답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.잔금일자에 맞춰서 합니다.당일 매도인의 서류를 받기 때문에 이것을 확인하여 바로 진행하는 것이 가장 일반적입니다매수인이 셀프 등기도 하는 분들이 있는데 거래 규모나 중요성 복잡성에 비춰 법무사의 서비스를 받는 것이 일반적입니다법무 서비스 비용은 매수인이 부담하며 직접 법무사에 요청하거나 거래 부동산에서 안내 받으실 수 있습니다.이 기준으로 질문에 답을 드립니다1.당일 가능합니다단 소유권이전 등기 신청후 접수시간대와 등기소의 업무 처리 양에 따라서 등기 이전까지 3~5일 사무처리 기간이 필요 할 수 있습니다.2.매도자 준비서류1) 신분증2) 인감도장3) 매도용 인감증명서 1통4) 주민등록초본 1통 (과거 주소 변동 내역 포함, 주민번호 표기)5) 등기필증매수인 준비서류1) 매매계약서2) 신분증3) 도장 (일반도장 가능)4) 주민등본 (상세)5) 가족관계증명 (상세)6) 실거래 신고필증 (부동산 또는 매수인)이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1년의 임대차 계약은 임차인의 주장하지 않으면 2년의 계약으로 봅니다따라서 현재 묵시적 갱신 상태라고 보기 어렵고 임차인은 1년의 계약을 주장하지 않았다면 2년 계약기간이 보장됩니다.묵시적 갱신의 경우도 종전 계약 조건으로 재계약된 것으로 보는 것이므로 임차인은 기존 계약 조건으로 거주가 가능함으로 실질적으로 동일한 결과이므로 표현상 선택한 단어인지도 모르겠으나 질문을 볼 때 소통 과정에 아쉬운 점이 있으며, 1년으로 정한 임대차 계약은 임차인이 주장하지 않는 한 실질적으로 2년 계약과 다름없음을 이해하여야 합니다임차인이 1년 계약을 인정하고 시세에 맞게 새로운 계약을 하지 않는 경우라면 임대인의 입장에서는 1년후 보증금 등 임차료 인상을 강행할 방법이 없습니다.그리고 2년후에도 임차료를 인상하기 위해서는 만기 6~2개월 사이에 계약 변경을 통지해야 합니다인상하려는 임의의 금액을 제시할 수는 있으나 임차인이 계약 갱신 청구권을 주장 한다면 기존 임차료에서 5%를 초과할 수 없습니다 (계약갱신 청구시 최대 조정 임차료 2500/95 >>> 2615만/99.9만원)원만하게 해결되시길 바랍니다관련 법률 참조 :제6조(계약의 갱신)① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.제7조(차임 등의 증감청구권)① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재는 이사 비용에 대한 제안은 없어진 것이라면 조건부 이사에 대한 합의가 깨진 것이므로 굳이 빠른 이사를 할 필요는 없는 것 같습니다.현재 첫 계약 기간 중이고 계속 거주을 원한다면 만기 2개월전까지 통지하여 2년 더 계약갱신을 요구할 권한을 가지고 있습니다.다만 소유자는 소유자나 소유자 존비속 가족의 실거주를 목적으로 거절할 수 있으며 이 경우 임차인은 이사하여야 합니다.만일 임차인을 내보낸 뒤 임대인의 실거주 없이 다른 임차인을 구하여 세를 놓았다면 전 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다한편 소유자의 실거주를 이유로 갱신 계약을 거절한 후 이사후 매매를 했다면 전임차인은 전 임대인에세 손해청구가 가능한지에 대해서는 아직 논쟁이 있으며 최근 한 판례에서는 전 임대인에게 배상책임이 없다는 판결이 있었습니다https://n.news.naver.com/article/032/0003129002현재 임차인 입장에서 확실한 것은 실거주 목적 거절 후 다른 임대가 있었을 경우만 배상 청구가 가능하다는 점을 참고하시고 주택 계획을 세우시기 바랍니다참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 예 그렇습니다2) 자금조달 계획서상 차용증 작성 일자는 기재하는 란이 없습니다소명 자료 차용증은 최초 금액이 이체 된 날을 적고 통장 이체 내역이 다른 사유를 부기하는 것이 더 합리적일 것 같습니다만약간 기재 사항이 미흡하더라도 사실에 부합한다면 추가 소명도 가능하며 문제가 되지 않습니다참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문으로 보아 조정 지역내의 일시적 2주택 비과세 특례상의 전입이사 및 종전 주택 양도 기한을 말씀한 것으로 이해합니다조정지역에서 기존주택 보유중 전세 계약있는 주택 매수시 당해 전세가 끝나는 최대 2년까지 신규주택 입주와 기존주택 처분을 유예할 수 있습니다.이 기간을 경과하도록 전입 신고가 안될 경우 비과세 혜택이 사라집니다취득시 기준 조정 구역인 경우 1가구 1주택을 만족하는 상태에서 매수후 보유2년이상 , 거주2년이상 + 매매가 12억이하시 양도소득세 비과세 가능합니다양도소득세는 양도차익이 있을 때만 과세하는 것으로단기매도 양도차익의 70% 든 60% 든 차익이 없으면 세금도 없습니다.양도소득세는 가장 복잡한 주택 세제로 구체적인 사실관계 없이 단순 질의 응답으로 착오가 발생하기 쉽습니다매매를 고려하신다면 세제 전문가와 대면 상담하시는 것을 권장합니다질문 감사합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.별도의 용도변경이 필요 없이 사업자 등록이 가능한 업종이 있으니 (예 통신판매사업자 등) 우선 세무서에 영위하실 업종이 주택에서 사업자 등록이 가능한 지 확인하여 보십시오자가라면 즉시 사업 착수가 가능하겠으나 임차 주택이라면 임대인에게 양해가 가능한지도 확인이 필요하겠습니다경우에 따라서는 주택에서 사업자 등록이 불가하고 근린 용도로 일부분을 용도 변경해야 가능한 사업 형태가 있습니다 (예 부동산 중개소 등)이 경우는 건축물 시설 구조, 입지 등 (주차장, 정화조, 용도구역 등)에 따라 용도 전용 가능한지 검토, 신청 절차 등으로 경험이 없는 개인이 진행 하기에는 부담스럽습니다건축 사무소 위탁 비용과 설계, 변경 공사 등이 더해 진다면 배보다 배꼽이 커질 수 있습니다.용도 변경 없이 주거 겸용으로 사용이 가능한 경우가 아니라면 차라리 기존 사무실을 임대 하는 것이 유리하지 않을까 합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문1. 두곳다 비조정이었으나 현재 조정인데 A주택 비과세 매도시 필요한요건이 2년보유인지 2년거주인지 궁금합니다.>> 2017년 8월12일 이전 취득주택은 조정대상지역 상관없이 2년 보유입니다질문2. 2년보유가 맞다면 A주택 관처전 6개월가량보유 + 준공후 등기하고 1년6개월보유 채운뒤 매도하면 비과세 가능할까요?>> 국세청 유사 상담사례를 확인한 결과," 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에 따라 재건축되어 주택을 양도하는 경우에는 종전주택 보유기간과 재건축공사기간, 완공 후 보유기간을 통산하여 보유기간 요건 충족여부를 판단하는 것이나, 입주권 상태에서 양도하는 경우에는 공사기간을 포함하지 않음"으로 공사 기간을 고려한다면 준공 이후 매도시 비과세가 가능할 것으로 사료 됩니다이상 답변은 일부 개인적 견해일 수 있으니 거래를 계획하신다면 해당 시기에 국세청 또는 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다감사합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.예 맞습니다.1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 받기 위해 <2년 보유>에 더해 <2년 거주> 요건이 필요한 경우는 2017년 8월 13일 이후취득한 주택으로 취득 당시에 조정지역이었을 경우 입니다취득 당시 또는 비조정지역 (조정대상지역 지정전에 계약금이 건너간 경우 포함)이었다면 <2년 이상의 보유>만으로 비과세가 가능합니다주택세제는 단순 질의 응답만으로 착오가 발생할 수 있으니 매매를 계획하셨다면 구체적인 사실을 제시하여 세무 전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다감사합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두가지 사안을 분리하여 생각해 보면우선 계약기간 만기가 5월이라면 현재 3월은 갱신청구 또는 재계약 거절 통지의 기간에 속합니다.임대인이 실거주를 목적으로 갱신계약을 거절하는 것은 정당한 사유에 해당하여 아쉽지만 이사를 준비해야 할 것으로 보입니다.단 실거주를 이유로 재계약을 거절한 뒤 다른 임차인을 구하여 계약하였다면 전 임차인에대해 손해배상의 대상이 됩니다다음으로< 위장 전입> 건은 주민등록법 위반사항입니다.그러나 집주인의 위장 전입으로 기존 거주하는 세입자들에게 임차권을 제한하는 등 손해를 끼칠 가능성이 없고 불법적인 다른 유익이 발생하지 않았다면 실제 입주를 앞두고 있다는 전제하에 빠른 전입 신고만으로 처벌 가능성은 낮아 보입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2022년 1월 4일 배포한 기획재정부 2021년 세법개정 후속 시행령 개정에 따르면 1분양권 + 1주택을 소유한 2주택자로 주택취득과 분양권 취득의 간격이 1년 이상이라면분양권으로 취득후 3년 이내에,또는신규주택 완성후 2년 이내에 세대원 전원이 신규 아파트로 전입하여 1년이상 거주하는 조건으로,신규주택 완공 전후 2년 이내에 종전주택을 양도시 일시적 2주택 비과세가 적용될 여지가 있으나부동산 세제는 구체적인 사실관계 없이 단순 질의 응답만으로 착오가 발생할 수 있고 적용시점에 따라서도 결과가 다를 수 있으니 거래 계획이 있다면 부동산이 아닌 국세청 서면 질의나 세무전문가와 대면 상담하실 것을 권장합니다참고가 되셨기를 바랍니다