답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 서울시 전역과 경기 12개 지역인 과천시, 광명시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 수원시 영통구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등으로서, 조정대상지역 및 투지과열지구로 지정되었고 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 지정된 상태입니다.토지거래허가 구역의 주택(아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택)을 매수하는 경우 허가일로부터 4개월이내에 해당주택에 입주해야하는 실거주 의무가 있으므로 갭투자가 불가능하며, 계약에 앞서 토지거래허가 신청을 해야만 하므로, 허가가 날 경우 매매를 진행한다는 매매 약정서로 계약을 대신하고 약정금을 지급하는 경우에는 허가가 나지 않을 경우 위약금 없이 전액 반환한다는 특약을 반드시 넣는 것이 필요함 등에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에도 전세사기가 계속되고 있고 고금리로 인한 이자 부담 등으로 전세에서 월세로의 전환이 많이 일어나고 있는 상황입니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서, 임대인 정보조회, 임대인의 지방세·국세 납세증명서, 건축물대장 등을 통해 문제가 없는지를 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약을 중도 해지 하는 경우에는 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없다보니 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되는데, 부동산을 거치지 않고 후속세입자를 구한다면 복비를 부담하지 않을 수 있습니다. 하지만 이렇게 후속세입자를 구하는 방식을 임대인이 좋아하지 않을 수도 있으므로 사전에 양해를 구하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약서를 작성하면 즉시 확정일자를 받는 경우가 많습니다. 하지만 전입신고가 되지 않으면 대항력(제 3자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 권리로서 전입신고를 하고 거주하면 발생합니다.)이 발생하지 않아서 확정일자를 먼저 받아도 우선변제권이 발생하지 않습니다. 즉, 확정일자를 먼저 받아도 상관없으나 전입신고를 하고 거주를 해야 다음날 오전 0시에 대항력이 발생하여 권리를 주장할 수 있게되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.배우자명의로 아파트를 명의이전하기 위해서는 증여형식을 취하게 되므로 증여 공제한도인 6억원을 공제한 금액에 대해 증여세가 과세되고 취득세(3.5%, 3억초과 조정대상지역 12%)가 과세되며 그밖에 국민주택채권매입, 등기신청수수료 등이 소요될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조상땅찾기를 어떤 방식으로 AI에 의뢰한 것인지 알 수는 없으나, 정부24 또는 국가공간정보포털을 이용하거나 시군구 지적업무부서를 방문하여 조상땅찾기를 의뢰하는 등 공식적인 경로를 통하지 않는다면 결과를 신뢰하기가 어려울 수 있을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 계약금만 지급된 상태라면 매도인은 일방의 의사로 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 계약서에 위약금이나 손해배상에 대한 특약 등이 있다면 그에 따라 조치가 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 임차인은 1년 계약이라도 2년의 계약기간을 주장하여 거주할 수 있습니다. 다만 이렇게 2년으로 계약기간이 변경된 이후 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되므로 먼저 중도 해지를 임대인에게 통지하고 후속 절차에 대한 협의를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세는 주택 임대차 계약의 한 형태로서 임차인이 임대인에게 전세보증금을 맡기는 조건으로 주택을 임차하여 사용하고 계약기간이 종료되면 전세보증금을 돌려받는 제도입니다. 보증금만 맡기는 경우도 있고 보증금을 걸고 일부 월세를 납부하는 반전세 형태도 있습니다. 계약이 종료되어도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 전세사기가 되는 것이며, 이를 방지하기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 확보하고 전세보증보험에 가입하는 등의 조치를 취하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차인 경우에는 대항력 확보를 위해서 전입신고가 필수이지만 주택을 매수한 경우에는 전입신고를 좀 늦게하더라도 큰 문제는 없습니다. 법적으로는 실제 전입을 한 후 14일 이내에 전입신고를 해야하고 이보다 늦게되면 최고 5만원 이하의 과태료가 부과되는 것으로 되어 있으나 정당한 사유가 있다면 이를 소명하여 피할 가능성이 있습니다. 다만 장기간 전입신고를 하지 않으면 거주지 불명으로 등록될 가능성이 있으므로 가급적 빨리 전입신고 하시는 것이 바람직합니다.