답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물을 소유하고 임대를 주게되면 사업자인 임차인이 부가세 환급을 위해서 세금계산서를 요구하는 경우가 많으므로 일반과세자로 부동산 임대업 사업자등록을 하게됩니다. 홈택스에서 전자 세금계산서 발급을 하시면되고, 월세계약시 월임차금액에 부가세 10%를 별도로 지급받음을 명시하고 주기적으로 홈택스에서 부가세를 신고/납부하시면 됩니다. (일반과세자인 경우 연 2회 의무신고 및 납부)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 민법 제320조에 규정되어 있는데, 그 내용은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다. 유치권이 성립하려면 먼저 타인의 물건이어야 하고, 해당 물건에 대해 생긴 채권이어야 하며, 적법하고 계속적인 점유가 있어야 하며, 공사가 완료되어 대금 지급 기일이 도래 (공사 미완료 시에는 분쟁의 가능성이 있습니다.)하여야 하는 등의 조건을 모두 만족해야 합니다. 유치권을 행사하려면 점유를 계속 유지해야하고 (점유 사실을 입증할 증거를 확보해야 하고 현장에 상주하며 출입을 통제하는 등의 조치 필요) 유치권은 등기가 되지 않으므로 "유치권 행사 중" 등의 현수막을 게시하는 등 유치권 행사 사실을 외부적으로 표시해야 하며, 점유를 시작한 후 건물주에게 유치권을 행사한다는 의사를 내용증명 등을 통해 통보해야 합니다. 부동산의 강제경매 또는 임의경매가 개시된 경우 사실 입증 자료를 첨부하여 유치권 신고서를 제출해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 갱신되는 것을 말합니다. 따라서 2025년의 갱신은 묵시적 갱신이 아닌 합의에 의한 갱신으로 볼 수 있습니다. 월세를 후불 방식으로 한다고 계약하였으나 실제 선불방식으로 납입하였다면 마지막 달은 7월 23일 선불로 계산이 완료된 것으로 볼 수 있는데, 이체내역을 통해 2년간 24회 납입을 했는지 확인해 보시면 될 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서 계약갱신청구권 사용 여부를 반드시 문의해야 하는 것은 아니지만 가급적 빨리 소진하는 것이 유리할 수 있으므로 문의해보시는 것이 좋을 수 있습니다. 문의 방법은 어떤 형태로든 상관 없으나 계약갱신청구권을 사용한다는 회신은 문자나 녹취등 기록으로 남기고 계약서상에 계약갱신청구권 사용함을 기록하는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다. 집주인이 변경된 경우에는 퇴거시점의 집주인 (변경된 집주인)에게 거주기간 전체에 대한 장기수선충당금을 청구하시면 됩니다. 장기수전충당금은 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 된 경우에는 별도로 계약서 작성이 필요하지 않고 확정일자도 받을 필요가 없지만, 계약서 작성을 원하신다면 기존 계약서의 특약난에 새로운 계약 기간을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하시면 부동산을 거치지 않고 계약 연장을 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자세한 상황을 알 수 없으나 아마도 집주인이 연락이 잘 되지 않았거나 바빠서 연락하는 것을 잊어버렸을 수도 있으므로 직접 공인중개사에게 연락을 취해보시는 것이 좋을 것으로 생각됩니다. 만일 별다른 이유가 없는데도 연락을 제때 취하지 않은 것이라면 다른 공인중개사를 통해 추진해보시는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택보급률은 주택수 (빈집 포함)를 가구수 (1인 가구 포함)로 나누고 100을 곱한 값입니다. 주택보급률은 자가보유율이나 거주상태 (주거수준)를 보여주지 않으며, 외국인은 포함되지 않고 고시원이나 기숙사, 오피스텔, 쪽방 등은 주택으로 잡히지 않으므로, 주택보급률이 높아지면 대체적으로 주택의 공급이 많아졌다고 볼 수는 있지만 단순히 비례적으로 일반적인 주택의 공급이 늘어났다고 보기는 어렵습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트를 공동명의로 하게되면 다음과 같이 몇가지 세금에서 절세가 가능합니다.종합부동산세는 개인별 과세인데 현재 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있으며, 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다. 하지만 2026년 개정안에 따르면 향후 실거주하지 않는 부부 공동명의 1주택자의 경우 기본공제액이 8억원으로 대폭 축소될 예정입니다. (1세대 1주택 특례시는 9억원)양도소득세는 소득금액 분산으로 과세기준이 낮아져 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 부동산 거래가 없는 경우 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).하지만 2026년 세법개정안에 따르면 부부합산 공제역시 한도가 적용되어 2029년부터는 총 10억원까지만 공제될 예정입니다. 상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지는 농지법 제6조에 “자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다” 는 경자유전의 법칙을 적용하고 있습니다. 또한 동법 제23조에 규정된 특별한 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상 사용하지 못하도록 하고 있습니다. 이는 농지를 반드시 농업경영에 이용하고 투기 등 잘못된 목적에 이용되지 않도록 하기 위함입니다. 마찬가지로 주택도 본연의 목적인 주거에 사용하고 투기 등에 사용되지 않도록 하자는 의미로 해석됩니다.