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지분설정되있는.공동명의아파트.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 공동 명의 아파트의 20% 지분을 가지고 계시더라도, 해당 아파트는 본인께서 소유한 '주택 한 채'로 간주됩니다.이는 주택 수를 계산할 때 지분 율과 관계없이 등기부 등본 상 공동 명의 자로 등록되어 있으며 해당 주택을 소유한 것으로 보기 때문입니다. 예를 들어, 양도소득세를 계산할 때도 각자의 지분 비율에 따라 양도 소득 금액이 계산됩니다.따라서,주택 보유 수 산 정(예: 다 주택 자 여부 판단, 주택 청약 시 무 주택 요건 등)에는 해당 아파트 한 채가 포함된다고 이해하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.12
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금리가 채권가격에 영향을 끼치는 주된 이유가 뭘까요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.금리와 채권의 관계 및 투자의 장단점 요약해보면==>금리와 채권 가격의 관계 :역의 상관 관계 :시장 금리가 오르면 새로 발행되는 채권의 이자 율 이 높아져 기존 채권의 매력이 떨어지고, 이로 인해 기존 채권 가격은 하락합니다. 반대로 금리가 내리면 채권 가격은 상승합니다.수익률과의 관계 :채권의 만기 수익률(YTM)은 채권 가격과 역의 관계를 가집니다. 금리 상승으로 채권 가격이 하락하면 구매하는 투자자 입장에서는 더 싸게 사므로 상대적으로 수익률이 높아집니다.채권 투자의 장단점 :장점 : 안정적인 현금 흐름 : 주기적인 이자 수입을 통해 안정성을 제공합니다.원금 보장 가능성 : 발행 기관이 건재하면 만기 시 원금을 돌려 받을 수 있습니다(국채는 신용 위험이 매우 낮음)상대적으로 낮은 위험 : 주식 대비 가격 변동성이 낮고 예측 가능한 수익을 기대할 수 있습니다.포트폴리오 분산 효과 : 주식 시장 불안정 시 안정적인 대안이 됩니다.단점 :금리 변동 위험 : 금리 상승 시 채권 가격 하락으로 손실 가능성이 있습니다.인플레이션 위험 : 고정된 이자와 원금의 실질 가치가 하락할 수 있습니다.신용 위험 : 발행 기관의 부도 시 이자 및 원금을 받지 못할 위험이 있습니다.상대적으로 낮은 수익률 : 주식보다 기대 수익률이 낮을 수 있습니다.유동성 위험 : 일부 채권은 거래량이 적어 환매가 어려울 수 있습니다.결론적으로, 채권 투자는 금리와 역의 상관관계를 가지는 안정적인 자산으로, 주기적인 이자 수입과 원금 보장 가능성으로 주식 대비 낮은 변동성과 포트폴리오 분산효과를 기대할 수 있습니다. 하지만 금리 상승 시 가격 하락, 인플레이션으로 인한 실질 가치 하락, 발행 기간의 신용 위험, 상대적으로 낮은 수익률, 그리고 일부 채권의 유동성 부족과 같은 단점들도 함께 고려해야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.12
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계약갱신청구권과 재계약 관련하여 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.계약 갱신 청구권과 재계약이 차이 ==>계약 갱신 청구권 : 세입 자가 법적으로 한 번 사용할 수 있는 권리로, 기존 계약 조건으로 2년 더 거주를 요구하는 것입니다. 보증금 / 월세는 5% 범위 내에서만 증액 가능하며, 임대인은 특별한 사유 없이는 거절 할 수 없습니다.재계약 : 임대인과 임차인이 합의하여 기존 계약 후 새로운 계약을 체결하는 것입니다. 이때 보증금, 월세 , 기간 등 모든 조건을 자유롭게 정할 수 있으며, 이는 사실상 새로운 계약입니다.말씀하신 분의 경우 ==>현재 임차인과의 계약 상황은 다음과 같이 정리됩니다.2023년 계약 :보증금을 낮춰 재계약하신 것은 임대인과 임차인이 합의한 '재계약'에 해당합니다. 이는 임차인의 계약 갱신 청구권 사용이 아니었기 때문에, 이 시점에서 임차인의 계약 갱신 청구권 사용 횟수는 리셋 되거나 사용하지 않은 것으로 간주됩니다.올해 초 계약 :문자로 기간과 가격 등을 명시하여 합의하신 것은 '묵시적 갱신'이 아니라, 새로운 계약 의사가 분명한 '합의에 의한 갱신'또는 재계약으로 해석될 가능성이 높습니다. 비록 서면 계약서를 다시 쓰지 않았더라도, 문자 기록이 중요한 증거가 됩니다.2년 후 계약 갱신 청구 권 행사 여부 ==>핵심은 2023년에 체결된 계약이 '재계약'이 었 다는 점입니다. '재계약'은 갱신 청구 권 사용으로 인한 갱신이 아니므로, 임차인은 갱신 청구 권을 사용하지 않은 상태로 새로운 계약이 시작된 것으로 봅니다.따라서, 현재 문자 합의로 연장된 계약 된 만료되는 2년 후 시점에는 임차인이 계약갱신청구권을 한 번 행사할 수 있을 가능성이 높습니다. 정확한 법적 판단을 위해서는 계약서와 주고받으신 문자 메시지 등 구체적인 내용을 바탕으로 법률 전문가와 상담해보시는 것이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
25.09.12
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일자가 아닌 ㅁ자 복도식 아파트는 뭐라고 부르나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 'ㅁ'자 형태의 복도 식 아파트는 '중 복도 식 아파트'라고 부릅니다. 일반적인 아파트나 오피스텔에서 찾아 볼 수 있는 구조입니다.중 복도 식 아파트의 특징 ==>구조 : 중 복도 식 아파트는 하나의 복도를 기준으로 양쪽에 세대가 배치되는 형태입니다. 말씀하신 분께서 'ㅁ'자 형태라고 말씀하신 것처럼, 가운데가 뚫려 있어 윗 층 에서 아래층을 내려다 볼 수 있는 경우가 많습니다. 이는 마치 커다란 실내 아트리움 처럼 보이기도 합니다.프라이버시 및 채광 : 복도를 여러 세대가 공유하고 양쪽에 세대가 있어 편 복도 식 아파트(한쪽에만 세대가 있는 일자 형)에 비해 복도 쪽 세대의 프라이버시가 다소 낮을 수 있습니다. 또한, 복도 쪽 세대는 채광이나 통풍에 불리할 수 있어 가운데 아트리움 이나 통로를 통해 이를 보완하기도 합니다.주로 사용되는 건물 :중 복도 식은 오피스텔에서 주로 볼 수 있는 구조인데 이는 좁은 면적에 많은 세대를 효율적으로 배치하기 용이하며 건축 비용이 저렴하다는 장점이 있기 때문입니다. 아파트 중에서도 오래된 일부 건물이나 특정 디자인의 주상 복합에서 이러한 형태를 찾아볼 수 있습니다.결론적으로, 해당 구조에 대한 후기나 정보를 찾으실 때는 '중 복도 식 아파트 후기', '중 복도 형 오피스텔'등의 검색어를 사용하시면 더 정확한 정보를 얻으실 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.09.12
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아파트를 살때 어떤점에 가장 큰 관심을둬야할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 구매 시 핵심 고려 사항 및 주의 점 ==>입지의 중요성 :교통, 학 군, 생활 편의 시설 : 역세권, 우수 학 군, 병원, 상업 시설, 공원 등 편리한 인프라가 잘 갖춰진 곳을 최우선으로 고려해야 합니다. 직주 근접 여부도 중요합니다.현장 방문 : 낮과 저녁 시간대 모두 방문하여 주변 환경, 소음, 치안을 직접 확인하고, 단지 내 관리 상태와 편의 시설(놀이터, 경로 당 등)도 꼼꼼히 살펴보세요단지 특성 및 내부 환경 :단지 규모 : 대 단지 아파트는 관리 효율성 및 다양한 커뮤니티 시설 면에서 선호도가 높습니다.개별 조건 : 조 망, 방향(남 향 선호), 층 수, 주차 대 수는 거주 만족도와 직결되므로 반드시 확인해야 합니다.서류 확인 및 계약 주의 사항 :등기부 등본, 건축물 대장 :소유권, 저당 권 등 권리 관계와 불법 증축 여부를 면밀히 확인하여 서류와 실제가 일치하는지 대조하세요.매매 계약 시 :계약서의 각 조항과 특약 사항을 꼼꼼히 읽어보고, 궁금한 점은 계약 전에 반드시 명확히 해두어야 합니다.나중에 팔 때 가격이 오를 수 있는 아파트 선택 전략 ==>미래 가치 상승이 예상되는 입지 :신규 교통 망(지하철, 도로) 확장이나 대규모 개발(재개발, 신도시, 산업단지) 등 장기적인 호재가 있는 지역을 눈 여겨 보세요. 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황도 함께 고려하여 수요와 공급 균형을 파악하는 것이 중요합니다.희소성과 브랜드 가치 :강변 조 망 권, 숲 세권, '초품아'(초등학교를 품은 아파트) 처 럼 특별하고 희소성 있는 장점을 가진 단지는 가치 방어 및 상승에 유리합니다. 인지도 높은 건설사의 브랜드 아파트 역시 향후 매매 시 긍정적인 영향을 줍니다.결론적으로, 아파트 구매는 정말 신중하게 접근해야 합니다. 조급해 하기 보다는 충분한 시간을 가지고 정보를 탐색하고, 직접 발품을 팔아 현장을 살펴보는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.09.11
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수익률 대비 임대료를 지급하는 약정도 가능한건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대료 대비 임대료 약정 가능 여부 ==>네, 수익률 또는 매출액에 따라 임대료를 지급하는 '매울 연동 형 임대차' 약정은 가능합니다."상가 건물 임대차 보호 법" 적용 시에도 매출액 비율을 월 차임으로 환산하여 판단합니다. 이 방식은 대형 쇼핑몰, 백화점 등에서 흔히 사용되지만, 법적으로는 업종과 관계없이 임대인과 임차인이 합의를 통해 체결 가능합니다. 중요한 것은 매출액 산 정 기준, 비율, 최소 보장 임대료 등에 대한 명확한 합의입니다.수익률로 임대료를 지급하는 약정을 정하는 경우 ==>주로 다음과 같은 경우에 매출 연동 형 임대료 약정을 고려합니다.임차인의 초기 부담 완화 :임차인이 사업 초기 고정 비 부담을 줄이고 안정적으로 사업을 시작할 수 있도록 합니다.임대인의 수익 극대화 : 상권 활성화에 따라 임차인의 매출이 늘면 임대인의 수익도 함께 증가할 수 있습니다.위험 및 성과 공유 :임대인과 임차인이 사업 성과에 대한 위험과 보상을 함께 나누며 상생하는 구조를 만듭니다.프랜차이즈나 대형 유통 시설 :특정 브랜드나 유통사의 관행에 따라 표준 계약 방식으로 사용되기도 합니다.이러한 계약 방식은 일반적인 고정 월세 계약과는 다른 장단점이 있으므로, 계약 전에 법률 전문가와 충분히 상의하여 모든 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 모든 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 특히 매출액 산정 방식, 정산 주기, 최소 보장 임대료 등에 대한 구체적인 합의가 필요합니다.
경제 / 부동산
25.09.11
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현금 10억 부동산 투자 추천해주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 부동산 시장 전망 및 투자 고려 사항 ==>2025년 주택 시장은 지역과 유형에 따른 양극화가 심화될 전망이며, 수도권 매내 및 전세 가격은 소폭 상승, 지방은 보합 또는 소폭 상승이 예상됩니다. 장기 투자의 핵심은 입지이며, 특히 서울 재개발 투자는 자산 증식에 유리할 수 있습니다.투자 유형 별 특징 및 장기적 관점==>재개발 / 재건축 투자 : 사업 성공 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있지만, 사업 진행의 불확실성, 긴 소요 기간, 추가 비용 발생 등의 리스크가 큽니다. 인내심을 갖고 투자하면 큰 수익으로 이어질 수 있습니다.아파트(갭 투자) : 재개발보다 비교적 안정적이며, 전세를 끼면 초기 투자 부담을 줄일 수 있습니다. 시장 변동성에 영향을 받지만, 실 수요가 탄탄한 지역의 아파트는 장기적으로 가치를 유지하거나 상승할 가능성이 높습니다.빌라 투자 :아파트보다 초기 투자 금이 적고, 재개발 구역 내 빌라는 향후 아파트 입주 권을 기대할 수 있습니다. 다만, 환금 성 낮고 아파트 만큼의 매매가 상승을 기대하기 어려울 수 있습니다. 재개발 입주 권을 목표로 하는 장기 전략에 유효합니다.말씀하신 분께 드리는 조언 ==>현재 상황을 고려 하실때, 이번 투자에서는 특히 '안정성'과 '리스크 관리'를 중요하게 생각하시는 것이 좋습니다.높은 수익과 리스크를 감수할 경우 :주요 재개발 예정 지 내 빌라나 소형 아파트 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이 경우 전문가의 도움을 받아 사업 진행 상황과 리스크를 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.비교적 안정적인 수익과 환 금 성을 원할 경우 :수도권 내 실 수요가 탄탄하고 입지가 좋은 아파트를 선택하시는 것이 좋습니다 10년 후를 내다보고 주변 개발 계획과 인프라 확충 등을 함께 살펴보세요결론적으로, 어떤 형태의 투자이든 전문가와 충분히 상담하여 예상 수익과 리스크를 정확히 파악하신 후 신중하게 결정하시길 바랍니다. 힘든 시기를 겪고 계시는 만큼, 이 번 투자를 통해 미래의 든든한 기반을 마련하시길 진심으로 응원합니다.
경제 / 부동산
25.09.11
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서울 재개발 추천구역 있으면 알려주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.노 량 진 7구 역에 대한 고려 ==>말씀 하신분 께서 이미 고려 중이신 노량 진 7 구역은 아주 좋은 선택이 될 수 있습니다. 서울시 내 재개발 구역 중에서도 한남, 성수 다음으로 높은 서열을 자랑하는 핵심 지로 평가 받고 있습니다. 특히 동작구 대방 동에 위치하여, 이미 조합 설립인가, 사업시행인가를거쳐 관리 처분 인가까지 완료된 상태입니다. 이는 사업 진행이 상당히 진척되어 안정성이 높은 구역임을 의미합니다. 서울의 부동산 시장은 역사적으로 가격 상승 폭이 크고 안정적인 투자 처로 여겨지지만, 환금 성 측면에서는 신중한 결정이 필요하다는 점도 함께 고려하시는 것이 좋겠습니다.그 외 서울 재개발 추천 구역 ==>노량진 7 구역 외에도 아래와 같은 구역들을 살펴보실 수 있습니다. 이 지역들 역시 서울 내에서 주목받는 재개발 구역을 꼽힙니다.한남 뉴 타운 : 서울 재개발 구역 중에서도 최고 티어로 손꼽히는 곳입니다. 한강 변에 위치하여 탁월한 입지와 미래 가치가 기대되지만, 그만큼 투자 금액이 크고 진행 상황이 구역마다 다를 수 있습니다.성수 재개발 구역 :한남 뉴타운과 함께 서울의 최상위 재개발 구역으로 평가 받습니다. 한강 조망 권과 강남 접근성이 뛰어나 꾸준히 높은 관심을 받고 있습니다.흑 석 재개발 구역 :노량 진과 인접해 있으며, 한강 변을 따라 조성되어 좋은 입지를 자랑합니다. 교통과 교육 환경이 우수하여 주거 선호도가 높습니다. 북 아 현 재개발 구역 :마포구에 위치하며, 도심 접근성이 좋고 대 단지로 조성될 예정이라 생활 편의성이 기대되는 곳입니다.재개발 투자 시 고려 사항 ==>본인의 상황을 고려하여 재개발 투자 시 몇 가지 사항을 더 말씀드리면 자금 운용 계획 : 10억 원의 현금을 보유하고 계시지만, 재개발은 장기적인 투자인 경우가 많습니다. 추가 자금 납부 계획(추가 분담금, 이주 비 등)을 미리 세워두시는 것이 중요합니다.사업 진행 단계 확인 :위에서 말씀드린 구역들 중 사업 시행 인가나 관리 처분 인가가 임박했거나 완료된 곳은 리스크가 적지만, 그 만큼 초기 투자 비용이 높을 수 있습니다. 반대로 초기 단계의 구역은 투자 비용은 적으로 사업 지연이나 무산 등의 리스크가 있습니다.가족을 위한 주거 환경 :신생 아가 있으시니 이주 후의 교육 환경, 주변 편의 시설(병원, 공원 등), 교통 등을 충분히 고려하시는 것이 좋습니다. 재개발 완료 시점에 맞춰 예상되는 학 군 변화나 주변 상권 발전 등도 함께 살펴보시면 도움이 될 것입니다.장기적인 관점 : 재개발 투자는 시간이 필요한 만큼, 인내심을 가지고 시장의 흐름과 해당 구역의 진행 상황을 꾸준히 지켜보는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.09.11
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우리나라 사람들의 자산 비중 중 부동산이 높은 이유는?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라 가계 자산의 높은 부동산 비중 ==>말씀하신 분 께서 정확히 보셨 듯이, 우리나라는 가계 자산에서 부동산을 포함한 비 금융 자산의 비중이 매우 높습니다. 2025년 기준으로 한국 가계 자산에서 부동산 등 비 금융 자산이 차지하는 비중은 약 64%에 달합니다. 이는 미국과 같은 선진국의 비중(약 29%)과 비교했을 때 매우 높은 수준입니다.실제로 많은 기사에서 '한국은 부동산 공화국' 또는 '가계 자산의 80%가 부동산에 몰려 있다'는 표현이 자주 등장하기도 합니다.역사적 ＆ 경제적 배경 ==>우리나라의 이러한 부동산 쏠림 현상에는 여러 역사적 , 경제적 배경이 복합적으로 작용했습니다.빠른 경제 성장과 자산 증식의 경험 :과거 고도 성장기 동안 주택 구매가 일반 가계의 가장 확실한 자산 증식 수단으로 인식되어 왔습니다. 부동산 가치가 꾸준히 상승하면서 '부동산 불패 신화'와 같은 인식이 강해진 것입니다.안전 자산 선호 심리 : 경제 위기나 불안정한 시기에 주식과 같은 금융 자산 시장의 신뢰도가 낮아지면서, 상대적으로 안전하고 실물 자산이라는 인식이 강한 부동산으로 자산이 쏠리는 경향이 있습니다.대도시 경제 집중도 심화 :IT등 신 성장 산업의 발전으로 대도시, 특히 수도권의 경제 집중 도가 심화되면서 인구가 몰리고 주택 수요가 증가했습니다. 이는 부동산 가치를 더욱 끌어올리는 요인이 되었습니다.제한적인 투자 대안 : 과거에는 부동산 외에 일반 대중이 접근할 수 있는 투자 대안이 많이 않았고, 금융 시장의 발전이 상대적으로 더디거나 불신이 있었던 측면도 있습니다.정부 정책의 영향 :정부가 주택 공급 확대 , 저금리 정책 등을 통해 부동산 시장에 개입하며 자산 접근성을 낮추는 정책적 시도를 한 것도 부동산 쏠림 현상에 영향을 미쳤습니다.사회적 인식 : 부동산 소유가 곧 사회적 지위나 성공의 상징으로 여겨지는 문화적, 사회적 인식이 강한 것도 한 요인입니다.앞으로 이러한 현상이 유지될까요?==>전문가들 사이에서는 미래 부동산 시장에 대해 다양한 전망이 나오고 있습니다.단기적 관점 :2025년 하반기에는 금리 인하 기대와 공급 부족 등의 요인으로 부동산 시장이 반등하거나 회복될 수 있다는 전망이 있습니다. 특히 서울 및 수도권 일부 지역에서는 가격 상승이 예상되고, 지방은 보합세를 보일 것이라는 의견도 있습니다. 실제로 2025년 서울 아파트 값에 대해서는 약 90%의 전문가가 오를 것으로 예상했습니다. 또한 , 정치적 불안 요소의 해소가 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 시각도 있습니다.장기적 관점 :부동산 쏠림 현상은 단기간에 급격히 변화하기 어렵다는 견해도 많습니다. 다만, 점차 저 성장 시대로 접어들면서 과거와 같은 부동산의 높은 수익률을 기대하기 어려울 수 있다는 분석도 있습니다. 토마 피케티와 같은 경제학자들은 장기적으로 자본 수익률이 경제 성장률보다 높아지면서 자산 격차가 심화될 수 있다고 주장하는데, 이는 부동산 자산의 격차에도 영향을 미칠 수 있습니다 젊은 세대를 중심으로 자산 증식 수단으로 주식이나 다른 금융 자산에 대한 관심이 높아지고 있어, 장기적으로는 비중이 다소 조정될 가능성도 배제할 수 없습니다.결론적으로, 우리나라의 자산 중 부동산 비중이 높은 것은 여러 역사적, 경제적 요인이 복합적으로 작용한 결과이며, 단기적으로는 회복세를 보일 수 있지만 장기적으로는 금융 자산에 대한 관심 증가와 함께 변화의 가능성도 있다고 볼 수 있습니다. 말씀 하신 분의 이러한 고민은 많은 분이 공감할 만한 중요한 주제하고 생각합니다.
경제 / 부동산
25.09.11
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다세대 근린생활시설 증여시 무주택으로 분류되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.근린 생활 시설 증여 시 무 주택 유지 여부 ==> 근린 생활 시설(점포)은 주거 목적이 아니므로, 불법 건축물이 아니라면 해당 호실을 증여 받더라도 친 동생 분은 무 주택 자격을 유지할 수 있습니다.주택은 청약 등 주택 관련 정책에서 공부 상 용도가 '주거 용'인 경우에만 산정합니다.다만, 증여 후에도 해당 호실을 주거 용이 아닌 상업용(점포)으 로 유지하는 것이 중요합니다.외할아버지 주택 수 확인 방법 ==>가장 정확한 방법은 외할아버지께서 직접 한국 부동산 원 청약 홈 홈페이지에서 '청약 자격 확인 하기'를 통해 조회하시는 것입니다. 이는 주택 청약 목적에 가장 적합합니다.또한, 정부 24 또는 관할 구청 / 주민 센터에서 해당 부동산의 '건축물 대장'과 '등기부 등본'을 발급 받아 확인하실 수 있습니다.세금 관련 주택 수 확인이 필요하다면 외할아버지께서 직접 관한 세무서에 문의하는 방법도 있습니다.주택 수 산 기준은 목적(청약, 세금, 대출 등)에 따라 다소 차이가 있을 수 있으니, 구체적인 목적을 고려하여 확인하시면 좋습니다.결론적으로 말씀드리면, 근린 생활 시설 증여는 주거 목적이 아니므로, 해당 점포를 주거용으로 사용하지 않는 한 친 동생분은 무 주택 자격을 유지할 수 있습니다. 주택 청약 등 정책 상 '주거 용'으로 분류 되는지에 따라 판단 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.11
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