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전세감액재계약시 계약갱신청구권 사용하는게 좋나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권에 의한 갱신은 한 번만 가능하므로 전세감액계약하기로 합의를 한 상태라면 굳이 계약갱신청구권을 사용할 필요는 없습니다. 계약갱신요구권은 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되며 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.계약갱신요구권은 상기와 같은 특징이 있어서 대개는 임차인에게 불리한 부동산 (전세 포함)시세 상승기에 임차인의 주거 안정과 과도한 보증금 상승을 막기 위한 목적으로 존재하는 것인데 전세보증금이 다운되는 시점이라면 임차인이 유리한 상황이므로 나중을 위해 아껴두는 것도 방법입니다. 그러나 조만간 계약을 종결해야 할 사유가 있다면 사용하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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빌라 월세 관련하여 궁금한것이 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 중간에 나가는 경우는 어떻게 해야한다라고 법조항에 나와 있지는 않으나, 기본적으로 계약은 양 당사자 간의 약속이므로 약속을 어긴쪽에서 손해를 감수하는 개념으로 세입자의 사유로 먼저 나가는 경우 후속 세입자를 구하고 복비를 담당하고는 합니다. 그러나 정해진 것은 아니므로 임대인과 잘 협의되면 부담을 좀 덜 수도 있습니다. 월세는 후속 세입자가 빨리들어온다면 그만큼 날자를 감해달라고 요청해 볼 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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집주인 실거주시 바로 매매 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 계약갱신요구권을 사용할 수 있는데, 임대인은 직접거주의 사유로 거절을 할 수 있습니다. 그러나 기존 계약은 유효하므로 바로 임차인을 내보낼 수는 없고 계약기간이 종료되면 임차인을 내보낼 수 있습니다. 이와는 별도로 임차주택으로서의 매매는 언제든 가능합니다. (임대차 안고 양도 양수) 임차주택의 양수인은 기존 임대차 조건을 그대로 넘겨 받는데, 늦어도 기존 임대차 계약 종료 6개월전에서 2개월 전까지 기간내에 등기를 완료하게 되면 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. (관련 판결: 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결) 이 경우에도 기존 계약 종료시까지는 임차인이 거주를 계속할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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전세계약 2년이 되기전에 집주인이 바뀌어도 자동 2년 연장이 보장이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신요구권을 사용하시면 2년 더 거주하실 수 있습니다. 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되는데 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.집주인이 변경되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 (주택임대차보호법 제3조 4항) 바뀐 집주인에 대해서도 임대차의 존속을 주장하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.06
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전원주택 은 지하 만들수가 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전원주택에 지하층을 만들 수는 있습니다만 비용도 많이들고 유지를 하기가 쉽지 않기에 만들지 않는 것입니다. 지하 특성상 습기가 차기 쉽고 환기가 어렵기에 환풍기를 달아서 계속 가동해야할 뿐 아니라 우천시 누수가 되면 상당히 처치 곤란한 상황이 될 수도 있습니다. 지하층을 만들기 위해서는 흙막이 토목공사를 진행해야 하므로 공사비가 지상층에 비해 2배이상으로 들어갈 수 있으므로 특별한 경우 아니면 반지하가 아닌 온전한 지하층을 만드는 경우가 없습니다.
경제 / 부동산
24.07.05
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부동산 공시가와 실거래가가 다른이유?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법을 따라서 공시된 토지의 적정가격을 “공시지가”라고 하고 주택의 적정가격은 “공시가격” 이라고 합니다.정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징 또는 거래자 간의 협상 등 여러가지 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있는데, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (올해 토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.07.05
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아파트 매매시 중문 시스템에어컨 값을 포함해 파나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.편리한 옵션품이나 시스템에어컨은 매도시 가격을 더 받을 수도 있고 집이 잘 나가는 요인이 될 수도 있습니다. 하지만 에어컨은 연식이 오래되면 감가상각이되니 파는 시기에 따라서 가격 반영이 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.05
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가계약금은 통상적으로 얼마 정도가 적당한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금을 얼마를 넣어야 한다는 원칙은 없으니 금액은 상호 합의에 따라 달라질 수 있습니다. 사실 가계약금 자체가 법률적인 용어도 아닙니다만 가계약금이라도 적은 금액이 아니고 세부 계약내용에 합의를 했다면 정식 계약으로 볼 수 있으므로 주의하셔야 합니다. (계약금 1900만원에서 500만원을 가계약금으로 했다가 변심으로 계약 해제/해지를 요청했을 때 상대측에서 1400만원을 추가로 요구할 수도 있습니다.) 물론 그런 일은 잘 없겠지만 상황이 어떻게 될 지 모르므로 가계약이라도 "본 계약전 계약 해제/해지시는 가계약금을 반환해주고 계약해제한다" 등의 특약을 기재한 계약서를 작성해 두시고 송금하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.07.05
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우리나라의 경우 집을 매매할 때 남향집을 선호하는편인데 왜 남향집을 선호하는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.남향집이 선호되는 것은 햇빛을 받는 시간이 길기에 겨울철 에너지 효율이 좋아서 난방비도 적게 나오고, 여름철에는 고도가 높아 햇빛이 적게 들어와 다른 방향보다는 시원한 장점이 있어서 입니다. 이러한 장점을 최대한 이용하기 위해 최근에 지어지는 아파트는 3베이나 4베이로 모든 방이 남향을 향하는 구조로 지어집니다.그런데 아파트는 한정된 부지에서 만들다보니 남동향과 남서향으로 많이 지어 지는데, 남서향은 햇빛이 더 많이 들어오므로 겨울철은 따뜻하지만 여름철은 더울수 있습니다. 반면 남동향은 햇살이 빨리들어오고 오후에는 일찍 햇살이 사라지므로 여름에는 시원하지만 겨울에는 다소 추울수 있어 난방비가 많이 듭니다.
경제 / 부동산
24.07.05
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지금 지방에는 투자목적으로 집을 사면 안되는 시기인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아무래도 수도권쪽이 상승률이 높으므로 투자 목적이라면 수도권쪽이 좋겠지요. 지방은 인기지역 위주로 보셔야 할 것이고 상승한다 하더라도 보통 수도권보다 낮은 비율로 올라갈 수 있습니다. 정부의 특별한 대책이 없다면 향후 점점 더 수도권과 지방이 차이가 날 것으로 예상됩니다. 부동산은 세금 문제도 있어 단기간에 이익을 보기 힘들기에 장기적인 관점에서 접근하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.07.05
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