답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 농지투기를 방지하고 농업인을 위해 농지가 제대로 활용되기 위한 DB를 구축하기 위해 농지에 대한 전수조사를 추진하고 있습니다. 그런데 경자유전의 법칙과 맞지않게 고령화 및 상속 등으로 실제 농사를 짓기 어려운 상황에 처한 농지 보유자들이 많다보니 자칫 처분 대상으로 분류되면 농지를 팔려고 해도 지방의 경우 매수자도 없고 농지은행에 맡기려고 해도 대기시간만 1년 정도 걸리는 등 처분도 쉽지않아 재산권이 침해될 수 있고 임차농의 영농 안정성도 위협을 받을 수 있다보니 반대를 하고 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 실거래가신고 제도는 건전하고 투명한 부동산 거래질서 확립(거짓신고 등으로 시세를 조작 또는 탈세를 위해 거래금액을 조작하는 등을 방지)을 위해서 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산 거래당사자나 거래를 중개한 개업공인중개사가 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고를 하도록 하는 제도 입니다. 만일 거래계약을 체결하였으나 거짓(업계약 또는 다운계약 등)으로 신고하면 취득가액의 10%이하의 과태료가 부과되며, 거래계약을 체결하지 않고 거짓으로 신고한 자에게는 3천만원 이하의 과태료가, 신고 기간내에 신고를 하지 않거나 지연신고를 한 자에게는 500만원 이하의 과태료에 처해지는 등의 불이익이 있으므로 바르게 신고해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 정책은 특히 건설기간이 긴 공동주택과 관련된 정책이되므로, 장기간을 보고 진행해야 하는 것이 원칙인데, 정권이 들어서면 임기내에 성과를 내려하는 것이 오히려 문제를 일으키고는 하는 것 같습니다. 문재인정부때 특히 집값이 폭등했었는데, 이는 정권이 들어서기 이전에 이미 상승이 될 수 있는 상황이 진행되어 있던 이유가 컸었습니다. 노무현, 이명박 정부 시절 건설된 주택이 완공되어 입주물량이 늘고 유럽재정위기로 미분양물량이 늘어나자 박근혜정부 시절 대출 규제를 풀어 문제를 해결한 반면 건설량을 줄였는데, 문제인 정부시절에는 코로나로 인한 경제위축을 막기위해 통화공급에 나서고 초저금리에다가 주택 공급은 줄다보니 공급부족 심리가 퍼져, 초저금리를 이용한 대출로 아파트를 많이구입하다보니 아파트값 폭등의 도화선이 되었었습니다. 윤석열 정부시절에는 세계적인 고금리로 경기가 위축되며 집값도 위축되었었으나 이재명정부에 들어서서는 금리도 약간 낮아지고 윤석열 정부시절 위축되었던 주택 매수세가 살아나면서 다시금 집값이 상승추세로 전환되었습니다. 이에 정부에서는 집값을 잡기위해 지나치게 과도한 정책을 펼치면서 여러가지 부작용이 일어나고 있는 상황이 이어지고 있습니다. 현재 서울지역은 다른지역에 비해 주택보급률이 적어서 작은 충격에도 값이 올라갈 수 있는데, 정부에서 일관되지 않은 부동산 정책으로 이미 국민들에게 신뢰를 잃은 상태이며 강남 불패 등의 믿음만 심어주게 되다보니 어지간한 정책에도 반응을 일으키지 않는 상황이 되었습니다. 부동산은 여러해에 걸쳐 가격이 형성되므로 정권이 교체되더라도 좀 일관적인 정책을 펼쳐 꾸준한 주택 공급이 되도록 하는 것이 바람직하다고 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기술하신 것처럼 신축아파트는 시설이 좋지만 가격이 부담스러운 면이 있습니다. 또한 여러가지 편리한 기능 및 시설을 이용할 수 있고 입지가 좋은 곳인 경우에는 아파트 가격 상승으로 시세차익을 기대해 볼 수도 있는 장점이 있습니다.반면 구축아파트는 상대적으로 저렴한 가격으로 넓은 평수의 주택을 구입할 수 있고 기존에 구축된 교통망이나 마트, 은행, 병원 등 여러가지 편의시설을 이용할 수 있는 장점이 있으나 배관설비, 전기계통 등 기능품, 창호, 방수 등에서 크고작은 문제가 발생하여 수리를 해야할 수 있으며 이웃집에서 내부 수리 공사를 하는 경우가 많아서 소음에 시달릴 수 있는 등의 문제점이 있습니다. 집은 자주 교체하기가 어려운 만큼 경제적인 상황과 직장과의 거리, 교통, 생활편의성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 선택하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구체적인 상황에 따라서 달라질 수는 있으나 일반적으로 표준화되어 있고 동일한 규격의 주택에 대한 거래건수가 많아서 가격이 투명한 아파트가 비규격화되어 가격을 알기힘든 다가구나 다세대주택 보다는 안전하다고 할 수 있습니다. 특히 다가구 주택인 경우에는 선순위 세입자가 많다보니 전세보증보험에 가입하기도 쉽지 않아서 아파트에 비해 전세보증금을 지키기가 더 어려울 수 있습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구체적인 조건에 따라서 달라질 수 있으나 일반적으로 로얄동이나 로얄층인 경우 비 로얄동 또는 로얄층인 경우에 비해 가격이 높게 형성될 수 있습니다. 로얄층은 중간 단계에서 약간 높은 층 예를 들어 25층인경우 17층~21층 정도를 말하는데, 뷰가 좋은 지 통풍이 잘되는지 세부 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 로얄동은 생활하기 가장 편리한 동선이 나오는 동을 말하는데, 학교나 커뮤니티와 인접한 곳이나 지하철이나 마트 등에 빠르게 도달할 수 있는 동을 말합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가의 경우 최초 계약을 포함하여 10년을 초과하지 않는 범위에서 임차인은 계약갱신요구권을 사용하여 계약을 갱신할 수 있으므로 법률에 명시된 사항(3기에 이르는 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등)이 없는 경우 임차인이 계약갱신요구권을 사용하면 임차인을 내보낼 수 없습니다. 하지만 이러한 기간이 종료되면 임대인은 계약종료 6개월전에서 1개월전 사이 갱신 거절의 의사를 임차인에게 통지하여 계약을 해지하고 직접 영업을 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 주택을 매입했더라도 실제 다른 주택으로 이사하였다면 이사한 곳으로 전입신고 하시면 됩니다. 그러나 토지거래허가구역에서 주택을 구입했거나, 분양가상한제 적용 주택을 구입한 경우, 디딤돌대출을 실행한 경우 등은 실거주 의무가 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 있어서 권리분석이란 경매 대상인 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부 분석과 점유자 분석으로 나누어 볼 수 있는데 등기부 분석은 등기부에 있는 권리(저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 가처분, 가등기, 가압류 등)중 소멸이 되는지 인수가 되는지를 분석하는 것이며, 점유자 분석은 점유자가 누구인지 임차인 보증금을 떠 안아야하는지 등을 분석하는 것을 말합니다. 경매로 나오게 되는 물건은 대부분 등기상의 문제나 점유자 뿐 아니라 유치권, 지분 경매, 법정지상권 등 여러가지 복잡한 권리가 얽혀 있으므로 이를 잘 분석하여야만 손해를 보지않고 낙찰을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며, 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받는 것이 일반적입니다. 이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.