토지거래하가구역내에 집을 매도했는데 너무 찜찜합니다
전 매도자 입니다
토지거래허가구역내의 재개발 빌라를 5억에 매도했습니다.
계약당시 매수자 인줄 알았던 사람이 계약 후에 대리인인것을 알았고 부동산에 위임장을 요구하여 받았습니다.
현재는 잔금까지 모두 받고 소유권이전등기도 완료되어
매수자 이름으로 등기 된것을 확인했는데요.
자꾸 명의신탁이 의심되고 찜찜해서 문의 드립니다.
- 매수자가 매매대금을 이렇게 치뤘는데 문제가 될까요?
매수자 : 2억5천 본인이 직접 입금
대리인 : 2억5천 대리인 계좌에서 매수자 이름으로 입금
- 소유권 이전등기 후 , 등기부등본을 보니 매수자로 등기가 되어 있고, 그 밑에 개인근저당이 2억1500 잡혀 있더라구요.
잔금 대출이 안되서 개인에게 빌린것 같은데 문제가 될까요?
- 계약서에 대리인 표기가 없습니다.
대리인이 제출한 위임장에 (계약서작성, 중도금, 잔금, 등기이전서류제출) 등으로 위임범위가 써있고. 대리인이 매수자 인감도장, 인김증명서, 신분증 으로 계약을 했는데 이것도 문제 삼을수 없을까요?
- 제가 매도자 입장에서 좀 걱정이 되는데,
토지거래허가구역내에서 명의신탁 적발시 매매금을 반환해야 하고, 매매 자체가 무효가 된다고 들었습니다.
매수자와 대리인이 명의신탁을 한거라면
매수한 빌라의 지역이 재개발이 잘 안되었을 때,
명의신탁을 자진신고 하고 자기네들은 경감된 벌금만 내고
매수대금을 돌려받게 되는거 아닐까요?
그럼, 저는 재개발 선정지로 집값이 많이 올라서 판거고
이 사람들이 아니었으면 정상적인 거래를 했을터인데
명의신탁으로 매도금을 반환해야 한다면 너무 피해를 입는 것이기에 걱정이 됩니다.
제가 걱정하는 부분이 맞는 걸까요?
- 정상적인 대리인 계약으로 보여지는데
명의신탁으로 문제를 삼았다가 오히려 제가 명위훼손으로 피해를 입을까 싶어 여쭤봅니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
대리인 명의로 계약을 진행한 것이 아니고, 위임장도 제출했으며 매수인 명의로 등기도 완료되었으므로 명의신탁은 아닌 것으로 볼 수 있습니다. 소유권 이전 등기후 근저당은 매수인의 개인 사정이므로 아무런 관련이 없습니다.
3자간의 명의신탁은 매수인이 매도인으로부터 부동산을 매수하면서 매도인과 합의하여 소유권 이전 등기를 수탁자의 이름으로하거나, 매수인이자 신탁자가 수탁자와 명의신탁 약정을 맺고 수탁자에게 매매대금을 주어 수탁자가 매도인에게서 목적물을 매수하고 수탁자 본인의 이름으로 등기하는 경우가 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
큰 걱정하지 않으셔도 될 것으로 사료가 되고 매도자께서는 대리인에게 위임장까지 받고 정식적인 계약을 체결한 것으로 보여 집니다. 공인중개사 중개하에 처리가 되었고 위임장 받고 매도를 하였는데 문제가 될 것이 없어 보입니다.
또한 매도자의 경우 명의신탁에 공모에 대한 어느 사실도 없기 때문에 그다지 문제가 되지 않을 것으로 사료됩니다.
정 찜찜하시면 무료법률구조공단에 가셔서 상담을 하시면 해결될 문제로 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
명의 신탁 의심 사례에서 가장 문제가 되는 부분은 실질적인 권리자가 누구냐입니다.
매수자가 실제 매수 권한을 갖고 있고 대금도 출처가 명확하다면 큰 문제는 없을 듯합니다.
하지만 대리인이 매수자 돈이 아닌 별도 자금으로 납입했다면 명의 신탁 의심이 될 수 있는데 개인적으로 큰 문제가 될 것 같지는 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
위임장, 인감증명서, 신분증, 인감도장 등을 매수인 명의로 제출했고, 위임 범위도 명확하다면 적법한 대리 계약입니다
계약서에 대리인 표기가 없더라도, 이후 위임장 등으로 보완됐다면 법적으로 무효로 보기 어렵습니다
지금까지의 상황으로 볼 때, 귀하가 명의신탁에 공모했다고 볼 증거는 없습니다
걱정은 이해되지만, 실제 법적 책임이 생길 가능성은 낮습니다
거래는 법적 요건을 충족했고, 질문자님이 피해를 입을 정도의 의도적 공모는 없어 보이므로,불안하시더라도 지금은 조용히 상황을 유지하시는 것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
말씀하신 여러 염원들에 대해 정리하자면, 현재로서는 말씀하신 분께서 매도 인으로서 법적인 책임을 지거나 매매 대금을 반한 해야 할 가능성은 높지 않습니다.
매매 대금 지불 방식 및 매수 인의 근저당 설정 :
매매 대금이 본인의 계좌로 모두 입금 되었고 소유권 이전 등기까지 완료되었다면, 매수 자의 자금 조달 방식( 분할 입금, 개인 근저당 설정 등)은 매도 인과 직접적인 관련이 없습니다. 이는 매수자 내부의 상황으로, 매매 계약의 유효성에는 영향을 주지 않습니다.
대리인 계약 유효성 :
계약서에 대리인 표기가 없었더라도, 대리인이 적 법한 위임장, 인감 증명서 등으로 대리 권을 증명하고 위임 범위 내에서 계약을 진행했다면 해당 계약은 유효하게 체결된 것으로 간주됩니다.
토지 거래 허가 구역 내 명의 신탁 문제 :
매수자 측에 명의 신탁이 의심된다 할지라도, 본인께서 명의 신탁 사실을 몰랐던 '선의'의 매도 인이라면 직접적인 책임이 발생하지 않습니다. 토지 거래 허가 구역 내 명의 신탁은 무효가 될 수 있지만, 이미 잔금을 받고 소유권을 이전하신 상황에서는 매매의 유효성이 유지될 가능성이 큽니다.
명의 훼손 걱정 :
현 상황에서 매도 인께서 직접 나서서 명의 신탁 문제를 제기하는 것은 오히려 불필요한 분쟁에 휘말릴 수 있으니 신중하셔야 합니다.
결론적으로, 이미 잔금을 모두 받으셨고 소유권 이전 등기까지 정상적으로 완료되었으며, 매매 계약 시 대리 권이 적 법하게 확인되었다면 매도 인으로서의 의무를 다 하신 것으로 보입니다. 너무 염려 마시고, 필요하시다면 구체적인 서류를 가지고 법률 전문가와 상담해 보시면 더욱 안심하실 수 있을 겁니다.