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6월초 6.27전에 갭투자 했는데요, 잔금날에 전세계약서 재작성시 주의사항이요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약서를 재작성하는 경우 특약난에 본 계약은 임대인 변경으로 재작성되는 계약이며, 신규 임대인은 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 승계하고 임대차 계약의 모든 조건은 기존과 동일하게 유지됨을 명기하시면 될 것입니다.
경제 / 부동산
25.08.29
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부모님과 같이살고있는 1주택자입니다. 제가 분가하게되면, 무주택자로 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택인 부모님과 같은 세대를 이루면 본인도 유주택자가 되므로, 원룸 등으로 세대를 분리하게 되면 무주택자가 될 수 있습니다. 만일 부모님이 만60세 이상인 경우이고 본인이 30세 이상이거나 결혼을 하였거나 일정 수준 이상의 소득이 있다면 무주택자로 청약이 가능한데, 이 경우 부모님을 가족수에 넣을 수 없고 노부모 부양 특공이나 공공임대 등에 대한 청약은 불가합니다.
경제 / 부동산
25.08.29
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아파트 리모델링사업 진행은 어떻게?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리모델링의 순서는 기본계획수립 -> 추진위원회 설립 -> 조합 설립 인가 -> 시공사선정 -> 안전진단 -> 건축 및 도시계획 심의 -> 권리변동계획수립 -> 사업계획신청 -> 이주 및 철거 -> 착공 및 준공 -> 입주 및 정산의 순서로 진행됩니다. 문제가 없이 진행될 경우 조합설립에서 이주까지 보통 3년 정도를 보고 공사 착공 후 입주까지 3~4년 정도를 보는데, 공사 범위와 상황에 따라서 10년 이상 소요될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.29
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공인중개사 없이 매매 전자계약서 작성 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재의 시스템상으로는 전자계약인 경우 공인중개사를 통해서 계약을 하셔야 합니다. 부동산 전자계약을 하려면 미리 공인중개사에게 이야기해야 하며, 매도인의 동의가 있어야 가능 합니다. 먼저 스마트폰에 “부동산 전자계약” 앱을 설치한 후에 공인인증서나 본인 확인 절차를 거쳐 로그인하고 매도인과 매수인 모두 신분증을 촬영하여 차례로 등록하여 확인을 진행하고, 공인중개사가 미리 등록한 계약서를 선택하여 확인하고 스마트폰 등을 통해 전자 서명을 완료하여 계약을 완료한 후 전자계약 목록에서 계약서를 다운로드하여 보관할 수 있습니다. 전자계약은 부동산거래 신고가 자동으로 이루어지며, 위변조가 불가능하고, 신분 확인이 분명하며, 전자계약으로 매매 계약을 하는 경우 주택담보대출에서 0.1~0.2%의 금리 우대를 받을 수 있고, 주택도시기금 버팀목·디딤돌 대출 시 0.1% 우대금리가 제공되며, 전용면적 85m2 이하 주택 임대차 계약시에는 중개보수 바우처를 통해 일정 금액을 지원받을 수도 있고, 등기대행수수료가 30% 절감되는 등 장점이 있으나, 인증 절차가 복잡하고 자금조달계획서를 작성해야하는 규제지역의 경우에는 시스템이 연동되지 않고 특히 매도인이 자산 내역이 그대로 국세청에 넘어가는 것을 달가워하지 않기 때문에 거부하는 경우가 있는 것이 단점입니다. 전자계약도 매도인과 매수인이 준비해야 하는 준비물은 일반 계약과 다르지 않으며, 전자계약이라도 부동산 중개 수수료는 소요되는데 카드결재시에는 무이자 할부가 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.29
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전세보증금 반환 관련 구체적으로 답변 해주실수있나요 실재 실무적으로
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 종료시까지 보증금을 돌려받지 못하면 1번의 순서대로 진행하시면 됩니다. 단, 임차권등기명령신청 후 임차권이 등기부에 등재가 된 이후에 이사를 하셔야 합니다. 임차권이 등기된 이후에는 보증금을 돌려받을 때까지 계속거주하셔도 되고 부모님 집으로 전입하셔도 됩니다. 전세보증보험을 청구할 수 있는 조건은 전세계약 종료후 1개월이 지나도록 정당한 사유없이 보증금을 반환받지 못하거나, 임대차계약기간중에 경매 또는 공매로 전세보증금을 돌려받지 못하게되는 경우 입니다. 청구를 위해서는 먼저 임대인에게 전세계약해지를 통지한 자료(문자, 내용증명 등)를 확보하고 현재의 상황을 정리하여 임대인에게 내용증명을 보내고, 전세계약 종료시까지 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청해서 임차권이 등기(임차권 등기가 될때까지는 주민등록을 유지해야 합니다.)되도록 해야하고, 1개월이 지나면 보증사고 발생을 이유로 보증금 이행청구를 할 수 있습니다. 이후 HUG의 이행청구 심사 -> 이행심사 결과 통지 -> 대위변제금액 수령의 절차를 거치게 됩니다. 보증이행을 청구할 수 있는 기간은 보증사고일로부터 2개월(계약 종료로부터 3개월) 이내 입니다.제출서류는 전세보증보험청구서, 주민등록등본/초본, 전세계약서 원본(또는 사본), 부동산등기부등본, 계약해지통보관련자료, 임차권등기명령 결정문, 보증보험계약서, 신분증 사본, 통장 사본, 인감증명서와 인감도장 등 입니다.
경제 / 부동산
25.08.29
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청년층에서 1인 가구의 증가가 부동산 시장과 소비 패턴에 미치는 영향은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 결혼 연령이 늦어지고 있고 이혼하는 부부도 늘어나다보니, 인구감소에도 불구하고 전체 가구수는 증가하고 있는 추세입니다. 여기에 따라서 소형주택에 대한 수요가 늘어나서 과거에 비해 30평대 이상 아파트수는 감소하고 20평 이하의 소형 평수의 아파트 수는 증가하는 추세에 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.29
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압구정 재건축에 따른 한강뷰 장벽 아파트 소문..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 압구정 현대아파트 재건축이 진행중이 있으며 최고 70층, 총 6개 구역, 13000여 세대가 건축될 예정에 있습니다. 물론 고층으로 뷰가 일부 막힐 우려는 있으나 전체가 70층으로 건설 되는 것은 아니고 중간 중간 타워형 건축물이 들어설 예정이고 기존에도 건물들로 인해 한강뷰를 보기는 어려운 상태였던 만큼 우려하는 만큼의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.08.29
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다주택자의 재건축 조합원 자격 갯수 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 재건축 조합 구역내에 여러채의 주택을 가지고 있더라도 1세대 1주택원칙으로 1개의 입주권(중대형 가구인 경우 2개)만 인정 받을 수 있습니다. 여러채의 주택 중 1채를 선택하여 입주권을 받을 수 있고 나머지 주택은 현금청산 대상이 됩니다. 반면 서로 다른 재건축 조합에 여러채의 주택을 보유하고 있다면 각 조합별로 1개(중대형 가구인 경우 2개)의 입주권을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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세대주 분리시 결혼한 형한테 전입신고해도 세대주가 되는건지요~~~~~~~~~~~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.형제의 집으로 전입하게되면 기본적으로 동거인이되고 세대주가 되지 않습니다. 만일 형제의 집이 단독주택이면 세대분리를 통해 세대주가 될 수 있으나 아파트나 빌라 등 독립적인 거주를 할 수 없다면 세대분리가 불가능합니다. 만일 유주택인 부모님이 만60세 이상이라면 세대주로 변경하여 무주택세대주가 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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전세집 중도 퇴거 관련 질문있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약중 임대인이 동의하지 않은 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약이 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 계약종료시까지 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 되는데, 임대인이 협조하지 않는다면 계약종료시까지 보증금을 돌려받기 어려울 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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