답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하고 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우에도 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으면 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.하지만 공동명의를 하게되면 부동산 거래시 공동명의자 전원의 동의 및 서류가 필요하여 절차가 번거로울 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택을 매도하여 임대인이 변경되더라도 기존 계약기간 동안은 계속 거주할 수 있고, 계약갱신청구권을 사용하면 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는 이상 2년간 추가로 거주할 수도 있습니다. 만일 계약종료 2개월전 시점이 경과한 이후 등기가 완료되고 새로운 집주인이 임차인의 조기 퇴거를 요청한다면 이를 거절할 수도 있고 이사비를 충분히 주는 조건으로 수락할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 동 번호에서 보통 첫번째 숫자는 단지 번호, 두번째와 세번째는 동 번호로 이루어지는데, 이는 대단지 아파트인 경우 쉽게 단지를 구분할 수 있고 추가적인 증축에도 주소에 혼선이 없이 유연하게 대처할 수 있는 장점이 있으며, 대단지 아파트라는 느낌을 주는 효과도 있다보니 대단지가 아닌 아파트도 이를 따라서 번호를 부여하는 경향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB시세는 기본적으로 국토교통부 실거래가공개시스템의 자료를 바탕으로 갱신되는데, 부동산거래신고는 계약일로부터 30일이내에 실시하게되어 있으므로 최대 30일까지 지연되어 등록될 가능성이 있습니다. 따라서 6월 20일 거래가 있었더라도 아직 등록이 되지 않았을 가능성이 있습니다. 비규제지역이 토지거래허가구역으로 전환되었다는 것은 정부에서 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로 판정했다는 뜻이므로 이미 시세에 변동이 있다는 것을 의미합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.디딤돌대출은 기본적으로 매매계약서 등 관련서류를 제출해야 신청이 가능하므로 계약을 해야 대출신청이 가능하며, 대출 접수일 현재 세대주이면서 세대주를 포함한 모든 세대원이 무주택인 경우에만 신청이 가능합니다. 즉, 현재 상태에서 무주택 세대주라야 신청할 수 있습니다. 디딤돌대출을 실행하게되면 1개월 내에 전입신고해야 하고 2년간의 실거주 의무도 주어집니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가의 경우에는 목적자체가 상업활동을 통한 이익창출이므로 시세보다는 상권과 입지가 무엇보다도 중요합니다. 더구나 최근 경기도 좋지않고 온라인 매장이 활성화되는 반면 상가 공급물량이 많다보니 공실률이 증가하고 있는 상황이므로 더욱 신중한 검토 및 선정이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 집주인에게 계약갱신청구권을 사용할 수는 있으나 새로운 집주인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 이를 거절할 수 있으며, 이런 경우에는 퇴거를 하셔야 합니다. 임차인은 임대목적물에 대한 사용권리가 있으므로 집보러오는 것을 거절할 수 있습니다. 하지만 현재 집주인도 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 임차인의 직접거주를 사유로 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 이때 임대인이 직접거주를 목적하여 갱신거절 했다가 제3자에게 임대한 경우에는 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다. 계약갱신시 보증금의 변화가 없다면 갱신처리 될 수 있으나, 보증금이 인상되면 상품이나 은행에 따라서 재심사를 하게되므로 소득심사등을 다시 하게될 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 부동산 규제는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등이 있는데, 조정대상지역은 세금 및 대출 등을 규제하는 제도이고, 투기과열지구는 청약이나 전매 제한 등의 규제, 토지거래허가구역은 거래시 허가가 필요하고 2년의 실거주 의무 및 투자목적의 거래 제한 등이 이루어지는 방식으로 순서대로 강도가 더 높은 규제라고 할 수 있습니다. 조정대상지역은 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정할 수 있는데, "주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역" 또는 "주택가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역"에 대하여 지정할 수 있습니다.투기과열지구는 주택법 제63조에 따라서 국토교통부장관 또는 시도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있습니다. 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택법 시행령 제72조의2(직전월부터 소급하여 2개월간 청약경쟁률이 높은 경우, 분양계획이나 건설사업계획 승인, 건축허가 실적 부진으로 공급위축 예상시, 신도시 개발이나 주택전매행위로 투기 우려 있는곳) 에 규정된 기준을 충족하는 곳이어야 한다고 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축을 위한 건축설계가 완료되고 지자체에 건축허가를 접수하게되면 일반적으로 2주~4주 정도의 심의기간이 소요되며, 이 기간중에 건축과외 여러 부서의 검토에 따른 보완요청이 있을 수 있어서 그에따른 기간이 소요될 수 있습니다. 별도 심의 위원회를 거치는 경우에는 1~2개월 늘어나는 경우도 있습니다. 건축허가가 완료된 후 시공사 선정, 공정계획 등 필요한 서류를 갖추어 착공신고를 해야하는데, 5~7일 내에 수리가 이루어지고 착공신고가 완료되어야 공사를 시작할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 정해진 요율내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 달라질 수 있습니다. 만일 상기에 언급된 것처럼 문제가 많았다면 구체적인 내용을 정리하여 공인중개사와 협의하여 금액을 조정할 수 있을 것입니다.