답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출은 기본적으로 매매계약서 등 관련서류를 제출해야 신청이 가능하므로 계약을 해야 대출신청이 가능하며, 대출 접수일 현재 세대주이면서 세대주를 포함한 모든 세대원이 무주택인 경우에만 신청이 가능합니다. 즉, 현재 상태에서 무주택 세대주라야 신청할 수 있습니다. 디딤돌대출을 실행하게되면 1개월 내에 전입신고해야 하고 2년간의 실거주 의무도 주어집니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가의 경우에는 목적자체가 상업활동을 통한 이익창출이므로 시세보다는 상권과 입지가 무엇보다도 중요합니다. 더구나 최근 경기도 좋지않고 온라인 매장이 활성화되는 반면 상가 공급물량이 많다보니 공실률이 증가하고 있는 상황이므로 더욱 신중한 검토 및 선정이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 집주인에게 계약갱신청구권을 사용할 수는 있으나 새로운 집주인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 이를 거절할 수 있으며, 이런 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다. 임차인은 임대목적물에 대한 사용권리가 있으므로 집보러오는 것을 거절할 수 있습니다. 하지만 현재 집주인도 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 임차인의 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 이때 임대인이 직접거주를 목적하여 갱신거절 했다가 제3자에게 임대한 경우에는 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다. 계약갱신시 보증금의 변화가 없다면 갱신처리 될 수 있으나, 보증금이 인상되면 상품이나 은행에 따라서 재심사를 하게되므로 소득심사등을 다시 하게될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 규제는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등이 있는데, 조정대상지역은 세금 및 대출 등을 규제하는 제도이고, 투기과열지구는 청약이나 전매 제한 등의 규제, 토지거래허가구역은 거래시 허가가 필요하고 2년의 실거주 의무 및 투자목적의 거래 제한 등이 이루어지는 방식으로 순서대로 강도가 더 높은 규제라고 할 수 있습니다. 조정대상지역은 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정할 수 있는데, "주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역" 또는 "주택가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역"에 대하여 지정할 수 있습니다.투기과열지구는 주택법 제63조에 따라서 국토교통부장관 또는 시도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있습니다. 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택법 시행령 제72조의2(직전월부터 소급하여 2개월간 청약경쟁률이 높은 경우, 분양계획이나 건설사업계획 승인, 건축허가 실적 부진으로 공급위축 예상시, 신도시 개발이나 주택전매행위로 투기 우려 있는곳) 에 규정된 기준을 충족하는 곳이어야 한다고 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축을 위한 건축설계가 완료되고 지자체에 건축허가를 접수하게되면 일반적으로 2주~4주 정도의 심의기간이 소요되며, 이 기간중에 건축과외 여러 부서의 검토에 따른 보완요청이 있을 수 있어서 그에따른 기간이 소요될 수 있습니다. 별도 심의 위원회를 거치는 경우에는 1~2개월 늘어나는 경우도 있습니다. 건축허가가 완료된 후 시공사 선정, 공정계획 등 필요한 서류를 갖추어 착공신고를 해야하는데, 5~7일 내에 수리가 이루어지고 착공신고가 완료되어야 공사를 시작할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 정해진 요율내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 달라질 수 있습니다. 만일 상기에 언급된 것처럼 문제가 많았다면 구체적인 내용을 정리하여 공인중개사와 협의하여 금액을 조정할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약은 국민주택인지 민영주택인지에 따라서 조건이 달라질 수 있습니다. 국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정되므로 당첨 확률을 높이기 위해서는 25만원을 납입하는 것이 좋습니다. 민영주택은 가입기간과 지역별로 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요하며 한번에 납입하는 것도 가능하므로 최소금액으로 넣다가 모집 공고일 이전에 한번에 납입하셔도 됩니다. 1순위 청약자 내에서 경쟁이 있는 경우 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약통장가입기간(17점)의 가점점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는데, 국민주택은 100%가점제로, 민영주택은 가점제와 추첨제 병행으로 선정됩니다. 국민주택인경우 무주택세대주로서, 최근 5년내에 다른 주택에 당첨된 이력이 없어야하며, 입주자 모집공고일 현재 거주지 요건을 충족하고, 청약통장 1순위가 되려면 청약통장 가입기간이 서울과 수도권은 1년에 납입 12회, 비수도권 가입기간 6개월에 납입금 6회, 투기과열지구 가입기간 2년에 납입금 24회 이고, 저축 총액이 중요한데 최대 인정받을수 있는 금액은 25만원 이며, 소득 및 자산기준이 있고 특별공급 비중이 높습니다.민영주택은 가점제와 추첨제가 있는데 가입기간과 납부금액이 중요합니다. 가점제의 경우 무주택기간 15년 이상이면 총 32점, 부양가족수 최대 6명일때 총35점, 청약통장 가입기간 15년이면 총17점으로 구성됩니다. 1순위 청약조건이 무주택자 및 1주택자도 가능하며 1순위 청약조건은 수도권 가입기간 1년, 비수도권 가입기간 6개월, 투기과열지구 가입기간 2년 입니다. 서울, 부산 포함 모든면적에 청약할 수 있는 예치금은 1500만원 입니다. 민영주택은 비규제지역의 경우 60m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 60m2초과85m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 85m2초과는 추첨제 100% 입니다. 분양가상한제 적용 주택이나 국민주택인 경우 경쟁률이 높아서 당첨이 쉽지 않으므로 당첨 확률을 높이기위해서는 특공 조건을 맞추어 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 환금성이 높고 가격 방어가 잘 되는 편이며 장기보유시 가격 유지 또는 상승 등을 기대할 수 있지만, 오피스텔은 기본적으로 수익성 부동산으로 월세수익이 주 수입원인 반면 환금성이 낮을 수 있고 토지의 비중이 낮아 감가상각이 많이되므로 시간이 지나면 가치가 정체되거나 하락할 수 있음에 유의하셔야 합니다. 실거주 목적이라면 아파트가 나을 수 있고 월세 수익이 목적이라면 오피스텔이 나을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산도 다른 업종과 마찬가지로 중개사무소마다 영업실적이 다양하며 사장님의 영업력에 따라서 수익에 차이가 심한편으로 억대의 수익을 올리는 중개사무소가 있는 반면 사무실 운영이 어려워 문을 닫는 중개사무소도 많습니다. 현재 공인중개사 자격증을 보유한 전체 인원수는 약 55만명이지만 실제 사무실을 개업하고 영업중인 공인중개사는 11만명 정도로 20% 정도에 불과한 것으로 알려지고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동주택(아파트 등)에 대한 층간소음 관리 규제가 강화되어 준공 전 바닥충격음 성능검사 표본수를 기존 2%에서 5% 이상으로 늘리고 기준 미달시 보완시공 의무화가 추진되면서 분양단지들의 분양가가 상승할 수 있는 상황입니다. 또한 신축아파트가 층간소음 기준을 만족하지 못하면 사용검사를 제한하고 전 가구 재시공을 요구하는 내용의 법안이 발의되어 건설 현장이 촉각을 곤두세우고 있는 상황입니다. 바닥충격음 방지를 위한 강화를 하는 경우 공사비가 최대 1.87%까지 상승할 수 있다는 LH 토지주택연구원의 분석이 나온바 있습니다.