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전세 만기 최소 몇 개월 전에 임대인에게 퇴거/연장 여부를 통보해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지는 퇴거나 연장을 임대인에게 통보해야 합니다.최초 2년 전세계약이라면 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.
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부동산
24.04.03
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부동산 매매 계약시 계약금과 잔금 중간에 중도금?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존에 지어진 아파트를 구입하시는 것으로 판단 됩니다. 부동산은 보통 고가이므로 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 납입합니다만 매매 계약은 자유 이므로 계약에 따라 중도금 없이 한번에 잔금을 치루는 것도 가능합니다. 그런데 법적으로 중도금을 납입하면 계약을 취소할 수 없음에 유의하셔야 합니다.
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부동산
24.04.03
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전세 만기 후 보증금은 안줬을 때 관리비 부담은 누가하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 만기 후에도 집에서 계속 살고 있는 경우는 임차인이 관리비를 부담해야 합니다.계속 살고 있는 경우에는 임차대상물을 사용 수익하고 있는 것이므로 보증금에 대한 이자를 청구할 수 없고 임대인의 시간 끌기에 이용되는 셈이므로 임차권등기명령신청과 동시에 보증금반환 소송을 하시는 게 좋습니다.임차권등기가 경료되면 거주를 하지 않아도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되니 이사를 갈 수 있고 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으며 이사 이후는 관리비를 부담할 필요 없습니다. 전세대출에 대해서는 특별손해에 해당되므로 임대인에게 보증금 미반환으로 인해 입게 될 손해에 대해 미리 통보하여 임대인이 알거나 알 수 있도록 해야 손해배상청구가 가능합니다.임차권등기명령신청을 하면서 정산하고 소송이후 못받은 보증금에 대해 이사 나가신날부터 법정 이자를 계산하고 소송비용과 법정 변호사비용까지 임대인에게 청구하여 받아내실 수 있습니다.민사소송을 통해 승소판결이 나면 판결이 확정된 후 집행문을 받아 상대방 통장이나 재산에 압류, 경매신청 등 강제 집행을 통해 돈을 회수할 수 있습니다.법적인 절차에 대해 세부적인 문의사항이 있으시면 법률항목으로 문의하시기 바랍니다.
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부동산
24.04.03
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소액보증금 최우선변제권 한번 봐주실 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 다시 받으실 필요 없습니다.대항력은 거주(주택의 인도)와 전입신고(주민등록)로 형성되며 타인에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미하고 보증금의 일부에 대해 최우선 변제를 받을 수 있게 해줍니다. 여기에 확정일자를 받으면 추가로 경매시 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받는 우선변제권을 얻는 것입니다. 대항력이 없으면 확정일자는 효과가 없으므로 거주와 전입신고는 매우 중요합니다.가족 중 일부가 남아도 대항력은 유지되는데 가족 모두가 전출 및 재전입을 하셨다면 전출시 대항력을 상실했다가 다시 전입한 날 익일 오전 0시부터 대항력이 다시 발생한 것입니다.한번 받은 확정일자는 대항력이 있는(주택의 인도 + 주민등록) 동안 계속 유효하므로 잘 보관하셔야 하며, 계약서가 갱신되더라도 처음 확정일자를 보관하셔야 최초 계약서에 있는 금액에 대한 권리를 최초 확정일자 순서로 주장하실 수 있습니다.
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24.04.03
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집주인이 전세 계약 기간 보다 빨리 비워 달라고 하면 이사비용을 청구 해도 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지 기간에 갱신거절의 통지를 할 수 있습니다. 그러나 기존의 계약기간은 유효하므로 계약기간 종료일 까지는 주택의 인도를 거절하고 거주할 수 있습니다. 만일 계약종료전에 퇴거를 요청 받는다면 계약 위반이므로 위반한 측에서 손해를 감수해야 하므로 임대인에게 이사비용 지원 등 보상을 요청할 수 있습니다. 보상과 관련하여 법에 정해진 것이 없으므로 잘 협의하시기 바랍니다.그리고 아직 갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 1회에 한해 갱신을 하실 수 있는데 이렇게 갱신된 경우에는 임차인은 아무때나 계약 해지를 통지할 수 있으며 통지하고 3개월 경과시 효력이 발생하여 보증금 반환을 받으실 수 있습니다.
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24.04.03
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전세나 월세 계약 자동 연장후 집주인이 가격을 올릴수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 별도의 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 다시 2년간 계약한 것으로 됩니다. 따라서 묵시적 갱신이 된지 얼마 안된 상태라면 전세 금액을 올릴 수 없습니다. 다만 다음번 갱신기간 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 전세금액 증액을 요청할 수는 있겠지요.그리고 묵시적 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어난다는 것에 유의하시기 바랍니다.
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24.04.03
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임차인 계약 만료에 거부합니다.어떻케 하여야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약만료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 갱신 거절이나 계약조건 변경을 통지하지 않고 임차인도 계약만료 2개월전까지 아무런 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 따라서 임차인을 내보내려면 기간내에 임대인의 갱신 거절 의사를 반드시 표시해야 하며 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.임차인이 현재 건물반환이라는 채무이행 거절의사를 미리 밝힌 것이므로 만기 전이라도 장래 이행의 소로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송을 제기할 때는 반드시 부동산점유금지 가처분을 함께 해야 목적물 점유자가 건물을 타인에게 이전하지 못하게 됩니다. 소송은 시간이 많이 소요되므로 가급적 빨리 하시는 게 좋습니다.만일 임차인이 갱신청구권을 사용하려 한다면 임차인이 2기에 달하는 차임액을 연체하거나 임대차 목적물을 무단 전대하거나 정해진 용법에 따라서 사용 수익하지 않고 훼손하거나 개조하는 경우 등 특별한 경우에 해당 되어야 해지 사유가 되어 해지 통고하여 퇴거하게 할 수 있습니다. 그러나 현실적으로 이에 해당하는 경우가 많이 없기에 현실적으로는 특별한 경우 중 하나인 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 사유로 나가게 하는 경우가 많습니다. (이 경우 임대인이 실제 거주하지 않으면 임차인이 후에 임대인을 고발하는 경우도 있습니다.) 명도소송은 소장전달 -> 임차인 답변서제출 -> 변론기일 지정 및 변론 -> 승소판결 -> 자진 퇴거 거부시 강제집행 -> 용역비 보관비 청구 / 손해배상 청구 등 절차에 시간도 많이 걸리고 비용도 많이 소요 되므로 소송 초기에 임차인이 나가겠다고 하면 취하하고 종결 짓는 것이 최선 입니다. 가급적 임차인과 잘 타협하셔서 조기에 문제 해결 하시기 바랍니다.
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24.04.03
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전세세입자가 살고 있는집을 매도한후 바로 세입자가 나갔을시 장기수선 충당금은 세입자에게 누가 줘야 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라 공동주택 유지보수를 위해 필요한 금액을 징수하는 것인데 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거시 임대인에게 청구하여 받습니다. 집을 매매하는 경우에는 잔금시까지는 기존 임대인에게 잔금 후부터는 신규 임대인에게 청구하게 되어 있습니다. 일반적으로 집주인이 바뀌는 날 장기수선충당금을 정산하여 기존 임대인이 임차인에게 반환해주는데, 이렇게 되지 않았다면 관리실에 집주인 바뀐날로 정산을 의뢰하여 해당 금액을 세입자에게 주시거나 신규임대인에게 주시고 세입자와 정산하게 하시면 될 것 같습니다. 물론 관련 근거(정산서, 영수증 등)는 남겨 놓으셔야 겠지요.
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24.04.03
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전세 계약을 할 때 부동산 업체 하면 위험할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 관련한 거래는 보통 슈퍼에서 물건을 사는 것과 달리 고가이고 자주 사고 팔지 않기 떄문에 관련 지식도 부족한 것이 일반적입니다.요즘 전세사기도 많고 부동산은 여러가지 고려해야 할 사항이 많으므로 부동산에 대한 지식과 경험이 많지 않으시다면 공인중개사를 통해서 계약하시길 강력히 권고 드립니다.그리고 경험이 전무하시다면 인터넷에서 전세 계약시 필요한 사항도 확인해 보시고 대상 부동산의 입지 조건도 잘 살펴보신 후 근방 부동산도 여러곳 방문하셔서 의견도 들어 보실 것을 추천 드립니다. (반드시 여러곳을 방문해 보셔야 합니다.)
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24.04.03
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전세 계약을 완료하고 특별히 해야 할 일이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완료된 후라면 주택임대차 신고, 대항력과 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등을 할 수 있습니다.먼저 공인중개사를 통해 계약하신 경우라면 공인중개사가 하겠지만 그렇지 않다면 임대인과 함께 주택임대차 신고를 하셔야 합니다. 전월세 신고제는 부동산을 매매했을 때와 유사하게 임대차 계약 30일 이내 계약 당사자가 전월세 사항을 신고하는 것으로서 24년 5월 31일까지는 계도기간이나 이를 넘기게 되면 최대 100만원의 과태료를 내게 됩니다. 대상은 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 전세/월세이므로 신고 대상입니다. 신고지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시 등의 시 지역이고 지방은 도 지역 군 단위는 제외합니다. 필요한 서류는 임대차 계약서, 임대인 및 임차인의 주민등록등본, 임대차 계약 당사자 확인원입니다. 관할 주민센터에 가서 신고하시면 되고 온라인 https://rtms.molit.go.kr 에서도 가능 합니다. 신고를 전월세 신고를 하면 확정일자도 무료로 해줍니다. 확정일자는 후에 우선변제권의 기준일이 되고 대출하실 때 금융기관에서 요구하므로 계약서 작성 당일 받아 놓으시는게 가장 유리합니다. 그리고 입주(주택의 인도)하시고 주민센터(또는 온라인 정부24)에서 전입신고(주민등록)를 해서 대항력을 만들면 이미 받으신 확정일자가 효력을 발해서 우선변제권도 획득 하게 됩니다.또한 요즘 전세사기가 많아 특히 아파트가 아니거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다. 주기적으로 등기부 등본을 확인하여 소유권이나 권리관계 등에 변화가 있는지 살펴보는 것도 도움이 되리라 판단됩니다.
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