답변 내역
- 대출 규제의 영향으로 월세 가격 상승으로 이어질 가능성도 있을까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 시행된 6.27 대출 규제는 서울 아파트 매매 가격 상승 폭을 둔화시키는 경향을 보였습니다. 규제 시행 이후 서울 아파트 매매 가격 상승세가 3주 연속 둔화되었으며, 주택을 매수하려는 수요자들의 관망세가 확산되고 있다는 분석이 있습니다.그러나 대출 규제로 인해 매수세가 약화될 수 있다는 전망에도 불구하고, 흥미롭게도 일부 고가 아파트의 가격은 오히려 상승했습니다. 수도권에서 10억 원을 초과하는 아파트의 평균 매매 가격은 규제 시행 이후 2.8% 상승하여, 5억 원 이하(0.9%) 아파트보다 높은 상승률을 기록했습니다.이는 대출 규제가 주택 시장 전반에 걸쳐 일률적인 영향을 미치기보다는, 가격대 별로 다른 반응을 보일 수 있음을 시사합니다.대출 규제가 월세 가격 상승으로 이어질 가능성 ==>본인의 말씀처럼, 전세 대출 규제 강화는 전세에서 월세로의 전환을 가속화 시키고 있으며 이는 월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 특히 전세 관련 대출 규제가 강화되면서 월세 공급이 급증하고 있으며, 이에 따라 월세 가격은 연일 최고치를 경신하는 등 주택 임대 시장의 구조적 변화가 본격화되고 있습니다.업계에서는 수도권에서 전세 부족이 심화되고 대출 규제 강화로 인한 전세의 월세 화가 예상되는 상황에서, 새 아파트 공급도 부족하여 전 월세 가격의 추세 적인 공급도 부족하여 전 월세 가격의 추세 적인 상승이 이어질 것으로 보고 있습니다.결론적으로, 6.27 대출 규제는 서울 및 수도권의 전반적인 아파트 매매가 상승 폭을 둔화 시키는 효과를 보였으나, 고가 아파트 시장에서는 또 다른 영향을 미쳤습니다.동시에 전세 대출 규제의 강화는 전세 수요를 월세로 전환 시키면서 월세 물량을 증가 시키고 월세 가격을 밀어 올리는 주요 원인이 될 것으로 보입니다.본인께서 우려하시는 것처럼, 대출 규제는 복합적인 방식으로 주택 시장에 영향을 미치며, 특히 임대 시장에서는 월세 가격 상승 가능성을 높이는 요인으로 작용할 것입니다.경제 / 부동산25.07.1900
- 부동산매매계약 중에, 매수인 명의변경이 가능한가요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세분 모두 동의하셨다면, 가장 일반적이고 안전한 방법은 다음과 같습니다.기존 계약 해지 및 새로운 계약 체결 :매도인과 매수인 A님 간의 기존 부동산 매매 계약을 합의 해지합니다.이후 매도인과 새로운 매수인인 B님 간에 새로운 부동산 매매 계약서를 작성합니다. 이때 기존 계약서의 내용을 바탕으로 매수자만 B님으로 변경하여 새로 작성하시면 됩니다.계약 해지 및 재계약 과정에서 매매대금, 잔금 지급일 등 중요한 조건들을 다시 한 번 명확히 확인하고 명시해야 합니다.매매 계약서 작성 시 유의 사항 ==>새로운 매매 계약서의 매수인 란에는 B님의 인적사항을 정확히 기재합니다.기존에 매수인 A님이 지급했던 계약금 등이 있다면, 새로운 매수인 B님에게 어떻게 승계되었는지 명확히 하는 문구를 특약사항으로 기재할 수 있습니다. 예를 들어 "기존 매수인 A가 지급한 계약금은 본 매매 계약금으로 갈음하며, 매수인 A는 본 계약에 대한 일체의 권리 의무를 매수인 B에게 양도하고 매수인 B는 이를 승계한다"와 같은 내용을 명시할 수 있습니다.잔금은 매수인 B님이 지급해야 하며, 이후 소유권 이전 등기도 B님의 명의로 진행됩니다.필요 서류 준비 ==>새로운 매매 약서(매도 인과 B님 명의)매도 인과 B님의 신분증 및 인감도장부동산 등기부 등본토지 대장, 건축물 대장매도 용 인감 증명서(매도 인이 잔금 일에 소유권 이전 서류 준비 시 필요)주민 등록 초본 등 소유권 이전 등기에 필요한 서류들은 명의 변경 후에도 동일하게 준비하시면 됩니다.주의 사항 및 고려 사항 ==>매도 인의 동의 :가장 중요한 것은 매도 인 님의 동의 입니다. 매도 인은 매수 인의 변경 요청에 응하지 않을 수도 있지만, 이번 경우에는 세 분 모두 합의하셨으니 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.세금 문제 : 매수인 A님이 잔금 청산 전에 매수 인의 지위를 B님에게 넘기는 것이 세법 상 "미 등기 전 매"로 해석될 여지는 적으나, 상황에 따라 복잡해질 수 있습니다.A님과 B님 간에 금전이 오가는 경우 증여세 등의 이슈가 발생할 수도 있으므로, 필요하다면 세무 전문가와 상담해보시는 것이 좋습니다. 일반적으로 부동산 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태에서 계약 상 매수 인의 지위를 변경하는 것은 법적으로 매도 인의 동의가 필요합니다.결론적으로, 세 분이 모두 합의 하셨으니 큰 어려움은 없으실 겁니다. 다만, 중요한 재산 거래인 만큼 신중하게 진행하시고 전문가의 도움을 받는 것을 잊지 마시기 바랍니다.경제 / 부동산25.07.195.01명 평가10
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- 보통토지 매도시 농지일때 얼마나걸리나요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농지, 그중에서도 농업 진흥 구역 내 절대 농지는 일반 주택이나 상업용 부동산과는 다른 특성을 가지고 있어 매매 과정에서 다소 차이가 있을 수 있습니다.농업 진흥 구역 내 절대 농지 매도 절차 및 소요 기간 ==>농지를 매도하는 과정은 일반 부동산 매매 절차와 유사하지만, 농지 법에 따른 추가적인 조건과 서류가 필요합니다. 거래가 잦은 지역이라 하더라도 농지 특유의 제한 사항 때문에 소요 기간은 예측하기 어렵습니다.일반적인 부동산 매매 절차 :일반적으로 부동산 매매는 다음과 같은 단계를 거치게 됩니다.부동산 매매 의뢰 및 서류 준비 :매도할 농지의 토지 등기 사항 증명서, 토지 대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등 관련 서류를 준비하고 공인중개사에게 매도를 의뢰합니다. 매도 인은 신분증과 도장을 준비해야 합니다. 매물 홍보 및 매수인 물 색 :공인중개사가 농지 매물을 시장에 알리고 잠재적 매수 인을 찾습니다.매매 협의 및 계약 체결 :매도 인과 매수 인이 가격, 중도금 및 잔금 지급일, 특약 사항 등을 협의한 후 매매 계약서를 작성하고 서명 날인합니다. 계약 시 매수 인은 계약금을 지불하며, 이는 보통 매매 대금의 10% 정도입니다.중도금 및 잔금 지급 :계약서에 명시된 날짜에 따라 중도금과 잔금이 지급됩니다. 중도금은 매매 대금의 40~50% 수준이 일반적이며, 나머지 금액은 잔금으로 처리되지만 이는 매도 인과 매수인 간 협의로 조정될 수 있습니다.소유권 이전 등기 :잔금 지급 후 매수 인이 농지의 소유권을 이전 받는 절차를 진행합니다.농지 특유의 추가 사항 및 소요 기간에 미치는 영향 ==>농업 진흥 구역 내 절대 농지 매도는 일반 농지보다 까다로운 조건이 적용됩니다.농지 취득 자격 증명 발급 :매수 인은 농지를 취득하기 위해 '농지취득자격증명'을 발급 받아야 합니다. 이는 농업 경영 목적이 분명하거나, 주말 체험 영농 등 법에서 정한 요건을 충족해야만 받을 수 있으며, 이 증명을 받기 위한 심사 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. 허위로 서류를 제출할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.제한적인 매수자 pool : 절대 농지는 농업 목적으로만 사용이 가능하여 일반 투자 목적으로 매수하기 어렵기 때문에, 매수 자의 범위가 한정적입니다. 이는 매수 인을 찾는 데 더 오랜 시간이 걸릴 수 있음을 의미합니다. 시장 상황 :특정 지역의 농지 거래가 활발하다고 하셨지만, 농지 시장은 주택 시장과는 다른 특성을 가집니다. 정책 변화나 농산물 가격 등 여러 요인에 의해 영향을 받기 때문에, 매매 소요 기간이 유동적입니다.예상 소요 기간 ==>위와 같은 여러 요인을 고려할 때, 농업 진흥 구역 내 절대 농지를 매도하는 데 걸리는 시간은 짧 게는 수 개월에서 길게 는 1년 이상 까지도 걸릴 수 있습니다. 일반적인 주택 매도보다 매수 인을 찾고 필요한 서류를 준비하는 과정에 복잡하기 때문에 더 많은 시간이 필요할 수 있습니다.매도 기간 단축을 위한 조언 ==>전문 공인중개사 활용 :농지 매매 경험이 풍부하고 해당 지역 사정에 밝은 공인중개사와 협력하는 것이 중요합니다. 합리적인 가격 책정 :시장 상황과 농지의 특성을 고려하여 매도 가격을 합리적으로 책정하는 것이 빠른 매도를 위해 중요합니다.결론적으로 현재 해당 농지의 매도를 진행 중이시거나 계획 중 이시라면, 공인중개사와 충분히 상담하시어 구체적인 매매 전략을 세우시는 것을 권해드립니다. 좋은 결과 있으시길 응원합니다.경제 / 부동산25.07.1800
- 농업진흥청에 토지매도시 매도완료까지안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한국 농어촌 공사는 농지 은행 사업이 일환으로 농지 매입.비축 사업을 운영하고 있습니다. 이 사업은 농지를 효율적으로 이용하기 위해 일정 기간 농지를 매입하여 비축하고, 이를 농업 인이나 농업 법인에게 임대하는 것을 목표로 합니다. 특히 식량 작물 재배 유도를 위해 벼 이외의 작물 재배를 희망하는 자에게 최우선 임대하는 등의 정책도 시행하고 있습니다.매도 완료까지 걸리는 시간 ==> 농지 매도 완료 까지의 정확한 기간은 여러 요인에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 말씀드리기는 어렵습니다.주요 고려 사항은 다음과 같습니다.사업의 유형 및 공사의 예산 상황 :한국농어촌공사는 여러 유형의 농지 매입 사업을 진행하며, 각 사업의 예산 집행 상황에 따라 매입 속도가 달라질 수 있습니다.농지의 특성 및 평가 :매도하시려는 농지의 위치, 지 목, 토지 이용 현황 , 주변 개발 계획 등 다양한 특성에 대한 평가 및 심사 과정이 필요하며, 이에 따라 시간이 소요될 수 있습니다.행정 절차 :매입 신청 접수 , 현장 실사, 감정 평가, 계약 체결, 소유권 이전 등 여러 단계의 행정 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 필요한 서류 준비 및 확인 시간도 포함됩니다.신청 시기 및 접수 량 :신청이 몰리는 시기에는 처리 속도가 다소 지연될 수 있습니다. 매입 가를 미리 알 수 있는 방법 ==> 한국 농어촌 공사에서 농질 매입할 때의 가격은 일반적으로 다음과 같은 절차를 통해 결정됩니다.감정 평가 :공사는 매입 대상 농지에 대해 전문 감정 평가 기관을 통해 감정 평가를 진행하여 적정한 매입 가격을 산정합니다. 이 과정에서 농지의 공시 지가, 주변 시세, 이용 현황 등이 종합적으로 고려됩니다.시장 상황 및 내부 규정 :해당 지역의 부동산 시장 상황, 공사의 매입 정책 및 내부 규정 또한 가격 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 국토 교통 부 실거래가 공개 시스템 등을 통해 주변 농지의 거래 사례를 확인하실 수 있습니다.행정 절차 :매입 신청 접수 , 현장 실사, 감정 평가, 계약 체결, 소유권 이전 등 여러 단계의 행정 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 필요한 서류 준비 및 확인 시간도 포함됩니다.한국 농어촌 공사 직접 문의 :가장 정확한 방법은 한국 농어촌 공사 농지 은행 담당 부서에 직접 문의하여 매입 절차 및 가격 산 정 방식에 대한 설명을 듣는 것입니다. 유튜브 등 온라인 자료에서 농어촌 공사에 '고가 매도하는 방법'과 같은 주제를 다루는 경우도 있으니 참고해 보시는 것도 좋습니다.결론적으로, 한국 농어촌 공사 농지 은행 사업은 주로 농업 인이 은퇴하거나, 더 이상 영농을 하지 못하는 경우 농지를 매입하여 다른 농업 인에게 임 대하는 방식으로 운영됩니다. 매입 후에도 공사에서는 해당 농지를 효율적으로 이용하기 위해 일정 기간 비축하여 최대한 농지를 집단 화 하여 일괄 임 대하는 등의 노력을 합니다.경제 / 부동산25.07.1800
- 농지 매도시 농업진흥청 vs 시장에 내놓는것 차이안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농지를 매도할 때 국가 기관(또는 공공 기관)에 매도하는 경우와 일반 시장에서 개인에게 매도하는 경우의 가격 산정 방식과 특징은 다릅니다. 경우의 가격 산 정 방식과 특징은 다릅니다. 이로 인해 시세 차이가 발생할 수 있으며, 흔히 말씀하시는 '후려치기'에 대한 우려도 이런 차이에서 비롯될 수 있습니다.국가 기관 또는 공공 기관에 매도( 예 : 한국 농어촌 공사 농지 은행) 매도 목적 및 대상 :주로 청년 농업 인의 영농 정착 지원, 농지 규모 화, 농지 비축등 공공의 목적을 위해 농지를 매입합니다. 예를 들어, 한국 농어촌 공사의 '선임 대 후 매도 사업'은 청년 농업 인이 확보한 농지를 공사가 매입하여 부담을 경감하고 안정적인 영농 정착을 돕는 방식입니다.가격 산 정 방식 :공공 기관의 매입 가격은 보통 감정 평가액을 기준으로 하거나, 정부에서 정한 공시 지가 및 관련 규정에 따라 책정 될 수 있습니다. 이때, 공시 지가 는 세금 부과 등을 목적으로 하는 가격으로, 실제 시장 거래 가격(시세)보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 장점 :거래 절차가 비교적 명확하고 안정적입니다.매수 자를 직접 찾지 않아도 되므로 매매 기간이 단축될 수 있습니다.단점 :일반 시장 시세보다 낮은 가격으로 매도 될 가능성이 있습니다. 기관의 매입 목적 상 시장의 투기적 요소나 미래 가치 상승 분까지 반영하기 어렵기 때문입니다. 일반 시장(개인)에 매도 매도 목적 및 대상 :개인의 영농 목적, 투자 목적, 혹은 주말 농장 등의 다양한 목적에 따라 매수 자가 결정됩니다.가격 산 정 방식 :농지의 위치, 지형, 접근성, 주변 개발 가능성, 현재 수요와 공급 등 시장의 다양한 요인에 따라 시세가 형성됩니다. 매매 시가는 거래 당사자 간의 협의를 통해 결정되며, 때로는 감정 평가 기관의 감정을 통해 적정 시기를 파악하기도 합니다.장점 : 시장 상황과 농지의 특성에 따라 국가 기관 매입 보다 높은 가격을 받을 가능성이 있습니다. 특히 개발 호재가 있거나, 접근성이 있습니다. 특히 개발 호재가 있거나, 접근성이 좋은 곳은 시세가 높게 형성될 수 있습니다.단점 :적절한 매수 자를 찾기까지 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.부동산 중 개 수수료 등 부대 비용이 발생할 수 있습니다.시세 변동에 따른 위험이 존재하며, 특수 관계자 간 저가 거래 시 양도세 관련 문제가 발생할 수도 있습니다.결론적으로 공공 기관의 매입은 일반 시장의 최고가 시세에는 미치지 못할 가능성이 있습니다. 이는 기관이 시장 원리보다는 공공 정책 목표와 안정적인 가격 산 정을 우선하기 때문입니다. 하지만 일반 시장 매매는 거래 기간이나 불확실성이 있을 수 있습니다. 농지를 매도하기 전에 정확한 농지 가치를 파악하기 위해 전문 감정 평가 기관에 감정 평가를 의뢰하는 것이 좋습니다. 이를 통해 객관적인 시세를 파악하고 매매 가격을 협상하는 데 활용할 수 있습니다.경제 / 부동산25.07.1800
- 2년 전세계약 후 이사 갭투자로 오래살사람 구해준다더니안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 기간 중 집주인이 바뀌어도 기존 임대차 계약은 새 집 주인에게 그대로 승계 됩니다. 즉, 새로운 집주인은 기존 계약 내용을 그대로 따라야 합니다 하지만 새로운 집주인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우, 세입 자는 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 없습니다. 이는 법적으로 인정되는 부분이라 새 집주인이 실 거주를 한다면 이사를 하셔야 합니다.기존 계약 승 계 :집주인이 바뀌어도 계약 된 사항들은 그대로 승 계 되므로, 대항 력과 확정 일자를 갖추고 있었다면 보증금 반환에 큰 문제는 없습니다.실 거주 사용 계약 갱신 거절 :새 집주인의 매매 사유가 실 거주라면 세입 자의 계약 갱신 청구 권을 거절할 수 있으며, 이 경우 세입 자는 집을 비워줘야 합니다. 약속 받은 이사 비용 100만 원 회수 방법 ==>전 집주인으로부터 약속 받은 100만 원은 이사 비용을 지원해주겠다는 구두 및 문자 약속에 해당합니다. 이는 임대차 계약과는 별개의 사적인 합의로 볼 수 있습니다.문자 증거의 유효성 :문자로 이사 비용을 보태 주겠다는 내용을 가지고 계신 것은 매우 중요합니다. 이는 상대방이 이행해야 할 채무를 인정한 증거가 될 수 있습니다.내용 증명 발송 : 먼저 전 집주인에게 내용 증명을 보내시는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 내용 증명은 법적 강제력은 없지만, 상대방에게 심리적인 압박을 주어 채무 이행을 촉구하는 효과가 있습니다. 약속 이행을 독촉하고, 이행하지 않을 경우 법적 절차를 진행할 것임을 알리는 내용으로 작성할 수 있습니다. 소액 심판 청구 :만약 내용 증명 발송 후에도 연락이 없거나 이사 비용을 지급하지 않는다면, 법원에 소액 심판 청구를 진행하실 수 있습니다. 100만 원은 소액 사건에 해당하므로 소액 심판 청구 절차를 이용하면 일반 소송보다 간편하고 빠르게 진행할 수 있습니다. 가지고 계신 문자 메시지가 중요한 증거 자료가 될 것입니다.소액 심판 청구 : 3 천만 원 이하의 금전 등 청구를 목적으로 하는 사건에 대해 일반 소송 보다 신속하고 간이 하게 처리하기 위해 마련된 특별소송절차입니다. 개인이 직접 진행하기도 비교적 용이합니다. 리모델링 비용 1천만 원 관련 ==>화장실 리모델링 및 벽지 등 집을 꾸미는 데 투자하신 1 천만 원에 대해서는 상황에 따라 회수 가능 여부가 달라질 수 있습니다.유익 비 상환 청구 :임차인이 임차 물(집)의 가치를 증가 시키는 데 사용한 비용(유익 비)은 임대인이 반환해야 할 의무가 있습니다. 하지만 임차인이 지출한 모든 비용이 유익 비에 해당하는 것은 아닙니다. 유익 비는 건물의 객관적 가치를 증가 시킨 비용을 의미하며, 임차인의 편의를 위한 지출은 유익 비로 인정되지 않을 수 있습니다. 또한, 통상적으로 계약 시 '원상 복구' 조항이 있다면, 리모델링 비용을 청구하기 어려울 수 있습니다. 구두 합의 여부 :만약 리모델링 전에 전 집주인과'오래 살 수 있게 해주겠다는'는 명확한 구두 합의가 있었고, 이르는 증명할 증거(녹취, 메시지 등) 가 있다면 주장의 근거가 될 수 있습니다.하지만 단순히 '오래 살 사람 구해준다'는 포괄적인 이야기 만으로는 리모델링 비용 회수가 쉽지 않을 수 있습니다. 일반적으로 유익 비 상환 청구는 임대인의 동의를 받고 지출했을 때 더욱 강력한 근거가 됩니다. 법률 전문가와 상담 권유==>정확한 상황 판단과 효과적인 해결을 위해서는 법률 전문가와 상담해 보시는 것이 가장 좋습니다. 특히 1 천만 원에 달하는 리모델링 비용의 회수 여부는 법적인 판단이 필요할 수 있기 때문입니다.부동산 분쟁 :부동산 분쟁은 개인에게 경제적 손실과 심리적 스트레스를 초래할 수 있으므로, 전문가 상담을 통해 신뢰 감 있는 해결 방법을 찾는 것이 중요합니다.임대분쟁 조정위원회 :한국 부동산 원에서 운영하는 임대차분쟁조정위원회는 임대차 관련 분쟁을 합리적으로 해결하도록 지원하는 곳이니 참고하시기 바랍니다.경제 / 부동산25.07.165.01명 평가10
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- 전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.새집에 전입 신고를 하지 않을 경우 보증금의 우선 변제 권이 밀릴 수 있다는 점은 이미 인지하고 계신다고 말씀하셨는데요, 이 외에 추가적으로 발생할 수 있는 문제와 고려하실 사항들에 대해 제가 아는 바를 바탕으로 자세히 설명해 보겠습니다.새로운 집 전입 신고 지연 시 발생 가능한 문제점 ==>본인께서 인지하고 계신 가장 중요한 부분입니다. 전입 신고와 확정 일자는 주택 임대차 보호법상 임차인의 대항력과 우선 변제권을 확보하는 중요한 요건입니다. 보증금은 어떤 채권자보다도 후순위가 되어 사실상 보호받기 어렵게 됩니다.대항력 상실 :집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가더라도, 새로운 임차인은 전입신고가 되어 있지 않으면 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 즉, 이사해야 할 수도 있고 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 커집니다.우선변제권 :만약 새집에 근저당 설정 등 다른 채권이 있다면, 본인의 전세 보증금은 후순위가 되어 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 새로운 임차인이 전입 신고를 할 때까지 해당부동산에 대한 권리가 확보되지 않는다는 점을 꼭 기억해 주세요집주인과의 잠재적 갈등 :일부 집주인은 세입자의전입 신고를 의무화하는 경우가 있습니다. 특히, 대출을 받기 위해 세입자의 전입신고를 요청하는 경우도 있고, 실제 거주자가 주민등록이 되어 있지 않아 발생하는 오해나 문제의 소지가 있을 수 있습니다. 물론 이는 임차인의 권리 행사와는 무관한 부분이지만, 집주인과의 관계에 영향을 미칠 수도 있습니다.현 상황에 대한 추가적인 조언 ==> 기존 전세 집의 보증금 반환이 지연되는 상황에 대비하여, 현재 계신 집의 계약 만료 2개월 전에는 집주인에게 계약 갱신 거절 의사를 명확히 통보하고 증거를 남겨두시는 것이 중요합니다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용 증명 등 기록이 남은 방법으로 통보하시고, 통화 시에는 녹음해 두시는 것을 추천합니다. 만약 약속된 날짜에 보증금이 반환 되지 않는다면, 임차권 등기 명령을 신청하여 기존 집을 비우더라도 대항 력과 우선 변제 권을 유지하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 임차권 등기 명령은 새로운 세입 자를 들이대는 데 걸림돌이 될 수 있어 집주인에게 보증금 반환을 압박하는 효과도 있습니다. 결론적으로, 현재의 전입 신고를 유지하는 것이 기존 보증 보험 혜택을 온전히 누리기 위한 합리적인 선택으로 보이므로, 새집 보증금 보호와 관련하여 발생하는 위험은 피할 수 없는 부분으로 보입니다. 따라서 새로운 집에 대한 등기부 등본을 다시 한번 꼼꼼히 확인하시어 선 순위 채권(근저당, 전세 권 등)이 없는지 확인하시고, 임대인의 재정 상태를 최대한 확인해 보시는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.07.1600
- 전세 살고있는데2년 연장할때 또 계약서를 쓰나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있으며, 상황에 따라 계약서 작성 여부와 공인중개사 필요성이 달라질 수 있습니다.묵시적 갱신 :설명 :임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 계약은 이전과 동일한 조건으로 자동 연장됩니다. 임차인 역시 계약 만료 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으며 묵시적 갱신이 이루어 집니다.계약서 작성 :묵시적 갱신의 경우 별도로 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다. 종전 계약과 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 간주하며, 주택 임대차 보호 법의 보호를 받을 수 있습니다.계약 갱신 요구 권 행사 :설명 : 임차인은 1회에 한해 계약 개인 요구 권을 행사하여 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 계약 연장을 요구할 수 있습니다. 이때, 보증금과 월세는 5% 범위 내에서 증액 또는 감액이 가능합니다.계약서 작성 :계약갱신요구권 행사에 특별한 방식이 정해져있지는 않아 구두, 문제메시지, 이메일 등 어떤 방법으로든 가능합니다.다만, 분쟁 예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다. 새로운 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니지만, 보증금 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있다면 이를 명시하여 증거 서류를 작성해 두는 것이 좋습니다.공인중개사 :보증금 증감 없이 기존 조건 그대로 연장하는 경우에는 공인중개사를 통하지 않아도 됩니다. 다만, 보증금에 변동이 있거나 기존 계약과 달라지는 내용이 있다면 중개 인을 통해 대필 형식으로 계약서를 작성하고 수수료를 지불하는것이 일반적입니다. 중개 인이 단순히 대 필을 해준 것이므로 계약 사고에 대한 책임을 지지는 않습니다.신규 계약서 재 작성(합의 갱신)설명 :집주인과 세입 자가 합의하여 기존 계약의 만료 시점에 새로운 조건으로 계약서를 다시 작성하는 경우입니다. 예를 들어 보증금을 증액하거나, 계약 기간을 변경하는 등의 상황에 해당합니다.계약서 작성 :보증금이나 다른 조건에 변동이 있다면 새로운 계약서를 작성하는 것이 일반적이며, 이때 증액 분에 대해 확정 일자를 다시 받아야 합니다. 만약 근저당 등 문제가 발생할 경우 증액 분은 후 순위가 될 수 있으므로, 전문가들은 근저당 말소를 요청하거나 재계약을 피하는 것을 권합니다.공인중개사 :계약 내용이 변경되는 경우, 특히 보증금 증액 등 중요한 변동이 있다면 공인중개사를 통해 계약서를 작성하는 것을 고려해 보실 수 있습니다. 이는 복잡한 법률 관계를 검토하고 안전한 계약을 진행하는 데 도움이 됩니다.결론적으로 , 본인이 구두로 2년 연장에 합의하셨고, 별다른 조건 변경이 없다면 새로운 계약서를 꼭 작성할 필요는 없습니다. 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되는 것으로 보아 주택 임대차 보호 법의 보호를 받으실 수 있습니다. 하지만, 나중에 혹시 라도 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 '계약 갱신에 합의하였다'는 내용의 문자 메시지나 카카오 톡 대화 등 증거를 남겨두시는 것이 가장 안전합니다. 예를 들어, 집 주인 분께 "전에 말씀해주신 대로 2년 더 연장하는 것으로 이해하고 있겠습니다."와 같은 확인 메시지를 보내두시면 좋겠습니다.경제 / 부동산25.07.1600
- 부업 버숑 << 괜찮은가요???? 궁금해요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'버 숑'은 (주) 그로스 체인이라는 회사에서 운영하는 마케팅 교육 및 수익 창출 플랫폼입니다. 주로 온라인 마케팅 스킬을 가르치고, 이를 통해 직접 콘텐츠를 생산하여 수익을 얻을 수 있도록 돕는 구조로 보입니다.'버 숑'은 어떤 부업인가요?==>'버 숑'은 마케팅 교육을 제공하고, 교육을 통해 배운 지식으로 직접 콘텐츠를 제작하여 수익을 창출하는 방식의 부업입니다. 블로그나 인 스타 그램 등 온라인 플랫폼을 활용하는 방법을 가르쳐 주며, 이를 통해 개인의 마케팅 역량을 키우고 수익으로 연결될 수 있도록 지원합니다.즉, 단순히 일감을 받아 수행하는 것이 아니라, 스스로 수익을 만들어 낼 수 있는 능력을 키워주는 것에 초점으로 맞추고 있습니다.'버 숑'의 신뢰도는 어떤가요? ==>'버숑'은(주)그로스 체인이라는 사업자 등록이 되어 있는 법인에서 운영하고 있으며, 통신 판매업 신고 번호와 사업자 등록 번호, 회사 주소 등 기본적인 사업자 정보가 공개되어 있습니다. 이는 법적으로 등록된 사업체임을 의미합니다.후기가 많지 않은 이유와 실제 사용자 경험 ==>본인께서 말씀하신 것처럼, 인스타 그램 광고는 많이 보이지만 상세한 후기를 찾기 어려운 경우가 있을 수 있습니다. 이는 특정 마케팅 채널에 집중하거나, 사용자들 사이에서 입 소문이 퍼지는 방식이 다를 수 있기 때문입니다.긍정적인 후기 :"이전에 했던 부업은 일감 예약 실패 시 수익이 없는데 버숑은 내가 직접 콘텐츠를 생산해 수익 창출이 가능했어요"와 같이, 직접 수익을 만들어 낼 수 있다는 점을 장점으로 꼽는 후기가 있습니다.학업과 병행하며 시작했으나, 나중에는 휴학하고 본업처럼 진행할 정도로 수익을 얻었다는 대학생의 후기도 있습니다.마케팅에 대한 지식이 없어도 멘토 의 도움으로 배울 수 있었다는 내용도 있습니다.초기 비용 및 수익 구조 ==>일반적으로 온라인 부업 중에는 초기 비용이 발생하는 경우가 많습니다. 일부 부업은 초기 비용을 지불하면 평생 일할 자격을 주거나, 일정 조건을 충족하면 환급 해 주는 방법도 있습니다.'버숑'의 경우 무료 체험을 통해 비용을 받으셨다고 하셨는데, 정식으로 활동하기 위한 추가적인 교육비나 가입비 등 초기 비용이 발생하는지 여부는 직접 상담을 통해 확인해 보시는 것이 가장 정확합니다. 수익은 마케팅 교육을 통해 얻은 지식으로 콘텐츠를 생산하고, 이를 통해 발생하는 수익을 얻은 구조로 보입니다. 이는 블로그나 유튜브 채널 운영, 전자책 제작 및 판매, 온라인 강의 개설 등과 유사한 형태의 수익 모델로 볼 수 있습니다.결론적으로, 본인께서 무료 체험을 통해 직접 수익을 경험하셨다는 점은 긍정적인 신호로 보입니다. '버숑'은 정식 등록된 회사에서 운영하며, 마케팅 교육을 통해 스스로 수익을 창출할 수 있는 능력을 길러주는 형태의 부업으로 이해됩니다.다만 어떤 부업이든 꾸준한 노력과 학습이 필요하며, 단기간에 큰 수익을 기대하기보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다. 인스타 그램 광고 만으로는 모든 정보를 알기 어려우니, 만약 정식을 시작하실 의향이 있으시다면, 어떤 교육 과정을 제공하는지, 총 비용은 얼마인지, 그리고 수익 구조는 어떻게 되는지 등을 충분히 상담해 보시고 결정하시는 것을 권해드립니다.경제 / 부동산25.07.1500
- 다주택자가 아파트 담보대출 받는 방법안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.다주택 자의 경우 주택 담보 대출 규제가 강화되어 있어, 일반적인 1주택자와는 다른 기준이 적용됩니다. 특히 서울 송파구, 강동구, 노원구는 모두 규제 지역에 해당하므로 대출 심사가 더욱 까다로울 수 있습니다.다주택 자 아파트 담보 대출 가능성 분석 ==>전세 보증금 반환 대출의 어려움 :임차 중인 아파트의 전세 보증금을 반환하기 위한 대출은 '전세 보증금 반환 대출'의 성격을 띄게 됩니다. 현재 정부의 강력한 대출 규제로 인해 다주택 자가 이러한 목적으로 주택 담보 대출을 받는 것은 매우 제한적입니다.LTV(주택 담보 대출 비율) 및 DSR(총 부 채 원리 금 상환 비율) 규제 :다주택 자에게는 LTV가 매우 낮게 적용되거나, 투기 과열 지구 및 조정대상지역에서는 추가 주택 취득을 위한 주택 담보 대출이 원칙적으로 금지됩니다. 전세 보증금 반환 대출의 경우에도 주택 수에 따라 LTV가 차등 적용되며, DSR규제도 강화되어 기존 대출 소득을 종합적으로 심사합니다.6억 대출 규제 :최근 수도권 및 규제 지역의 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한되는 등 강력한 대출 규제가 시행되고 있습니다. 이는 주택 구입 목적의 대출에 주로 해당하지만, 전반적인 대출 시장의 경색 분위기를 반영합니다.기존 대출의 영향 :현재 자가 주택에 5억 원의 기존 대출이 있으시다고 하셨습니다. 이 대출은 본인의 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되어, 추가 대출 가능 금액을 산정할 때 큰 영향을 미칩니다.DSR은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리 금 상환 액 비율을 의미하므로, 기존 대출이 많을 수록 추가 대출 한도는 줄어들게 됩니다. 다주택 자 대출 전략 :일반적인 주택 담보 대출이 어려울 경우, 다주택 자 분들이 고려하는 몇 가지 방법이 있습니다.사업자 대출 :주택을 임대 사업 목적으로 보유하고 계신다면, 사업자 대출을 통해 자금을 마련하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. 사업자 대출은 주택 담보 대출과는 다른 기준으로 심사 되지만, 사업의 실질 성 및 상환 능력에 대한 증 빙 이 필요합니다.금융 사별 규제 확인 :은행마다, 지역마다, 그리고 시점마다 대출 규제가 유동적으로 적용될 수 있습니다. 따라서 여러 금융 기관에 직접 문의하여 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 찾아 보는 것이 중요합니다.결론적으로, 본인의 경우, 다주택 자이시며 규제 지역 내 임대 주택의 전세 보증금 반환 목적 대출이므로, 일반적인 주택 담보 대출을 받기는 매우 어려울 수 있습니다. 기존 자가 주택에 대한 5억 원의 대출도 추가 대출 한도에 영향을 미칠 것입니다. 가장 정확하고 현실적인 대출 가능 여부와 한도를 확인하기 위해서는 반드시 금융 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다. 여러 은행의 대출 담당자나 대출 전문 상담 사를 통해 본인의 소득, 기존 부채, 보유 주택 현황 등을 종합적으로 검토하여 맞춤형 전략을 세우는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.07.1500