전문가 프로필

답변 내역

"공시지가(公示地價)"란 무엇인가요?
부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 정부에서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 공시지가와 공시가격은, 정부에서 표준이 되는 가격을 제시함으로써 각종 세금계산과 각종 부동산 관련 부담금 산정 기준으로 사용하여 투명하고 공정한 거래를 유도하게 되므로 매우 중요한 역할을 하고있습니다. 부동산 매매시나 금융 기관 대출한도 산정시에도 참고 자료로 활용되고, 공공정책 수립에도 활용되는 등 부동산 관련한 업무에 필수적으로 사용되고 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.19
0
0

빌라에 전세들어 갈려고 생각중 입니다
요즘 부동산 경기 불황으로 전세에 문제가 발생하는 경우가 많아 조심하셔야 합니다. 기본적으로 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.근저당권, 전세권 등 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며 인터넷에서 주변 시세와 추이도 알아보시고 현지 방문하여 현황과 주변 여건도 충분히 확인 후 거래하시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부(등기부등본), 건축물종류 확인, 불법건축물 여부(건축물대장) 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 (다세대의 경우는 호실과 규격이 서류와 일치하는 지 반드시 확인해야 합니다) 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.보증금의 반환을 위해 전세보증보험 가입이 필요한데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 반드시 계약전에 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.05.19
0
0

아파트를 한국 사람들이 선호하는 이유가 궁금합니다.
우리나라는 국토면적에 비해 인구밀도가 높은 편인데, 서울과 수도권에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 집중적으로 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 생활에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생겨나게 되었습니다. 이렇게 많이 생겨난 일자리에서 일하는 사람들을 수용하기위한 주택이 필요하게 되었는데 한정된 땅으로는 감당하기 힘들다보니 아파트가 등장하게 되었고 높은 집값에 비해 도시생활에 효율이 떨어지는 단독주택(주차도 어렵고 생활 인프라도 부족)에 비해 아파트의 효율성과 편리함을 경험하게되자 대부분의 사람들이 아파트를 선호하게 되었고 도심 가까이에 살고자 하는 수요가 늘다보니 더 높은 아파트를 건설하여 더 많은 사람들을 수용하게 된 것입니다.이제는 그나마 땅이 없어 포화된 중심지를 벗어나 땅값이 상대적으로 저렴한 외곽 쪽에 아파트를 건설하다 보니 서울과 수도권이 점점 더 커지고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.05.19
0
0

분양면적 정할 때 아파트는 공급면적을 적용하고 오피스텔은 계약면적을 적용하던데, 달리 적용되는 이유가 뭔가요?
오피스텔과 아파트는 기본적으로 적용 받는 법이 다릅니다.아파트는 주택법을 따르는데 반해 오피스텔은 건축법을 따르며 기본적으로 업무시설(주거용으로도 나옵니다.)로서 공용면적 비중이 크고 관리비는 같은 평수의 아파트에 비해 저렴합니다.오피스텔은 계약면적(공급면적 + 기타공용면적)으로 따지므로 공급면적으로 따지는 아파트에 비해 싼 것 같지만 기타공용면적을 동일하게 고려한다면 오피스텔이 더 비싸게 될 수도 있습니다. 또한 오피스텔은 서비스 면적인 발코니를 만들 수 없기에 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다.이러한 점들을 종합하면 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 그다지 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 편의시설에서 부족함 등의 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.19
0
0

전세사기 예방하는 방법이 어떤게 있을까요
전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 가격 비싸 부담이 될 것입니다.기본적으로 등기부등본상 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 60%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인이 경제사정이 않좋아 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷과 현지 방문 조사로 주변 시세와 여건을 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 등기부등존, 건축물대장 서류에서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환(전세금 대출이 있는 경우) 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 하며 큰 금액이라면 전세권을 설정하는 것이 좋습니다.보증금 회수를 위해서는 전세보증 보험 가입이 효율적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.05.19
0
0

사전청약 제도라는 것이 무엇이며 장단점에 대해서도 궁금합니다.
사전청약제도는 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택을 본 청약 전에 공급하는 제도입니다. 사전청약 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 청약자격과 소득, 자산 요건 등을 심사하는데 해당지역에 현재 거주 중이면 일단 신청할 수 있으나 본 청약 입주자모집 공고일까지 거주기간을 충족해야 합니다.지난 정부에서 집값 급등기 수요를 분산 시키기위해 제도를 부활시켰으나, 이명박 정부때 입주가 3~4년씩 늦어져 기다리다 지친 사전 청약자들이 계약을 포기하는 사태가 속출했던 것과 유사하게, 본청약이 예정대로 진행되지 못하고 희망고문을 하게 되는데다 (문화재 발굴 등 예측 못한 변수 발생) 공사비가 급증하여 확정분양가가 높아지는 문제등이 겹쳐서 결국 폐지의 수순을 밟은 것입니다. 정부에서는 일단 사전청약 신규 시행을 중단하고 공공주택특별법 시행규칙을 고쳐 사전청약제도를 폐지한다는 계획이며 새로 공급되는 공공분양주택은 본청약으로 바로 진행되게 될 예정입니다.집값 수요를 분산시켜 가격을 안전화 시킬 수 있다는 장점을 보고 시행했으나 결국 길어진 기간동안 여러가지 변수에 대비를 할 수 없는 단점으로 제대로된 대책이 아니라는 것을 증명한 셈입니다.
경제 / 부동산
24.05.19
0
0

공인중개사의 시험과목과 합격기준이 어떻게 되나요?
반드시 자격증 취득 목적이 아니라도 향후를 대비하여 부동산 관련한 공부를 해두는 것이 좋습니다.시험과목은 1차 부동산학개론, 민법 2과목, 2차 공인중개사법, 공법, 공시법, 세법 4과목 으로 총 6개 과목 인데 부동산학개론을 제외하면 모두 법 과목입니다. 합격 기준은 1차 시험 과목당 100점 만점에 매 과목 40점이상, 평균 60점 이상이며, 2차 시험 과목당 100점 만점에 매 과목 40점이상, 평균 60점 이상 입니다. 시험은 모두 객관식이며 매년 10월 마지막주 토요일에 치러 집니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.05.19
0
0

공공아파트 같은 경우는 아직 분양가상한제를 유지하고 있나요?
공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.아파트 분양가상한제는 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제 되었고 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 애매한 3년이란 기간으로 인해 전세 기간으로 인한 문제가 발생할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.19
0
0

경매나온 물건들 유찰되는 이유가 뭘까요
경매는 대개 낙찰되었을 때 권리관계에 문제가 있어 해결해야할 문제가 간단하지 않고 이익을 따져 봤을 때 손해가 날수도 있다고 판된 되었을 때 유찰이 되곤 합니다. 경매는 기본적으로 권리분석을 할 줄 알아야하고 경험이 없다면 권리관계가 명백해서 파악이 쉬운 물건에만 입찰 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.05.18
0
0

요즘 부동산PF란 용어가 자주나온데 무슨뜻 인가요 무엇 때문에 주요뉴스에 톱으로 다룰까요
PF란 Project Financing의 약자로서 보통의 담보 대출과 달리 특정 사업의 예상 수익을 기초하여 대출을 일으키는 것으로 규모가 큰 사회기반시설 건설, 아파트 분양사업, 공장 건설 사업 등에 적용됩니다.사업성을 담보로 하는 것이니만큼 사업전반에 대해 파악하고 분석, 관리감독 등을 할 수있는 전문적인 관리가 필요한데 국내에서는 이런 전문적인 관리가 어려워 PF의 형식만 빌려오고 사업성 보다는 시공사의 신용과 자산을 보고 대출을 결정하여 본래의 의미대로 행해지지 않고 있습니다. 그 결과 부동산 시장이 좋을 때 건설사들에 과도하게 PF대출을 해주었던 공사들이 최근 부동산 경기가 식으며 미분양 등 부실하게 된데다 원가 상승과 고금리로 건설사에 위기가 닥치고 대출상환이 어려워지자 관련 금융기관들도 문제가 생겨 정부에서도 심각성을 느껴 교통정리에 나서게 된 것입니다. 근본적으로 우리나라는 미국이나 일본에 비해 재정이 열악한 건설사들이 많아 건설비가 아닌 토지비용 단계부터 PF대출로 조달하여 쉽게 부실화 될 수 있는 구조를 가지고 있고 사업분석 및 관리 능력이 부실한 것이 문제인데, 최근 워크아웃을 신청한 태영건설과 유사한 건설사들이 많을 것이고 이들이 쓰러지면 돈을 빌려준 금융사들도 연쇄적으로 쓰러지고 금융사들과 연관된 회사들이 같이 피해를 입게되어 리만브라더스 사태에서 본것과 같은 대규모의 금융사고가 날 수가 있기에 정부에서 나서서 수습을 하고 부실한 PF는 정리, 상대적으로 양호한 PF는 지원 등을 하려고 하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.05.18
0
0