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집주인이 바뀌었는데 전세갱신청구권 가능하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대차 계약종료 6개월에서 2개월사이 (20년 12월 10일 이전 계약의 경우는 6개월~1개월사이)에 세입자는 계약 갱신 청구권 을 행사할 수 있습니다.임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못하지만 임대인의 직계가족 실거주를 위해서라면 이를 거절할 수 있는 사유가 됩니다.아쉽지만 이사를 준비하셔야 할 것으로 보입니다만일 임대인이 다른 임차인과 계약할 목적으로 실거주를 이유로 금번 갱신을 거절하였다는 것이추후 확인되면 질문하신 분은 손해배상을 요구할 수 있습니다.답변이 도움되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.10
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세대분리 요건 적정 여부 판단 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.국세청에서 확인한 세대구성 요건입니다- 세대 구성 요건(아래 어느 하나 만족)① 배우자가 있거나 또는 배우자가 사망하거나 이혼한 경우② 연령이 만 30세 이상인 경우③ 소득세법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호의 규정에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(미성년자 제외)여기서 쟁점 ③항을 살펴 봅니다<국민기초생활 보장법> 제2조제11호의 규정에 따른 기준 중위소득은 20년기준 월 175만 7,194원 , 21년 월 182만 7,831원 입니다즉 1인 세대로서 이 금액의 40%에 해당하려면 20년 월간 약 70만원, 21년 월간 약 74만원 이상의 소득을 입증할 수 있으면 되겠습니다질문 하신 점 사업소득이 "들쭉 날쭉"하면 안된다는 규정은 없습니다.자영업자인 경우 급여 소득자 처럼 매월 소득을 신고하지 않기 때문에 년간 사업소득 증명을 통해 월평균 소득을 입증할 수 있습니다다만 " 자신의 소득으로 소유한 주택 토지를 관리 유지하면 독립된 생계를 유지할 수 있는는 경우"라 부기하고 있고 "실질적으로 세대 분리된 가족과 생계를 같이 하는지 여부를 관할 세무서장이 제반 사실을 종합 판단 하도록 한다 " 라고 되어 있습니다.우편물 택배 관리비 납입 등 분리된 주소지에서 실질적 거주를 한다는 것이 객관적으로 확인될 수 있고 소득도 비록 불규칙 하더라도 독립된 세대로 생계 유지가 지속적으로 가능하다면 문제의 소지가 없습니다.이 기준만을 맞춰서 절세를 목적으로 허위의 주민등록 분리를 하였을 경우 3,000만원 벌금에 처해질 수도 있습니다세대분리의 결과로 절세하는 취득세와 양도소득세는 지방세와 국세로 나뉘고 징수처가 다릅니다.행정기관별로 세대 분리 조건의 업무상 확인 방법 등에서 내규가 다를 수 있으니 취득이나 양도 계획을 세우시면 해당 기관에 미리 확인하시기를 권장합니다.답변이 조금이나마 도움 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.09
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전세전세보증보험에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)이상 3개의 기관을 통해서 가입합니다.HUG는 신한, 국민, 우리(모바일앱), 광주, 하나, 기업, 농협, 경남, 수협, 카카오페이 등 시중은행,HF는 신한, 국민, 우리, 광주, 하나, 기업, 농협, 수협, 경남, 대구은행 등,SGI는 서울 보증 보험 전국 영업점, 대리점을 통해 가입신청을 받습니다.HUG :https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp?tabMenu=YHF: https://www.hf.go.kr/hf/sub02/_sub02_010807.doSGI: https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc네이버에도 HUG와 연계하여 비대면으로 가입 진행을 할 수 있는 사이트를 운영하고 있습니다.https://fin.land.naver.com/guarantee?NaPm=ct%3Dkvs6cd2f%7Cci%3Dcheckout%7Ctr%3Dds%7Ctrx%3D%7Chk%3D6b100213ab6369ad629786d19a494ab36e8a391e평균적인 수수료는 사기업인 서울 보증이 가장 높았고 , 공기업인 HUG , 사업적 약자를 배려하는 HF가 좀 더 저렴하지만 인수하는 전세 보증금의 규모는 SGI가 가장 높습니다전세보증보험 3사의 상품특성과 가입 조건 등을 잘 비교해 놓은 인플루언서 사이트가 있어서 소개합니다.https://blog.naver.com/storying123/222191416101저의 답변이 도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.09
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오피스텔이 주택가구수에 포함되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.안녕하세요오피스텔은 건축당시에는 주택이 아닙니다일반 건축물로 만들어져 취득시까지는 상가 등과 같은 일반 업무용 건축물로 분류가 됩니다당연히 주택이 아니죠.주택 수에 들어가기 시작하는 것은 실용도를 주거용으로 사용하면 실사용에 부합하게 주택으로 세제 적용을 시작합니다.오피스텔은 주방, 욕실, 난방 등 거의 주택이나 다름없기 때문에 실제로 주거용으로 사용을 하는 경우가 대부분입니다.주거용으로 사용할 때 주거용 재산세가 고지되고 양도시에는 주택수에 포함됩니다.오피스텔 매도시도 양도소득세가 나오지만 기존주택 매도시에도 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.오피스텔을 포함하여 다주택자가 되었기 때문입니다지인 분도 같은 경우 였을 것 입니다.계속해서 업무용 건물로 인정받고 싶다고 하면실제로 주거용으로 사용하지 않고 업무 목적으로 사용하고 가급적 사업자 등록을 할 분에게 임차 하시고임대인도 일반 임대사업자 (주택임대사업자와 다름) 등록을 해두고 부가가치세를 임차료에서 추가하여 받고 명확히 세금신고를 한다면 주택에 포함되는 일은 없을 것입니다.취득시는 주택이 아니지만 경우에 따라서 주택이 되는 오피스텔 확실하게 하지 않으면 주택수에 포함된다는 것을 유의하세요답변이 도움되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.09
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오피스텔은 1주택에 포함이 안되는가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 취득 당시에는 주택이 아닙니다주택이 아니므로 주택수에 안들어 가고 취득세는 4.6% 입니다.그러나 매수후 주거용으로 사용한다면 얘기가 달라집니다보유중 재산세, 양도시 양도소득세 과세시 주택수에 들어갑니다.질문하신 사항,오피스텔이 1주택수 포함 여부 기준은주거용 목적으로 실사용 하지 않고상가처럼 업무용 목적으로 사용한다는 것이 명확하다면 주택으로 포함되지 않습니다.업무용 임대차를 하기 위해서 일반 임대사업자 등록이 필요합니다임차인에게 부가세를 받고 일반 상가처럼 임대차 하는 사업입니다주민등록 전입을 한다거나 주거용으로 사용할 임차인은 받지 않아야 합니다오피스텔은 업무용, 주거용 사이에서 위치가 애매하여 정확히 알고 투자, 보유하지 않으면 세금폭탄이 될 수도 있습니다.특히 기존 주택 매도시 보유한 오피스텔로 인해 양도소득세 비과세를 못 받거나 중과될 수 있습니다이상 답변이 도움 되시길 빕니다
경제 / 부동산
21.11.08
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아파트가 두채인데 한채를 정리하려고 하는데 어떤것을 정리해야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.정부의 정책방향으로 볼 때 특별한 이유없이 주택을 2개 같는 것보다 속칭 "똘똘한" 한 채를 택하는 것이 바람직한 것 같습니다두 주택중 광주아파트는 아예 10년간 가격변화가 없습니다중과되는 지역일지라도 광주주택은 양도 차익이 없어 비과세나 다름 없으므로 투자이익은 제로인 셈이고,반면 광양 아파트는 아직 5년차로 주택상태도 좋을 듯하며 약간의 가격 변화가 있군요처분시 양도소득세가 발생 하지만 약간의 차익을 남겨줄 듯합니다.두 주택의 입지 면적 준공연도 전세가격 등에 대한 다른 자료가 없이 개인적 의견일지라도 어느 쪽을 매도하는 것이 좋다는 의견을 드리기는 어렵습니다.이미 두 곳 모두 거주 하지않고 있고 향후에도 입주 가능성이 없다면 한 채는 처분하여 주택 수를 줄여 놓는 것이 좋을 듯 합니다.본인의 향후 주택계획이 있다면 그에 맞춰 얼마나 자금확보가 필요한지 등을 종합적으로 숙고하셔서 처분하시기 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.08
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확정일자를 받아놔야 안전하다는데 확정일자가 뭐죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다확정일자는 주택이나 상가의 암대차 계약중 만일의 경우 경매가 진행되었다 하더라도 본인의 임차 이후에 발생한 "후순위 권리"에 우선하여 자신의 임차보증금을 변제 받을 수 있는 권리, 3자에 대한 대항력을 확보하는 요건입니다.(발생할 수 있는 후순위 권리는 임대인이 은행융자를 받아 저당권이 설정이나 가구내에 다른 임차인이 입주하여 보증금에 대한 전세권이나 임차권 등이 있겠습니다)확정일자를 받는 방법은 행정복지센터에 전입신고를 하면서 임대차 계약서를 지참하여 계약서 상에 확인 스템프를 받는 것이 일반적입니다온라인상으로 전입신고하고 확정일자를 받는 것도 가능합니다다만 전입신고는 민원24에서, 확정일자는 인터넷 등기소에 접속하여 신청합니다(다만 온라인상 확정일자는 공인인증서와 첨부서류 스캔 접수 등 능숙하게 pc를 다루지 못하는 분이라면 불편할 수 있습니다)참고로 상가는 온라인신고가 불가하며 행정복지센터가 아닌 <세무서>에 사업자 등록시 계약서를 지참하여 확정일자를 받을 수 있습니다중요한 것은 확정일자만으로 대항력이 발생하는 것은 아닙니다.<확정일자> + <전입신고> + <실거주>가 되어 있어야 합니다그리고 대항력 발생 시점은 전입한 익일 0시부터입니다확정일자는 이사하면 바로 하는 필수 절차 입니다.답변이 도움 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.07
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등기 필증 분실했는데 어떡하죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소유권이전 등기후 등기필증을 수령하셨을텐데 찾지 못하시는 것 같습니다.종이로 된 등기필증은 분실이나 훼손이 있을 수 있습니다.분실하였기 때문에 재산권 행사가 불가한 것은 아니니 크게 염려할 일은 아닙니다일단 분실된 등기필증은 재발급되지는 않지만 등기필증을 대신할 두가지 방법이 있습니다.첫째 <확인서면> 입니다.등기업무를 위임받은 변호사, 법무사가 소유자의 필적과 우무인(오른쪽 엄지 지문)이 포함된 서류를 작성하여 등기권리증에 대신할 수 있습니다(확인서면 양식 별첨 참조)간단하게 해결되지만 대행 서비스 비용이 발생합니다.두번째 방법은 등기의무자가 직접 등기소를 찾아가서 <확인조서>를 작성하는 방법이 있습니다등기공무원이 출석한 등기의무자의 신체적 특징까지 기재한 <확인조서>라는 서류를 발행하여 등기필증에 대신할 수 있습니다.이번 토지관련 등기업무를 추진하는 법무/변호사에게 상의하여 두가지 방법중 편리한 방법으로 선택하시기 바랍니다.두 방법 모두 등기필증과 같이 계속 사용하는 것이 아니고 매매, 대출 ,설정 등 등기필증이 요구되는 당해 업무 한번에 한하여 유효한 서류라서 매번 번거로움이 있습니다
경제 / 부동산
21.11.07
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개정된 중개수수료 요율을 알려주세요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.한국 공인중개사협회 사이트에 게시된 내용입니다현재 적용되는 중개수수료 요율은2021년 10월19일 시행 공포 되었습니다주택 매매, 임대차의 고가 구간의 요율이 종전보다 낮아진 것이 특징입니다
경제 / 부동산
21.11.07
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무직자도 세대분리 인정받을 수 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능합니다.현재 1세대 2주택자로서 주택 매도시 발생하는 양도소득세 중과를 세대 분리를 통해 피할 수 있습니다.세대 분리가 가능한 조건은1) 만30세 이상2) 결혼한 사람3) 만 30세 미만으로 월 73만원 상당 이상의 정기적인 근로 또는 사업소득이 있는 성인4) 위에 해당되지 않으나 직계존속의 사망 등으로 세대주를 승계한 경우입니다질문자께서는 위 1)항에 속하여 세대 분리가 가능합니다모친께서 고향 거처로 주민등록을 이전한 후 기존 주택을 매도한다면 1세대 1주택으로 적용될 것으로 보입니다.이와는 별도로 매도주택의 비과세 여부는 매도가격 9억이내, 보유기간 2년이상(조정대상지역, 2017/08/02이전 취득주택)이라면 가능합니다답변은 질문에 표현된 내용만을 바탕으로 답변한 것입니다. 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다..유효한 해석을 위해서는 매도 부동산 소재지 세무서 양도소득세 담당 공무원을 통해 확인하실 것을 권장합니다 답변이 도움되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
21.11.07
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