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우리나라 인구는 계속 줄어들텐데 부동산 가격은 왜 계속 올라가나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통계청 자료에 의하면 2023년도 우리나라 인구는 5177만명으로서 최근 출산률은 줄었지만 아직 본격적으로 감소하지는 않은 상태입니다. 그리고 집값 중에서도 아파트값 위주로 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 2022년 자료상 인구수는 우리나라 전체의 18% 정도를 차지하는데, 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 15%정도를 차지하고 있어 인구에 비해 부족한 호수이기 때문입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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건설시장에서 문제가되고있는 PF가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF란 Project Financing의 약어로서 일반 대출과 달리 사업성을 담보로 대출을 해주는 것을 말합니다. 신용도가 낮은 시행사 등은 부동산 개발사업 초기단계에 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어, 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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빌라 투자 할 때 고려해야 될 내용에 대하여 알고 싶어요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라 투자시는 개별적으로 가치 편차가 심하기에 등기부등본과 건축물대장을 통해 전용면적과 대지지분 등을 잘 확인해보고 불법건축물에 해당되지 않는지 확인해보며 현지를 방문하여 실제 상태와 주변 여건을 잘 확인해야 합니다. 빌라는 아파트에 비해 인기가 없어서 되팔기가 쉽지 않으므로 신축빌라가 계속 건축되는 곳은 주의해야 합니다. 또한 역세권이나 공영주차장 등이 인근에 있는 곳을 선택하는 것이 좋습니다. 일반 주거지역은 인프라가 부족하고 주차장이 부족한 경우가 많습니다. 연식이 오래된 빌라는 누수나 해충의 침입 등 문제점들이 많으므로 가급적 피하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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다시 그린벨트 해제해야 된다는 정부 관게자의 발표가 있었던것 같아요. 그린벭 관리 및해제는 어디에서 하는가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그린벨트 즉, 개발제한구역의 해제는 "개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령"에 따라서 국토교통부 장관이 시행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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사람들이 전용면적 84제곱미터를 선호하는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용면적 84m2(공급면적 33평/전용 면적 25평)아파트는 가장 인기있는 크기의 아파트로서, 방3개가 배치되기에 공간이 적당하고 관리비도 더 큰 평수에 비해 저렴하므로 인기가 많아 국민평수로 불리게 되었습니다. 이는 아파트 초기 설계단계에서 5명의 인원이 거주하기에 적당하다고 설정한 평수여서 장려하는 측면에서 84m2이하의 면적은 현재 세금이나 청약방식에 있어 기준이 되어 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 비과세혜택이 있고 청약가점제 비율도 달라지게 만들었던 것입니다. (아파트 건축시 대지비 및 건축비에 대한 부가세도 면제됩니다.)그러나 최근에는 1~2인 가구가 늘고 있고, 전세사기 여파로 빌라 대신 아파트를 선호하여 수요가 몰리고 있는데 비해 아파트 금액이 비싸고 더욱 상승하여, 수도권을 중심으로 전용면적 60m2(공급면적24평/전용면적18평)이하 인 소형아파트가 33평형보다 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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요즘 전세시장은 어떤가요? 경기도 쪽은 재건축 관련 소식들도 있는데, 상황이 어떤지도 알수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경기도의 전세시장은 서울보다는 낮지만 계속해서 상승중에 있습니다. 특히 아파트를 중심으로 오르고 있으며 단독주택이나 연립등은 상대적으로 보합세를 보이고 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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부동산 가격이 지금도 많이 올랐는 데...정부에서 부동산 가격을 떠 받드는 정책을 내는 건 왜 일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 8.8 정책에서 부동산 공급에 대한 대책 위주로 많이 내놓았습니다. 결국 공급을 충분히하면 수요가 줄어들어서 집값을 잡을 것이란 기대때문이며, 부동산 PF 대출이 위기에 처하면 돈을 빌려준 금융권도 위험해지고 연쇄부도가 나면 경제에 직격탄이 될 수도 있기에 보완책을 내놓은 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.11
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대한민국 에 서 가장 비싼 아파트는 어떤 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 비싼 아파트는 서울시 강남구 소재 "더펜트하우스 청담" 입니다. 2024년 1월 1일기준 전용면적 407.71m2에 공시가격 163억8000만원을 기록했습니다.
경제 / 부동산
24.08.10
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아파트값은 왜 층수가 높을수록 비싸요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고층 아파트에서 내다보는 탁 트인 시야는 사람의 기분을 좋게 해줍니다. 햇살도 환하게 들어오고 통풍도 잘되어 여름에도 시원한 바람이 들어오는 쾌적한 환경이 되기에 사람들이 선호하는 것이지요.저층아파트는 여기에 반대되는 조건이기에 인기가 없게 됩니다. 아파트 단지 안에 있는 저층의 경우 건물에 막혀 답답하고, 채광시간 부족으로 에너지 효율이 나쁘고 외부에서 쉽게 보여 사생활침해 소지가 있고 벌레, 담배냄새, 매연, 소음 등 주변의 영향을 쉽게 받을 수 있습니다. 창호가 발달하지 못했던 구축아파트에서 특히 문제가 부각되는데 배관 등이 노후되어 더 문제가 쉽게 발생합니다. 그러나 상대적으로 저렴한 가격에 층간 소음으로 지적 받을 일이 없으며 출퇴근 시간 엘베를 기다리지 않아도 되는 등 여러가지 장점도 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.10
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연립주택, 다세대 주택, 아파트의 차이점이 궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법에 따르면단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관 이 있고 공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사가 있습니다. 공동주택으로 분류되는 연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 보통 “빌라”라고 불리는 다세대주택은 바닥면적 합이 660m2 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말합니다. 반면 아파트는 주택으로 사용되는 층이 5층 이상인 공동주택을 말합니다. 층수는 주택으로 쓰이는 층수만을 말하므로 지하층과 기둥뿐인 필로티로된 층은 제외 됩니다. 개별 호실에 대한 소유가 가능하여 개별 등기나 분리 매매가 가능한 형태입니다.
경제 / 부동산
24.08.10
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