답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용으로 간주되지만, 주거용 오피스텔이 되면 주택수에 포함되면서 투자매력도가 떨어지고 취득세는 상업용 건물로 높게 부과되며 오피스텔 수익률이 5% 남짓인데 은행 정기예금 금리가 높은상태에서는 투자 매력도가 높지 않다보니 환금성이 좋은 소형 아파트를 선호하는 사람들이 많아져 오피스텔의 인기가 떨어지게 됩니다.오피스텔과 아파트는 기본적으로 적용 받는 법이 다른데, 아파트가 주택법을 따르는데 반해 오피스텔은 건축법을 따르며, 기본적으로 업무시설로서 면적표기에 있어 계약면적(공급면적 + 기타공용면적)으로 따지므로 공급면적으로 따지는 아파트에 비해 싼 것 같지만 기타공용면적을 동일하게 고려한다면 오피스텔이 더 비싸게 될 수 있습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트에 비해 오피스텔은 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 적용되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신이 이미 이루어진 상태에서는 임대인이 임의로 월세를 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지의 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남 4구를 놓고 강동구와 동작구 구민들이 신경전을 벌이고 있는데, 강동구는 과거 강남구에서 분리되었던 역사가 있고 우리나라에서 가장 큰 단지인 올림픽파크포레온이 있고 대부분이 평지인 이점이 있는 반면, 서초구 반포와 인접해있고 흑석동 및 노량진 뉴타운 등이 진행되고 있고 한강 공원도 조성되어 있으며 사당동도 재개발 및 재건축 등이 진행중인 동작구도 만만치 않은 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 재건축시에 걸림돌이 되는 것들은 용적률 확대 등으로 늘어난 가구의 분양 수익이 철거와 건축비용을 충당하지 못해서 조합원들이 비용을 부담하는 "재건축분담금"과 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금" 그리고 조합원들간에 존재하는 이권 차이로 인한 갈등 등이 있습니다. 특히 재건축분담금은 사업 순서상 먼저 납부를 해야 하는데, 최근 자재비 및 인건비 등 원가가 오르면서 분담금이 크게 증가하여 재건축 진행이 어려워지고 있습니다. 정부에서는 재개발, 재건축의 활성화를 위해 여러가지 제도를 손보고 있는데, 재건축 승인이 쉽게 나게되면 현금청산 대상이 되는 소유주가 늘어나서 갈등이 심화될 수 있는 문제가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 법정수수료 상한치 내에서 공인중개사와 협의하여 금액이 결정되고, 합의된 시점 또는 합의가 되지 않은 경우에는 중개가 완성된 시점(잔금 지불시)에 공인중개사에게 지급하게 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 연령이나 학력 등 원칙적으로 응시자격에 제한이 없어서 많은 사람들이 해마다 도전하고 있습니다. 다만 응시에 결격이되는 사유는 공인중개사 시험에서 부정행위를 하여 처분 받은 사람 (처분일로부터 5년이 경과하지 않은 자), 공인중개사 자격이 취소된 사람 (자격 취소된지 3년이 경과하지 않은 자), 기 자격증 보유자 등 입니다.또한 공인중개사 자격증을 취득했어도 중개사무소 개설 등록을 할 수 없는 결격사유도 있는데, 미성년자, 피성년후견인 이나 피한정후견인, 파산선고를 받고 복권이 되지 않은자, 금고이상 형을 선고받고 종료 또는 면제된 날부터 3년이 경과하지 않은자, 금고이상 집행유예를 받고 유예기간 만료일로부터 2년이 경과하지 않은자, 자격취소 후 3년이 경과하지 않은 자, 자격정지 기간 중인 자, 중개사무소 등록취소후 3년이 경과하지 않은 자, 업무정지 처분을 받고 폐업신고를 한자로서 업무정지기간중인 자, 공인중개사 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 않은 자 등 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약중에 임차인은 일방의 의사로 계약을 중도 해지할 수 없기에 남은 계약기간 동안 임차인은 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 되는데, 임대인의 협조가 필수적이므로 평소에 임대인과 관계를 원만하게 가져가시는 것이 바람직합니다. 그리고 보증금을 돌려받기 전에 퇴거를 하시면 대항력이 상실되어 제3자에게 임차권을 주장할 수 없게되므로 가족중 일부 인원을 남겨놓고 퇴거를 하시는 등 대응 조치가 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조감도는 높은 곳을 날고있는 새가 아래를 내려다 보는 것처럼 상공에서 물체를 내려다보는 것과 같은 시선으로 그려진 그림을 말합니다. 보통 3D 형태로 제작되어 건설 현장이나 부동산 개발시에 회사 홈페이지 등에 완공 이후의 모습을 알기쉽게 보여주기 위해 게시되고는 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남 3구는 흔히 강남구, 서초구, 송파구를 일컷는 말인데, 최근 부동산 관련한 언론 보도 등에서 강동구를 포함하여 강남 4구라는 용어를 사용하기도 하고 있습니다. 강동구는 과거 강남구에 소속되어 있던 지역으로 서울 동남부에 위치하고 있다는 점 등에 기인하고 있습니다. 현재의 강남구, 서초구, 송파구, 강동구는 모두 강남구에 속해 있다가 분리된 바 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리금은 2015년 신설된 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있는데 “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의되어 있습니다. 즉, 종전에 관행적으로 이어져 오던 권리금 제도를 법제화하여 부동산거래와 별도로 인정하고 자리 프리미엄인 바닥권리금, 우수한 영업력에 따른 영업권리금, 그리고 영업을 위해 설치한 시설에 대한 시설권리금을 임차인들끼리 가치로 인정하여 주고받을 수 있게 양성화된 것입니다.