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오피스텔 매입 후 아파트 분양권 등기시 취득세 관련
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1)분양권을 2020.8.12일 이후에 취득하였다면 보유중인 분양권은 다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택수에 포함됩니다.22년 1월 오피스텔 매수시 4.6%를 낸다는 것은 매수시 주택이 아닌 업무용이라는 뜻이며 (주택이라 하더라 금액으로 볼 때 취득세 중과 대상이 아닙니다)즉 오피스텔 매입 당시 까지는 1주택(분양권)입니다.이후 보유중 또는 양도시에는 오피스텔을 사실상의 주거용으로 사용하게 되면 2주택자가 됩니다.2)분양권을 2020.8.12일 이후에 취득하였다면 실납부는 잔금시 납부하지만 주택 수에 따른 중과 여부는 분양권 취득 당시의 주택 수를 적용 받습니다.따라서 분양권 취득 당시 다른 주택이 없었다면 잔금시 취득세는 1주택에 해당하는 기본 취득세가 과세 될 것으로 예상됩니다주택 세제는 일반인이 이해하기 어려울 만큼 복잡하고 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.취득세는 과세기관인 해당 물건지 시군구 지방세 담당에게 유선 상담시 구체적인 세액까지 안내 받으실 수 있으 니 참고 하시기 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
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분양권 취득 후 부모님댁 전입시 취득세
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.혹시 취득일 현재 부모님 증 한분이 65세 이상이라면동거봉양(同居奉養)하기 위하여1) 30세 이상의 자녀, 2) 혼인한 자녀, 3) 소득 요건을 충족하는 성년인 자녀가 합가(合家)한 경우부모님의 세대와 별도의 세대로 보고 있으니 활용하여 보시기 바랍니다만일 여기에 해당하지 않는다면 다른 주소지에서비용이 발생하더라도 별도의 세대를 유지하여야 할 것으로 보입니다.주택세제는 과세 시점과 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다더 구체적으로 검토하기 원하신다면 취득세를 관할하는 시군구 지방세 담당자와 유선 상담을 권합니다이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
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업무용 오피스텔 주거로 사업자 등록 하려고 하는데요,
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.사업자 등록을 한 임차인은 세무서로 부터 확정일자를 받을 수 있습니다.확정일자로 임차 채권의 순위를 인정받고,최대 10년간 계약 갱신이 가능한 효력이 있습니다월세에는 부가세가 포함되어 함께 납부하게 되면수입이 없더라도 부가세 신고하고 환급이 가능합니다(간이과세자x, 휴업사업자x)이상 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
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가계약 해지시 반환 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인 견해를 포함하여 답변 드립니다제시한 내용은 계약의 요건을 갖추고 있습니다이를 확인하고 입금함으로 양 당사자의 계약이 성립하였으며 계약의 파기시 위약금도 명시되어 있습니다1)요구한 특약의 내용에 따라 판단이 다를 수 있겠습니다.계약에 성립에 영향을 미칠 중대한 내용이 아닌 것으로 거절 자체가 임대인이 해지 의사가 동일한 것으로 단정하기 어렵다면무조건 해지 의사로 인정할 수 없는 부분이 있다 할 것입니다2)배액배상이란 임대인이 계약금으로 받은 돈 만큼 더 돌려주는 것을 말합니다즉 받은 돈 액수 만큼 위약 벌금이 되는 셈입니다3) 가계약후 요청하려는 특약이 <근저당 설정 말소> 인가요?그렇다면 가계약 당시 저당권 설정액 등 권리관계에 대해 설명 들었는지요 ?만일 설명 들었고 이를 인정하고 가계약 하였고 주택 시세나 전세금 규모로 볼 때 일반적으로 위험도가 낮고 확정일자 등으로 충분히 대항력을 확보할 수 있는 수준이라면 요청을 거절한다고 하여도 계약 불이행이라 하기는 어렵다고 보입니다.물론 가계약 문안에 저당권 말소에 관한 특약이 이미 있었다면 이행 거절은 계약 파기로 볼 수 있습니다.중요한 것은 설정된 채권최고액과 주택시세, 전세금 규모 등 실질적인 위험도인 것 같습니다.등기 설정이 되어 있어도 규모상 무시해도 좋은 경우도 많이 있습니다어쨋튼 가계약시 이 부분을 먼저 짚고 넘어가야 헀었다는 아쉬움이 있습니다. 우선 거래 부동산에 상의해 보시고원만하게 해결 되시기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
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전세기간 자동연장? 전세금 인상 몇프로까지 인상할수 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1) 2020. 12. 10.이후 신규 계약 또는 갱신된 임대차 계약은 임대차기간 만료 6개월전부터 2개월 전,2) 2020. 12. 09.이전의 계약이라면 임대차 기간 만료 6개월전부터 1개월 전까지 임대인은 임대료의 증액 , 계약갱신 거절을 통지할 수 있고 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.만일 위 해당 기간중 양 당사자가 아무런 언급 없이 시일이 경과한다면 기존과 동일한 조건으로 2024년 7월까지 유지 가능한 <묵시적 갱신>게약이 이루어진 것으로 간주합니다임대인은 보증금 인상이나 다른 조건의 재계약을 원한다면 이 기간 중에 조건을 제시할 수 있습니다.임차인은 임대인과 합의하여 새로운 계약을 할 수 도 있으나, 기존과 같은 조건으로 거주를 원한다면 <계약 갱신 청구>가 가능합니다임차인의 계약 갱신 청구시 보증금은 최대 5%까지만 인상할 수 있고 계약 기간을 2년간 연장할 수 있습니다만일 계속 거주를 원치 않는다면 이 기간중에 만기시 종료를 통보해 주시면 됩니다.도움이 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
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전세만기를 앞두고 임대인이 바뀌는 경우가 궁금합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 집이 안 나갈 경우 정확히 딱 만기일 전세금을 반환 받을 수 있는 건가요?네. 집이 안 나가도 만기가 되면 전세금을 반환 받을 수 있습니다2. 임차인이 이사 갈 곳을 구한 후 전세금의 10%를 먼저 받환을 받을 수 있나요?기존 전세집이 새 임차인을 찾아 계약이 되면 계약금 받은 돈을 기존 임차인에게 주고 나갈 집을 찾도록 하는 관행입니다.이 부분은 임대인과 소통이 필요합니다.보통은 원할하게 임차인 교대가 되어 전세금을 돌려 받도록 집도 보여주고 이사 날자를 정하는 등 협의가 필요합니다3. 만약 만기를 며칠 안남기고 임대인이 바뀌었을 때 전세금은 새로운 임대인에게 받는건가요?네. 매매 등으로 양도 되었다면 새로운 소유자가 임대차 계약을 승계합니다, 전세금 반환도 새 소유자의 책임입니다3-1. 전세끼고 매매의 거래 경우 현 임대인이 현임차인에게 전세금을 반환을 먼저 해주고 새로운 임대인은 그냥 전세금을 뺀 나머지 금액만 현 임대인에게 주는 방식으로 진행이 되는건가요?아닙니다. 전세끼고 매매시 임차인은 개입하지 않습니다.매매시 계약된 내용 그대로 임대차 계약을 승계하며 보증금은 기존 임대인이 받았으므로 매수자는 전세 금액만큼 매매 가격에서 공제하고 매매 대금을 지불하는 방식입니다.4. 만약 임대인이 바뀌었을 때 부동산 중개인이 임차인에게 안 알려주기도 하나요?매매를 숨길 이유는 없지만 매매 의뢰를 받은 부동산 중개소가 임차인에게 매매 사실을 고지하는 당사자는 아닙니다.매도시 집을 보여줘야 하고 계약 갱신에 대해도 사전 상의를 하는 등 자연스럽게 기존 소유자가 임차인에게 매매계획을 알리게 될 것입니다.이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.29
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시골대지1가구2주택에 해당되는지요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문이 대지, 전 포함해서 <주택>을 구입하셨다는 것인지, 대지만 전 포함 300평이라는 것인지 알 수 없지만,만일 대지 등 토지만 매수하신다면 평 수에 무관하게 주택 수에 들어가지 않습니다.만일 질문이 대지, 전 포함해서 <주택>을 구입한 것을 말씀하신 것이라면 1가구 2주택이 맞습니다.이 경우 시골 주택이 도시지역이나 수도권 아닌 읍,면지역 토지포함 2억원 이내로 매수한 농어촌 주택이라면 농어촌 주택을 3년 이상 보유한 상태에서 부천의 기존 주택 매도시 비과세가 가능한 특례가 있습니다 ( 조세특례제한법 제99조4항)위 요건에는 해당되지 않는 주택의 매수라면 매수후 3년 이내에 부천의 기존 주택 매도시 일시적2주택 비과세를 적용받을 수 있겠습니다.비과세 적용시 공통으로 매도금액 12억원이내 금액에 한정합니다이상 참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.28
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전세계약청구 문자 발송시 배우자가 문자보내도 효력이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 임대계약에서 부부의 대리행위는 일상가사 행위로 인정하지 않습니다.계약갱신청구 또한 임대 계약의 유지와 종결에 관한 행위로서 계약 당사자의 진정한 의사임을 표시할 필요가 있습니다.이것은 정당한 절차이니 불편하게 생각하지 말고 명확하게 의사를 전달하고, 문자의 경우는 내용이 도달했는지도 확인의 필요성이 있습니다.이상 답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.28
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월세도 무주택세대주 조건을 충족하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.우선 거주 형태가 월세든 전세든 무주택 세대주 유지와는 관련이 없다는 점을 먼저 말씀드리고주택이 있는 처가집으로 세대주로 전입하였을 경우,60세 이상인 분으로 배우직의 직계존속인 분의 소유라면 본인이 무주택 세대주를 유지하는 것에는 문제가 없습니다.다만 공공임대주택, 노부모 부양 특별공급의 경우에는 인정되지 않고 민간 분양 공공분양 주택 청약에 적용이 가능합니다.이 내용은 국토부 <주택 소유여부 기준 자료>를 확인한 사항으로 아래 링크에서 확인할 수 있습니다http://www.molit.go.kr/USR/policyTarget/m_24066/dtl.jsp?idx=808질문에 감사 드리며 답변이 참고가 되시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.01.28
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집을사고싶어서 문의납겨봅니다~!
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새로 매수하는 아파트 취득세만 나옵니다 .시흥시 전역은 조정대상지역으로 두 주택을 모두 보유할 계획이시라면2번째 구입 주택은 매매가의 8%가 취득세로 과세됩니다.(만일 구입 주택이 매수 당시 공시가격 1억원 이하라면 취득세는 매수가의 1%가 됩니다)또 취득세의 상담은 해당 매물지인 시흥시청 지방세과 입니다.보유중 재산세는 소유한대로 과세되고, 말씀하신 금액대라면 종부세는 없을 것으로 예상되며,양도시향후 일시적 2주택이 아닌 상태로 보유중 매도시 양도세는 비과세 혜택이 없어지게 됩니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.28
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