답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 정부에서 발표했던 세법 개정안 중에 일시적 2주택에 대한 개정 규정이 포함되었는데, 조정대상지역에서 신규주택을 사고난 뒤 기존에는 3년 이내에 종전주택을 처분해야 했으나 개정후에는 2년으로 단축될 예정입니다. 현재의 규정은 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내(이 부분이 개정 예정입니다.)에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로 임차인은 계약종료 2개월전까지 갱신 거절의 의사를 임대인에게 밝혀야 하고 아무런 연락없이 이 시기가 지나게되면 (임대인도 아무런 연락이 없는 경우) 2년간 묵시적 갱신이 될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 계약을 연장하지 않으려면 보통 계약종료 3~4개월전에 임대인에게 통지를 하는 것이 좋은데, 시장 상황이 좋지 않아서 새로운 세입자를 구하기가 쉽지 않다면 더 빨리 통보하셔야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.위성도시는 대도시로 인구가 과도하게 집중되어 여러가지 문제(주택난 및 교통난 등)를 발생하다보니 이를 해결하기 위해 주변 지역에 건설되는 도시로서 거주 및 상업 및 공업기능 등을 건설하여 과밀현상을 완화하게 됩니다. 위성도시는 건설업체에서 대도시 주변의 저렴한 토지를 활용하여 주택을 건설하며 자연스럽게 형성되는 경우가 있는 반면, 정부에서 계획적으로 신도시를 형성하는 경우가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약이 종료되어도 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 이후 대항력(주민등록 + 거주)을 유지한 채 이사를 갈 수 있게됩니다. 이때 주의를 하셔야하는 것이 임차권등기명령을 신청했다고 바로 효력이 발생하는 것이아니라 임차권이 등기부상에 등기완료되어야 효력이 발생하는 것이며, 주택의 비번을 넘기게되면 점유 (거주)를 넘겨주는 것이 될 수도 있음에 유의하셔야 합니다. 즉, 비번을 즉시 변경하고 대항력 유지를 위해서 임차권 등기가 완료된 이후 비번을 넘겨주셔야 합니다. 정상적인 임대차인 경우라면 임차목적물에 대한 정당한 사용권한이 있으므로 집을 보여주는 시간을 정하여 보여주는 것도 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 입장에서는 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 지내다가 이전과 동일한 조건으로 갱신되는 묵시적갱신이 유리합니다. 이렇게 묵시적갱신이 되는 경우에는 계약서를 재작성하지 않아도 되고 확정일자도 받을 필요가 없습니다. 하지만 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약서 작성을 요청하였다면 합의에 의한 갱신으로 볼 수 있을 것입니다. 보증금의 변화가 없는 경우에는 확정일자를 새로 받을 필요가 없는데, 계약서상 이전 계약의 연장인 갱신 계약 또는 재계약 이라는 문구를 넣으시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사와 중개보조원의 근본적인 차이는 자격증 여부와 직접적인 중개행위를 할 수있는지 여부로 나누어질 수 있습니다. 중개보조원은 공인중개사 자격증을 보유하지 않은 사람으로서 공인중개사 사무소에 소속되어 현장안내와 일반적인 사무업무 등 단순업무 보조역할만 할 수 있고 계약서 작성이나 중개대상물의 확인 및 설명, 거래조건 협의 등 직접적인 중개행위는 할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시 공인중개사에 대한 수수료는 법정 상한요율을 거래금액과 곱한 금액내에서 공인중개사와의 협의에 의해서 결정됩니다. 즉, 협의를 어떻게 하는가에 따라서 네고도 가능합니다. 본인의 사정을 이야기 하여 정중하게 네고를 해보시고 잘 되지 않는다면 다른 중개사무소를 방문해보는 것도 방법이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매물장부는 공인중개사가 매물을 관리하기 위해 기록 및 관리하는 장부(수기, 엑셀, 전용 프로그램 등)로서 부동산 앱에 올라가 있는 매물도 있을 수도 있고 일부는 별도 관리를 위해 올리지 않은 매물도 있을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동거인으로 주민등록에 기재된 경우에는 서로 주택수에 영향을 주지 않습니다. 따라서 본인의 주택수와 친척 부부의 주택수는 합산되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차3법은 계약갱신요구권과 전월세상한제 및 전월세신고제 를 말합니다.계약갱신요구권: 임차인이 1회에한해 계약갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못하며 이 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는데 차임과 보증금은 5%범위 내에서 증감할 수 있고 존속기간은 2년으로 보게됩니다. 임대인이 직접거주를 목적하여 갱신거절 했다가 제3자에게 임대한 경우에는 손해 배상을 해야 합니다.전월세상한제: 계약갱신요구권을 사용한 재계약의 경우 임대료 상승폭 5% 이내로 제한됩니다.전월세신고제: 주택 임대차를 맺으면 30일 이내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등 계약사항을 지자체에 의무적으로 신고해야 하며 이를 위반하면 과태료에 처해지게 됩니다.임대차3법은 임대차 계약에 있어서 약자인 세입자를 주거 안정을 위해서 만들어졌으나, 임대인의 재산권을 제약하다보니 임대인이 임대료 상승분을 미리 반영하고 월세로 돌리는 등의 현상이 나타났고 임대차 시장 회전율이 낮아져 임대 주택 공급에 차질을 빚는 등 여러가지 문제를 야기하고 있습니다.