답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고는 가능한데 확정일자는 불가능하다는 사항은 잘 이해가 가지 않습니다. 통상적으로 임대차 계약서만 있으면 확정일자를 받을 수는 있지만 임대인에 따라서 (세금문제 때문에) 전입신고를 하지 못하게 하는 경우가 있기 때문입니다. 일단 전입신고만 되면 거주와 더불어 대항력을 발생할 수 있으며 최우선변제권을 확보하여 선순위 저당권보다 앞서 경매시 배당을 받을 수 있으므로 큰 문제만 없다면 보증금을 돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 전입신고가 가능한 것인지를 먼저 확실하게 알아보시는 것이 필요할 것 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주민 주도의 도시재생은 지역의 특성에 맞게 사업이 진행될 수 있고 주민들의 의사를 반영할 수 있는 장점이 있으며 지역문제를 해결하는 서비스, 일자리 창출, 지역 인프라 관리, 주거지 관리 등의 사업을 진행할 수는 있지만, 재개발이나 재건축 처럼 근본적인 인프라 확충 및 개선 등 전반적인 환경을 개선하여 공동화 문제를 해결하기에는 부족할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 상대방이 동의하지 않을 때 일방의 의사로 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안은 세입자가 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의를 거쳐 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 3천만원에 월세 155만원이면 환산보증금은 1억8500만원이되고 상한요율 0.3% 적용하면 55만5천원이 중개 수수료 상한치로 이 금액내에서 협의하여 결정할 수 있습니다. 이와 별도로 부가세가 과세될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인과 임차인 모두 아무런 말없이 기간이 경과하게되면 2년간 묵시적갱신이 이루어집니다. 묵시적갱신이 이루어지면 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통보할 수 있지만 통보로부터 3개월이 경과하면 후속 임차인의 입주와 상관없이 보증금을 받을 수 있습니다. 따라서 집주인의 말은 어느정도는 근거는 있지만 일부는 틀린말 입니다. 현 상황으로는 3개월이 경과하기 전인 10월30일까지 보증금을 받기 어려워보이며 복비도 임차인에게 부담을 요구할 수 있을 것입니다. 보증금을 받기까지는 주소를 유지하시는 것이 중요한데 (대항력 유지) 주소를 유지하는 한 월세를 납부하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27대책은 서울과 수도권에 한하여 적용되며 지방에는 적용되지 않습니다. 전국의 미분양 주택 중 79%가 지방에 위치하고 있는 만큼 지방은 오히려 분양을 활성화해야 하는데 그에 따른 충분한 조치가 없다는 지적도 있는 상황입니다. 지방에서도 2주택자 이상은 투기 수요를 막기위해 LTV 및 DTI가 낮게 책정될 수 있고 수도권과 동일하게 DSR3단계가 적용 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 공시지가는 국토교통부의 "부동산공시가격알리미"에 접속하여 개별공시지가를 선택하시고 주소를 통해 토지가격을 확인할 수 있습니다. 토지를 매매하려면 해당 토지 근처 부동산에 연락하여 매매를 의뢰하시면 됩니다. 기획부동산은 대체로 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 토지를 지분 형태로 쪼갠다음 매수자를 모집하여 넘기는데, 피해 규모가 크고 회복이 어려워 투자에 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 에스크로는 전세보증금의 전부 또는 일부를 집주인대신 금융기관이나 신탁회사 등에 예치하여 임차인의 보증금 반환을 보장하는 제도 입니다. 임대인의 부도나 파산으로 인한 보증금 반환 불가 상황을 막을 수 있어서 정부에서 도입을 검토중인데, 전세사기의 위험을 낮출 수 있고 임대인의 갭투자 등을 막을 수 있는 장점이 있으나 임대인의 자금 흐름이 억제되어 전세 공급이 축소되고 예치율과 수수료 및 이자 등에 대한 세부 방안이 필요하고 사회적 혼란을 가져올 수도 있는 단점이 있어서 먼저 충분한 사회적 합의가 필요한 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리츠투자는 주식처럼 소액으로 대형 부동산에 투자할 수 있고 진입장벽이 낮으며 높은 배당 수익을 얻을 수 있고 여러 부동산에 분산투자가 가능하며 부동산 전문가를 통한 운용 등 장점이 있으나, 부동산 시장이 침체되거나 금리가 상승하면 수익이 감소할 수 있고 운용사의 전문성과 전략에 따라서 성과가 달라질 수 있고 운용 수수료가 높은 점 등이 단점으로 작용할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있으나 추가분담금이나 사업 지연 등 여러가지 리스크가 존재하므로 투자에 신중을 기해야 합니다. 먼저 조합원 지위 승계 가능여부와 조합내 갈등 상황, 인허가 상황 및 분양권을 받을 수 있는 대상인지를 확인해야 하고, 전매제한 등 정책과 관련된 사항을 파악하여 얻을 수 있는 이익 및 손실에대해 사전에 잘 파악해야 합니다. 또한 재건축은 10년 이상이 소요될 수 있으므로 장기적인 투자시 자금 조달에 문제가 없는지 추가분담금, 초과이익환수제 등으로 인한 영향은 없는지 등도 고려하셔야 합니다.