답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 개인간의 채무를 갚지 못한 경우에 채권자가 근저당, 가압류, 가등기 등과 법원의 제도를 활용하여 담보물을 매각하여 매각대금에서 채권회수를 하는 절차이고, 공매는 일반적으로 채무자가 국세나 지방세를 체납한 경우 정부 기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)에서 채무자의 부동산을 압류한 후 한국자산관리공사(온비드)에 매각 의뢰하여 대금을 회수하는 절차입니다. 양도세 관련하여 개인이 공매를 신청하기도 하고 은행, 국가기관, 신탁기관에서 자산을 처분할 때도 공매를 통하기도 합니다. 경매와 공매는 차이점은 최저입찰가의 경우 경매가 감정평가액으로 하는데 반해 공매는 감정평가액에 취득비용을 더한 금액으로 합니다. 경매는 물건의 선택 폭이 넓고 취득허가 절차가 편리한 반면, 공매는 비업무용 부동산이 많고 법원갱매보다 비싼 경우가 많습니다. 또한 비업무용 물건은 규제가 많을 수 있습니다. 이러한 차이들로 인해 공매에 접근하는 사람들이 좀 더 제한적이고 가격도 차이가 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 양 당사자간의 합의에 의해 이루어지는 것인데, 당초 난방비 무료 조건으로 입주하였고 이후 난방비에 대한 합의가 제대로 이루어졌다고 보기 힘든 정황이 있으며 이러한 조건이 계약서에 기재되지 않았다면 이를 사유로 계약해지를 하기는 어려울 것으로 판단됩니다. 과거 2기분에 해당하는 월세를 연체한 내역이 있더라도 당시 임대인이 해지통지를 하지 않았고 이후 임차인이 연체한 월세를 모두 지급하였다면 다시 2기분에 해당하는 월세를 연체하지 않는 이상 이를 사유로 계약을 해지할 수는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단기임대는 임대차 계약기간을 1년, 2년이 아닌 1~6개월 정도의 단기로 정하는 것을 말하는데, 단기임대는 임대인 측에서 보면 임차인을 조만간 다시 구해야 하고 번거롭기 때문에 보증금이 소액이고 월세는 일반적인 경우에 비해 높은 편입니다. 주택임대차보호법 제11조를 보면 “이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 되어 있어 일시사용 임대차로 인정되면 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못하게 되므로 대항력 (전입신고 + 거주)을 확보하는 것이 큰 의미가 없을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울 및 수도권 주요지역의 부동산 가격이 계속 상승하고 있는 것은 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.9로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다.수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 엄청난 세금수입은 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2026년 신혼·신생아 전세임대2는 소득기준 130%이하(2인가구 8,212,778원)에 본인 및 배우자 모두 소득이 있는 경우는 200%이하(12,319,167원) 이며 총자산 3억6200만원 이하인 경우 지원가능합니다. LH청약플러스(https://apply.lh.or.kr)에서 신청가능하며 자세한 사항은 1670-0002로 경기남부지역본부에 문의하여 확인해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받으므로 계약기간까지는 거주하실 수 있습니다. 따라서 이사비 및 복비(복비는 인터넷에서 중개수수료 계산기를 사용하여 확인 가능합니다.)가 충분한 수준이 아니라면 임대인의 요구사항을 거절하실 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.SH(서울도시공사)나 LH(한국토지주택공사)는 공공기관으로서, 특히 LH는 국토교통부 산하의 준시장형 공기업이며 주공아파트는 국민들의 주거 안정을 도모하기 위해 주택공사에서 건설을 진행한 주거시설이고, SH의 시영아파트는 서울주택공사에서 무주택자들을 위해 건설하고 공급하는 주거시설이다보니 목적에 맞게 서민들을 위한 소득 및 자산의 제한을 두고 있는데, 약간 과도하게 느껴질 수도 있으나 목적에 맞도록 설정된 것으로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제도는 토지거래허가구역에 소재한 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택에 대해서만 적용됩니다. 따라서 단독주택은 토지거래허가제가 적용되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부당행위 부인은 특수관계인(가족, 친인척, 임직원 등 경제적 연관성이 있는 사람간의 거래)간의 거래에서 시가(매매사례가액, 감정가액, 경매 또는 공매가액 등)와 거래가격의 차이가 5% 이상이거나 3억원이상 차이가 나는 경우 세금을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 시가를 기준으로 양도소득세를 계산하여 납부하게 되는 것을 말합니다. 또한 특수관계인간 거래시 시가대비 30%이상 또는 3억원이상 차이가 나게 양도하면 증여세 과세 대상이 될 수 있음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오는 4월 17일부터 적용예정인 다주택자에 대한 아파트 담보대출 만기연장 금지는 투기적인 대출 수요 등 잠재적인 불안 요인을 막기 위한 것으로서 수도권의 규제지역에 한정됩니다. 따라서 규제지역이 아닌 지방의 다주택자에 대해서는 적용되지 않을 수 있는데, 세부적인 사항은 은행의 대출담당자에 문의해 보시는 것이 바람직합니다.