답변 내역

네이버부동산 매물 검색을 하면 같은 매물을 여러 중개업소에서 올린 경우 중복되어 나타납니다. 먼저 관심있는 아파트 단지로 이동하여 단지나 시세를 클릭하여 매물이 검색된 후 동일매물 묶기를 선택하면 중복된 매물을 묶어서 보여주기에 숫자가 줄어들게 됩니다. 그리고 가격순으로 보기를 선택해서 정렬하면 검색이 용이하고 금액이 변경된 것도 확인이 가능합니다.

대다수의 정비 사업지에서 건설사가 공사비 총액을 제안하는 '총액입찰제'로 시공사를 선정하고 있었는데, 세부내역별 금액을 산출하지 않기에 공사비 적정성을 판단하기 어려워 공사비 분쟁으로 인한 공사 연기, 중단 사태 등을 막기위해 국토교통부가 정비사업 표준공사계약서를 2024년 1월 도입했음을 알린 상태이며 정비사업 단계별 공사비 변경 내역도 점검하도록 했습니다.표준공사계약서에 따르면 계약 체결 전까지 시공사는 세부 산출내역서를 제출해서 공사비의 근거를 조합원들이 확인할 수 있도록 해야 하는데, 조합이 공사비를 산출하기 위한 근거자료인 도면을 마련하지 못한 경우엔 입찰 제안 과정에서 품질사양서를 내서 이를 바탕으로 계약을 맺도록 하였습니다.내용이 모호하거나 분쟁이 많았던 계약 사항들을 정비사업 표준공사계약서로 보완했다고 하지만 실제로 잘 정착이 될지는 좀 지켜봐야 할 것으로 생각됩니다.

중간생략등기는 최초 매도인에서 중간취득자를 거쳐 최종매수인에게 이전되는 거래에서 중간취득자로의 등기를 생략하고 최초 매도인에서 직접 최종매수인에게 이전하는 등기를 하는 것을 말합니다.예를 들어 부동산 소유자(최초 매도인)인 “갑”이 등기 없이 “을”에게 양도하고 “을”이 다시 등기 없이 “병”에게 양도하는 것을 “갑”이 “병”에게 직접 양도한 것으로 토지거래허가를 받고 등기 이전하는 경우, 국가에서 “을”의 개입을 알 수 없기에 매매 차익에 대한 취등록세, 양도소득세 등을 부과할 수 없게 되므로, 적발되는 경우 목적 등에 따라서 부동산등기특별조치법에 의한 3년 이하 징역이나 1억원 이하의 벌금 또는 과징금/과태료 부과 등 불이익을 주는 것입니다.민사적으로 중간생략등기 관련자 3명 모두의 합의가 있으면 민사상으로 등기는 유효하고 개별청구권은 유효하게 존속하지만, 토지허가제 구역 내에서는 이루어진 경우는 애당초 최초 매도인 (“갑”)와 중간취득자 (“을”)의 토지허가 자체가 없었으므로 무조건 무효가 됩니다.

최근 아파트 분양가와 더불어 재건축비용이 상승하고 있는 것은 물가상승으로인한 원자재가격 및 인건비의 상승, 금리 인상에 따른 건설사들의 PF대출 이자 부담 그리고 부동산 경기 부진으로인한 실적 악화 등으로 채산성이 악화된 건설사들이 손해를 만회하기 위해 사업성이 불투명한 공사는 수주에 참여하지 않으려 하고 있고 돈이 될만한 공사만 선별 수주를 하고 있다보니 공사비를 높게 책정하지 않으면 공사 진행이 어려워 전체적으로 공사비와 분양가가 상승하고 있는 상황입니다.

토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위한 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"의 용도지역 분류 기준에 따라 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 4가지 지역으로 나누어지는데, 주거지역은 다시 양호한 주거환경을 위한 제1종 전용주거지역(단독주택 중심), 제2종 전용주거지역(공동주택중심)으로 나누어지고, 편리한 주거환경을 위한 일반주거지역은 제1종 일반주거지역(저층주택 중심), 제2종 일반주거지역(중층주택 중심), 제3종 일반주거지역(중.고층주택 중심)으로 나누어져 5가지 지역이 있으며, 상업지역은 중심상업지역(도심.부도심의 상업 및 업무기능), 일반상업지역(일반적인 상업기능), 유통상업지역(유통기능), 근린사업지역(근린지역의 일용품 및 서비스공급)으로 구분되어 4가지 지역이 있습니다. 각각의 지역별로 건폐율과 용적률이 다르게 규정되어 있고 조례에 따라 확정이 됩니다.

종부세는 과세기준일 현재 전국의 주택과 토지를 유형별 구분하여 개인이 속한 부동산의 공시가 합계액이 과세기준금액을 초과하면 초과분에 대해 과세되는 세금이므로 고가 주택이나 고액의 부동산 자산을 보유한 개인에 과세되는 것입니다.종부세를 폐지하면 부자들의 선별 투자가 심화되어 지역화 양극화가 가속화 될 가능성이 많고 영끌이나 신혼부부 일부가 당장은 혜택을 볼 지 몰라도 결국 집값 상승으로 향후 더욱 서민의 내집 마련이 힘들게 될 가능성이 많습니다.

현재 기술하신 내용은 합의에 의한 갱신에 해당 합니다. 묵시적 갱신은 알고 계시는 것처럼 임대인이 계약 종료 6개월전에서 2개월 전 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 자동적으로 2년간 같은 조건으로 갱신되는 것입니다. 합의에 의한 갱신은 모든 조건을 새롭게 수립할 수 있으니 임대인이 동의한다면 원하시는 조건을 반영하여 새로 계약서를 작성하시면 됩니다. 그런데 전세 대출은 자동 연장이 되는 게 아니므로, 해당 대출기관에 반드시 사전에 어떻게 연장 해야 하는 지 알아보고 계약하셔야 합니다. 만일 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않으셨다면 계약갱신요구권을 사용할 수도 있습니다. 계약갱신요구권에 의한 갱신은 한 번만 가능한데 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되며 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 이 경우도 전세 대출에 대해서는 별도로 알아 보셔야 하고 보증금 증액에 대해서는 확정일자를 받아 놓아야 합니다.

신혼부부 특별공급 지원자격을 갖추고 혼인신고일부터 입주자 모집공고일까지 무주택자였던 신혼부부의 경우, "주택공급에 관한 규칙"에 따라서 신혼부부 특별공급 대상이 되는데 규칙 제41조 신혼부부 특별공급 및 제23조 주택공급신청서 교부 및 신청서류에 따라 태아도 특별공급 자녀수에 포함 됩니다.

요즘 대출 규정도 까다롭고 서울아파트 값이 너무 높아서 쉽지 않겠습니다만 투자목적이라면 지방 보다는 수도권 아파트쪽에 좋겠지요. 부동산은 주식처럼 빠른 시일내에 수익을 거두고 나올 수 있는 물건이 아니기에 장기적인 안목에서 주변여건, 향후 발전 가능성 그릭고 세금문제 등을 종합적으로 검토하여 결정하실 것을 추천 드립니다.

계약금을 얼마로 해야한다고 법에 규정되어 있지는 않습니다. 통상적으로 계약금의 10% 정도로 하고 있으나 계약 당사자의 협의에 따라 다르게 정할 수도 있습니다. 따로 위약금에 대한 규정이 없는 경우 계약금만 지불한 상태에서는 일방이 변심한 경우 매수인이나 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 취소할 수 있고, 매도인이나 임대인은 계약금의 2배를 지불하고 취소할 수 있으므로 계약금을 너무 적게 설정하면 쉽게 변심할 수도 있어 적당한 선인 10% 정도에서 합의하는 것입니다. 중도금이 지급되면 더 이상 일방의 변심으로 계약을 취소할 수 없음에 유의하셔야 합니다.