답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미국 시민권자인 외국인이라도 부동산 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 90일 이상의 장기체류하는 경우에는 장기비자가 필요한데, 부동산 거래시는 외국인등록번호나 거소신고번호로 계약서를 작성할 수 있습니다. 외국인 임대차시에는 여권, 외국인등록증, 비자, 한국내에서의 연락처 및 은행계좌번호 등이 필요합니다. 외국인이 의료보험에 가입하려면 6개월 이상 국내에 거주하고 외국인등록을 완료해야하며 국민건강보험공단을 직접 방문하여 신청하면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민임대주택은 세대주가 혈연관계가 아닌 사람과 함께 생활하는 것을 제한하므로, 신청시에 세대주의 직계존비속이 아니면 신청자체가 되지 않을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하고 확정일자를 받기 이전에 근저당이 설정되어 있었다면, 근저당이 1순위, 임차권(전세)이 2순위가 됩니다. 집값이 근저당 금액과 전세가격을 합한 금액 보다 훨씬 높은 경우에는 보증금을 받을 수 있는 확률이 높지만, 보통 경매에 넘어가는 경우에는 집주인이 여러가지 다른 권리관계가 있는 경우가 많으므로 100% 보증금을 돌려받을 수 있다고 장담할 수는 없을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 종류에 따라서 다를 수 있는데, 만일 농지를 경작하지 않고 방치를 해놓게 되면 행정시로부터 처분명령을 받고, 그래도 이행하지 않으면 농지 소유주에게 이행강제금이 부과됩니다. 대지의 경우라도 장기간 방치하여 잡목이나 담장 등의 붕괴우려가 있다면 행정기관에서 유지보수 명령이 내려질 수도 있을 것이며, 타인이 무단 점유하여 점유취득시효를 주장할 염려도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세가 공실인 경우에 원인은 여러가지가 있을 수 있으므로 먼저 전입세대열람내역서와 등기부등본, 임대인정보조회 등을 통해 상황을 파악해 보시는 것이 좋을 수 있습니다. 전입세대열람내역서(과거이력 조회)를 통해 임차인이 중도에 나간 것인지, 주택에 권리관계는 복잡하지 않은지, 임대인이 다주택자이거나 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하여 간접적으로 안전성을 확인 하실 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년 거주후 갱신을 어떻게 했는지에 따라서 달라질 수 있습니다. 계약종료 2개월전이 지나도록 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 자동으로 갱신되는 묵시적갱신이나 계약갱신청구권에 의한 갱신이었다면 언제든지 계약해지를 통보하고 통보한지 3개월후에는 보증금을 받을 수 있으나, 만일 임대인과 임차인이 서로 연락하여 합의에 의한 갱신을 했다면 계약종료가 되어야 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출로 인한 근저당권이 설정된 주택에 임대차(전세) 계약 후 전입신고 및 입주를 하면 대항력이 발생하고 여기에 학정일자를 받으면 후순위 권리에 우선하여 변제를 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 즉, 근저당권이 1순위, 확정일자 기준의 임차권이 2순위가 되는 것입니다. 집주인이 대출금을 모두 상환하고 근저당권을 말소하면 권리 자체가 사라지므로 임차권이 1순위가 됩니다. 순위는 권리가 발생한 일자를 기준으로 하는데, 근저당권 설정 일자와 계약서 상의 확정일자를 비교하여 빠른 것이 우선 순위가 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유권이 이전되었더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 계약기간 종료시까지 거주를 할 수 있으며 새로운 집주인이 임차인을 즉시 내보낼 수는 없습니다. 하지만 계약기간이 종료되면 집주인은 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 계약을 종료할 수 있습니다. 임차인을 조기에 내보내려면 임차인과 잘 협의하여 이사비를 지원하는 등의 조건을 제공해야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값과 경매시의 배당 순위는 별개 입니다. 임차권자가 1순위라면 집값이 증가해도 순서는 바뀌지 않습니다만, 임차권자가 먼저 배당을 받고 나서 남은 금액이 충분하다면 집주인도 배당을 받을 수 있는 기회가 생길 수 있습니다. 하지만 실제 경매에 넘어가는 이유는 집주인의 경제 상태가 좋지 않아서 대출금을 제때 상환하지 못하기때문이라서 여러가지 권리가 복잡하게 얽혀있는 경우가 많으므로 집주인이 제대로 배당을 받기 어려운 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청년층에게 주거비는 가장 비중이 크고 부담으로 작용할 수 있으며 부모님의 도움이 없다면 수도권에서 자가 주택을 구입하는 것이 현실적으로 매우 어려운 것이 사실입니다. 주택을 이미 보유하고 있다면 주택 가격이 오르는 것을 내심 바랄 수도 있겠지만 그렇지 않다면 주택가격이 오를 수록 더욱 주택마련이 어려워지므로 이는 사회적인 문제가 될 수 있습니다. 정부에서는 청년층의 주택 구입을 위해 여러가지 정책을 펼치고 있으나 아직까지 현실적인 대책이 제대로 수립되지 못한 상황입니다.