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행복주택 입주 관련 질문 있습니다...
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.행복 주택은 기본적으로 '무 주택 자' 요건을 충족해야 입주가 가능합니다. 따라서 현재 전세나 월세나 월세 계약이 남아 있는 상태라면 행복 주택 입주 시점에 해당 주택에 대한 임차 권리를 가지고 있기 때문에 무 주택 자 자격에 문제가 발생할 수 있습니다.만약 일반 전세로 거주 중이시라면 : 계약 기간이 1년 넘게 남았다고 하더라도, 행복 주택 입주 예정일 까지 살고 계신 전세 집을 비워야 하는 것은 일반적입니다. 이는 행복 주택 입주 자격을 유지하기 위해서 입니다.세입 자를 빠르게 구하지 못하는 상황이 발생할 수 있는데, 이 경우 안타깝게도 LH에서 세입 자가 구해질 때까지 무기한으로 기다려주지는 않는 것으로 알고 있습니다. 행복 주택은 정해진 입주 기간이 있으며, 이 기간 내에 입주하지 못하면 당첨이 취소될 수도 있습니다.정확한 기다려 주는 기간이나 예외 사항은 LH의 규정이나 해당 공고에 따라 다를 수 있습니다. 혹시 특별한 사정이 있다면 LH에 직접 문의하여 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.만약 월세로 거주 중이시라면: 월세의 경우에도 마찬가지고 행복 주택 입주 예정 일까지 현재 살고 계신 집에서 퇴거 해야 하는 것은 동일합니다.전세와 달리 월세는 계약 해지 절차나 다음 세입 자를 구하는 방식이 조금 다를 수 있지만, 핵심은 행복 주택 입주 시점에 해당 주택에서 퇴 거 하여 무 주택 상태를 증명해야 한다는 것입니다.월세 계약의 경우, 보통 계약 만료 전에 해지를 통보할 때 일정 기간(예: 1개월)전에 집주인에게 통보하면 되는 경우가 많습니다. 하지만 이 역시 계약 내용에 따라 다를 수 있으므로, 현재 월세 계약서를 확인하시거나 집주인과 상의하는 것이 필요합니다.결론적으로, 전세든 월세든 현재 거주 중인 집의 계약 기간이 남아 있더라도 행복 주택 입주 시점에는 해당 집에서 퇴거하고 무 주택 자 자격을 충족해야 하는 것이 원칙입니다. 만약 세입 자가 바로 구해지지 않는 다면, 정해진 행복 주택 입주 기한을 맞추지 못해 당첨이 취소될 위험이 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.11
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우리나라의 전세제도는 문제점이 뭘까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라의 전세 제도는 임차인이 임대인에게 목돈인 전세 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 거주한 후, 계약 만료 시 보증금 전액을 돌려받는 독특한 주거 형태입니다. 과거에는 저금리 시대에 임대인이 전세 보증금을 활용해 수익을 얻고, 임차인은 월세 부담 없이 거주할 수 있어 양측에 모두 유리한 면이 있었습니다.하지만 이러한 전세 제도는 몇 가지 면에서 문제점이 내재되어 있어 사기에 취약할 수 있고 , 주요 문제점들은 다음과 같습니다.정보의 비 대칭 성 : 임차인이 계약하려는 주택의 정확한 시세, 선 순위 근저당 등 채권 관계, 임대인의 재정 상태 등에 대항 정보를 충분히 알기 어렵습니다. 임대인이 이미 해당 주택을 담보로 대출을 많이 받았거나, 다른 채무가 있는 경우에도 임차인은 이를 정확히 파악하기 어렵습니다.임대인의 도덕적 해이 및 투자 실패 위험 : 임대인이 임차인에게 받은 전세 보증금을 안전하게 관리하거나 주택 매매 가격 하락에 대비하지 않고, 다른 투자(예: 갭 투자)에 활용하다 실패하는 경우 보증금을 돌려주지 못할 위험이 있습니다.다양한 사기 수법의 등장 : 월 셋 집을 전 셋 집으로 속이거나 한 주택에 여러 명과 이중 계약을 맺는 등의 다양한 사기 수법이 발생하고 있습니다. 신탁 부동산을 이용한 사기 등 복잡한 형태의 사기도 등장하고 있습니다.주택 가격 변동 및 금리 인상 : 집값의 가파른 하락 이나 전세 대출 금리의 상승 등 시장 환경 변화도 전세 제도의 안정성을 해치고 사기 발생의 위험을 높일 수 있습니다.'깡통 전세'위험 : 매매가 대비 전세가 율이 높아져 전세 보증금이 주택 매매 가격과 같거나 오히려 더 높아 지는 현상을 '깡통 전세 '라고 합니다. 이러한 주택은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 임차인이 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수해야 하는데, 매매가 보다 전세가 가 높은 상황에서는 경매를 통해 보증금 전액을 회수하기가 매우 어렵습니다.전세 사기는 임차인에게 막대한 재산 상 손실 뿐만 아니라 정신적으로도 큰 고통을 안겨주는 심각한 범죄입니다. 정부와 관련 기관에서 전세 사기 예방 및 피해자 지원을 위한 노력을 하고 있지만, 계약 전에 스스로 꼼꼼하게 확인하고 주의하는 것이 매우 중요합니다.전세 계약 시에는 반드시 등기 사항 증명서를 확인하고 근저당 등 채권 관계를 파악하고, 확정 일자를 받아 대항력 을 확보하며, 전세 보증금을 지키기 위한 조치를 취하시는 것이 좋습니다. 요즈음 계약 시에는 임대인은 임차인에게 전입 세대 확인서, 국세, 지방세 납세 증명서 등을 확인해 주도록 하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.11
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실제로 대통령실이나 국회의사당이 세종으로 이전이 되면 세종 부동산에는 호재가 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.실제로 대통령 실과 국회의사당의 세종 이전 논의는 세종시 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치는 호재로 작용 하고 있는 것으로 보입니다. 최근 여러 언론 보도를 보면, 여야에서 공통적으로 대통령 실과 국회의 세종 완전 이전 공약이 나오면서 세종시 부동산 시장이 다시 들썩이고 있다고 합니다. 동아 일보에 의하면 "대통령 실. 국회의사당 이전"호재 작용으로 세종시 아파트 값 상승률 4년 8개월 만 최고치라는 기사가 있습니다. 이는 국회 세종 의사당과 대통령 세종 집무실 건립 공약 등이 행정 수도 완성에 대한 기대감을 높이며 부동산 시장에 영향을 주고 있기 때문인 것으로 해석됩니다.따라서, 이러한 이전이 실제로 결정되고 진행된다면 세종 인근 부동산에는 전반적으로 긍정적인 호재가 될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 이 재명 후보는 최근 페이스북에 "충청을 '행정 과학 수도' 로 조성해 대한민국 균형 발전의 중심축으로 삼겠다"고 공언했습니다. 소유하신 택지가 이러한 변화와 맞물려 좋은 결과로 이어지기를 응원하겠습니다.
경제 / 부동산
25.05.11
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장기수선충당금은 돌려받을수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.장기 수선 충당 금이란 아파트, 오피스텔 등 공동 주택의 주요 시설을 보수하기 위해 적립하는 돈을 말합니다. 아파트 내 엘리 베이터 수리나 교체, 외벽 도 색 등 건축물의 안전 화를 유지 관리하기 위하여 징수하는 특별 관리비입니다.법적으로는 아파트의 가치를 유지하고 증진 시키기 위한 비용 성격이 강하므로, 소유자인 집주인이 부담하는 것이 맞습니다. 다만 , 실제로 관리비 고지서에는 임차인이 거주하는 동안 납부해야 할 관리비와 함께 장기 수선 충당 금이 포함되어 부과되는 경우가 많습니다. 따라서 임차인이 매달 관리비를 납부하면서 이 장기 수선 충당 금도 함께 내게 되는 것입니다.이사 나갈 때 장기수선충당금을 돌려받는 방법 : 관리 사무소에 확인 : 임차 기간 동안 납부한 장기 수선 충당 금의 총액을 확인하고 납부 증명서를 발급 받으세요집주인에게 청구 : 발급 받은 납부 증명서를 가지고 집주인에게 임차 기간 동안 납부한 장기수선충당금을 돌려 달라고 요청하시면 됩니다.대부분의 집주인은 임차인이 요청하면 돌려주는 것이 일반적입니다. 만약 집주인이 반환을 거부하는 경우, 임차인은 임대차 계약 종료 일로 부 터 10년 이내에 집주인에게 반환 소송을 청구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.11
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아파트 엘리베이터로 이사할때 관리사무소에 이야기 하면은될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 엘리베이터를 사용하여 이사를 하시는 경우, 관리 사무소에 미리 이야기하는 것은 필수적입니다.엘리베이터를 이사를 못하게 하는 아파트도 있습니다. 아파트 엘리베이터를 사용하여 이사를 하시는 경우, 관리 사무소에 미리 얘기하는 것은 필수적입니다 관리 사무소에 연락하셔서 이사 날짜와 시간을 알려주시고, 엘리베이터 사용 가능 여부와 절차를 확인하셔야 합니다. 다른 세대의 이사나 관리 작업과 겹치지 않도록 엘리베이터 사용 예약을 잡아야 하는 경우가 많습니다.엘리베이터 사용료는 아파트 마다 규정이 다르지만 , 일반적을 사용료가 부과됩니다. 이는 엘리베이터의 마 모나 고장 위험 증가, 그리고 이사 중 다른 주민들의 불편에 대한 보상 성격이라 볼 수 있습니다. 이 금액은 1 만원에서 30 만원 까지 다양하며 , 이 금액은 아파트 입주자 대표 회의 등에서 결정하는 경우가 많아 흥정이 어렵다고 알려져 있습니다.따라서 정확한 엘리베이터 사용료는 이사 가실 아파트의 관리 사무소에 직접 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 관리 사무소에 문의하실 때에 20층으로 이사를 하며 엘리베이터를 사용하고자 하는데 사용료가 얼마인지, 그리고 필요한 절차나 예약 방법 등을 상세히 확인해 보시면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
25.05.11
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전세집 도배 새로가능한지 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.법적으로 임대인은 임차인이 주택을 사용하는데 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있습니다. 통상적인 사용으로 인한 노후나 손상(벽 지 변 색, 싱크대 노후 등)은 임대인의 수선 의무에 해당하는 경우가 많습니다.따라서 계약을 고려하고 계신 집의 싱크대와 도배 상태가 좋지 않다면, 계약서 작성 전에 집 주인 분께 이러한 문제점을 말씀드리고 도배와 싱크대를 새로 해주시거나 교체해 달라고 충분히 요청할 수 있습니다.그러나 임대인이 요청을 받아들일지는 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인이 세입 자를 구하기 위해 요청을 들어줄 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다. 만약 집 주인 분께서 요청을 받아들이신다면, 반드시 계약서의 특약 사항란 에 도배와 싱크대 교체에 대한 내용을 명확히 기재하셔야 합니다. 이렇게 해야 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다.결론적으로 임대인이 도배 / 씽크대 를 새로 교체해주는 경우도 있지만 요구를 들어주지 않는 경우도 많습니다. 임대인과의 소통이 필요하며 공인중개사를 통해 계약하고자 한다면 중간에 공인중개사를 통해 요구하면 일이 더 쉽게 풀릴 수 도 있습니다. 현업 에서는 씽크대 같은 경우 계속 얘기해도 않 되면 이사 갈 시는 싱크대 그대로 두고 갈 테니 반반 씩 합시다 해서 새로운 것으로 교체하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.11
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gh 25년 상반기 행복주택 예비입주자 신청 관련 질문
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.GH는 경기주택도시공사를 얘기합니다.2025년 상반기 GH 경기 행복 주택 예비 입주자 신청 관련하여 살펴보겠습니다.행복 주택은 대학생, 청년, 신혼부부 등 젊은 계층의 주거 안정을 위해 공급되는 주택으로, 입주 자격 및 거주 조건에 대한 규정이 있습니다. 기본적으로 행복 주택의 입주 자격은 신청자 본인 뿐만 아니라 해당 세대 구성원 전체가 무 주택 자여야 하는 특정 요건을 충족해야 합니다. 누구와 함께 거주할 수 있는지는 신청하시는 계층(예: 청년, 사회 초년생,신혼부부 등)에 따라 다릅니다. 청년 또는 사회 초년생으로 신청하신 경우 : 일반적으로 계약 자 본인이 단독으로 거주하는 것이 원칙입니다. 주민 등록 표 상에 등재된 세대 원으로서 함께 입주 자격을 충족하는 배우자나 직계 존 비 속이 아닌 경우, 성인인 형제자매가 함께 거주하는 것은 허용되지 않을 가능성이 높습니다.신혼 부부 등으로 신청하신 경우 : 신혼부부의 경우 신청자와 예비 배우자, 그리고 동일한 세대 별 주민등록에 등재될 예정인 세대 원(자녀 등)에 대해 무 주택 세대 구성원 여부를 판단합니다. 이 경우에도 친언니가 법적으로 인정되는 세대 구성원에 포함되는지는 해당 공고문의 규정을 정확히 확인해야 합니다.행복 주택은 자격 조건에 따라 공급되는 만큼, 계약 시 제출한 서류(주민 등록 등본 등)에 기재된 구성원 외의 사람이 임의로 거주하는 것은 계약 위반에 해당할 수 있습니다. 계약 위반 시에는 퇴 거 명령이나 계약 해지 등 불이익을 받을 수 있습니다. 가장 정확한 정보는 본인께서 신청하신 GH행복 주택의 해당 모집 공고문을 다시 한번 확인하셔서, 공고문에 입주 자격 유지 조건 및 동거인 관련 규정을 체크해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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IC와 인접해 있는 시골집을 구입해놓으면 투자가치가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.투자 가치면 에서 긍정 적인 면, 고려해야 할 잠재적인 위험 및 요인으로 구분하여 살펴보겠습니다.IC 인접 시골 집 투자의 긍정적인 면:접근성 용이 : IC와 가깝다는 점은 도시와의 접근성이 뛰어나다는 큰 장점이 됩니다. 이는 실 거주 목적으로도 편리할 뿐 아니라, 도시 생활에 지쳐 전원 생활을 원하는 사람들에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.접근성이 좋다는 것은 해당 지역 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.다양한 용도로 활용 가능 : IC 인근이 토지나 건물은 주거 목적 외에도 다양한 용도로 활용될 가능성이 있습니다. 예를 들어, 근린 생활 시설이나 창고 등 사업 목적으로 활용될 수 있어 추가적인 수익 창출 기회를 모색해 볼 수 있습니다.실제로 고속도로 IC인근 토지가 전원주택 단지나 기타 시설 부지로 활용되는 사례도 있습니다.도시 주택 대비 저렴한 가격 : 일반적으로 시골 주택은 도시 주택에 비해 상대적으로 저렴한 경우가 많습니다. 이는 투자 초기 비용 부담을 줄여주어 부동산 투자에 대한 진입 장벽을 낮출 수 있습니다.기반 시설 : 행정 복지 센터, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설이 있다는 점은 거주 환경으로서의 매력을 더하고 , 이는 향후 매각 시에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 고려해야 할 잠재적 위험 및 요인 :소음 및 환경 문제 : IC인근은 차량 통행으로 인한 소음이나 매연 등의 환경 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이는 주거 쾌 적성을 저해하고 향후 매각 시 단점으로 작용할 수 있습니다.지역 개발 계획 확인 필요 : 해당 지역의 장기적인 개발 계획을 확인하는 것이 중요합니다. IC인근 이라 하더라도 해당 부지가 어떤 용도로 계획되어 있는지, 주변에 혐오시설이 들어설 계획은 없는지 등을 면밀히 살펴야 합니다.수요와 공급 : 시골 지역 부동산은 도시 지역에 비해 거래가 활발하지 않을 수 있습니다. 해당 지역의 인구 변화 추이나 전원 주택에 대한 실제 수요 등을 파악하는 것이 중요합니다. 자연 재해 위험 : 시골 지역은 도시 지역에 비해 자연 재해(홍수, 산사태 등)에 취약할 수 있습니다. 부지의 지형이나 과거 재해 이력 등을 확인하는 것이 좋습니다. 종합적인 판단 : IC와 인접해 있어 접근성이 좋고 기본적인 편의 시설과 전원 주택 단지가 있다는 점은 분명 투자 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요소들입니다. 하지만 IC인근의 환경 문제나 해당 지역의 구체적인 개발 계획, 부동산 시장의 수요와 공급 상황, 그리고 매입하려는 주택 자체의 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다. 단순히 IC 인접 이라는 점 만으로는 투자의 성공을 확신하기 어렵습니다. 투자는 서울 위주로, 노후에 실 거주를 위한 거라면 IC인근도 좋다고 봅니다. 직접 방문하여 동네 분위기와 환경을 느껴보시는 것을 추천해 드립니다. 본인의 상황과 목표에 맞춰 신중하게 검토하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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월세 1000/50 이사를 가려는데 제2종 근린생활시설이 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.제 2 종 근린생활시설이란 '건축법'에 따른 용도 별 건축물의 종류 중 하나로, 주민들의 생활 편의를 돕기 위한 시설입니다. 제1종 근린 생활 시설보다 규모가 크거나 좀 더 다양한 기능을 제공하는 시설들이 포함됩니다. 예를 들어 공연장, 종교 집회장, 학원, 독서실, 테니스 장, 체육관, 노래 연습장 등이 제2종 근린 생활 시설에 해당 될 수 있습니다.이름 그대로 '근린 생활 시설'은 상업이나 서비스 목적으로 분류되는 것이지, 기본적으로 '주택'이나 '주거용 오피스텔'처럼 사람이 사는 것을 주된 목적으로 건축 된 것은 아닙니다.법적으로 건축물은 건축물 대장에 기재된 '용도'대로 사용하는 것이 원칙입니다. 제2종 근린 생활시설은 주거 용도가 아니기 때문에, 이곳을 순수 주거 목적으로만 사용하는 것은 건축법 상 용도 위반에 해당될 수 있습니다.이런 경우는 주택이 아닌 근린 생활 시설의 일부를 개조하여 주거 공간으로 사용하는 경우가 없지는 않습니다. 하지만 이는 법적인 문제나 안전 상의 위험을 안고 있을 수 있습니다.지자체에서 용도 위반으로 적발될 경우 이행 강제 금이 부과되거나 원상 복구 명령이 내려질 수도 있습니다. 또한 주거 용 건물에 요구되는 소방, 방음,채광 등의 기준을 충족하지 못할 가능성도 있습니다.그럼 좀 더 현실적인 면에서 접근을 해보면:월세 세액 공제 : 월세 세액 공제는 무 주택 세대 주(또는 세대 원)가 국민 주택 규모(전용 면적 85m2 이하) 또는 기준 시가 4억 원 이하의 주택에 월세로 거주하는 경우에 받을 수 있는 혜택입니다. 중요한 것은 공제 대상 주택이 건축 법 상 '주택'또는 '주거 용 오피스텔'이어야 한다는 것입니다. 제 2종 근린 생활 시설로 건축물 대장에 등록된 곳은 설령 실제 사람이 살고 있더라도 법적으로는 주택으로 인정되지 않습니다. 따라서 원칙적으로는 월세 세액 공제 대상이 되지 않습니다.보증금 안전한지 여부입니다 : 주거 용 건물 임대차 계약 시 세입 자는 전입 신고와 확정 일자를 통해 대항력 과 우선 변제 권을 확보하여 보증금을 보호 받을 수 있습니다.제 2종 근린 생활 시설에 전입 신고를 하는 것은 실제로 거주한다면 가능합니다. 결론적으로 괜찮아 보이는 단층 주택이 제 2 종 근린 생활 시설로 되어 있다면, 주거 목적으로 사용하기에는 여러 가지 위험 부당이 따를 수 있습니다. 월세 세액 공제를 받기 어려울 뿐만 아니라, 보증금 보호에 있어서도 일반 주택보다 취약할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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청약 당첨 포기 후 재청약 가능 한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 청약 당첨 후 계약을 포기하거나 취소하게 되면 몇 가지 불이익이 발생 합니다.첫째 는 기존에 사용하셨던 청약 통장은 더 이상 사용할 수 없게 됩니다. 새로운 청약 통장을 개설하셔야 하며, 기존의 가입 기간이나 납 입 횟수에 따른 가점은 인정 받을 수 없습니다.둘째, 재 당첨 제한 기간이 적용됩니다. 이는 주택 공급 목적이 많은 분들에게 내 집 마련의 기회를 제공하기 위한 것으로, 당첨 기회를 포기한 경우 일정 기간 동안 다시 청약하는 것을 제한하는 제도입니다. 이 재 당첨 제한은 당첨자 본인 뿐만 아니라 해당 세대의 모든 구성원에게 적용됩니다. 세대 구성원에는 주민등록등본상에 함께 등재된 배우자, 직계 존 속(부모님 등), 직계비속(자녀 등)등이 포함됩니다.따라서 와이프 분께서 같은 세대 구성원이라면, 와이프 분의 명의로 된 청약 통장으로도 해당 재 당첨 제한 기간 동안에는 청약 신청이 어렵습니다.특별 공급의 경우에도 한 세대에 단 한 번의 기회만 주어지기 때문에, 이미 특별 공급에 당첨된 이력이 있는 세대의 구성원은 다시 특별 공급에 신청하는 것이 불가능합니다. 결론적으로 10년 재 당첨 제한 페널티는 세대 전체에 적용되므로 와이프 분께서도 해당 기간 동안에는 청약 신청을 하실 수 없습니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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