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계약이 끝났어도 나중에 집주인한테 언제둔 연락올수도 있는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보통은 보증금 반환과 원형상환을 동시에 하는 개념이므로 손해 보상 공과금 납입 등은 잔금일 일괄 정산하는 것이 맞습니다연락이 안 올 가능성이 많습니다그러나 통상적인 관찰로 발견하지 못할 특별한 손해에 대한 배상요청 또는 문의가 있다면 연락이 올 수도 있습니다.그리고 해당 자국이 임차인의 실수나 고의가 아닌 일반적인 사용에 의해 발생한 노후나 사용감이라면 이를 청구하지는 않습니다참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
25.11.05
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토지거래허가구역에서 전세, 월세가 낀 매물은 특수한 상황에서도 매도가 불가한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.토허구역 내 주택(주거용 토지 포함)을 매수하려면 관할 구청에 매매허가 또는 거래허가를 받아야 합니다. 그리고 이 허가를 받을 때 “실거주 목적”이어야 한다는 요건이 강조됩니다. 즉, 단순 투자 목적이나 전세 끼고 임대 목적 등은 허가 거부 사유가 됩니다. 전세가 끼어 있는 상태(갭투자 형태 포함)는 거의 허용되지 않는 방향으로 정책이 설계되어 있습니다. 그런데 이 제도가 시행 적용된지 지역이 많고 제도 초기인데, 거래에는 다양한 사정이 있다보니 여러 예외사례가 기사회 되고 있네요예를 들어 조건부 허용을 찾아보면 세입자의 전세 계약 만료가 얼마 안 남았거나 갱신요구권 행사 가능성이 낮은 상태라면, 매수인이 직접 입주할 준비가 되어 있는 실거주 목적임을 소명하고 허가를 받을 수 있는 경우,한 기사는 “전세 계약이 4개월 이내 종료된다면 매매 허가 가능성이 있다”는 내용도 있습니다. 또한 기존 주택을 처분하거나 임대를 하지 않겠다 등 계획서 제출을 요구하는 경우도 있습니다. 집주인 사망 등도 매우 특수한 사정인데요 실질 심사 가능할 수 있습니다특수한 사유가 있다면, 허가관청이 소명자료를 보고 판단할 수 있습니다세입자 있는 채로 바로 임대수익 목적이나 갭투자 목적이라면 거의 불허 가능성이 높고, 세입자가 나가고 매수인이 바로 입주할 계획이거나 계약 종료가 임박한 상태라면 무조건 포기하지는 마시고 허가 신청을 통해서 가능성을 확인해보시기 바랍니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
25.11.05
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신혼부부대출 전세계약하려는데 근저당있습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근저당이 없는 집보다는 아무래도 걸리겠지만무조건 위험한 것은 아닙니다일단 해당주택의 공시가를 확인하여 보증보험 가입범위내에 드는 지를 확인하세요선순위 대출이 있다고 하여도 주택의 평가액이 상당하다면 대출도 보증도 가능합니다일단 해당주택이 그정도는 아니라고 한다면 현 담보대출을 상환하여야 신규대출이 가능합니다대출은행에서 승낙한다면 전세 잔금일 전세대출금으로 바로 임대인의 담보대출을 상계해버리는 방식으로 처리됩니다정확한 특약으로 선순위 임차인 자격과 보증보험 가입을 조건으로 한다면보증금의 안전은 문제가 되지는 않습니다해당주택의 가성비에 따라 본인이 판단하셔야 할 문제입니다
경제 / 부동산
25.11.05
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인천이 조정지역 된다 가정했을 때 신규추가주택 실입주 바로 해야 될까?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.조정대상지역과 토지허가구역은 다릅니다조정대상지역에서는 주택을 구입한다고 실입주를 의무로 하는 것은 아닙니다단 대출의 조건으로 제한적으로 적용을 받을 수 있습니다그리고 실입주가 의무는 아니나 추후 1주택자 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서 조정대상지역에서 취득후 2년이상의 실입주를 하는 경우가 있으나 이것은 선택사항입니다그런데 토지허가구역으로 추가 지정된다면 얘기가 달라집니다1015 부동산 대책과 동일한 규제가 적용될 시 아파트 등에 한하여 매매거래는 사전허가를 받아야 하며 취득후 바로 실입주하여 2년이상의 기간이 필요합니다.정책은 변동성이 잦으니 이상을 참고하셔서 실제 거래를 겸심했을 때 인근 지역 부동산에서 다시 사전 상담을 하시는 것을 추천합니다
경제 / 부동산
25.11.05
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전세연장후 중도이사가면 복비물어야 하나요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이 부분을 정리해 드리겠습니다 기본 계약이 끝나고 갱신 청구권을 쓴 재계약 또는 묵시적 갱신으로 이어진 재계약에서는 임차인은 언제든지 이사하실 수 있습니다 다만 임대인도 새로운 임차인을 물색하거아 자금를 준비해야 되는 시간 등을 고려해서 법에서는 임차인이 이사를 통지한 후 3개월이 지나야 효력이 있도록 하고 있습니다 다시 정리해서 말씀드리면 이사를 통지하시고 3개월 후에 이사하신다면 부동산 비용 등 아무런 부담이 없습니다.그러나 현재 계약이 갱신 청구권이나 묵시적 갱신이 아닌 새로운 계약, 재계약이더라도 새로운 합의로 맺어진 계약이었다면 임대인은 계약 기간의 이행을 요구할 수 있습니다
경제 / 부동산
25.11.02
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내년 집 전세는 계속 오르겠죠? 매매가 답인지..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.개인적인 생각을 전제로 판단한다면 전세 물량은 계속해서 줄어드는 추세이고 새로 공급되는 신규 주택이 대도시의 경우에 상당히 부족한 상태에서 전세가는 특별한 이유가 없는 한 지속적으로 상승할 것으로 보입니다 현재 부동산 규제에서 보듯이 주택 가격은 매수 자체를 어렵게 하기 때문에 시장이 약화될 수밖에 없는 구조로 되어 있습니다 결국 매매 가격은 현상 유지 또는 하락할 가능성이 당분간 있고 전세 가격은 지속적으로 상승할 가능성이 있습니다 따라서 실거주목적이라면 적절한 시기에 주택을 매수하는 것도 나쁘지 읺습니다오히려 졸은 기회가 될수도 있을 것 입니다
경제 / 부동산
25.11.02
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중도퇴실시 임대료 일할계산 방법 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계산 1의 방법으로 전달 15일부터 나가는 달 12일까지 계산을 하지만 초일은 산입하지 않습니다 그래서 27일분을 일할계산하시면 되겠습니다.첫 번째 초일 15일 생략하는 이유는 본 계약에서 15일부터 시작해서 15일날 끝나는데이렇게 계산하면 1년이 365일이 아니고 366일이 됩니다 그래서 초일을 제외 하는 것이 통상의 계약 기간입니다때문에 이 같은 방법으로 추가되는 날짜만 개성하면 16일부터 다음 달 12일까지 정확하게 27일이 되겠습니다
경제 / 부동산
25.11.02
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반전세라는 게 무슨 주거 형태인지 궁금해요,
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.보증금만으로 임차료가 구성되는 전세와 달리 또는 소액의 보증금과 큰 비중의 월세로 구성된 일반적인 월세와도 조금 차이가 있게 보증금도 상당하지만 월세 또한 존재하는 형태의 임대차를반전세라고 합니다임대인 입장에서 보증금은 어차피 돌려줘야 될 돈인데 이자가 크지 않고 전부 월세로 하기에는 자금이 필요하고 이럴 경우에 필요한 만큼 월세로 비율를 조정하는 경우도 있고또 공시 가격에 정한 비율에 따라서 보증 보험이 가능해지기 때문에 보증금을 더 이상 인상시키지 못하니까 부족한 부분을 월세로 채우는 경우도 있습니다 좀 더 엄밀하게 얘기한다면 반전세는 전세가 아니고 월세입니다
경제 / 부동산
25.10.23
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친척간에 아파트를 매매하려고하는데요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.시가에 70% 이하는 증여로 인식될 수 있습니다.70-80 퍼센트인 경우에는 급매물이라든지 보수비용이 드는 특수한 사정이 있는 매물 경우에 이해가 될 수 있습니다.그리고 80%가 넘으면 정상 거래로 보고요 이렇게 어느 정도는 유격이 있으니 당사자에게 조금은 보탬이 될 것 같네요 어떻게 거래를 하시더라도 계약서와 일치하는 자금 이동 관계 이런 자료를 유지하여 보관하신다면 문제가 없을 것입니다좋은 거래하세요
경제 / 부동산
25.10.15
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전세 이사 어떤 선택이 좋을까요? (전세 만료전 이사 계획)
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가장 일반적인 경우는 내 집이 나간 다음에 새집을 찾는 것입니다날자를 확정할 수 있기에 더 구체적이고 확정적으로 계약이 가능한 것이죠그런데 현 계약에 만기에 이르렀고 정한 시기에 종료를 통지하였다면만기일에 맞춰 새집으로 이사할 준비를 하여도 좋습니다하지만 만일의 경우 보증금을 돌려받지 못한다면 법적인 보장은 차치하고 현실적인 불편이 따릅니다.새로 이사갈 집이 꼭 마음에 든다면 임대인에게 사정을 말하고, 정한 날까지 보증금을 돌려주도록 요청하고,이에 근거하여 새로운 계약을 하겠다고 확답을 받는 것이 좋습니다잘 해결되시기를 빕니다
경제 / 부동산
25.10.15
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