서 지면, 집주인 측 변호사 비용이나 강제 집행에 쓰인 비용까지 부담해야 할 수 있습니다. 또, 계약이 끝난 뒤에 거주한 기간에 대한 월세 만큼 '부당이득'까지 물어내라는 판결이 나올 수도 있습니다.무보증 특징: 보증금이 걸려 있으면 끝까지 버티는 게 필요하지만, 지금처럼 무보증이라면 소송 비용이 수리비(50만 원)을 훨씬 넘길 수도 있습니다.2. ‘유치권’으로 압박이 가능할까요?유치권이란 집처럼 남의 물건을 점유하고 있는 사람이, 그 물건 때문에 생긴 채권(예를 들면 수리비)을 전부 돌려받기 전까지 그 물건을 넘겨주지 않고 버틸 수 있는 권리입니다.적용 가능성: 임차인이 집을 유지하는 데 꼭 필요한 수리비(필요비)를 썼다면, 이 금액도 유치권 행사 대상이 됩니다. 지금까지 집주인에게 보낸 수리 요청 문자나 증거가 있다면, 충분히 유치권을 주장할 수 있습니다.효과: 만약 집주인이 본인이 직접 들어와 살겠다고 할 때 "제가 쓴 수리비 50만 원을 돌려받기 전까지는 유치권을 행사해 집을 내주지 않겠습니다"라고 법적으로 버틸 수 있습니다.3. 현실적인 최선의 방법: “유치권”을 협상 카드로 쓰세요집주인이 연락을 피하고 수리비조차 주지 않으려고 한다면, 아래와 같은 논리로 압박하는 편이 낫습니다.수리비 청구와 유치권 통보: "수리 요청 증거가 확실히 있으니, 이 수리비는 법적으로 '필요비'에 해당한다. 이를 정산해주지 않으면 유치권을 행사해 집을 비운다는 요구에 응할 수 없다"고 통보하세요.이사비 협상: "직접 들어오신다니, 명도소송 하며 시간ㆍ돈을 낭비하지 않고 [수리비 50만 원 + 이사비(약간)만큼]을 주시면 날짜에 맞춰 집을 비워드리겠다"고 제안해 보세요.■ 정리 및 조언유치권을 실제 소송까지 끌고 가기보다는, "나도 법을 잘 알고 있고, 수리비를 안 주면 유치권을 써서 당신의 입주를 막을 수 있다"는 점만 확실히 각인시키는 게 중요합니다. 실제로 집주인 입장에서도 명도소송까지 가면 입주까지 몇 달씩 걸릴 수 있기 때문에, 50만 원~100만 원 선에서 깔끔하게 합의하는 게 훨씬 유리하다는 점을 슬쩍 얘기해 보세요.(블러핑, 허풍) 진짜 명도소송 및 강제집행까지 가시면 집주인 측 변호사 비용이나 강제 집행에 쓰인 비용까지 부담해야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. “갱신권 사용 후 즉시 해지”는 법이 보장하는 권리입니다주택임대차보호법에 따르면, 갱신권을 행사해 계약이 연장된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.2. 3개월 동안 ‘시간을 벌 수’ 있습니다해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 지금(만기 3개월 전)에 미리 해지 의사를 알리면, 5월 초 잔금일과 시기를 맞출 수 있어 임대인에게 보증금 반환을 강하게 요구하는 수단이 됩니다.3. 협상을 위한 좋은 ‘카드’로 쓸 수 있습니다임대인 입장에서는 갱신권을 쓴다고 해놓고 바로 나간다고 하면 당황할 수 있는데, 이 제도 자체가 임차인에게 유리하게 설계되어 있어 임대인이 다음 세입자를 서둘러 찾도록 만드는 효과가 있습니다.연장된 계약이라면 그렇게 하시면 전세금 환수와 잔금 지급을 동시에 할 수 있어서 좋은 방법이라고 사료됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. "가계약이 아니다"라고 하는 이유부동산에서는 ‘계약의 핵심 내용(목적물, 금액, 잔금일 등)’에 대해 양쪽이 합의하고 돈이 오갔을 때, 법적으로 정식 계약으로 효력이 발생한다고 봅니다. 중개사 입장에서 오늘 200만 원을 입금하면, 이 매물을 분명히 확보했다는 인상을 주려는 의도가 클 거예요.2. 추천하는 가장 안전한 방법질문자님 말씀처럼 “내일 전자계약을 하고 동시에 전액 입금”하는 게 가장 안전하고 환불 문제도 예방할 수 있습니다. 다만, 해당 매물이 인기가 많아 오늘 당장 계약 의사를 보여야 한다면 아래 절차를 꼭 따르시길 권합니다.- 입금 전 ‘계약 내용 문자’ 확인: 입금 전에 중개사에게 [매물 주소, 총 보증금, 계약금, 잔금일, “시스템 점검으로 내일 전자계약 체결”] 등이 포함된 문자를 임대인과 공유해달라고 요청하세요.- 임대인 본인 계좌 확인: 등기부등본상 임대인 명의 계좌로만 돈을 보내는 게 안전합니다.- 영수증 수령: 200만 원을 입금하면, 임대인 도장이 찍힌(또는 중개사 확인이 된) 입금 확인증이나 영수증을 사진 등으로 꼭 받아두세요.3. 결론오늘은 협의만 하고 내일 진행해도 매물이 나가지 않을 것 같다면, 질문자님 말씀대로 내일 한 번에 처리하는 게 원칙에 맞습니다. 시스템 점검으로 서둘러 계약을 할 필요는 없습니다. 중개사에게 “내일 오전 시스템이 복구되자마자 전자계약서를 작성하고 바로 2,000만 원을 입금하겠다”고 분명하게 전달하는 걸 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전세대출을 유지한 채로 주택담보대출 실행이 가능한지 → 가능합니다. 다만, DSR(총부채원리금상환비율) 한도만 충족된다면요. 은행에서는 주택담보대출을 먼저 실행하고, 기존 전세대출은 일정 기간 후 상환하는 조건(‘선 주담대 실행, 후 전세대출 상환 조건부’)으로 절차를 진행할 수 있습니다. 핵심은 현재 보유 중인 카카오 HF 전세대출의 경우, DSR 계산 때 원금이 아니라 이자만 반영된다는 점입니다. 즉, [기존 전세대출 이자 + 새롭게 받을 주담대 원리금]이 본인(또는 부부 합산) 소득의 DSR 한도(보통 40~50%) 내라면 대출 실행에 문제가 없습니다. 만약 DSR을 초과하게 되면 주담대 한도가 줄어들 수 있으니, 사전에 은행에서 가조회 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.2. 5월 초 잔금일에 전세대출은 어떻게 처리해야 하는지 → 잔금일에 맞춰 기존 전세대출을 상환하시는 것이 가장 안전합니다. 중도상환도 언제든 가능합니다. 규제지역 내 아파트를 매수하면, 소유권 이전 등기 접수 시점부터 기존 대출기관(예: 카카오/HF)에서는 유주택자로 인식합니다. 원칙적으로는 규제지역 내 주택을 매수한 경우, 기존 전세대출이 바로 회수 대상이 될 수 있습니다. 다만, 실제로는 이사로 인해 일시적으로 대출이 겹치는 것은 이해해주는 분위기입니다. 그래도 잔금일(5월 초)에는 본인 자금이나 새로 받은 주담대 자금, 혹은 보유 현금 등으로 전세대출을 모두 상환하시는 게 가장 깔끔합니다. 특히, 남편분 이름으로 받은 전세대출이라면 카카오뱅크 앱에서 '중도상환' 기능을 활용해 언제든 갚을 수 있으니(대부분 중도상환수수료 부과되지 않음, 하지만 사전 확인 권장) 미리 준비해두시면 됩니다.3. 아내분 명의로 주택담보대출을 진행할 수 있는지 → 가능합니다. 오히려 현재 상황에서는 아내분 명의로 받는 것이 유리할 수 있습니다. 남편분이 기존에 받은 전세대출 때문에 DSR이 부족하다면, 소득이 있는 아내분 명의로 주담대를 신청하는 것이 한도 측면에서 더 나을 수 있습니다. 이 때 남편의 전세대출이 아내의 DSR 산정에 포함되는지 여부는, 부부의 소득을 합산 신청하는지 등에 따라 달라집니다. 은행에 구체적으로 문의하셔서 전략을 짜는 게 좋겠습니다. 또한, 생애최초 LTV 80% 혜택은 부부 중 한 명만 받아도 세대 기준으로 적용되니 이 점도 참고하시기 바랍니다.● 요약 솔루션 혹시라도 전세 보증금이 제때 돌지 않아 잔금 마련에 애로가 생길 경우를 대비한다면, 5월 잔금일에 아내분 명의로 주담대를 실행한 뒤 실입주하시고, 남편분의 전세대출은 추가로 확보한 자금으로 중도상환해 털어내는 쪽이 현실적인 방법입니다.● 체크 포인트 질문자님께서 '만약 협의가 잘 안 된다면?' 하는 걱정도 하신 것 같은데요. 실제 절차상 DSR만 여유가 있으면 두 대출이 일정 기간 겹쳐도 대출은 가능하지만, 규제지역 매수 시에는 기존 전세대출 회수 문제가 있으니 잔금일에 꼭 전세대출을 상환하셔야 한다는 점 기억하시면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택가격 안정화, 기대와 우려 사이의 균형 잡힌 시각이 필요해 보입니다.이재명 대통령의 "코스피 5300보다 주택가격 잡는 게 더 쉽다"는 언급은 그만큼 부동산 시장 안정화에 대한 강력한 정책 의지를 표명한 것으로 풀이됩니다. 하지만 실질적인 안정화 가능성에 대해서는 몇 가지 측면을 동시에 고려해야 합니다.긍정적인 전망: 정부가 공급 확대와 투기 억제라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 강력한 행정력을 동원한다면, 심리적 과열을 잠재우고 실수요자 위주의 시장으로 재편될 가능성이 있습니다. 청사진이 구체적인 실행 계획으로 이어질 경우 시장 공급 부족 우려가 해소될 수 있습니다.신중한 전망: 주택 가격은 정책뿐만 아니라 금리, 원자재 가격, 글로벌 경기 등 대외적 변수에도 크게 영향을 받습니다. 단순히 '잡겠다'는 의지만으로는 한계가 있을 수 있으며, 구체적인 입지와 공급 시기 등 방법론에 따라 시장의 반응이 엇갈릴 수 있습니다.■ 결론적으로집 구매를 고민 중이시라면, 정부의 후속 대책(공급 지역, 청약 제도 개편 등)이 구체화되는 시점을 면밀히 살피시는 것이 좋겠습니다. 정책의 의지는 높으나 시장의 불확실성이 여전하므로, 본인의 자금 계획과 실거주 목적에 맞춰 '타이밍'보다는 '감당 가능한 수준'의 계획을 세우는 것이 안전해 보입니다.질문자님의 내 집 마련 꿈이 꼭 좋은 결실을 맺기를 응원합니다~! 주식을 100주 매수하면 경기변동에 따라 가격이 하락할까 무섭지만 2주만 매수하면 잠도 잘오고 마음이 편합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 부모님 주택 소유와 자녀의 무주택 인정 기준1. 부모님이 만 60세 이상인 경우(청약 기준일)- 자녀의 나이에는 제한이 없습니다. 만 19세든, 29세든, 39세든 모두 해당돼요.- 즉, 부모님이 만 60세 이상이라면 부모님 명의의 주택이 있더라도 같은 집에 사는 자녀는 ‘무주택자’로 인정받습니다.- 왜 그럴까요? 현행 청약 제도에서는 노부모가 소유한 1채의 집은, 자녀의 독립을 제한하지 않도록 ‘주택이 없는 것’으로 보아 줍니다.2. 만 30세가 되면 자동으로 세대주가 되나요?- 아닙니다. 만 30세가 되었다고 해서 행정적으로 세대주로 자동 변경되지는 않습니다.- 많은 분들이 착각하기 쉬운데, 만 30세부터는 부모님과 따로 살고 있으면 소득과 무관하게 ‘독립 세대’로 인정받기 쉬워진다는 점만 참고해 주세요.- 연말정산이나 청약 관련 혜택(예: 청약저축 소득공제)을 받고 싶다면 실제로 독립해서 전입신고까지 해야 세대주로 인정받습니다.3. 부모님이 만 60세 미만일 때- 이 경우 자녀가 무주택자가 되려면 반드시 집에서 나가 분리세대를 구성해야 자격이 생깁니다. 부모님과 함께 살고 있다면 ‘유주택 세대원’으로 간주되어 무주택 혜택을 받을 수 없습니다.4. 위장 전입'이 왜 절대 하면 안 되는지 궁금하신 거죠?말씀하신 것처럼, 실제로 거주하지 않으면서 주소지만 옮기는 행위는 명백한 위법입니다. 주민등록법을 어기는 위장 전입에 해당하죠.요즘 국토교통부에서는 청약 당첨자를 대상으로 실제로 집에 거주하는지 꼼꼼하게 조사하고 있습니다. 카드 사용 내역이나 휴대전화 기지국 위치, 자녀의 초중고등학교 재학 여부 같은 여러 자료를 확인해 거주 사실을 따져봐요.만약 위장 전입이 적발되면 청약 당첨이 취소되는 건 물론이고, 앞으로 10년 동안 청약에 다시 도전할 수 없습니다. 게다가 3년 이하의 징역이나 3,000만 원 이하의 벌금까지 받을 수 있으니 처벌도 아주 강합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.안녕하세요. 문의주신 서해선 복선전철 개통 일정과 함께, 석우리 토지(약 2,763평)의 6월 전 매도 가능성에 대해 실제 시장 데이터와 현장 분위기를 바탕으로 종합적으로 안내드립니다.1. 석우리 토지, 평당 35만 원에 6월 전 매도 가능성은?합덕읍의 계획관리지역 내 잡종지는 건축 허가가 쉬워 투자자들 사이에서 인기가 많습니다. 최근 인근 시세를 보면 평당 40~50만 원 이상이 일반적이어서, 평당 35만 원에 내놓으시면 확실한 ‘급매’ 매물로 주목받을 수 있습니다. 2026년 3월 완전 개통 호재와 겹치며 당분간 문의가 이어질 것으로 기대됩니다. 특히 ‘잡종지’라는 점과 ‘태양광 발전 가능성’까지 더해져, 법인·실수요 투자자들에게 확실한 매력을 어필할 수 있습니다.3. 효과적인 매도를 위한 플랫폼 추천과 활용법단순히 기다리기보다는 아래 플랫폼을 적극적으로 활용해보세요. “서해선 3월 개통 확정” 또는 “파격 급매” 키워드를 강조하면, 더 빨리 노출되고 문의도 늘어납니다.- 토지 투자자 타깃 플랫폼- 밸류맵, 디스코: 전국 투자자들이 많이 보는 앱입니다. 지적도와 ‘계획관리 잡종지’임을 강조해서 등록하면 좋습니다.- 땅야: 실거래 기반 실수요 앱으로, 직접 찾는 매수자와 연결되기 쉽습니다.- 생활/직거래 플랫폼- 당근마켓(부동산): 당진뿐 아니라 인근 천안, 아산 투자자가 자주 확인합니다. ‘급매’ 단어를 노출하세요.- 피터팬의 좋은방 구하기: 네이버 카페 등 커뮤니티를 통한 직거래로, 중개수수료를 아끼려는 문의가 올 수 있습니다.- 전문가 네트워크- 공인중개사협회 ‘한방’: 인근 중개사에게 매물 등록을 의뢰하실 땐 ‘한방’ 시스템에도 꼭 올려달라고 요청해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 정부의 부동산 정책은 집값을 의도적으로 크게 떨어뜨리기보다는, 급격한 가격 상승을 막고 실수요자 중심의 건전한 시장을 만드는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 질문해 주신 내용과 관련해 핵심만 정리해드리면 다음과 같습니다.1. 어떻게 집값 안정을 유도하나요?기본적으로 정부가 집값을 조절할 때 많이 쓰는 방법은 대략 세 가지 정도로 볼 수 있습니다.공급 확대: 신도시 지정이나 재개발·재건축 규제 완화 등을 통해 시장에 ‘집이 늘어난다’는 신호를 줍니다.금융 규제: LTV나 DSR 같은 대출 한도를 조절해 무리한 투자를 막습니다.세제 정책: 다주택자에 대한 보유세나 양도세를 강화해 투기 수요를 누릅니다.2. 집값이 과거 수준까지 내려갈까요?집값이 과거 바닥 가격까지 곤두박질치는 일은 사실 정부도 원하지 않습니다. 그렇게 되면 금융 시장 등 전체 경제에도 위험이 커지기 때문입니다. 그래서 최근 정책도 집값을 서서히 안정시키거나 보합세로 유도하는 ‘연착륙’에 가까운 방향입니다. 일부 과열됐던 지역에서는 조정이 나타날 수 있지만, 전반적으로는 물가 상승도 함께 고려해야 해 옛날 가격까지 내려가기는 쉽지 않습니다.3. 대출이 있는 실거주자는 어떻게 되나요?질문하신 것처럼 만약 집값이 떨어지거나, 금리가 높아지면 실거주자 분들은 부담이 커질 수밖에 없습니다. 이른바 '하우스푸어' 문제가 생기기 쉬운 상황입니다. 정부도 이런 어려움을 완화하려고 여러 보완책을 같이 내놓고 있습니다. 예를 들면,변동금리를 고정금리로 바꿀 수 있도록 지원*실수요자에 한해 대출 규제를 일부 완화경매 위기에 놓인 가구의 채무 조정 프로그램 운영등이 있습니다.정리하자면,부동산 정책의 목표는 결국 집값을 무턱대고 내리는 것이 아니라, 투기를 억제하고 시장이 정상적으로 작동하도록 만드는 데 더 가깝습니다. 대출이 있는 실거주자라면 정부의 금융 지원 정책이나 향후 금리 변화에 관심을 갖고, 필요한 경우 상담이나 정보를 적극적으로 찾아보시는 것이 좋겠습니다.