답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세에서 계약갱신청구권을 사용하여 5% 인상할때 보증금 대신 월세로 전환하여 올리는 것도 가능합니다. 보증금 증액으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면 1년치 보증금 인상분은 675,000원으로서 월세로 환산하면 상한치는 56,250원 이됩니다. 전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있으며 보증금 인상에 관하여는 임대인과 임차인간 협의가 되어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약금은 반드시 거래당사자인 임대인에게 송금하셔야 하며 이렇게 하셨다면, 입금 기록이 남아있으므로 큰 문제는 되지 않을 것입니다. 가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아버지 명의 아파트로 계약 후 자녀명의로 전환하게되면 증여세가 과세될 수 있는데, 성인자녀인 경우에는 5000만원까지 공제될 수 있습니다. 아파트에 따라 실거주의무가 있는 경우에는 2년동안 실거주를 해야 하는데 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었으므로, 이후에 구입한 아파트의 경우에는 일단 월세를 주었다가 3년내에만 입주하여 실거주의무를 이행하면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 임대인과 임차인간에 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 월세 전환 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10% (2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 2.5% + 2.0% = 4.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연4.5%1년치 보증금 인상분 = ((보증금 x 1.05) – 보증금) x 4.5% (보증금 인상분을 월차임으로 전환) = 45만원보증금 인상분을 12개월로 나누면 월세는 37,500원이 됩니다.전월세 전환율은 지역별로 차이가 있을 수가 있으며 임대인과 임차인간 협의가 되어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.올해 정부에서 토지거래허가구역을 해제하면서 강남권에서 시작된 아파트 가격 상승이 점차 인근 지역을 거쳐 수도권으로 상승세가 이어지는 상황인데, 이러한 상황은 그동안 눌려왔던 투자심리가 금리인하 등과 함께 다시 살아나며 아파트 위주의 주택 공급정책상 단기간에 공급이 어렵다보니 지금 사지 않으면 손해라는 인식이 퍼진영항이 크다고 볼 수 있습니다. 하지만 근본적으로는 서울과 수도권의 부동산 가격이 상승하는 것은 주택이 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있으며, 주택보급률도 서울의 경우는 93.7로 여전히 부족한 상황인데, 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다. 또한 서울과 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이재명 대통령이 대선공약으로 4기 신도시를 언급한 바 있었지만 정책 공약집에서는 제외되었는데, 이는 3기 신도시도 토지보상문제 등으로 착공이 지연되는 등 입주시기가 지연되는 등 문제가 발생하고 있다보니 공급계획의 현실화가 필요하다는 사실이 파악된 것으로 확인되는데, 3기 신도시 상업용지를 주택용지로 전환하거나 용적률을 상향하는 등 내실을 강화해야 한다는 등의 지적이 있었으며 재건축 및 재개발 활성화를 위한 규제완화도 필요하다는 지적 역시 있었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재당첨제한 10년이란 국민주택에 당첨이 된 후 포기하는 경우에 적용되는 벌칙으로 10년간 청약 금지가 되는 것으로서, 재당첨제한이 있는 경우 투기과열지구에 속해있는 분양권은 5년간 신청 불가능, 청약과열지구는 7년, 투기과열지구와 분양가상한제 적용 아파트는 10년 동안 청약이 제한 됩니다. 또한 가족구성원과 무주택기간 등 가점제 혜택이 제외 되고, 특히, 생애최초특공, 국가유공자, 신혼부부 등의 특별공급도 더 이상 불가하게 됩니다. 그러나 취학과 근무 등 생업상의 이유 등 특별한 사유가 있는 경우는 제외 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 계약은 직접가지 않고 대리인이 수행할 수도 있습니다. 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세도 전세처럼 원상회복 의무가 있습니다. 통상의 사용에 의한 마모나 훼손등이 아닌 사용자 부주의나 과실로 인한 주택의 파손이 있다면 수리를 하거나 배상을 해야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문재인 정부당시 부동산 활황기를 틈타 건설사들이 앞다투어 건설에 나서다보니 공급이 과잉되었는데, 금리인상과 경기후퇴로 인한 부동산 경기위축에 미분양이 급격하게 양산되었습니다. 아파트 건설에는 수년이 걸리므로 브릿지론과 PF대출로 토지를 구하고 건설허가를 받은 건설사들은 어쩔 수없기 공사를 진행하다보니 계속해서 미분양이 양산되는 악순환이 계속되고 있는 상황이라 2025년인 현재까지도 지방의 다수 지역에서 계속 미분양 사태가 일어나고 있습니다.