25년 2월 25일에 오피스텔 계약했는데요
어제 오피스텔 1년 계약 묵시적 계약에 대해 질문글 올렸는데요.저희는 25년 2월 25일에 26년 2월 25까지라는 1년 계약서를 쓰고 오피스텔에 온 거고 이번에 3개월 이전에 계약을 끝낸다는 통보해야하는 조항을 늦게알아서 묵시적 계약으로 간주돼 통보 후 3개월 지나 4월 5일 이후 후임자가 정해지든 아니든 싱관없이 나가도 괜찮다는 조언을 들었습니다.
그런데 몇몇 답변주신 분들이 아무리 계약서상 1년 계약이라고 치더라도 2년 거주가 기본이니 이번에는 묵시적 계약이 성립되지 않고 중도퇴실이 돼서 무조건 후임자가 안 구해지면 나갈 수도 없고 보증금을 돌려받지 못해도 임차권 등기명령을 할 수 없다고 하시던데... 대체 누구 말이 맞는건가요??
계약서상 계약기간은 분명 1년인데... 그럼 그건 그저 숫자에 불과하고 1년 계약도 2년으로 간주되는 건가요?
저희는 계약서 상 1년이라 1년인줄 알았고 그래서 1년 만 살고 엄마 회사랑 가까운 곳으로 가려고 준비를 하고 있었는데.... 너무 헷갈리네요... 이럴거면 1년 단위의 계약은 왜 존재하는 건지...
이 경우 저희는 계약서 내용 상관없이 2년이 채워질 때까지 거주를 하든가, 혹은 저희가 집을 내놓고 다음 후임자를 찾아야 하나요? 묵시적 계약으로 4월 5일 나가는 건 안돼는 건가요? 가능한 건가요??
안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
다시밝혀드리께요
묵시적갱신이 맞습니다
입법취지가임차인보호에있기때문이지요
그대로진행하시면됩니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대차계약은 1년으로 할 수 있습니다.
단 게약완료 6~2개월전에 다음 재계약에 대해서 임대인과 협의를 해야 됩니다.
다시 1년 재계약이냐 아니면 퇴거냐에 대해서 6~2개월전에 결정이 나야 임대인도 다른 사람 구하느냐? 아니냐?에 대해서 결정을 하게 됩니다. 그 사이 아무런얘기가 없을 경우 자동으로 1년 더 연장이 되게 됩니다.
이것을 묵시적갱신이라고 하고 묵시적갱신이 되게 되면 적어도 3개월전에 임대인에게 말을 해야 임대인도 다른 세입자를 구할 수 있습니다. 또한 2년미만 임대차계약은 2년으로 본다는 규정은 임차인에게 유리한 규정으로 임차인이 1년을 계약하고 2년 거주를 하고 싶은 경우 임대인에게 2년 거주 보장을 주장할 수 있고 또한 임차인은 계약대로 1년만 살고 싶은 경우 6~2개월전에 계약해지를 선택하면 해지가 되는 프로세스입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 지금 살고 있는 오피스텔이 주거용이라서 주택임대차보호법이 적용된다면 1년이라고 써도 법에서는 최소 2년 보장으로 봅니다.
2. 다만 1년 만기 때 묵시적 갱신이 이미 성립했다면 그 이후에는 임차인이 언제든 해지 통보를 할 수 있고 통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 뒤에 나가면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
주택임대차보호법과 관련하여 혼란스러우신 상황을 명확히 정리해 드립니다. 결론부터 말씀드리면, 임차인(질문자님)은 1년 계약의 유효함을 주장할 수 있으며, 묵시적 갱신 또한 가능합니다.
1. 1년 계약도 유효한가요?
주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우, 그 기간을 2년으로 보지만 임차인은 1년의 유효함을 주장할 수 있습니다. 즉, 집주인은 "무조건 2년 살아야 한다"라고 주장할 수 없지만, 세입자는 "계약서대로 1년만 살고 나가겠다"라고 할 수 있는 권리가 있습니다.
2. 묵시적 갱신이 성립하나요?
네, 성립합니다. 1년 계약 종료 전(2개월 전까지)에 임대인이나 임차인 모두 아무런 의사 표시가 없었다면 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 갱신된 임대차 기간은 다시 2년으로 간주됩니다.
3. 4월 5일에 나가는 것이 가능한가요?
* 묵시적 갱신 상태인 경우: 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 질문자님이 이미 통지를 하셨고 그 시점이 1월 초라면, 3개월 뒤인 4월 5일경에 보증금 반환을 요구하며 퇴거하는 것이 법적으로 가능합니다.
* 중도 퇴실인가요? 아닙니다. 묵시적 갱신 중 해지는 법이 보장하는 임차인의 권리이므로, 후임자를 직접 구하거나 중개수수료를 부담할 의무가 없습니다.
4. 누구 말이 맞는 건가요?
"무조건 2년을 채워야 한다"거나 "임차권 등기명령을 할 수 없다"는 답변은 틀린 정보입니다.
* 임차권 등기명령: 묵시적 갱신 해지 통지 후 3개월이 지났음에도 보증금을 돌려받지 못한다면 당연히 신청 가능합니다.
* 후임자 문제: 3개월의 법적 기간이 지났다면 후임자 유무와 상관없이 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.
요약 및 조언
질문자님은 임차인으로서 1년 계약의 유효성을 주장할 권리가 있고, 묵시적 갱신 상황에서 해지 통보 후 3개월이 지났다면 법적으로 당당히 보증금 반환을 요구하실 수 있습니다. 집주인에게 "주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 따라 통지 후 3개월이 경과했으므로 보증금 반환을 요청한다"고 명확히 전달하시기 바랍니다.
상기 질문요지를 고려할 때 임대차계약기간이 2년 미만으로 되어 있는 상태에서 묵시적인 계약갱신이 되는 경우 남아 있는 2년 기간을 채워야 합니다. 이러한 경우에도 계약해제 의사표시를 한 후 3개월이 경과되는 시점에 계약을 종료시킬 수가 없고 이렇게 하기 위해서는 임대인과 협의가 필요한 사항입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
묵시적갱신에 대한 내용은 주택임대차보호법 제6조(법제처 국가법령정보센터에서 조회해 보실 수 있습니다.)에 기술되어 있는데, 임대인이 계약기간(존속기간 2년) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 계약서의 기간과 관련없이 2년이 경과해야 묵시적 갱신이 이루어질 수 있고 (계약서상 1년이라도 임차인은 2년 계약을 주장하여 계속거주할 수 있고, 이는 임차인이 최소한 2년간 거주가 가능하도록 보호하려는 목적입니다.) 임차인의 사유로 2년이 되기전에 퇴거하려 한다면 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
제 답변에 대한 이해가 어려우셨나 봅니다.
쉽게 임대차에서는 몇가지를 알고 계셔야 하는데, 기본적으로 계약기간이 종료되기 즉, 만기 6~2개월전에는 퇴거를 원할 경우 반드시 상대방에게 계약연장 거절의사를 밝히셔야 합니다.
질문에서 질문자님이 1년 계약기간에 맞추어 만기퇴거를 하실거 였다면 기본적으로 만기 6~2개월전까지 해당 연장거절의사를 전달하여야 하는게 기본입니다. 이는 특약에 따른 부분이 아니라 법으로써 강제되는 의무사항입니다.
만약 이를 통보하지 않고 상대방도 통보가 없는 상태로 해당 기간을 지나치면 계약이 자동연장이 되는 것이고 보통은 이를 묵시적갱신으로써 동일조건으로 기간정함이 없는 경우 2년으로 보게 된다는게 법적 묵시적갱신입니다. 다만, 임대차 보호법에서는 최초 임대차부터 임차인이 거주할수 있는 최소기간 2년을 보장하게 되는데, 여기서 2년은 1년계약이라도 2년으로 본다는게 의미가 아니라 예를 들어 임차인 1년 계약만 하고 민기퇴거를 원할 경우 의 의사통보기간에 맞추어 연장거부 의사를 상대방에게 통보하면 계약은 기존대로 1년만에 종료가 되는 것이지만, 임차인은 추가거주를 원하는데 임대인과 계약조건이 맞지 않거나 혹은 퇴거를 요구하는 경우 임차인에게 최소거주기간 2년이 보장되므로 연장을 거부할수 없다는 의미입니다, 그리고 최초 1년계약이후 법적최소거주기간이 되지 않은 상황에서는 자동연장이 될 경우에는 묵시적갱신이 성립하지 않는다는게 일반적인 해석인데 이는 본인이 최초 1년 계약을 하고 서로간 만기 6~2개월전 해지에 대한 의사통보가 없이 지나갔다면 동일한 자동연장이 될수 있으나, 이때 적용되는 임대차보호법은 법적 최소거주기간에 따른 연장으로 보는게 일반적 견해입니다. 즉, 묵시적 갱신으로써 자동갱신이 아닌 법적최소거주기간 명시에 따른 자동연장으로 구분되어 중도해지시 적용되는 부분도 차이가 생기게 됩니다.
법에서는 묵시적갱신에서의 중도해지는 임대인이 의사통보를 받은 3개월후 계약이 종료된다고 명시되어 있지만 최소거주기간 보호에 따른 자동연장에는 해당 부분이 적용되지 않기에 질문에서 말하는 3개월후 자동종료는 불가하는 의미입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이런 경우에는 관할구청에 있는 임대차분쟁조정 위원회에 상담을 받아보시기 바랍니다
오피스텔에 대한 법해석을 달리할수도 있습니다
묵시적 계약에 대해 1년이 아닌 2년에 대한 확실한 답변을 들어보시기 바랍니다