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월세 임차인의 계약서 재작성(계약 날짜만 변경) 요구. 해줘야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2017년부터 같은 조건으로 계속 월세를 유지해 오셨다하니 착한 임대인이신것 같네요.현재 일자로 계약서를 다시 작성한다면 합의에 의한 계약 갱신을 하는 것인데 만일 기간을 2년으로 한다면 24년~26년이 될 것이고 여기에 임차인이 계약갱신청구권(임대차 기간 끝나기 6개월전~2개월전 요청)을 사용한다면 28년까지 살게될 수 있습니다. 임차인이 추후 계약갱신청구권 을 사용하면 월세 보증금과 월세에 대해 협의하여 5%이내까지만 조정 가능합니다. 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약갱신을 청구할 수 있는 권리인데 임대인이 실거주하는 등 정당한 사유없이는 거절할 수 없습니다. (이를 위반하면 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.)현재 묵시적 갱신을 계속해 오신 것 같은데 묵시적 갱신이 된 경우 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다. 이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지 통보가 가능하며 임대인이 그 통지를 받은지 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 계약서를 써주실 의무는 없지만 협의하여 써주신 다면 가급적 기간을 짧게하는 것이 유리합니다. 합의 갱신의 경우에는 변경 내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에 대항할 수 없습니다. 그리고 계약 갱신 후 임대인이 묵시적 갱신에 대해 갱신거절을 하거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신않겠다는 통지를 하려면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전에서 2개월전에 하여야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 계약건. 그 이전 계약은 6개월전에서 1개월전)
경제 / 부동산
24.03.18
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부동산을 구매하기 전에 임장이란 것을 해야 한다는데, 어떻게 하면 효과적인 임장을 할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장(臨場)은 '현장에 임한다'는 뜻의 일본식 한자어입니다. 즉, '현장을 방문하다' 정도의 뜻 입니다.온라인으로 손품을 많이 파셨다면 현장을 직접 방문하여 주변의 시세, 학군, 교통, 편의시설, 분위기 등 여러가지 항목을 직접 확인하실 필요가 있습니다.어떤 부동산을 무엇을 위해서 구매하시는가에 따라 중점적으로 봐야할 항목이 달라질 수도 있습니다. 먼저 온라인으로 기본적인 사항들을 확인하시고 현장을 방문하여 원하시는 조건들이 맞는지 확인해 보실것을 추천 드립니다. 해당 지역 공인중개사의 도움을 받을 수도 있습니다. 여러가지 정보를 취합한 후 합리적인 판단을 내리시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.03.18
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전세기간중 이사하면 대항력 상실하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차등기를 설정하여 등기부 등본상에 기록이 되어 있다면 이사를 가도 상관없습니다. 그러나 전입신고만 되어 있는 상태 또는 전입신고 + 확정일자 까지만 되어 있는 상태에서 이사를 가게되면 대항력을 상실하게 될 수 있습니다. 이런 상태에서는 가족 중 누구라도 남아서 "주택의 인도" 조건을 유지해야 합니다. 임차권등기명령을 통한 임차권 등기는 전세기간 종료후 임대인이 전세금을 반환하지 않은 경우에 가능한 것이므로 해당이 되지 않겠습니다.기본적으로 등기부에 기록 되어있으면 공적으로 인정받을 수 있으므로 별도로 조치가 필요하지 않지만, 전입신고는 등기부에 기록되는 것이 아니므로 인정받기 위해서는 적극적인 조치인 주택의 인도와 전입신고가 필요한 것입니다. 여기에 더하여 경매 참여를 위해 확정신고가 필요한 것이지요.
경제 / 부동산
24.03.18
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전세는 매매가의 어느정도일때가 안정적?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택매매가격 대비 전세가격의 비율을 전세가율이라고 합니다. 예를 들어 매매가 10억원 아파트 전세가격이 6억원이면 전세가율 60% 입니다.일반적으로 60~70% 정도를 적정 전세가율이라하고 이보다 높으면 좀 주의를 하셔야 합니다. 90%를 넘는다면 집값 하락시 문제가 발생하기 쉽습니다.물론 물건에 따라 조건이 상이할 수 있으니 주변의 시세를 파악해 봐야 합니다. 개별 아파트 단지 전세가율은 호갱노노 등의 앱에서 확인할 수 있으며 매매가와 전세가의 차이 도 확인할 수 있습니다. 인터넷에서 얻을 수 있는 정보도 있지만 실제 여러 중개소를 다녀보고 주변상황과 전세가율을 알아보는 것도 중요합니다.
경제 / 부동산
24.03.16
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DSR이란 무엇이며 어디에 쓰이는 용어인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.DSR은 Debt Service Ratio의 약자로서 총부채원리금상환비율 이란 뜻입니다. 전체 금융부채의 연간 원리금 상환액을 대출자의 연 소득으로 나누어 계산합니다.이는 대출 상환 능력을 심사하기 위해서 금융위원회가 2016년 마련한 대출심사 지표입니다. 이와 유사한 지표가 DTI가 있는데 총부채상환비율인 DTI는 주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액(DSR에서는 기타 대출 원리금 상환액) 을 연간 소득으로 나눈 지표입니다.과도한 부동산 투기등을 막기위해 대출 상한을 제한하는데 이 지표들을 사용하고 있습니다.DTI가 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는데 비해 DSR은 주택담보대출의 원리금에 신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등 모든 대출 원금+이자를 더한 원리금 상환액으로 대출 심사를 하기에 더욱 엄격합니다.
경제 / 부동산
24.03.16
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제가 현재 집에 전세로 6년 이상 살았는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 300세대 이상아파트, 승강기가 설치된 아파트 또는 중앙집중식 난방방식의 아파트 등의 관리자가 장기수선계획에 따라 시설 교체, 보수에 필요한 금액을 해당주택 소유자에게서 징수해 적립하는 것입니다.소유자가 부담해야하나 공동주택의 관리규약에 따라 임차인이 관리비와 함꼐 납부하는게 일반적인데, 사용 수익하는 동안에 납부한 장기수선 충당금은 임대차 종료하는때에 임차인이 공동주택 소유자에게 반환을 청구하여 돌려 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.16
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토지대장과 임야대장의 차이가 뭔지 알 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 모든 땅은 법에 따라 공적인 장부에 개별단위로 구획되어 등록되어야 하는데 한개씩 구획된 토지의 등록단위를 필지라고 합니다. 그리고 그 기록되는 공적인 장부를 토지대장과 임야대장이라고 합니다.토지대장은 각종 용도로 사용하기위한 토지를 조사하여 등록한 지적공부이고 임야대장은 토지대장 작성이후 실시한 임야(산지)조사 결과를 등록한 지적공부로서 우리나라 모든 토지는 토지대장이나 임야대장 중 하나로 등록되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.15
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집주인 동의 없이 등기부등본을 볼 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가능합니다.대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하시면 등기부등본 열람이나 발급이 가능합니다. 휴대폰 어플로도 제공되며 내용만 확인하시려면 열람으로 신청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.03.13
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