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맹지는 아무것도 세울수 없는 땅인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.맹지는 도로에 연결되어 있지 않은 땅을 말하며 도로와 연결이 되어있지 않으면 건축허가가 나지 않기에 통상적으로 비선호되는 땅 입니다.그러나 맹지라도 도로에 연결되어 있는 인접 땅을 구입해서 통로를 확보하거나 지료를 주고 도로에 연결되는 통로를 사용할 수 있으면 건축을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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월세 오피스텔이 경매로 넘어갔습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서를 확인하여 누구와 어떻게 계약된 것인지 잘 확인해 보시기 바랍니다. 집주인과 계약한 것이라면 어떻든간에 집주인에 책임을 물어야 겠지요.늦었지만 지금이라도 확정일자를 받아 놓으시고, 이사를 가게되면 대항력이 상실되므로 이상한 제안에 현혹되지 마시고 월세를 내지말고 거주를 계속하며 보증권 반환을 요구하시는 것이 좋겠습니다. 원칙상으로는 월세를 내야하지만 경매의 경우에는 대개 내지 않고 있다가 사후 정산하는 경우가 많습니다.원만한 해결이 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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부동산 근저당권 설정방법이 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당권은 채권자가 채무자에게 돈을 빌려줄 때부터 채무자의 부동산에 담보권 즉, 저당권을 설정해 놓는 것인데 채권최고액(대출금한도)을 정해 놓은 상태에서 범위내 꾸준히 채무의 일부를 상환할 수 있게 하는 것입니다.근저당권을 설정하면 우선변제권이 발생하고, 채권이 변제되지 않았을 때 임의경매를 진행 할 수 있으며, 물권이므로 양도하거나 배당을 받을 수 있는 장점이 있습니다.근저당권을 설정하려면 계약서작성 -> 등록세납부, 국민주택채권구입, 증지구입 -> 등기소 서류제출 (채권자와 채무자가 함께 등기소에 가서 등기) 순으로 진행하는데,먼저 담보물과 채권최고액 및 기간을 정하여 근저당권 설정 계약을 체결하고 관련 세금과 채권, 증지를 구입하여 등기소에 가서 신청을 하면 됩니다. 신청을 하면 약 3일정도 기간내에 등기사항전부증명서의 을구에 근저당권 기입등기가 됩니다.구비서류로는 부동산 소유자: 인감도장, 인감증명서, 부동산등기부등본, 신분증, 주민등록초본 / 근저당권자: 대출계약서, 주민등록초본, 세금납부, 신청수수료 납부 등 입니다.설정비용은 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 국민주택채권매입, 등본제증명 그리고 법무사를 통하는 경우 법무사 수수료 등이 설정금액에 따라 소요됩니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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보증보험 임대인 임차인의 부담비율을 알고 싶어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 임대사업자로 등록한 경우에는 의무적으로 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담합니다.그렇지 않고 개인적으로 임대를 하는 경우에는 의무가 없으므로 임차인이 100% 부담하여 가입해야 합니다.임대인이 법인인 경우에는 그 상태에 따라 임차인의 HUG전세보증보험 가입이 제한되므로 유의하셔야 합니다. 법인 임대인인 경우 4대보험 완납증명서가 필요하고, 일반 법인인 경우 업태가 건설업, 매매업, 임대사업자법인이 아니라야 하며, 렌트홈 한국주택협회 대한건설협회에 미등록되어 있어야 합니다. 즉, 법인인 경우는 제한 조건이 있으므로 반드시 보증보험 가입이 가능한지를 먼저 확인해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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전세집 임대인이 바뀌면 장기수선충당을 누구에게 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 집주인이 부담하는 것인데 편의상 관리비와 함께 세입자가 내고 퇴거시 정산하여 돌려받는 것 입니다. 통상 집주인이 바뀌면 인수인계하며 정산하는데 이를 하지 않았다면 퇴거시 신규 임대인에게 함꼐 청구해야 겠지요. 집주인에게 연락하여 구 집주인 이 정산을 한 것인지 신.구 집주인이 서로 정산하여 새 집주인이 나중에 정산하게 하기로 한것인지 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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공동 주택 공시가격과 공동주택가격이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다.공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있고, 주택가격공시제도에 따른 “단독주택공시제도”와 “공동주택공시제도”, 비주거용부동산가격공시제도에 따른 “비주거용 일반부동산가격의 공시”와 “비주거용 집합부동산가격의 공시”가 있습니다.공동주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택에 대해 매년 공시기준일 (매년 1월 1일: 정기공시, 6월1일 추가공시) 현재의 적정가격을 조사 산정하여 매년 4월 30일까지 공시하는 가격입니다.공동주택 공시가격은 공동주택에 대하여 정부에서 매년 적정가격을 조사하여 공시함으로서 세금 부과나 부동산 담보 대출 등을 할 때 가치 기준으로서 삼는 가격 입니다. 일종의 표준 가격이라 할 수 있는데 세금 부과에 적용 되다보니 저항이 커서 실 거래가격에 정해진 요율을 곱하여 (당초 2030년 까지 실거래가 x 90%로 올리려 했으나 2024년은 불경기 감안하여 실거래가 x 69% 적용) 실제 적용하고 있습니다. 공시가격이 낮으면 세금을 낼 때는 유리하지만 주택담보 대출시에는 불리하게 작용합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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상가 계약을 직거래로 하시는 분이 계시는데, 그렇게 직거래로 해도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.직거래를 통해 중계수수료를 아껴보고 싶은 마음이 다들 있을 것입니다. 부동산은 금액도 고가이고 자주 거래를 하는 것이 아니므로 대부분의 사람들의 경우 경험이 많지 않습니다. 그래서 직거래를 하다보면 계약금만 챙기고 잠적하는 경우, 소유주도 아니면서 소유주 행세를 하며 전대를 하는 경우, 정보를 차단하고 선순위 채권을 확인못하여 경매에 넘어가 보증금을 손실 보는 경우 등 많은 피해사례가 발생하곤 하는데 상대적으로 적은 금액을 아끼려다가 큰 피해를 입는 우를 범할 수 있기에 최대한 안전을 확보하며 거래할 수 있도록 공인중개사 등 전문가를 통한 거래를 하는 것이 좋습니다.일단 사고가 나고나서 후회를 하면 이미 늦습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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전세권 등기 신청은 언제부터 할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세권설정 등기는 등기부에 권리가 있음을 기록하는 것으로서 기록과 동시에 권리가 발생하며 임대인의 동의가 필요합니다. 당연히 이러한 동의를 계약서만 가지고 얻을 수 없겠지요. 잔금을 모두 치르고 임대인의 협조를 받아 아래와 같은 서류를 준비하여 진행합니다.임대인: 등기권리증, 주민등록초본(주소변동사항 포함), 인감증명서, 신분증, 인감도장임차인: 전세권설정등기신청서, 임대차계약서, 신분증, 주민등록등본, 인감도장순서는 각 시도별 구청세무과 취등록세 창구 방문 -> 은행 수납후 영수필 수령 -> 등기소 방문 -> 등록면허세 작성문건 및 수납영수증 제출 -> 등기부등본 등재 순으로 진행합니다. (법무사에 위임하는 경우가 많습니다.)전세권은 일단 설정되면 말소할 때까지 유효하므로 별도로 갱신이 필요 없고 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 바로 임의 경매를 진행할 수도 있으며 다른 곳으로 이사가도 권리는 유지됩니다. 종료시는 말소가 필요합니다.그러나 전세권은 최우선변제권이 없고 보통 건물에 대해서만 전세권을 설정하므로 경매시 건물 가격 기준으로만 보상이 됩니다. (토지에 대한 권리를 취득하려면 추가로 토지에 대한 전세권도 설정해야 합니다.)따라서 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받아 놓아야 보완적으로 보증금에 대한 안전대책을 세울 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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원룸 재계약후 중도 계약 해지할수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신 (임대인과 임차인 모두 계약갱신거절이나 임차조건변경에 대한 통지하지 않고 계약종료 2개월전 시점을 경과 했을 떄의 자동 갱신) 이나 계약갱신요구권에 의한 갱신이 아닌 경우로서 재계약을 했다면 임대인과 임차인 모두 계약 내용을 준수할 의무가 있습니다.따라서 이 경우에 임차인이 계약 해지를 요청한다면 계약을 위반하는 것이므로 통상적으로 다음 임차인을 구해주고 복비를 부담합니다. 임대인이 계약기간까지는 복비를 내어줄 의무가 없기 때문이지요.그러나 묵시적갱신 확정이나 계약갱신요구권 사용 상태에서는 언제든지 계약해지를 임대인에게 통보할 수 있고 통보한지 3개월이 되면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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전세 계약은 1년 반으로 할 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 "2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"라고 되어 있습니다.계약은 자유이고 양 당사자의 의견이 일치하면 이루어 지는 것이므로 연단위가 아니라도 임대인과 협의만 되면 가능한데 2년보다 짧게 계약을 했어도 2년의 계약을 맺은 것과 동일한 효과를 가지며 2년까지는 임차인이 뜻에 따라 살 수 있다는 뜻 입니다.그러나 6개월미만의 단기계약은 주택임대차보호법을 적용받지 못할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.15
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