답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 빌라와 달리 거래건수가 많아서 대체로 적정 금액을 쉽게 알 수 있다보니 빌라에 비해 상대적으로 전세사기 건수가 적기는 하지만 아직도 많은 수의 전세사기가 일어나고 있습니다. 전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고의 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.전입신고의 허점 이용은 같은 날 전입신고와 근저당 또는 매도가 일어나면 전입신고에 의한 대항력이 다음날 오전 0시에 일어나므로 더 늦게 형성되는 것을 이용하는 것으로, 고의로 악용하는 경우 피해를 당할 수 있는 것이고,빌라의 경우 많은 갭투자를 이용한 경우는 주로 전세가와 집값 차이가 거의 없는 빌라의 경우 실 거래가를 알기 힘든 점을 노려 집값을 부풀려 전세금을 받고 후에 경매로 넘어가면 보증금 반환이 되지 못하는 결과를 가져오는 것입니다.신탁을 이용한 부동산 사기는 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법이 있는데, 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.그리고 처음부터 사기라고 할 수는 없지만 흔한 사례로 집주인의 경제상황이 좋지 않아 세금을 내지 못해 공매로 가거나 전세가가 내려가서 후속 임차인을 구하지 못하므로 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하는데 임대인이 돈을 구해보려는 노력을 하지 않고 무작정 기다리라고 하여 피해를 주는 경우도 있습니다. 이밖에도 다양한 전세사기기 있으므로 계약전에 서류를 잘 검토하고 공인중개사를 통해 거래하며 특히 전세보증보험에 가입하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물대장상의 용도가 2종 근린생활시설 (상가)라도 실제로 사용하는 용도가 주거용이고 전입신고 및 실거주를 하게되면 주택임대차보호법을 적용받아서 대항력이 발생하고 보증금이 일정금액 이하인 경우 최우선변제 대상이 될 수 있습니다. 근저당권 설정일에 따라서 최우선변제금액은 달라질 수 있지만 5백만원 정도의 소액이라면 전액 최우선변제 대상이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 2채 보유한 부모님이 만 60세 이상인 경우에는 자녀의 청약시에는 무주택자로 인정되므로 무주택세대원이 될 수 있으며, 본인을 세대주로 변경하면 무주택세대주가 될 수 있습니다. 하지만 부모님이 임대주택을 보유하고 있는 경우 부모님의 나이와 관계없이 유주택자가 됩니다. 동생부부의 주택으로 전입하는 경우에는 기본적으로 동거인이 되고 아파트인 경우에는 세대분리가 불가능 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차사업 등록시에는 먼저 단기(6년)를 할 것인지 장기(10년)를 할 것인지를 정해야 합니다. 주택임대사업자로서 6년 단기주택임대사업자의 경우에는 임대개시 당시 비아파트로서 주택의 공시가격이 4억원 이하인 경우 혜택을 받을 수 있고 (비수도권 2억) 6년의 의무 임대기간이 주어지고 27년 12월 31일까지 취득하는 경우 주택크기에 따라 취득세 와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있으며 종부세와 소득세, 양도세 등에서도 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 임대료 상승은 연 5%로 제한이 되며 6년간 재산권 행사를 할 수 없게 됩니다.10년 장기임대주택사업자의 경우에는 임대개시 당시 전용면적 85m2이하의 주택으로 공시가격이 6억원이하 (비수도권 3억원 이하)일 때 혜택을 받을 수 있으며 10년의 임대 의무기간이 주어지고, 27년 12월 31일까지 취득하는 경우 취득세, 재산세 및 소득세 감면을 받을 수 있고 종부세 합산배제 및 양도세 감면 혜택도 받을 수 있습니다. 안정적인 수익과 세금 감면을 받을 수 있으나 10년간 재산권 행사를 할 수 없고 임대료 상승이 연 5%이내로 제한되는 단점이 있다보니 사업자들의 선호도가 떨어지고 있는 상황입니다. 다주택자인 경우에는 양도세 중과 회피 등 주택임대사업자 등록이 유리할 수도 있지만 등록 요건을 만족해야하고 임대의무기간동안 매도 및 임대료 증액이 제한되며 자진 말소가 어려우므로 신중한 검토가 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 경우에는 출입문이 하나이고 생활 공간을 분리할 수 없어서 거주독립이 불가능하므로 세대분리가 되지 않으므로 하나의 세대만 존재할 수 있습니다. 세대주를 변경하려면 주민등록 정정신고를 하시면 되는데 주민센터를 방문하여 신청하셔도 되고 정부24에서 온라인으로 신청하셔도 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 1년 계약이라도 주택임대차보호법 제4조에 따라서 2년의 계약기간을 주장할 수 있습니다. 다만 이렇게 임대차 존속을 주장하게되면 임차인은 계약기간 2년을 준수해야하므로 2년이 되기 전에 퇴거를 하게되면 보증금을 돌려받을 수 없고 월세도 계약기간까지는 납부를 하셔야 합니다. 임차인이 계약을 종료하고자 한다면 계약종료 2개월전까지 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통보해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라서 매년 조사, 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하며 이 가격을 활용하여 재산세나 종부세 등 과세 또는 건강보험료, 기초연금, 청약 등 행정이나 복지 등의 판단 기준으로 사용하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 많으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 현재 적용되고 있는 공시가격은 실거래가에 비해 낮은 수준 (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)을 유지하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 누구나 도전할 수 있다보니 변별력을 위해서 난이도가 약간 있는 편인데, 2021년에서 2025년까지 최근 5년간 합격률은 1차 시험 20.02%, 2차시험 29.35% 였습니다. 합격에 걸리는 시간은 개인차가 심하여 짧게는 6개월에서 길게는 몇년에 걸리는 경우도 있으며 본인의 역량이나 집중 정도에 따라서 달라진다고 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2023년도에 통계청에서 발표한 장래인구추계에 따르면 향후 50년간 우리나라 총 인구가 1천550만명 감소하여 3천600만명대(약 70%)로 줄어들 것으로 추정하였습니다. 이는 출산율을 1.0으로 가정한 수치인데 문제는 65세 이상의 고령인구가 47.7%로 거의 절반에 이를 것이라는 전망으로 생산활동에 참여할 수 있는 인구수가 급감하는 것입니다. 현재 인구는 감소세에 들어섰지만 1인 가구수의 증가로 인해 가구수 자체는 오히려 늘어나고 있는 상황임을 감안하면 앞으로도 상당기간 인구감소로 인한 주택 가격하락은 지방위주로 일어나고 서울 및 수도권 주요도시들은 큰 변화가 없을 것으로 추정 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경기도주민이 서울이나 인천지역에 청약을 할 수는 있지만 서울에 거주하는 사람이 1순위가 되며 서울에 살아도 경쟁률이 매우 높기때문에 경기도에 살면서 청약 당첨을 노리는 것은 매우 어렵다고 할 수 있습니다. 그리고 유주택 세대주에 세대원으로 등록이 된 상태라면 유주택자로 분류되므로 무주택자에 비해서 경쟁력이 떨어진다고 할 수 있습니다.