답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공매가 진행중인 빌라에 계약하는 것은 바람직하지 않습니다. 아래내용 참조하시기 바랍니다.신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.12억원 이하의 집을 본인과 배우자가 생애 처음으로 취득하는 경우 (소득기준은 없음) 200만원 한도에서 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 취득일 부터 3개월 이내에 전입신고를 마쳐야 하고 3년간 해당 집에서 실제로 거주해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권은 임대차기간 중 한번만 사용이 가능합니다. 따라서 이미 한번 사용하신 경우에는 다시 사용이 불가능 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차신고를 하게되면 확정일자도 자동으로 받게 됩니다. 신고필증은 주택임대차신고를 했다는 증명서이긴 하지만 자동으로 확정일자를 받게 되므로, 주택임대차 신고필증에 있는 확정일자 번호를 보여줌으로서 확정일자를 받았다는 증명으로 사용될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현실적으로 세입자가 집을 안보여주려 하면 강제로 보여주게 할 방법이 없습니다. 따라서 이런 경우에는 유사한 주택을 보여주거나 사진 등을 통해 보여주는 방법이 있는데, 아무래도 실물을 보지 못하고 계약하면 손상 등을 감안하여 금액을 감액할 수도 있을 것입니다. 따라서 세입자는 후속세입자나 매수인에게 집을 적극적으로 보여 준다는 특약 등을 계약서에 걸어 놓는 것이 필요 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 당하셨다니 안타깝습니다. 전국적으로 너무 전세사기가 많이 일어나다보니 정부에서도 감당이 제대로 되지 않는 것 같습니다. 일단 권리관계 판단에 따라 보상을 받을 수 있는 상태인 것 같은데 좀 기다려 보셔야 될 것 같습니다. 그리고 제대로 진행이 되지 않는다면 이의신청을 하여 피해자로 인정을 받을 수도 있을 것입니다. 현실적으로 전세를 알아보실 때 전세보증보험을 꼭 가입하시고 전세보증보험이 되지 않는 집은 선택하지 않으시는 편이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 신규계약인 경우 보통 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기전까지 신청을 할 수 있습니다. 따라서 2024년 11월 25일 잔금 지급하고 전입신고 하셨다면 전세보증보험에 가입하는데 아무런 문제가 없습니다. 1개월 이내 발급한 서류라는 것은 주민등록등본, 전입세대확인서, 부동산등기부등본, 건축물대장 등 별도로 제출되는 서류들의 발급 일자를 말하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세가 늦게 들어온다고 해서 임의로 보증금에서 공제하거나 지체상금을 받을 수는 없습니다. 하지만 2회이상 월세가 밀리는 경우에는 계약해지를 하고 월세 등을 공제하고 보증금을 돌려줄 수도 있습니다. 그리고 1년이 지나면 월세를 증액하여 받으 실수 있습니다. 며칠 밀린 후 납부를 하고 있다면 현실적으로 월세를 제때에 내도록 독려하고 약속을 잘 지키지 않으면 계약 갱신을 거절하겠다고 하는 방법 밖에 특별한 방법은 없어 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.따라서 상기기간 중에 임대인에게서 연락이 와서 협의를 거쳐 갱신하게 되면 묵시적 갱신이 아닙니다. 계약은 양 당사자의 합의가 중요하므로 합의만 되면 전화든 문자든 유효하게 됩니다. 묵시적갱신이 되면 현 조건과 동일한 월세가 적용되며, 임대인이 임의로 월세를 많이 올리려 하고 계약 2년이 경과하는 상황이라면 계약갱신청구권을 사용하면 동일한 조건으로 2년간 연장할 수 있고 임대인은 5%내에서 보증금+월세를 올릴 수 있습니다. 계약이 2년(1년이면 그냥 기본 기간인 2년차에 들어서는 것임)에 들어서는 상태이고 만료 1개월전에 임대인의 연락이 오면 이미 묵시적 갱신이 되었음을 주장할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갈아타기에서 중요한 것은 투자적인 관점에서 상급지로 이동하는 것이고 비슷한 급지로의 이동은 취득세, 양도세, 복비 등을 고려하면 별 의미가 없으므로 피하느 것이 좋습니다. 또한 먼저 매도를 하고 나서 매수를 하는 것이 좋습니다. 과거와 현재의 시세 차이를 분석하여 이사갈 곳과의 시세차이가 적어졌을 때 갈아타기하는 것이 좋은데 시세 하락기에 보통 가격 차이가 좁혀지므로 이때 이동하는 것이 좋습니다. 부동산은 장기간에 걸쳐 시세가 변하므로 평소에 시세를 확인해 두었다가 기회가 왔을 때 갈아타기 하는 것이 필요합니다.